Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliğiyle (miras yoluyla vb.) sahip olduğu taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Arabuluculuk süreci sonrasında, dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Dava sonucunda mal ya fiziksel olarak paydaşlara bölünür (aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi) ya da satış memurluğu aracılığıyla açık artırmayla satılarak elde edilen bedel paylar oranında paylaştırılır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası; bir mal veya hakkın birden fazla kişi tarafından paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet şeklinde ortaklaşa sahip olunması durumunda, bu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. Türk Medeni Kanunu’na göre, ortak maliklerden her biri paydaşlığın devamını istemek zorunda değildir ve dilediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi açık artırma usulü ile satış yolu ve aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi ile gerçekleştirilebilmektedir. Ortaklığın giderilmesi, miras kalan mal için talep edilebileceği gibi hisseli tapu ortaklığın giderilmesi de talep edilebilir. Gayrimenkul hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' , miras hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklar ile ilgili ''Miras Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Ortak Mülkiyet
- 2. Ortak Mülkiyetin Sona Erdirilmesi
- 3. Ortaklığın Giderilmesi Davası
- 4. Müşterek Arsa Üzerine Yapı İnşa Eden Malik Ne Yapmalıdır (Muhdesat Aidiyeti)?
- 5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Kesinleştikten Sonra Açık Artırma (Satış) Süreci Nasıl İşler?
- 6. Sonuç
- 7. İlgili Makaleler
1. Ortak Mülkiyet
1.1. Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, bir malın mülkiyet hakkının birden fazla kişiye ait olduğu ve her ortağın belirli bir pay oranına sahip bulunduğu mülkiyet türüdür. Bu sistemde, malın tamamı üzerinde ortak mülkiyet söz konusudur ancak her ortağın sahip olduğu pay, matematiksel olarak belirlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’na göre, pay oranları aksi kararlaştırılmadıkça eşit kabul edilir.
Paydaşlar, payları oranında maldan yararlanma ve onun üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Ancak malın tamamı üzerinde yapılacak önemli tasarruf işlemleri (satış, kiralama gibi) için tüm paydaşların oybirliğiyle karar vermesi gerekir.
Paylı mülkiyet (hisseli tapu ortaklığın giderilmesi), çoğunlukla miras yoluyla veya ortak yatırım sonucu ortaya çıkar. Paydaşlardan her biri, mülkiyetin devamını istemek zorunda değildir ve ortaklığın giderilmesi davası açarak mülkiyet ilişkisini sona erdirebilir.
1.2. Elbirliği Mülkiyet Nedir?
Elbirliği mülkiyeti, bir mal veya hakkın üzerinde birden fazla kişinin, pay oranları belirlenmemiş şekilde ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’na göre, elbirliği mülkiyetinde her ortak malın tamamına birlikte malik olur; ancak paylar somut olarak belirlenmemiştir.
Bu mülkiyet türünde, mal üzerindeki tasarruf ve yönetim işlemleri tüm ortakların oybirliği ile yapılır. Hiçbir ortak, diğerlerinin onayı olmadan malın belirli bir kısmı üzerinde tek başına tasarruf edemez.
Elbirliği mülkiyeti en çok miras ortaklığı (mirasçılar arasında terekeye konu mallar üzerinde) ve adi ortaklık ilişkilerinde görülür. Ortaklık, tüm ortakların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla paylı mülkiyete dönüştürülerek sona erdirilebilir.
2. Ortak Mülkiyetin Sona Erdirilmesi
Ortak mülkiyetin sona erdirilmesi, bir malın üzerinde birden fazla kişiye ait olan mülkiyet ilişkisinin ortadan kaldırılması ve her ortağın bağımsız mülkiyete kavuşması sürecidir. Bu süreç, ortaklardan birinin talebi üzerine veya tüm ortakların anlaşmasıyla başlatılabilir. Türk Medeni Kanunu’na göre, paydaşlardan hiçbiri ortaklığın devamına zorlanamaz.
2.1. Hisseli Tapu Mahkeme Yoluyla Nasıl Paylaşılır (Aynen Taksim ve Satış)?
Mahkeme, ortaklığın giderilmesinde öncelikle malın aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi (fiziksel olarak hisselere bölünmesi) suretiyle paylaştırılıp paylaştırılamayacağını inceler. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu veya niteliği fiziksel bölünmeye elverişli değilse veya bölündüğünde ciddi değer kaybı yaşanacaksa, malın açık artırma yoluyla satılmasına ve paranın paylaştırılmasına karar verilir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasına konu edilebilecek sona erdirme yöntemleri iki şekilde uygulanır:
- Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Malın bölünebilmesi teknik olarak mümkünse ve değerinde kayıp olmadan bölünebiliyorsa her ortağa payı oranında fiilen bir bölüm verilir.
- Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Malın bölünmesi mümkün değilse veya değer kaybı yaratacaksa mahkeme kararıyla satış yapılır ve elde edilen bedel paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.
Ortak mülkiyetin sona erdirilmesi en çok miras yoluyla kalan mallar, hisseli taşınmazlar ve ortak yatırım sonucu edinilen mülkler üzerinde görülür. Miras kalan evin mahkeme yoluyla satışı, mülkiyet üzerindeki belirsizlik giderilir ve her paydaş kendi payı üzerinde tam tasarruf hakkına sahip olur.
2.2. Paylaşma İsteme Hakkının Sınırları
4721 sayılı Türk Medeni Kanunun 698. maddesi paylaşma isteme hakkını sınırlamıştır. Kural olarak paylı mülkiyetin, paydaşların herhangi birinin talebi üzerine gerçekleştirileceği kabul edilmiştir. Sınırlı sayıda sayılmış olan bu durumların ortaya çıkması durumunda paylaşma isteme hakkı sınırlandırılmıştır.
2.2.1. Paylı Malın Sürekli Bir Amaca Özgülenmiş Olması
Sürekli amaca özgünlenme, paylı maldan yararlanma hususunda, paydaşlar arasında, sürekliliği sağlanmış amaç birliğidir. Yani, paydaşlar arasında, maldan yararlanma tarzı bakımından bir amaç birliği bulunmalı ve bu amaç birliğinin sürekliliği sağlanmış olmalıdır. Bu ise, ortak malın mülkiyetinin paydaşlara ait diğer malların mülkiyetine bağlanmış olması, paylı mülkiyetin eşyaya bağlı paylı mülkiyet olması ile mümkündür.¹
2.2.2. Paylaşma Hakkında Feragat Sözleşmesinin Varlığı
Uygulamada ‘’idame-i şüyu mukavelesi’’ adı verilen kanundaki deyimiyle ‘’paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme’’ olarak ifade edilen sözleşme akdedilerek ortaklığın devamı taahhüt edilmişse bu süre içinde paylaşma istenemez. TMK m. 698/2 bu sürenin en çok on yıl olabileceğini düzenlemiştir. Bu sözleşmenin taraflardan herhangi biri için çekilmez kılan bir sebebin varlığı halinde, paylaşma istenebilmektedir.²
2.2.3. Zamanın Paylaşma İçin Uygun Olmaması
TMK 698. maddesinin 3. fıkrasında ‘’Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.’’ şeklinde düzenleme yapılarak paylaşma isteme hakkına sınırlama getirilmiştir. Bu şartlarda davalı tarafların def’i olarak ileri sürme hakkı bulunmaktadır.
Uygun olmayan zamandan maksat, olağanüstü sebepler dolayısıyla paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı zamandır. Zamanın, paylaşma için uygun olup olmadığı dürüstlük kuralına göre belirlenmelidir.³
3. Ortaklığın Giderilmesi Davası
İzale-i Şuyu terimi 1086 sayılı Hukuk Usul Muhakemeleri Kanunu ile kullanılmış olup, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununda bu terim yerine Ortaklığın Giderilmesi terimi kullanılmaya başlanmıştır. Uygulamada halen izale-i şuyu terimi yaygın olarak kullanılmakla birlikte güncel mevzuat kapsamında ortaklığın giderilmesi terimi kullanılması daha doğru olacaktır. Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası)'nda da diğer davalarda da olduğu için bir takım usul işlemlerinin tatbik edilmesi gerekmekte olup, bu hallerin noksanlığı halinde davanın usulden reddi yönünde karar verilebilme durumu mevcuttur. Bu başlık altında Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının usuli şartları irdelenecektir.
3.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi başlıklı 4/1-b maddesinde ‘’Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları’’nda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olarak belirlenmiştir.
Yetkili Mahkeme; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki başlıklı 12. Maddesi;
‘’(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
(2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir’’
şeklinde düzenlenmiştir.
Buna göre ortaklığın giderilmesine konu taşınmazın veya taşınmazlardan birinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkili ve görevli mahkeme olarak davayı görecektir.
3.2. İzale-i Şuyu Davası Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?
