Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Gayrimenkul hukuku; ev, arsa, arazi gibi taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet haklarını inceleyen hukuk dalıdır. Bu alan yalnızca şahıslar arasındaki mülkiyet anlaşmazlıklarını (Özel Hukuk) değil; aynı zamanda devletin veya belediyelerin taşınmazlara müdahalesini (İdare ve İmar Hukuku) de kapsar. Bu sayfada; tapu iptal ve tescil davalarından ortaklığın giderilmesine (izale-i şüyu), hukuka aykırı imar planı değişikliklerinden kamulaştırma bedelinin tespitine kadar mülkiyet hakkınızı koruyacak hukuki rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.
Taşınmaz mallar; barınma, tarımsal üretim, sanayi üretimi ve insan yaşamının diğer alanlarında temel teşkil eden varlıklardır. Bu yönüyle yaşamlarımızın temelinde yer almakla birlikte, yatırım aracı olarak da kullanılmaktadır. Gayrimenkul davalarında haklı olmak tek başına yetmez; tapu siciline güven ilkesi, hak düşürücü süreler, imar planı askı süreleri ve bilirkişi raporlarına itiraz gibi süreçler dikkatle değerlendirilmelidir.Şahıslar veya şirketler arasındaki mülkiyet uyuşmazlıkları doğrudan Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine tabidir. Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen temel uyuşmazlıklar şunlardır:
Tapu İptal ve Tescil Davaları: Yolsuz (hukuka aykırı) tescil, ehliyetsizlik, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) sebepleriyle hatalı tapu kayıtlarının düzeltilmesi davalarıdır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu): Miras kalan veya ortak alınan ve fiilen paylaşılamayan taşınmazların mahkeme yoluyla (açık artırma ile) satılarak bedelinin paydaşlara dağıtılmasını sağlayan yasal süreçtir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmelerin hazırlanması, inşaatın eksik/ayıplı teslimi veya süresinde bitirilmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi ve tazminat davaları.
Mülkiyet hakkı mutlak değildir; devlet kamu yararı amacıyla taşınmazınıza müdahale edebilir. Ancak bu müdahale yasalarla sınırlandırılmıştır:
Kamulaştırma (İstimlak) Davaları: Devletin yol, okul, hastane yapmak için özel mülkiyetteki taşınmaza el koyması sürecidir. Burada en önemli hukuki adım, idarenin teklif ettiği düşük bedele karşı açılacak "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil" davaları ile taşınmazın gerçek piyasa değerinin alınmasıdır.
İmar Planı Değişiklikleri ve İptal Davaları: Belediyelerin yaptığı 1/1000 veya 1/5000 ölçekli imar planı revizyonlarıyla arsanızın yeşil alana, yola veya parka ayrılması (Kamulaştırmasız El Atma) durumunda, İdare Mahkemelerinde açılacak iptal ve tazminat davalarıdır.
Kentsel Dönüşüm Hukuku: Riskli yapı tespiti, yıkım kararlarına itiraz, arsa payı karşılığı yeni sözleşmelerin imzalanması ve idari para cezalarının iptali süreçlerini kapsar.
Gayrimenkul davaları, ''dilekçe yazıp bekleyelim'' mantığını affetmeyen dikkat gerektiren süreçlerdir. Hatalı açılan tapu iptal davaları, ihale aşamasında kaçırılan kıymet takdiri itirazları veya imar planlarındaki 30 günlük askı ve 60 günlük dava sürelerinin ihmali hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir. Sürecin başından itibaren bütün olarak detaylı olarak incelenmesi gerekir.
