🔍 Bu makalede ne bulacaksınız?
✓ Kamulaştırmasız el atmanın tanımı, kurucu unsurları ve fiili/hukuki el atma ayrımı
✓ Görevli yargı yolunun belirlenmesi, dava türleri ve usuli adımlar
✓ Bedel tespiti ölçütleri, faiz başlangıcı, zamanaşımı ve harç rejimi
✓ Yargıtay, Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararları çerçevesinde güncel uygulama
Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma yetkisine sahip bir idarenin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usulu hiç işletmeden veya başlatıp tamamlamadan, özel mülkiyetteki bir taşınmaz üzerinde kalıcı hakimiyet kurmasıdır. Bu müdahale, malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkilerini fiilen ya da hukuken ortadan kaldırdığı için mülkiyet hakkına yönelik kanuni dayanaktan yoksun bir ihlal tipi olarak nitelendirilmektedir.
Sorunun çekirdek yanıtı şudur: taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik seçimlik hakka sahiptir. Malik ya el atmanın önlenmesini isteyerek fiili duruma son verilmesini talep eder ya da bu duruma razı olup mülkiyetin idareye geçmesi karşılığında dava tarihindeki bedelin tahsilini ister. Bedel davasında zamanaşımı işlemez; değerleme dava tarihi esas alınarak yapılır ve faiz dava tarihinden itibaren yürütülür. Haksız kullanım dönemi için ayrıca ecrimisil talep edilmesi mümkündür.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
- 2. Görevli Yargı Yolu Nasıl Belirlenir?
- 3. Malikin Seçimlik Hakları ve Dava Türleri
- 4. Bedel Tespiti, Değerleme Ölçütleri ve Faiz
- 5. Zamanaşımı, Harç ve Vekalet Ücreti Rejimi
- 6. Anayasa Mahkemesi İçtihadı: Kanunilik ve Enflasyon Kaynaklı Değer Kaybı
- 7. Sonuç ve Değerlendirme
- 8. İlgili Makaleler
1. Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
Kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma yetkisi bulunan idarenin kanuni usulu işletmeden özel mülkiyetteki taşınmaza kalıcı olarak el koymasıdır. Müdahale fiziksel ise fiili el atma; imar planıyla tasarruf yetkisinin süresi belirsiz biçimde kısıtlanması şeklindeyse hukuki el atma olarak nitelendirilir. Malik bedel veya el atmanın önlenmesi talep edebilir.
Kurumun kavramsal çekirdeğinde üç unsur bulunur. Birincisi, müdahalenin kamulaştırma yetkisine sahip bir idare tarafından yapılmış olmasıdır; özel kişilerin müdahalesi kamulaştırmasız el atma değil, genel hükümlere tabi haksız fiil oluşturur. İkincisi, müdahalenin özel mülkiyete konu bir taşınmaza yönelmesidir. Üçüncüsü ise kanunda öngörülen usule uyulmaksızın kalıcı nitelikte bir el koyma veya engelleme sonucunun doğmasıdır.
Kamulaştırma, mülkiyet hakkına kamu yararı amacıyla yapılan istisnai bir müdahaledir ve anayasal güvencelere bağlanmıştır. Bu güvencelerin devre dışı bırakıldığı her durum, idarenin kendi hukuka aykırı davranışından yarar sağlaması sonucunu doğurur.
📜 ANAYASA METNİ
"Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir."
— Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 46/1
1.1. Fiili El Atma
Fiili el atma, idarenin taşınmaza fiziksel olarak girmesi ve orada kalıcı bir kullanım tesis etmesidir. Taşınmazın yola katılması, üzerine okul, hizmet binası, otopark, park veya altyapı tesisi yapılması; kanal, enerji nakil hattı, istinat duvarı gibi mühendislik yapılarıyla taşınmazın bölünmesi ya da kullanılamaz duruma getirilmesi tipik örneklerdir. Belirleyici ölçüt, müdahalenin malikin taşınmazdan serbestçe yararlanmasını fiilen imkansız kılacak yoğunlukta ve süreklilikte gerçekleşmesidir.
Yargısal denetimde iki unsur özellikle aranmaktadır: el atmanın kalıcı olması ve idarenin sahiplenme kastıyla hareket etmesi. Bu nedenle tapu kaydına konulan kamulaştırma şerhi tek başına fiili el atma sayılmaz; her somut olayda fiili durumun ayrıca ispatı gerekir.