Ortaklığın giderilmesi davaları (izale-i şuyu davaları)'nda, 05.04.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Davacı tarafça, tüm paydaşlar taraf gösterilerek arabuluculuk sürecinin anlaşamama olarak sonuçlanması durumunda dava açılabilecektir. Dava şartlarının yerine getirilmemesi durumunda, dava esasa girilmeden usulden reddedilecektir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası) için dava şartı arabuluculuk başvuru zorunluluğu 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın paydaşlardan her birine karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Tarafların bu toplantılarda anlaşamaması ve uyuşmazlığa ilişkin arabuluculuk anlaşamama tutanağı düzenlenmesi neticesinde Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası açılabilecektir.
- T.C. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 28.05.2024 tarihli, 2024/1092 E. ve 2024/1275 sayılı İlamında;
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2024/1092 K. 2024/1275 T. 28.05.2024:"Bilahare aynı yasa 18/B1-B fıkrası uyarınca ortaklığın giderilmesi yönündeki davalarda da arabulucuya başvurulması dava şartı olarak getirilmiştir. Eldeki talepte zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Ortaklığın giderilmesi konulu davalarda arabuluculukta sonuca varılabilmesi için aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi ya da belli bir kişiye belirli bedelle satışı üzerinde anlaşma yapılabilir. Ortaklığın ihale yoluyla satışı yönünde anlaşma yapılamaz.
Bu durumda taraflar anlaşamamış sayılmalı anlaşamama tutanağı tutulmalıdır. Ortaklığın giderilmesinin ihale usulüyle satışına ancak mahkemece karar verilebilecektir. Söz konusu açıklamalar karşısında mahkemenin dava şartı oluşmadığı gerekçesiyle ret yönündeki kararında usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.”
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
4. Müşterek Arsa Üzerine Yapı İnşa Eden Malik Ne Yapmalıdır (Muhdesat Aidiyeti)?
Ortak taşınmazın üzerindeki bina, ağaç veya tesisin sadece kendisine ait olduğunu iddia eden paydaş, bu hakkını izale-i şuyu davasında ileri sürebilir. Diğer ortaklar muhdesat iddiasını kabul etmezse, iddia sahibine "muhdesatın aidiyetinin tespiti davası" açması için süre verilir. İddia eden tarafça açılacak olan Muhdesat Aidiyeti Davası, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası bekletici mesele yapılmalıdır.
Muhdesatın aidiyeti iddiası, bir taşınmaz üzerinde bulunan yapı, tesis, ağaç veya benzeri eklentilerin kime ait olduğuna dair ortaya çıkan mülkiyet iddiasını ifade eder. Hukuken “muhdesat”, taşınmazın esas unsuru dışında, sonradan meydana getirilen kalıcı nitelikteki ek unsurları kapsar.
Bu iddia genellikle ortaklığın giderilmesi davaları veya miras paylaşımı süreçlerinde gündeme gelir. Örneğin, hisseli bir arazide ortaklardan birinin kendi imkânlarıyla yaptığı bina, diktiği ağaç veya kurduğu tesis için “muhdesat” niteliğinde aidiyet talebi ileri sürülebilir.
Muhdesatın aidiyeti iddiasında, iddiayı ortaya atan taraf, ilgili muhdesatın kendi malvarlığından yapıldığını veya kendi mülkiyetinde olduğunu ispatlamakla yükümlüdür. Bu ispat genellikle bilirkişi incelemesi ve yerinde keşif gibi delillerle yapılır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında paydaşlardan herhangi birinin paylı mülkiyetteki taşınmazın değerini artırıcı nitelikteki yapı, tesis, ağaç ve benzeri eklentilerin kendisi tarafından yapıldığını iddia etmesi durumunda; diğer paydaş/paydaşların bu iddiayı kabul etmemesi durumunda hakim tarafından iddiada bulunan paydaşa Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açmak üzere süre verilmelidir. İddiada bulunan tarafından açılan bu dava mahkeme tarafından bekletici mesele yapılması gerekmektedir.
- T.C. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.04.2015 tarihli, 2014/12816 E. ve 2015/3829 K. sayılı İlamında;
"Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK'nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir.”
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
5. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Kesinleştikten Sonra Açık Artırma (Satış) Süreci Nasıl İşler?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında ortaklığın satış yolu ile giderilmesi kararı verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi sonrasında satış safhasına geçilmektedir. Kararın kesinleşmesi sonrasında dosya satış memurluğuna tevdi edilir, satış memurluğu tarafından yeniden değer tespiti yaptırılarak bu bedel üzerinden satış işlemleri başlatılır. Günümüzde açık artırma süreçleri, UYAP üzerinden e-ihale yolu ile gerçekleştirilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi kararı verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi akabinde satış süreci gündeme gelmektedir. Kesinleşen kararın satış memurluğuna tevdi ile açık artırma süreci başlamaktadır. Bu süreçte yeni bir kıymet takdiri yaptırılarak, paydaşların menfaatlerine uygun olarak satış işlemleri taşınmazların rayiçleri üzerinden yürütülmesini sağlamaktadır.
