Elatmanın önlenmesi davası (müdahalenin men'i davası), bir kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza üçüncü kişilerce sözleşmesiz ve izinsiz şekilde yapılan haksız müdahalelerin (işgal, taşkın yapı, sınır ihlali vb.) mahkeme kararıyla engellenmesi talepli davadır. 4721 sayılı TMK m. 683' ün dayanak teşkil ettiği davada; malik, haksız işgalin sona erdirilmesini ve 5 yıllık ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de talep edebilir.
Mülkiyet hakkı, hukuk sistemimizde en geniş yetkilerle donatılmış ayni haktır ve malike eşya üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma yetkisi verir. Ancak bu hakkın üçüncü kişilerce hukuka aykırı şekilde sınırlandırılması veya engellenmesi durumunda, malikin başvurabileceği en etkili hukuki çare "El Atmanın Önlenmesi", eski ve yaygın adıyla "Müdahalenin Men'i" davasıdır. Bu makalede; davanın hukuki tanımı, haksız işgalin unsurları, dava açma şartları ve ecrimisil talebi detaylı bir şekilde incelenmiştir.
Gayrimenkul hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
1. Haksız İşgal ve Elatmanın Önlenmesi Davasının Hukuki Tanımı
Elatmanın önenmesi davası (müdahalenin men’i davası), malikin mülkiyet hakkına yönelik devam eden, tekrarlanma ihtimali bulunan veya isenmiş bir fiili müdahaleyi durdurmak ve ortadan kaldırmak amacıyla açtığı bir ayni dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 683/2 hükmü uyarınca malik, “malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir”.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ‘’Mülkiyet Hakkının İçeriği’’ başlıklı 683. Maddesi;
‘’Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.’’
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
Bu tanım, davanın üç temel karakterini ortaya koyar:
1.1. Ayni Hakka Dayanan Koruma Davasıdır
Elatmanın önlenmesi davası (müdahalenin men’i davası), mülkiyet hakkının sağladığı mutlak yetkilerin ihlali hâlinde başvurulan ayni nitelikte bir davadır. Malik yalnızca zilyetliğin gasp edilmesini değil, kullanım ve yararlanma yetkilerini sınırlayan her türlü müdahaleyi bu dava ile bertaraf edebilir.
Elatmanın önlenmesi davası malike, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanmasının haksız olarak güçleştirildiği hallerde bu elatmaya (müdahaleye) karşı kendisini koruma imkanı verir.¹
1.2. Eda Davası Niteliğindedir
Bu dava sonunda mahkeme; davalının müdahaleyi durdurmasına, ortadan kaldırmasına veya gelecekte el atmaktan kaçınmasına ilişkin icra kabiliyeti olan bir hüküm kurar.
1.3. Devam Eden veya Tekerrürü Muhtemel Müdahaleleri Konu Alır
Haksız müdahale tamamen sona ermiş ve tekrarı beklenmiyor ise dava açılamaz; açılmışsa konusuz kalır.
2. Haksız İşgalin (Fuzuli İşgal) Şartları
Haksız işgal, uygulamanın en kritik kavramlarından biridir, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin temelini oluşturur. Haksız işgalin şartları şu şekilde sıralanabilir:
2.1. Eşyanın Başkasına Ait Olması
Bu dava öncelikle mülkiyet hakkı haksız saldırıya uğramış bulunan malik tarafından açılabilir. Malik, bağımsız mülkiyet hakkı sahibi olabileceği gibi, paylı veya elbirliği halinde mülkiyet hakkı sahibi olan kişi de olabilir. Paylı mülkiyet hakkına sahip paydaşın, kendi payı için bağımsız dava hakkı olduğu gibi, malın tamamı bakımından da bölünemeyen menfaatlerde diğer paydaşları temsil hakkını kullanarak tek başına dava açabilmesi mümkündür (TMK m.688/3 ve 693/3).²
İşgal edilen taşınmazın mülkiyeti davacıya veya sınırlı ayni hak sahibine ait olmalıdır. Tapu kaydı ile malik sıfatı ispat edilir.
2.2. Kiracıya Karşı Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i) Davası Açılır mı?
Kira sözleşmesi olan kişiye Elatmanın Önlenmesi Davası açılamaz! Aranızda yazılı veya sözlü kira ilişkisi varsa, kiracı ödeme yapmasa dahi açılacak dava Tahliye Davasıdır. Müdahalenin men'i davası sadece aranızda hiçbir sözleşme bulunmayan, evinize zorla giren veya rızasız oturan haksız işgalcilere (fuzuli şagil) karşı açılabilir.
