Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya veren açısından önemli bir tahliye sebebi teşkil eder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracının temerrüdü halinde kiraya verene hem icra takibi hem de dava yoluyla tahliye imkânı tanımaktadır. Bu makalede, kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye süreci, yasal dayanakları ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar ele alınacaktır.
1. Kiracının Kirayı Ödememesi Sebebiyle Tahliyesi
Kiracının temerrüde düşmesi (kira borcunu ödememesi) sebebiyle tahliye davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesinde;
- ‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
- Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ şeklinde düzenlenmiştir.
Temerrüdün tahliye talepli icra takibi ikame edilmesi suretiyle gerçekleşmesi durumunda, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. Maddesi ve devamında yer alan maddeler kapsamında kiracının tahliye edilmesi söz konusu olmaktadır. Her iki durumda da kiraya veren kira sözleşmesini feshetmek suretiyle kiracının tahliyesini gerçekleştirebilecektir.
2. Temerrüt Şartları
2.1. Kira Borcunun Muaccel Olması
Kiracının ödemediği kira bedelinin vadesi gelmiş ve ödenmemiş olması gerekir. Henüz vadesi gelmemiş borçlar için temerrüt söz konusu olamaz.
2.2. Yazılı İhtar
Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak ihtar çekmeli ve en az 30 günlük bir süre tanımalıdır. Bu ihtar noter kanalıyla, taahhütlü mektupla veya imza karşılığı elden teslim yoluyla yapılabilir. Kiraya verenin icra takibi yoluyla taşınmazların ilamsız tahliyesi talepli olarak ikame edilmesi durumunda yazılı bildirim şartı ödeme emrinin kiracıya tebliği ile gerçekleşecektir.
2.3. Otuz (30) Günlük Süre İçerisinde Ödeme Yapılmaması
Kiracı, ihtarın tebliği tarihinden itibaren 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemezse temerrüde düşer ve kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. İcra takibi yoluyla ihtarın gerçekleşmesi durumunda ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih itibariyle 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması durumunda tahliye davası açılabilecektir.
2.4. Fesih ve Tahliye Talebi
Kiraya veren, sürenin dolmasından sonra sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Ayrıca kiracının icra takibi yoluyla temerrüde düşürülmesi ve ödeme emrine itiraz edilmemesi durumunda, icra hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası ile kiralanandan çıkartılabilecektir.
3. Kiracının Tahliyesinde Uygulanacak Hukuki Yollar
Kiraya verenin noter vasıtası ile ihtarname göndermesi durumunda tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır. Kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi talepli olarak icra takibi başlatılması durumunda ise bu durum farklılık arz etmektedir. Kiracının borca itiraz etmesi, sözleşmede yer alan imzaya itiraz etmesi ve ödeme yapmamakla birlikte itiraz da etmemesi farklı mahkemelerde dava açılmasını gerektirecektir.
3.1. İhtarname Yolu ile Temerrüt İhtarında Bulunulması Durumunda Tahliye
Kiraya verenin, ihtarname ile kiracıya 30 günlük süre vermesi ve kiracı tarafından tebliğ tarihinden itibaren verilen süre içerisinde kira bedellerini ödememesi durumunda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
3.1.1. Temerrüt İhtarı
Temerrüt sebebiyle yani kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için;
- İhtarın muaccel hale gelmiş olan bir borca istinaden keşide edilmesi,
- Kira bedelenin ödenmesi için 30 günlük süre verilmesi ve bu süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği ihtarı,
- Keşide edilen ihtarnamenin usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi,
- Kiracının 30 günlük süre içerisinde kira borcunu ödememiş olması gerekmektedir.
Bu şartların gerçekleşmemesi durumunda kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye davası açılamayacaktır.
3.1.2. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli Mahkeme : Kiralananın tahliyesine ilişkin açılacak davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereğince sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili Mahkeme : Tahliye davalarına ilişkin kesin yetki kuralı bulunmaması sebebiyle;
- Kiracının yerleşim yeri mahkemesinde,
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde,
- Taraflar arasında geçerli bir yetki sözleşmesi bulunuyorsa sözleşmede belirtilen yer mahkemesinde dava açılabilecektir.
3.1.3. Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu
Kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye davası açabilmek için için dava şartı arabuluculuk başvuru zorunluluğu 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın kiracı veya kiraya verene karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Tarafların bu toplantılarda anlaşamaması ve uyuşmazlığa ilişkin arabuluculuk anlaşamama tutanağı düzenlenmesi neticesinde Kiracının Temerrüdü Sebebiyle Tahliye Davası açılabilecektir.