"...kamulaştırmasız el koymadan söz edebilmesi için kamulaştırma yetkisine sahip davalı idarece dava konusu taşınmaza kamulaştırma işlemi yapılmadan sahiplenme kastı ile fiilen ve kalıcı olarak el atılması gerekir." ve "Tapu kaydında kamulaştırmanın şerhi bulunması fiili el atma niteliğinde değildir."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 24.01.2023 tarihli, 2022/5409 E. ve 2023/734 K. sayılı İlamı
1.2. Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı)
Hukuki el atma, taşınmaza fiziksel bir müdahale bulunmamasına rağmen, uygulama imar planıyla taşınmazın yol, park, okul, spor alanı gibi umumi hizmet alanlarına ayrılması ve uzun yıllar kamulaştırma yapılmaması sonucunda malikin tasarruf yetkisinin süresi belirsiz biçimde kısıtlanmasıdır. Burada idare aktif bir eylemde bulunmaz; kısıtlılığı kaldırmayarak pasif kalmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunur.
Kanun koyucu bu duruma özel bir süre ve yargı yolu rejimi öngörmüştür. 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi hem idareye beş yıllık bir hareket yükümlülüğü yükler hem de bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde açılacak bedel davalarının yargı yolunu belirler.
📜 KANUN METNİ
"Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır. Bu süre içinde belirtilen işlemlerin yapılmaması halinde taşınmazların malikleri tarafından mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin açılacak davalar, adli yargıda görülür."
— 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1
Yargıtay uygulamasında, imar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıllık sürede kamulaştırma ya da plan değişikliği yönünde işlem tesis edilmemesi, tek başına kamulaştırmasız el koyma olgusunu doğuran bir müdahale olarak kabul edilmektedir.
"...her ne kadar taşınmaza fiili olarak el atılmamış ise de davalı idare tarafından imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıllık süre içinde dava konusu taşınmazın kamulaştırılması yönünde herhangi bir işlem yapılmadığı, davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği, bu haliyle idarenin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bu eylemi ile kamulaştırmasız el koyma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerektiğinden..."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 04.02.2025 tarihli, 2024/8292 E. ve 2025/1314 K. sayılı İlamı
Aynı yönde, taşınmazın uzun yıllardır kamu hizmetine tahsis edilmiş olması halinde fiilen el atılmamış olsa dahi mülkiyet hakkının süresi belirsiz biçimde kısıtlandığı kabul edilerek taşınmaz bedeline hükmedilmektedir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 09.10.2023 tarihli, 2023/973 E. ve 2023/8590 K. sayılı İlamı).
1.3. Fiili ve Hukuki El Atmanın Karşılaştırılması
| Ölçüt | Fiili El Atma | Hukuki El Atma |
|---|---|---|
| Müdahalenin niteliği | Taşınmaza fiziksel giriş, tesis inşası, kamu hizmetine fiilen tahsis | Fiziksel müdahale yok; imar planıyla tasarruf yetkisinin kısıtlanması |
| Aranan unsurlar | Kalıcılık ve idarenin sahiplenme kastı | Kısıtlılığın sürmesi ve idarenin beş yıl boyunca pasif kalması |
| Hukuki dayanak | 16.05.1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararları; haksız fiil hükümleri | 2942 sayılı Kanun Ek Madde 1 |
| Görevli yargı (bedel) | Adli yargı — Asliye Hukuk Mahkemesi | Adli yargı — Asliye Hukuk Mahkemesi (Ek m. 1) |
| Talep edilebilecekler | Bedel, el atmanın önlenmesi, ecrimisil | Bedel; ayrıca idari yargıda plan iptali ve tam yargı davası |
| Harç ve vekalet ücreti | 04.11.1983 sonrası el atmalarda nispi | Ek Madde 4/3 uyarınca maktu |
2. Görevli Yargı Yolu Nasıl Belirlenir?
Görevli yargı yolu müdahalenin niteliğine göre belirlenir. Taşınmaza fiilen el atılmışsa uyuşmazlık mülkiyete tecavüz ve haksız fiil hükümlerine göre adli yargıda çözülür. İmar planı kaynaklı kısıtlılıkta ise bedele ilişkin davalar 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi uyarınca yine adli yargıda görülür.
Bu nedenle her dosyada ilk kontrol noktası, müdahalenin fiili mi yoksa hukuki mi olduğunun doğru nitelendirilmesidir. Nitelendirme hatası, davanın görev yönünden reddine ve hak kayıplarına yol açabilecek niteliktedir.
2.1. Fiili El Atmada Adli Yargı
İdarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza fiilen el atması haksız fiil teşkil eder. Bu durumda hem el atmanın önlenmesi hem de zararın tazmini talepleri özel hukuk hükümlerine göre adli yargıda incelenir. Buna karşılık idarenin plan ve projeye göre meydana getirdiği tesislerin kurulması, işletilmesi ve bakımı sırasında verdiği zararların tazmini idari yargının görev alanındadır. Ayrım, zararın kaynağının mülkiyete doğrudan müdahale mi yoksa hizmet kusuru mu olduğuna göre kurulmaktadır.