Elatmanın, davalının kusuruna dayanmasına gerek yoktur. Ancak elatma haksız olmalıdır. Malik elatmaya katlanmak yükümlülüğünde ise, elatmanın önlenmesini isteyemez. Elatmaya katlanma yükümlülüğü davalının sahip olduğu bir ayni haktan (örnek olarak, geçit irtifakı) veya kişisel bir haktan (örnek olarak, taşınmazın kiraya verilmesi), komşuluk hukuku veya kamu hukukundan doğabilir.³
Haksız işgalden söz edilebilmesi için davalının fiili hâkimiyeti;
- Sözleşmeye,
- Rızaya,
- Kanuni bir yetkiye,
- İdari bir izin veya tahsise dayanmamalıdır.
Bu unsurlardan herhangi biri mevcutsa işgal hukuka uygun hâle gelebilir.
2.3. Fiili Bir Müdahalenin Bulunması
Müdahale hem doğrudan (fiili işgal, yapı yapma, sınıra tecavüz) hem dolaylı (gürültü, gölgeleme, müşteri araçlarının parkı, kullanım engelleme) olabilir. Yargıtay, doğrudan müdahale hâlinde haksızlığı karine kabul ederken, dolaylı müdahalelerde ispat yükünü davacıya yükler.
2.4. Müdahalenin Devam Ediyor veya Tekerrürü Muhtemel Olması
Süregelen bir işgal şarttır. Müdahale sona ermiş ve tekrar ihtimali yoksa haksız işgal davası dinlenmez. Saldırının yenilenmesi tehdidi söz konusu ise, malikin gelecekteki bu olası saldırının önlenmesini TMK m. 683’e dayanarak talep edebileceği kabul edilmektedir.⁴
3. Müdahalenin Men’i Davası (Haksız İşgalin Önlenmesi Davası) Açma Şartları
Bu davanın kabul edilebilirliği için bir dizi koşulun sağlanmış olması gerekir. Uygulamada en önemli dava şartları şunlardır:
3.1. Davacının Hak Ehliyeti ve Sıfatı
Davacı;
- Malik,
- Sınırlı aynî hak sahibi (intifa, üst hakkı),
- Kat maliki
olabilir. Malik olmayan zilyetler için zilyetliğin korunması davaları gündeme gelir.
- Konuya ilişkin T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.06.2021 tarihli, 2020/720 E. ve 2021/802 K. sayılı İlamında;
"Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; yargısal uygulamada kullanımın aslî veya fer'i ya da dolaylı ve dolaysız biçimde gerçekleşmesinin mülkiyet hakkının korunmasında engel teşkil etmediği gibi, ecrimisil getirebilecek bir taşınmazda sürekli kullanım ve uzun süreli bir işgal iradesi ile tasarruf ve yararlanma hâlinin de ecrimisil tayini için yeterli olduğu, dosya kapsamında davacı tanığı ...'ın ifadesinde dolgu ve düzeltmenin davalı tarafından yapıldığının belirtildiği, davalı işletmesine gelen araçların park edebileceği davalıya ait bir alanın bulunmadığı, müşterilerinin araçlarını başkasının taşınmazındaki bir alana park ettiğinin davalı tarafından bilinmediğinin kabul edilemeyeceği, bu konuda mülkiyet hakkı sahibinden değil karşı yanın gerekli dikkat ve özeni göstermesi, hakkı olmadığını belirlediği anda da bu yerden elini çekmesinin beklendiği, yasal düzenlemeler, yargısal uygulama ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davalının davacının taşınmazına haksız olarak el attığı ve bu nedenle ecrimisille sorumlu tutulması gerektiğinden yerel mahkemenin direnme kararının yerinde olduğu, ecrimisil miktarının denetlenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca beninsenmemiştir.”
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
3.2. Haksız İşgalin Önlenmesi
Davacının, taşınmaza yönelik haksız el atmayı ortaya koyması gerekir. Bunun için deliller:
- Tapu kayıtları,
- Keşif ve bilirkişi incelemesi,
- Tanık beyanları olabilir,
- Fotoğraf.
- Konuya ilişkin T.C. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 09.03.2023 tarihli, 2022/114 E. ve 2023/1383 K. sayılı İlamında;
"1. Davacının tescil isteğinin dayanağı yazılı delil veya “delil başlangıcı” bulunmadığı, davalının 21.02.2019 tarihli duruşmada taşınmazın birlikte alınmadığına ve üzerindeki inşaatında kendisi tarafından yaptırıldığına dair yemin etmiş olduğundan, asıl dava tescil isteğinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2. Karşı davacının temyiz itirazlarına gelince; dava mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. Davalının kiracılık savunmasında bulunmadığı gibi mülkiyet iddiasını da ispatlayamadığına göre, karşı davanın açılması ile davacı malikin dava konusu taşınmazında davalının kullanımına rızasını geri almış olduğunun kabulü gerekir. O halde, davacının el atmanın önlenmesi talebinin kabulüne karar vermek gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş ve hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
3. Karşı davacının ecrimisil istemine gelince; davalının karşı dava açılıncaya kadar kullanımının rızaya dayalı olduğunun kabulü ile davalının kötüniyetli zilyet olmaması nedeniyle reddine karar verilmesi yerinde görülmüş ve bu yöne ilişkin karşı davacının temyiz itirazının reddi gerekmiştir.”
