Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını, korunmasını ve sınırlandırılmasını 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile tapu, imar ve kamulaştırma mevzuatı çerçevesinde düzenleyen alandır. Süre rejimi dava türüne göre ayrışır: önalım hakkı noter bildiriminden itibaren 3 ay ve her halde 2 yıl içinde kullanılır, kamulaştırma işlemine karşı iptal davası 30 gün içinde açılır, tapu iptali ve tescil talebi ise ayni hakka dayandığından kural olarak süreye bağlı değildir. Bu sayfadaki rehberler; tapu kaydının düzeltilmesini, birlikte mülkiyetin sona erdirilmesini, haksız işgal tazminatını, kat mülkiyeti ve komşuluk ilişkilerini güncel yargı kararlarıyla ele alır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalar: mülkiyet hakkının özünü tartışan tapu iptali ve tescil talepleri bu gruptadır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve karar kesinleşmeden tapuya işlenemez. Dava şartı arabuluculuğa tabi uyuşmazlıklar: 1 Eylül 2023'ten itibaren ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkileri, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektirir. Taşınmazın aynına ilişkin davalar bu kapsamda değildir. İdari müdahaleler: kamulaştırma, imar planı ve encümen kararlarından doğan uyuşmazlıklar idari yargıda, bedele ilişkin talepler ise adli yargıda görülür.
| Dava veya talep | Süre | Dayanak | Mercii |
|---|---|---|---|
| Önalım (şufa) davası | Noter bildiriminden 3 ay, her halde 2 yıl | TMK m. 733 | Asliye hukuk mahkemesi |
| Tapu iptali ve tescil (yolsuz tescil) | Kural olarak süreye tabi değil | TMK m. 1025 | Asliye hukuk mahkemesi |
| Zilyetlikle kazanma (olağanüstü zamanaşımı) | 20 yıl davasız ve aralıksız zilyetlik | TMK m. 713 | Asliye hukuk mahkemesi |
| Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) | Dava tarihinden geriye 5 yıllık dönem | TMK m. 995 vd. | Asliye hukuk mahkemesi |
| Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) | Süreye tabi değil; arabuluculuk dava şartı | TMK m. 698, HUAK m. 18/B | Sulh hukuk mahkemesi |
| Kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıkları | Süreye tabi değil; arabuluculuk dava şartı | 634 sayılı Kanun, HUAK m. 18/B | Sulh hukuk mahkemesi |
| Kamulaştırma işlemine karşı iptal davası | Tebliğden itibaren 30 gün | 2942 sayılı Kanun m. 14 | İdare mahkemesi |
| Yapıdaki ayıp sebebiyle yükleniciye başvuru | 5 yıl; ağır kusur halinde 20 yıl | TBK m. 478 | Asliye hukuk mahkemesi |
Tapu kaydının düzeltilmesi: yolsuz tescil, muris muvazaası, ehliyetsizlik veya vekalet görevinin kötüye kullanılması iddialarıyla tapu iptali ve tescil davası açılır. Kayda iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin korunması, davanın kime yöneltileceğini belirleyen ilk sorudur.
Birlikte mülkiyetin sona erdirilmesi: paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası ile aynen taksim, mümkün değilse satış yoluyla paylaşım sağlanır. Dava öncesinde arabuluculuk aşamasının tamamlanmaması, davanın usulden reddine yol açar.
Mülkiyetin fiili ihlali: izinsiz kullanım halinde müdahalenin önlenmesi talebiyle birlikte ecrimisil istenir. Kötüniyetli zilyet, elde ettiği ürünleri ve kullanım karşılığını iade etmekle yükümlüdür; talep dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemi kapsar.
Önalım hakkı: paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlar aynı koşullarla payı almayı dava yoluyla talep eder. Satışın noter aracılığıyla bildirilmemesi, iki yıllık üst sınırın işlemesini engellemez.
İdari sınırlamalar: kamulaştırma kararı, imar planı değişikliği ve encümen işlemleri idari yargı denetimine tabidir; kamulaştırmasız el atma hallerinde ise bedele ve el atmanın önlenmesine ilişkin talepler adli yargıda ileri sürülür. Dava şartı arabuluculuk kapsamının doğru belirlenmesi, usulden ret riskini ortadan kaldırır.
Önalım hakkı hangi sürede kullanılır?
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay, bildirim yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava açılmalıdır. Her iki süre de hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir.
Tapu iptali ve tescil davası zamanaşımına tabi midir?
Ayni hakka dayandığından kural olarak süreye bağlı değildir; muris muvazaasına dayalı talepler de zamanaşımı savunmasıyla karşılanamaz. Buna karşılık tapu kaydına iyiniyetle güvenerek hak kazanan üçüncü kişinin mülkiyeti korunur, bu halde talep tazminata dönüşebilir.
Gayrimenkul davalarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkileri 1 Eylül 2023'ten itibaren dava şartı arabuluculuğa tabidir. Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalar bu kapsamda değildir; doğrudan mahkemede açılır.
Ortaklığın giderilmesi davası nerede açılır?
Arabuluculuk aşaması tamamlandıktan sonra taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaşıma karar verir.
Kamulaştırma işlemine karşı hangi sürede dava açılır?
Kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bedelin tespiti ve tescil davası ise idarece adli yargıda açılır; malikin bedele ilişkin itirazları bu dosyada ileri sürülür.
Mevzuat metinleri için mevzuat.gov.tr · İçerik: Av. Muhammet Çoban (İstanbul Barosu, Sicil No: 77466) · Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin değerlendirme yerine geçmez.