"İdarenin yürütmekle yükümlü bulunduğu kamu hizmetine ilişkin olarak uygulamaya koyduğu plan ve projeye göre meydana getirdiği yol, kanal, baraj, su yolları, su şebekesi gibi tesislerin kurulması, işletilmesi ve bakımı sırasında kişilere verdiği zararların tazmini istemiyle açılacak davaların görüm ve çözümünün, idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları muhtel olanlar tarafından açılacak tam yargı davaları kapsamında yargısal denetim yapan idari yargı yerine ait olduğu; idarece herhangi bir ayni hakka müdahalede bulunulduğu, özel mülkiyete konu taşınmaza kamulaştırmasız el atıldığı veya plan ve projeye aykırı iş görüldüğü iddiasıyla açılacak müdahalenin men’i ve meydana gelen zararın tazmini davalarının ise, mülkiyete tecavüzün önlenmesine ve haksız fiillere ilişkin özel hukuk hükümlerine göre adli yargı yerinde çözümleneceği, yerleşik yargısal içtihatlarla kabul edilmiş bulunmaktadır."
— Danıştay 6. Dairesinin 21.04.2022 tarihli, 2021/4583 E. ve 2022/5143 K. sayılı Kararı
İdari yargı yerleri de aynı ölçütü uygulamakta; taşınmazın bir kısmına dahi fiilen el atılmış olması halinde taşınmazın tamamı bakımından fiili el atmanın varlığını kabul ederek dosyayı adli yargıya yönlendirmektedir (İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesinin 17.12.2020 tarihli, 2020/633 E. ve 2020/983 K. sayılı Kararı).
2.2. Hukuki El Atmada Yargı Yolu
Hukuki el atmada yargı yolu, mevzuattaki değişiklikler ve iptal kararları nedeniyle uzun süre tartışmalı kalmıştır. Güncel durumda, Ek 1. maddeye 7421 sayılı Kanun ile eklenen cümle uyarınca mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin davalar adli yargıda görülmektedir. Taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğuran, yani tapu iptali ve tescil hükmü kurulmasını gerektiren bedel davaları bakımından adli yargının görevli olduğu kabul edilmektedir.
"...uzun yıllar programa alınmayan imar planının hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı idarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği" ve "bu hâliyle idarenin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bu eylemi ile kamulaştırmasız el koyma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun (2942 sayılı Kanun) Ek-1 maddesi uyarınca taşınmazın aynına ilişkin bu davaya bakmanın adli yargının görevi dahilinde olduğunun kabulünde bir isabetsizlik bulunmadığı..."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 20.03.2025 tarihli, 2024/8802 E. ve 2025/3795 K. sayılı İlamı
Buna karşılık, mülkiyetin bedele çevrilmesi sonucunu doğurmayan, yalnızca kısıtlılıktan doğan zararın tazminine yönelik talepler ile kamulaştırmama işleminin iptali istemleri idari yargının görev alanında kalmaya devam etmektedir. Dolayısıyla talebin nasıl kurgulandığı, görev denetiminde belirleyici olmaktadır.
3. Malikin Seçimlik Hakları ve Dava Türleri
Taşınmazına kamulaştırmasız el atılan malik seçimlik hakka sahiptir. Malik ya el atmanın önlenmesini isteyerek fiili duruma son verilmesini talep eder ya da bu duruma razı olup mülkiyetin idareye devri karşılığında dava tarihindeki bedelin tahsilini ister. Ecrimisil talebi bedel davasıyla birlikte ileri sürülebilir.
Bu seçimlik hak, kaynağını yaklaşık yetmiş yıldır uygulanan İçtihadı Birleştirme Kararından almaktadır. Karar, hem malikin tercih serbestisini hem de istenebilecek bedelin hangi tarihe göre belirleneceğini birlikte düzenlemesi bakımından uygulamanın omurgasını oluşturur.
"Usûlü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, esas itibarıyla, gayrimenkulünü yola kalbeden amme hükmi şahsiyeti aleyhine meni müdahale davası açmağa hakkı olduğuna, ancak dilerse bu fiili duruma razı olarak, mülkiyet hakkının amme hükmi şahsiyetine devrine karşılık gayrimenkulünün bedelinin tahsilini de dava edebileceğine ve isteyebileceği bedelin de mülkiyet hakkının devrine razı olduğu tarih olan dava tarihindeki bedel olduğuna 16.05.1956 tarihinde ilk toplantıda ittifakla karar verildi."
