Kira tespit davası ile ilgili 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun TBK 344. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenlemektedir. Bu madde kapsamında, kira tespit davası; kiraya veren veya kiracı tarafından, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına ve kanuni sınırlamalara uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, ekonomik şartların değişmesi, enflasyon oranları ve emsal kira bedellerindeki farklılıklar kira tespit davalarını gündeme getirmektedir.
Kira tespit davası, yalnızca sözleşme serbestisi çerçevesinde değil, aynı zamanda kanunun öngördüğü sınırlamalar ve yargı kararları doğrultusunda şekillenir. Bu nedenle, dava sürecinde hem tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru tespit edilmesi hem de mahkeme nezdinde geçerli hukuki delillerin sunulması büyük önem taşır. Böylece, kira ilişkisi hem taraflar arasındaki dengeyi koruyacak hem de hukuka uygun şekilde devam edecektir.
Kira ilişkisinden kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira Tespit Davası Nedir? (TBK m.344)
- 2. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
- 3. 5 Yıldan Önce ve Sonra: TÜFE ile Emsal Kira Farkı
- 4. Kira Tespit Davasında TÜFE Nasıl Hesaplanır?
- 5. Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
- 6. Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
- 7. Konut ve İşyeri Kirası Ayrımı
- 8. Kira Tespit Davasında İhtar ve 30 Gün Kuralı (TBK m.345)
- 9. Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
- 10. Kira Tespit Davasının Sonuçları
- 11. Sonuç
- 12. İlgili Makaleler
1. Kira Tespit Davası Nedir? (TBK m.344)
Kira Tespit Davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira bedelinin, sözleşme süresinin bitiminde veya kanunda öngörülen koşulların oluşması hâlinde, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar dikkate alınarak mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava, hukuki yararı bulunan kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir ve amacı, kira bedelinin piyasa rayicine ve kanuni sınırlamalara uygun hale getirilmesidir.
2. Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
2.1. Geçerli Kira Sözleşmesi Şartı
Kira tespit davası açılabilmesi için en temel koşullardan biri, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’na göre yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak her iki durumda da, sözleşmede kiralanan yerin tanımı, kira bedeli, kullanım amacı ve tarafların hak–yükümlülükleri gibi temel unsurların açıkça belirlenmiş olması gerekir.
2.1.1. Yazılı Kira Sözleşmesi
Yazılı kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracının kira ilişkisine dair hak ve yükümlülüklerini yazılı bir metin üzerinden belirleyip imzalamalarıyla kurulan sözleşmedir. Tarafların imzasını taşıyan bu belge; kira bedeli, ödeme şekli, kira süresi, depozito, kullanım amacı ve diğer özel şartları açıkça ortaya koyar. Yazılı sözleşmeler, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığı sağladığı ve taraf iradelerini somut biçimde yansıttığı için uygulamada en çok tercih edilen kira sözleşmesi türüdür.
2.1.2. Sözlü Kira Sözleşmesi
Sözlü kira sözleşmesi, tarafların kira ilişkisine dair temel unsurlarda mutabakata varmasıyla, herhangi bir yazılı belge düzenlenmeden kurulan kira sözleşmesidir. Bu tür sözleşmeler de Türk Borçlar Kanunu’na göre geçerlidir; ancak şartların ve kira bedelinin ispatı bakımından yazılı sözleşmelere göre daha güçtür. Genellikle kısa süreli kiralamalarda veya taraflar arasında güven ilişkisine dayanan durumlarda tercih edilir.
2.2. 5 Yıllık Süre Şartı — Başlangıcı Nasıl Hesaplanır?
Kira Bedeli Tespit Davası (5 yıllık kiracı kira artışı) açılabilmesi için TBK m.344/3’te belirtildiği üzere 5 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir. Bu durumda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması veya kira bedelinin daha önce tespit edildiği dönemden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
Taraflar arasında yenileme sözleşmesi imza edilmiş olması ve burada belirlenen kira bedelinin taşınmazın rayiçlerinden düşük olması durumunda da 5 yıllık süre daha önce imza edilmiş olan kira sözleşmesinden itibaren sayılabilmektedir. Kira tespit davası şartlarının yerine getirilmesinde en önemli husus, ilk kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekir.