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
3.3. Akrabanın veya Tanıdığın Taşınmazı Kullanmasına İzin Verilmesi Haksız İşgal Sayılır mı?
Bir taşınmazın kullanımı başlangıçta malikin rızasına veya iznine dayanıyorsa, bu durum hukuken "haksız işgal" sayılmaz ve dava açılamaz. Ancak malik tarafından ihtarname keşide edilerek veya dava açılarak rızasını geri aldığını beyan edebilir. Bu durumda, karşı tarafın kullanımı haksız hale gelir ve elatmanın önlenmesine başvurulabilir.
Davalının kullanımı başlangıçta davacının iznine dayanıyorsa bu durum haksız işgali ortadan kaldırır. Ancak noter ihtarı, karşı dava veya açık beyanla rıza geri alındığında haksızlık o tarihten itibaren doğar.
- Konuya ilişkin T.C. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12.11.2018 tarihli, 2016/7480 E. ve 2018/7661 K. sayılı ilamında;
"Davacı, dava konusu taşınmazda ... tahsis belgesine sahip üstün hak sahibidir, her ne kadar taşınmazın 134,67 m2'lik kısmının davalı ... adına tahsis edilmesine ve tapusunun ... adına çıkartılmasına muvafakat etmiş ise de; sonradan bu muvafakatından vazgeçmiştir. Davalı ise dava konusu taşınmazın kullanımını haklı kılacak bir nedene dayanmamıştır.
Bu durumda mahkemece, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken; eldeki davanın elatmanın önlenmesi istemine ilişkin olduğu ve fuzuli işgal sebebi ile açıldığı gözetilmeksizin, davacının şartları oluştuğu takdirde davalı için fuzuli işgal sebebi ile tahliye davası açabileceği şeklinde yanılgılı bir değerlendirme yapılarak reddine karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenlerle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.”
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
3.4. Müdahalenin Devam Etmesi
Devam eden veya tekrarlanması muhtemel bir müdahale olmalıdır.
3.5. Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Mülkiyet hakkından kaynaklanan elatmanın önlenmesi / müdahalenin meni davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Müdahalenin, mülkiyete değil de zilyetliği (kullanım hakkını) ihlal etmesi durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Davanın yetkili ve görevli mahkemede açılmaması durumu, sürecin uzamasına sebebiyet verecektir.
- Mülkiyete dayalı müdahalelerde Asliye Hukuk Mahkemesi,
- Zilyetliğe dayalı saldırılarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Bu ayrım uygulamada büyük önem taşır; yanlış mahkemede açılan davalarda görevsizlik kararı verilir. Bu durum yargılama sürecinin sürüncemede kalmasına sebebiyet vererek davacının hakkına ulaşmasın gecikmesine sebebiyet verecektir.
4. Elatmanın Önlenmesi Davası ile Birlikte Tazminat (Ecrimisil) İstenebilir mi?
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talebinin birleştirilmesi usul ekonomisi açısından en stratejik hamledir. Mülkünüzden haksız işgalciyi tahliye ettirirken, dava tarihinden geriye dönük son 5 yıllık kullanım bedelini yasal faiziyle isteyebilirsiniz. Bununla birlikte tek dava ile hem taşınmazın tahliyesi hem de haksız işgal tazminatı yerine getirilebilir.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle taşınmaz malikinin mahrum kaldığı kullanma ve yararlanma bedelinin tazmin edilmesi amacıyla talep edilen parasal bir haktır. Müdahalenin men’i davasıyla birlikte veya ayrı bir dava olarak istenebilir.
4.1. Ecrimisilin Hukuki Niteliği
Ecrimisil, kira sözleşmesine benzeyen bir kullanım bedeli değildir. Yargıtay tarafından “haksız fiil benzeri tazminat” olarak kabul edilmekte olup, talep için genellikle kötüniyet veya en azından “haksızlık bilinci” şarttır.
4.2. Talep Şartları
Ecrimisil talebi için:
- Haksız işgalin varlığı,
- İşgalin belirli bir süre devam etmesi,
- Davalının iyiniyetli olmaması (dava açılması ile kötüniyet karinesi doğar),
gerekir.