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.1956 tarihli, 1956/1 E. ve 1956/6 K. sayılı Kararı
3.1. Kamulaştırmasız El Atma Bedel (Tazminat) Davası
Bedel davası, malikin fiili durumu kabullenerek taşınmazın veya el atılan kısmın dava tarihindeki değerinin idareden tahsilini istediği davadır. Davanın kabulu halinde bedele hükmedilmekle birlikte taşınmazın tapu kaydı iptal edilerek idare adına tescil edilir; bu yönüyle dava, ayni sonuç doğuran karma nitelikli bir yapı gösterir. Uygulamada tescil hükmünün güncel parsel numarası üzerinden kurulması, infazda tereddüt doğmaması bakımından önem taşımaktadır.
Davacı kural olarak tapu maliki, davalı ise taşınmaza el atan ve kamulaştırmadan sorumlu idaredir. Husumetin doğru yöneltilmesi, özellikle imar planında okul, spor alanı veya rekreasyon alanı olarak ayrılmış taşınmazlarda uyuşmazlık konusu olmakta; plan kararını üreten ve kamulaştırma yetkisini elinde bulunduran idare esas alınarak belirlenmektedir.
3.2. El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası
El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına yönelen ve devam eden haksız müdahalenin durdurulmasını amaçlayan eda davasıdır. Malik mülkiyeti devretme iradesi taşımaksızın müdahalenin sona erdirilmesini ister; müdahalenin niteliğine göre eski hale getirme talebi de aynı dava içinde ileri sürülebilir. Davanın koşulları, hukuka aykırı bir el atmanın bulunması, el atmanın fiili nitelik taşıması ve müdahalenin sürüyor olmasıdır.
📜 KANUN METNİ —
"Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 683
Yargıtay, bu davada öncelikle taşınmaz bakımından bir kamulaştırma işleminin gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin araştırılmasını, ardından el atma olgusunun varlığının belirlenmesini aramaktadır. İdarenin ek kamulaştırma yapılacağı yönündeki savunması, tek başına davanın reddini gerektirmez; kamulaştırma işleminin fiilen yapılıp yapılmadığı tespit edilmelidir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 22.02.2023 tarihli, 2022/7129 E. ve 2023/1070 K. sayılı İlamı).
Buna karşılık yalnızca imar planından kaynaklanan kısıtlılık hallerinde, taşınmaz üzerinde fiili bir müdahale bulunmadığından el atmanın önlenmesi davası açılamaz; bu durumda gündeme gelecek talep bedel davasıdır.
3.3. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Ecrimisil, taşınmazın idare tarafından haksız işgali nedeniyle malikin mahrum kaldığı kullanım ve gelir unsurunun parasal karşılığıdır. Taşınmaza fiziksel zarar verilmiş olması şart değildir; haksız kullanım olgusu tek başına ecrimisil talebini gündeme getirir. Ecrimisil tek başına açılabileceği gibi bedel davasıyla birlikte de talep edilebilir ve uygulamada geriye dönük beş yıllık dönem için istenmektedir.
"...davalı idarenin davacıya ait tapulu taşınmazı hiç bir hakka dayalı olmaksızın kullandığı dosya kapsamı ile sabit olduğuna göre, davacının ecrimisil talep etme hakkı bulunmaktadır."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.06.2023 tarihli, 2022/16837 E. ve 2023/6389 K. sayılı İlamı
Ecrimisil hesabında, taşınmazın işgalden önce ne şekilde kullanıldığı, civar taşınmazların ilgili dönemdeki kullanım biçimleri ve varsa emsal kira sözleşmeleri araştırılır; ilk dönem için bulunan miktar, izleyen dönemler bakımından üretici fiyat endeksindeki artış oranları dikkate alınarak güncellenir. Bölgede kiralama bulunmadığı gerekçesiyle talebin doğrudan reddedilmesi, eksik inceleme sayılmaktadır.
3.4. İdari Başvuru, Plan İptali ve Tam Yargı Davası
Hukuki el atma dosyalarında malik, kısıtlılığın kaldırılması amacıyla idareye imar planı değişikliği veya kamulaştırma talebiyle başvurabilir. Bu başvuru, uyuşmazlığı somutlaştırması ve süre rejimini işletmesi bakımından işlevseldir. Başvurunun reddi üzerine, plan kararının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülerek imar planının iptali istenebilir. Kişisel hakları doğrudan zarar gören malik ise idari yargıda tam yargı davası açarak zararının tazminini talep edebilir.