3.2. İcra Takibi Yoluyla Temerrüt İhtarında Bulunulması
Kiracının muaccel hale gelmiş olan kira borcunu ödememesi sebebiyle tahliye edilmesini sağlayacak yollardan biri de kiralanan taşınmazın ilamsız tahliyesi talepli olarak başlatılan icra takibidir. Kiracının icra takibi yolu ile tahliyesi 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun m. 269 ve devamı hükümlerinde düzenlenmiştir. Buna göre, kiracının kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı yapmış olduğu işlemlere göre süreç yürütülecektir.
3.2.1. Kiracının Ödeme Emrine Uygun Olarak Ödeme Yapması
Kira borcuna ilişkin başlatılan tahliye talepli icra takibinde kiracı tarafından, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılması durumunda temerrüt sebebiyle tahliye davası açılamayacaktır. Bununla birlikte, kiracının aynı kira döneminde tekrar ödeme yapmaması ve kendisine haklı ihtarın gerçekleştirilmesi durumunda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilecektir.
3.2.2. Kiracının Borca İtiraz Etmemekle Birlikte Ödeme Yapmaması
Kiracının kendisine tebliğ edilen ödeme emrine itiraz etmemekle birlikte herhangi bir ödeme yapmaması durumunda; kiralanan taşınmazdan tahliyesi talepli olarak icra hukuk mahkemesinde dava açılabilecektir. Bu durumda mahkeme tarafından yapılan inceleme neticesinde kira borcunun ödenmediği yönünde tespitte bulunulması durumunda kiracının taşınmazdan tahliyesi yönünde karar verilecektir.
3.2.2. Kiracının Borca İtiraz Etmesi
Kiracının muaccel olmuş kira borcuna ilişkin tahliye talepli olarak açılmış icra takibinde; ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 günlük süre içerisinde tamamen veya kısmen itiraz edilmesi ile 30 günlük süre içerisinde ödeme yapılmaması durumunda icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracının itirazının kiraya verene tebliği tarihinden itibaren 6 aylık süre içerisinde davanın açılması gerekmektedir.
Bu durumda aynı zamanda kiraya veren tarafından sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması imkanı da bulunmaktadır. Bu durumda borca itiraz dilekçesinin kiraya verene tebliğ edilmesi akabinde 1 yıllık süre içerisinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir.
Mahkeme tarafından yapılan değerlendirmede muaccel kira borcunun ödenmediğinin tespiti halinde, itirazın kaldırılmasına ve kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilecektir.
3.2.3. Kiracının Sözleşmeye İtiraz Etmesi
Kiracının sözleşmeye yani yazılı kira sözleşmesinde imzaya itiraz etmesi durumunda tahliye davası icra hukuk mahkemesinde açılamayacaktır. İmza itirazının değerlendirilmesi gereken mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olması sebebiyle itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu durumda da yukarıda belirtilen arabuluculuk süreçlerinin gerçekleştirilmesi akabinde dava açılması gerekmektedir.
Mahkeme tarafından yapılan değerlendirmede itiraz edilen imzanın kiracıya ait olması durumunda mahkeme tarafından; yargılama giderleri, dosya borcu, icra inkar tazminatı, vekalet ücreti ve diğer alacaklar yanında idari para cezasına da hükmedilebilecektir.
4. Sonuç
1. Kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye, kira hukukunda kiraya verene tanınan en önemli haklardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verene yazılı ihtar çekerek süre verme ve bu süre sonunda sözleşmeyi feshederek tahliye talep etme imkânı tanımaktadır. Ayrıca, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca icra takibi yoluyla da tahliye süreci işletilebilmektedir.
2. Tahliye için aranan şartların başında kira borcunun muaccel hale gelmiş olması, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre tanınması ve bu süre içinde borcun ödenmemesi gelmektedir. Kiracının borcunu ödememesi durumunda, kiraya veren sözleşmeyi feshederek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir veya icra takibi yoluyla kiracının tahliyesini sağlayabilir.
3. Öte yandan, 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren kiracının temerrüdü sebebiyle açılacak tahliye davalarında arabuluculuk başvurusu dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur.
4. Sonuç olarak; kiracının temerrüdü sebebiyle tahliye davası, hem kiracının kira bedelini düzenli ödeme yükümlülüğünü güvence altına almakta hem de kiraya verenin mülkiyet hakkını korumaktadır. Ancak sürecin usule uygun şekilde yürütülmesi, kanunda öngörülen süre ve şartlara dikkat edilmesi ve gerekli ihtarların usulüne uygun olarak yapılması, davanın sağlıklı sonuçlanması açısından büyük önem taşımaktadır.
Avukat Muhammet ÇOBAN