4.3. Hesaplama Usulü
Ecrimisil, taşınmazın niteliği ve konumu dikkate alınarak bilirkişi tarafından belirlenir. Hesaplama yöntemleri:
- Emsal kira bedelleri,
- Taşınmazın rayiç değerleri,
- ÜFE artış oranlarıyla dönemsel uyarlama.
Vergi değerinin belirli bir oranı gibi soyut yöntemler Yargıtay tarafından uygun bulunmamaktadır.
4.4. Haksız İşgal Tazminatı Zamanaşımı
Haksız işgalden kaynaklı olarak açılacak olan ecrimisil (haksız işgal) davası, geriye dönük olarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Buna göre haksız işgal tazminatı yönünden yapılacak hesaplamada, dava tarihinden 5 yıl öncesine kadar hesaplama yapılabilmektedir.
Ecrimisil talepleri beş yıllık zamanaşımına tabidir. Dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
5. Sonuç
El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davasının gündeme gelebilmesi için illa ki taşınmaz içerisine yapı inşa edilmesi gerekli değildir. Araziye; araç park edilmesi, moloz dökülmesi, gürültü yapılması ve güneşin engellenmesi gibi dolaylı müdahaleler de haksız el atma sayılır ve bu sebeplere dayanılarak dava açılabilmektedir.
1. Müdahalenin men’i davası (el atmanın önlenmesi davası), mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eden, TMK m. 683/2’ye dayalı ayni nitelikte ve hükmü icraya elverişli eda davasıdır; malikin kullanım, yararlanma ve tasarruf yetkilerine yönelen haksız müdahaleyi sona erdirmeyi ve tekrarı önlemeyi hedefler.
2. Dava, yalnızca devam eden veya tekrarlanma ihtimali bulunan müdahaleler bakımından işlevseldir; müdahale tamamen sona ermiş ve yeniden gerçekleşmesi beklenmiyorsa uyuşmazlık konusuz kalabilir.
3. Haksız işgal (fuzuli işgal), bir taşınmazın herhangi bir hakka, sözleşmeye, izne ya da rızaya dayanmaksızın fiilen kullanılması/işgal edilmesi olup; men davası ile ecrimisil taleplerinin çekirdeğini oluşturur.
4. Haksız işgalin tespitinde; taşınmazın başkasına ait olması, hukuki sebep bulunmaması, fiili müdahale ve müdahalenin süreklilik/tekerrür ihtimali unsurları birlikte değerlendirilir; dolaylı el atmalarda haksızlığın ispat yükü pratikte daha yoğun biçimde davacıya yansır.
5. Davacı sıfatı kural olarak malike ait olmakla birlikte; sınırlı ayni hak sahipleri ve kat mülkiyetinde ortak alan müdahalelerinde kat malikleri de belirli koşullarda bu davayı ileri sürebilir; böylece mülkiyet hakkı koruması yalnızca tapu malikiyeti ile sınırlı kalmaz.
6. Haksız işgalin tespiti, davanın başarısını belirleyen ana parametredir; tapu kaydı, keşif-bilirkişi incelemesi, fotoğraf/video, tanık beyanı ve fiili kullanım göstergeleri, özellikle dolaylı müdahale iddialarında kritik delil setini oluşturur.
7. Rıza unsuru, men davası ve ecrimisil bakımından ayrıştırıcıdır: başlangıçta rızaya dayanan kullanım, rıza geri alınmadıkça haksızlık/kötüniyet doğurmayabilir; noter ihtarı, açık beyan veya karşı dava ile rızanın geri alınması, haksızlığın başlangıç tarihini belirler.
Makalede yer verilen Yargıtay kararları, uygulamada; dolaylı kullanım (ör. müşteri parkı) gibi senaryolarda dahi mülkiyet hakkı sahibinin korunabileceğini, ancak olayın özelliklerine göre HGK çoğunluğu ile karşı görüşlerin ayrışabildiğini göstermektedir.
8. Ecrimisil talebi, men davasının tamamlayıcı ekonomik sonucudur; haksız işgal nedeniyle malikin mahrum kaldığı kullanım/yararlanma değerinin parasal karşılığını hedefler ve çoğu durumda kötüniyet veya en azından haksızlık bilinci ile bağlantılı değerlendirilir.
¹ OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 158, Filiz Kitabevi, 2018, İstanbul.
² OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 159, Filiz Kitabevi, 2018, İstanbul.
³ OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 158, Filiz Kitabevi, 2018, İstanbul.
⁴ OĞUZMAN-SELİÇİ-OKTAY ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 158, Filiz Kitabevi, 2018, İstanbul.