Yargıtay İçtihadı — Yenileme Sözleşmesinin Rayiçleri Karşılamaması Durumu
''Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
Bu durumda mahkemece; davacılara hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitini istediklerinin sorulması, muris ile davalı arasında imzalanan 01.01.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenme aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle eksik araştırma ile kira bedelinin hangi dönemden itibaren tespit edildiği de belirtilmeksizin karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.''
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.11.2018 tarihli, 2017/5411 E. ve 2018/11236 K. Sayılı İlamı
2.3. Hukuki Yarar Dava Şartı
Kira tespit davasında hukuki yarar, kiracı veya kiraya verenin kiranın mahkemece belirlenmesinde güncel ve meşru bir menfaatinin bulunmasıdır. Dava şartı olup, hukuki yararın yokluğu davanın doğrudan usulden reddine neden olur.
2.4. Kira Tespit Davası Arabuluculuk Zorunlu mu? (01.09.2023)
Kira Tespit Davası (5 yıllık kiracı kira artışı) için dava şartı arabuluculuk başvuru zorunluluğu 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın kiracı veya kiraya verene karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Tarafların bu toplantılarda anlaşamaması ve uyuşmazlığa ilişkin arabuluculuk anlaşamama tutanağı düzenlenmesi neticesinde Kira Tespit Davası açılabilecektir.
3. 5 Yıldan Önce ve Sonra: TÜFE ile Emsal Kira Farkı
Kira tespit davasında (5 yıllık kiracı kira artışı) yeni kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde hem yasal sınırlamalar hem de piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Mahkeme, kira bedelini tespit ederken şu unsurları göz önünde bulundurur. Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişi heyeti ve hakim tarafından gerekli incelemelerin yapılması gerekir.
| Karşılaştırma Kriteri | 5 Yıldan Önceki Dönem(Kira Artışı) | 5 Yılın Sonunda(Kira Tespit Davası) |
|---|---|---|
| Temel Belirleyici | TÜFE 12 Aylık Ortalama ile kesin olarak sınırlıdır. | Emsal Kira Bedelleri, TÜFE ve hakkaniyet dikkate alınır. |
| Emsal Kira İncelemesi | Dikkate alınmaz. Artış sadece enflasyon (TÜFE) oranında yapılır. | En önemli unsurdur (Dönemin 6 ay öncesi ve sonrası emsaller incelenir). |
| Kiralananın Durumu | Artış oranında doğrudan bir etkiye sahip değildir. | Konum, fiziki durum, donanım ve kullanım amacı bedeli doğrudan etkiler. |
| Hakkaniyet İndirimi | Uygulanmaz. Belirlenen TÜFE oranında net artış yapılır. | Bilirkişinin tespit ettiği piyasa rayici üzerinden %10 ile %20 eski kiracı indirimi yapılır. |
4. Kira Tespit Davasında TÜFE Nasıl Hesaplanır?
Kira tespit davalarında ve yasal kira artışlarında baz alınan yasal üst sınır, TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kira artışı hesaplanırken, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması dikkate alınır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında; TBK 344. Maddesine göre kira artış oranının TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarının üzerinde kararlaştırılamayacağı düzenlenmiştir. Kira tespit davası ilgili düzenlemenin istinasını teşkil etmekle birlikte Mahkeme tarafından yapılacak incelemede TÜFE oranlarının da incelenmesi gerekmektedir.
En Basit Haliyle Hesaplama Formülü Örneği:
- Formül: Eski Kira + (Eski Kira x TÜFE Oranı) = Yeni Kira Bedeli
- Örnek: Kiranızın 10.000 TL, açıklanan TÜFE oranının ise %55 olduğunu varsayalım;
- Zam Tutarı: 10.000 TL x %55 = 5.500 TL
- Yeni Kira Bedeli: 10.000 TL + 5.500 TL = 15.500 TL
5. Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Emsal kira, 6 ay önceki ve sonraki çevre rayiçleridir. Mahkeme, bu bedeli belirlerken aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmelerini dikkate alır ve bilirkişi incelemesiyle netleştirir.
Kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri dikkate alınır. Rayiç kira bedelinin belirlenmesinde en önemli etmen; taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan konut ve çatılı işyerlerinin güncel kira bedelleridir. Yargıtay kararları gereğince incelenmesi gereken husus kira tespit davasına konu dönemin 6 ay öncesi ve 6 ay sonrasında imza edilmiş olan kira sözleşmeleridir.