i. Güncel Kıymet Takdiri: Dava sürecinde alınan bilirkişi raporunda tespit edilen rayiç bedellerin güncel piyasa şartlarından düşük olması durumuna karşı, yeniden bilirkişi raporu alınmaktadır. Bu sayede, taşınmazın açık artırma sürecine girmeden önce rayiçleri üzerinden bedelinin tespiti yapılmaktadır.
ii. UYAP Üzerinden E-İhale: Genel itibariyle günümüzde açık artırma usulü UYAP e-Satış platformu üzerinden gerçekleştirilmektedir. Bu sayede açık artırmaya daha fazla kişinin katılımı sağlanarak, taşınmazın rayiç değerlere yakın miktarlarda satılması ihtimalini artırmaktadır. İlk açık artırma, taşınmazın muhammen bedelinin %50'si üzerinden başlatılmaktadır.
iii. İhaleye Katılım ve Teminat Muafiyeti: İhaleye katılmak isteyen üçüncü kişilerin öncelikle taşınmazın muhammen bedelinin %10'u oranında teminat yatırmakla yükümlüdür. Ancak hisse oranı %10 ve üzeri olan paydaşlar, bu teminatı yatırmadan da ihaleye katılabilmektedir.
iv. İhalenin Kesinleşmesi ve Paranın Dağıtılması: Taşınmaz en yüksek teklifi verene satıldıktan sonra satış bedeli ihaleyi alan kişi tarafından dosyaya yatırılır. Yatırılan bedel üzerinden; damga vergisi, KDV, tapu alım-satım harçları ve tellaliye (satış) masrafları kesilir. Kalan net tutar, satış memurluğu tarafından muhdesat aidiyeti gibi durumlar da dikkate alınarak paydaşların payı oranında banka hesaplarına yatırılır.
6. Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (İzale-i Şuyu) davası; TMK uyarınca paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirerek paydaşları bağımsız mülkiyete kavuşturan temel yoldur. Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkün değilse, taşınmaz icra (satış memurluğu) yoluyla satılır. İhale bedelinden KDV, damga vergisi ve harçlar kesildikten sonra kalan net tutar paydaşlara oranları ölçüsünde dağıtılır.
1. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, Türk Medeni Kanunu’nun paylı ve elbirliği mülkiyet düzenlemeleri çerçevesinde, ortak mülkiyetin sona erdirilmesini sağlayan temel hukuki yollardan biridir. TMK’nın 698. maddesi uyarınca, hiçbir paydaş ortaklığın devamına zorlanamaz ve her paydaş dilediği zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu dava, mülkiyet hakkının bireyselleştirilmesi ve paydaşların kendi payları üzerinde tam tasarruf yetkisine kavuşması açısından önemlidir. Muristen miras kalan evin mahkeme yoluyla satışı ile mirasçıların payları oranında hakkına kavuşması sağlanır.
2. HMK hükümleri gereğince yetkili ve görevli mahkeme; tanışmazın veya taşınmazlardan birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
3. 7445 sayılı Kanun ile getirilen düzenleme gereği, ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı olarak arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Bu aşamada tarafların uzlaşamaması halinde düzenlenecek anlaşmama tutanağı, dava açılabilmesi için gereklidir.
4. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre aynen taksim veya satış yoluyla ortaklığı sona erdirir. Bölünebilirlik teknik olarak mümkünse aynen taksim yapılırken, bölünme değer kaybına yol açacaksa satış yöntemi uygulanır ve elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
5. Ayrıca taşınmaz üzerindeki muhdesatın kime ait olduğu yönünde uyuşmazlık çıkması halinde, iddiada bulunan paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması için süre verilir ve mahkeme tarafından bu davanın bekletici mesele yapılması gerekmektedir.
¹ OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 192, 1. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.
² OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 192, 1. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.
³ OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 193, 1. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.
7. İlgili Makaleler
- Elatmanın Önlenmesi Davası: Müdahalenin Men’i Davası
- Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı
- Vasiyetname Nasıl Düzenlenir?
- Mirasın Reddi (Reddi Miras) Davası: Tereke Borçlarına ve Emekli Maaşına Etkisi
- Vasiyetnamenin İptali Davası Şartları ve Süresi
- Kamulaştırmasız El Atma Nedir? Dava Türleri ve Süreç
- Kamulaştırma Nedir? Usulü, İptal Davası, Bedel Tespiti ve Geri Alma Hakkı
Avukat Muhammet ÇOBAN