5.1. Bilirkişi Raporu ve İtiraz
Kira tespit davalarında bedeli hakim değil, sahada inceleme yapan uzman bilirkişi heyeti (inşaat mühendisi, emlak uzmanı vb.) hesaplar. Rapor taraflara tebliğ edildikten sonra 2 hafta (14 gün) içinde itiraz etme hakkı bulunur.
Soyut İnceleme: Bilirkişinin evin içine girmeden, fiziki durumu (tadilat, yıpranma payı) görmeden rapor hazırlaması.
Hatalı Emsal Seçimi: Sunulan emsal sözleşmelerin farklı mahallelerde olması veya farklı nitelikte (örneğin rezidansa karşı standart apartman dairesi) olması.
Resmiyet Eksikliği: Bilirkişinin banka dekontu veya vergi dairesi kaydı olan gerçek sözleşmeler yerine, mahalledeki emlakçıların sözlü beyanlarına dayanması.
Eğer rapor bu hataları içeriyorsa, mahkemeden ek rapor veya yeni bir bilirkişi heyeti atanması talep edilebilir.
5.2. İlan Siteleri Emsal Sayılır mı?
Hayır, internetteki gayrimenkul ilan sitelerinde (Sahibinden, Hepsiemlak vb.) yer alan kiralık ev ilanları tek başına geçerli emsal sayılamaz. Yargıtay kararlarına göre; ilan sitelerindeki rakamlar ev sahiplerinin "talep ettiği" tek taraflı fiyatlardır. Hukuken geçerli bir emsalin, tarafların üzerinde uzlaştığı ve imzaya döktüğü gerçek bir kira sözleşmesinedayanması gerekir. İlanlar dosyaya eklenebilir, ancak mahkeme ve bilirkişi bu ilanları sadece piyasa hakkında "genel bir kanaat" edinmek için destekleyici veri olarak kullanır, asıl hesaplamayı ıslak imzalı sözleşmeler üzerinden yapar.
6. Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)
Mahkeme tarafından yapılan incelemede dosya bilirkişiye tevdi edilerek taşınmazın konumu, fiziki koşulları ve emsal kira sözleşmeleri incelenerek bilirkişi raporu hazırlanır. Bu inceleme neticesinde hazırlanan bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme tarafından karar verilecek olmakla birlikte; tespit edilen miktarın %10 ile %20 oranı arasında hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.
7. Konut ve İşyeri Kirası Ayrımı
1 Temmuz 2020 tarihinde, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) çatılı işyeri kiraları için ertelenen maddelerinin yürürlüğe girmesiyle birlikte, konut ve işyeri kiraları arasındaki hukuki ayrım büyük ölçüde ortadan kalkmıştır. Özellikle tacir (esnaf/şirket) kiracılar için sözleşme serbestisi sınırlanmış ve kanunun koruyucu (emredici) hükümleri devreye girmiştir.
| Karşılaştırma Kriteri | Konut Kiraları | Çatılı İşyeri Kiraları (1 Temmuz 2020 Sonrası) |
|---|---|---|
| Kira Artış Üst Sınırı | TÜFE 12 Aylık Ortalama uygulanır. | Önceden serbestti; artık TÜFE 12 Aylık Ortalama sınırı zorunludur. |
| Kira Tespit Davası (5 Yıl) | Emsal rayiçler ve hakkaniyet indirimi geçerlidir. | Konutlarla tamamen aynı yasal şartlara tabidir. |
| Depozito (Güvence Bedeli) | En fazla 3 aylık kira bedeli ile sınırlıdır. | Önceden sınırı yoktu; artık en fazla 3 aylık kira bedeli alınabilir. |
| Sözleşme Feshi | Sadece TBK'daki haklı sebeplerle (ihtiyaç vb.) feshedilebilir. | Ticari işletmeler için de aynı katı fesih kuralları geçerli hale gelmiştir. |
8. Kira Tespit Davasında İhtar ve 30 Gün Kuralı (TBK m.345)
Yeni kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olması için; davanın en geç otuz gün önce açılması veya ihtarnamenin tebliğ edilmesi şarttır. Ancak sözleşmede artış maddesi mevcutsa, bu süreye bakılmaksızın kira dönemi içinde açılacak davada belirlenen bedel, dönem başından itibaren uygulanır. Bu istisna, kiraya verene ihtar çekmeden dava açma hakkı tanır.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılacak davaların ne zaman açılacağı ve kararın ne zaman uygulanacağı hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi başlıklı 345. Maddesinde düzenlenmiştir.
8.1. Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Hüküm Varsa
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
8.2. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından En Az 30 Gün Önce Açılması Durumunda
Kira Tespit Davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
8.3. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından En Az 30 Gün Önce Dava Açılacağına İlişkin İhtarname Tebliğ Edildiyse
Kiracıya, kira bedelinin yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağının yazılı olarak 30 gün öncesinde yazılı olarak bildirilmesi durumunda da yeni kira döneminin sonuna kadar Kira Tespit Davası açılması durumunda; kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
9. Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, genel yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Uygulamada davalar genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Davanın Asliye Hukuk gibi yanlış bir mahkemede açılması, davada doğrudan görevsizlik kararı verilmesine sebebiyet verir. Ayrıca dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması şarttır.
10. Kira Tespit Davasının Sonuçları
Kira tespiti kararının infaz edilebilmesi ve kira farklarının tahsili için kararın kesinleşmesi (istinaf/temyiz aşamalarının bitmesi) şarttır. Yargıtay içtihatlarına göre; kesinleşme gerçekleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez ve icra takibi başlatılamaz. Ancak kesinleşme şerhi alındıktan sonra, geçmişe dönük tüm farklar kesinleşme tarihi itibariyle işleyecek faizle birlikte tek seferde talep edilebilir.
Dava sürecinde; geçerli bir yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen beş yıllık sürenin tamamlanmış olması, davanın zamanında açılması ve ispat araçlarının usule uygun biçimde sunulması büyük önem taşır. Mahkeme, karar verirken TÜFE oranları, kiralananın konumu ve fiziksel özellikleri, bulunduğu bölgede geçerli emsal kira bedelleri ile somut olayın gerektirdiği ölçüde hakkaniyet indirimi gibi unsurları bir bütün olarak değerlendirir. Bu yaklaşım, taraflar arasındaki menfaat dengesinin korunmasını ve kira bedelinin hem hukuka hem de piyasa gerçeklerine uygun şekilde belirlenmesini sağlar.
Yargıtay İçtihadı — Kira Tespit Davası Sonrası Faiz
‘’İcra takibinde ve davada dayanılan ve karara esas alınan kira tesbitine esas kararda istenen fark alacağı, kira tesbit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez. Bu durumda kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren yasal faiz uygulanması gerekirken, kira bedellerininin tamamına ödenme tarihinden itibaren faiz uygulanarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.’’
T.C. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 12.09.2019 tarihli, 2019/3810 E. ve 2019/7466 K. sayılı İlamı
11. Sonuç
Kira Tespit Davası (TBK m. 344), beşinci kira yılını dolduran sözleşmelerde bedelin piyasa rayiçlerine (emsallere) göre güncellenmesini sağlayan yegane yoldur. İlk 5 yıldaki katı TÜFE sınırı aşılarak enflasyon ve çevre emsalleri dikkate alınır. Mahkemece belirlenen yeni bedel, mülk sahibinin ekonomik kaybını önlerken; %10 oranında hakkaniyet indirimi ile taraflar arası hukuki dengeyi korur.
1. Kira Tespit Davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri uyarınca, kira bedelinin kanuni sınırlamalar ve piyasa koşulları çerçevesinde yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, hem kiraya veren hem de kiracının haklarını korumayı amaçlar. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde; ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranlarının artması ve emsal kira bedellerindeki farklılıklar kira tespit davası açılmasını gerekli hale getirebilir.
2. Kira tespit davası şartları; geçerli bir yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen beş yıllık sürenin tamamlanmış olması ve ispat araçlarının usule uygun biçimde sunulması büyük önem taşır. Mahkeme, karar verirken TÜFE oranları, kiralananın konumu ve fiziksel özellikleri, bulunduğu bölgede geçerli emsal kira bedelleri ile somut olayın gerektirdiği ölçüde hakkaniyet indirimi gibi unsurları bir bütün olarak değerlendirir.
3. Kiracı veya kiraya verenin kira tespit davası açabilmesi için dava şartı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Bu şartın yerine getirilmemiş olması durumda açılan dava usulden reddedilecektir.
4. Yerleşik Yargıtay içtihatları nedeniyle muacceliyetin kesinleşme ile gerçekleşecek olması sebebiyle Kira Tespit Davası kararının kesinleşmesi sonrasında; kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilecek ve icra takibine konu edilebilecektir.