📜 KANUN METNİ —
"b) İdari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan muhtel olanlar tarafından açılan tam yargı davaları"
— 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m. 2/1-b
| Dava / Başvuru Türü | Amaç | Görevli Yargı | Süre Rejimi |
|---|---|---|---|
| Bedel (tazminat) davası | Mülkiyetin devri karşılığında dava tarihindeki bedelin tahsili | Adli yargı — Asliye Hukuk Mahkemesi | Zamanaşımı işlemez |
| El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) | Devam eden fiili müdahalenin durdurulması, eski hale getirme | Adli yargı — Asliye Hukuk Mahkemesi | Müdahale sürdükçe açılabilir |
| Ecrimisil davası | Haksız kullanım döneminin parasal karşılığının tahsili | Adli yargı — Asliye Hukuk Mahkemesi | Geriye dönük beş yıl |
| İdari başvuru | Kamulaştırma veya plan değişikliği talebi | İlgili idare | Planın askı ve ilan süreci dikkate alınır |
| İmar planının iptali davası | Kısıtlılığın kaynağı olan plan kararının kaldırılması | İdari yargı — İdare Mahkemesi | Kural olarak 60 gün |
| Tam yargı davası | Kısıtlılıktan doğan zararın tazmini | İdari yargı — İdare Mahkemesi | İdari başvuru ve dava açma sürelerine tabi |
4. Bedel Tespiti, Değerleme Ölçütleri ve Faiz
Bedel, dava tarihi esas alınarak belirlenir. Arsa niteliğindeki taşınmazlarda 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması, arazi niteliğindekilerde net gelir yöntemi uygulanır. Faiz, kural olarak dava tarihinden itibaren işletilir.
Değerleme, mahallinde keşif yapılarak bilirkişi kurulu marifetiyle gerçekleştirilir. Arsa vasıflı taşınmazlarda emsal alınacak taşınmazın dava konusu parselle imar durumu, konum ve yapılaşma koşulları bakımından karşılaştırılabilir olması aranır; emsalin üstün ve eksik yönleri oranlanarak açıklanır. Dava konusu taşınmaz kadastro parseli ise emsalin de kadastro parseli olması, emsal imar parseli ise düzenleme ortaklık payı oranında indirim yapılması gerekir.
📜 KANUN METNİ
"g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini"
— 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 11/1-(g)
Uygulamada aynı bölgede veya aynı taşınmazın diğer paydaşlarınca açılan ve Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşen dosyalarda belirlenen metrekare birim değerleri, denetim ölçütü olarak dikkate alınmaktadır. Bu nedenle emsal dosya araştırması, bedel tespitinin denetlenebilirliği bakımından belirleyicidir.
"Arsa niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak ve Dairemiz denetiminden geçen paydaş dosyasında belirlenen metrekare birim fiyatı ile uyumlu olarak değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.10.2023 tarihli, 2023/3000 E. ve 2023/9106 K. sayılı İlamı
Faiz başlangıcı bakımından ölçüt, bedelin hangi tarihe göre hesaplandığıdır. Bedel dava tarihi itibarıyla belirlendiğinden faizin de dava tarihinden yürütülmesi gerekir; ıslahla artırılan kısımlar bakımından ise idari yargıda açılan tam yargı davalarında ıslah tarihi esas alınmaktadır.
"...dava tarihi itibarıyla belirlenen metrekare değeri üzerinden hüküm kurulduğundan dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi hatalıdır."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 11.02.2025 tarihli, 2024/6447 E. ve 2025/1702 K. sayılı İlamı
5. Zamanaşımı, Harç ve Vekalet Ücreti Rejimi
Kamulaştırmasız el atmaya dayalı bedel davalarında zamanaşımı işlemez. Harç bakımından 04.11.1983 tarihinden sonraki fiili el atmalarda mahkeme ve icra harçları ile vekalet ücreti nispi; hukuki el atma davalarında ise 2942 sayılı Kanun’un Ek 4. maddesi uyarınca maktu olarak uygulanmaktadır.
Zamanaşımının işlememesi, kamulaştırmasız el atma kurumunun en belirgin özelliğidir. Bu ilke, mülkiyet hakkının ayni niteliğinden ve idarenin hukuka aykırı davranışından yarar sağlayamayacağı düşüncesinden kaynaklanmaktadır.
"... Usûlü dairesinde istimlak muamelesine tevessül edilmeksizin gayrimenkulü yola kalbedilen şahsın, gayrimenkulünün bedelinin tahsiline ilişkin olarak, gayrimenkulünü yola kalbeden hükmü şahsiyeti aleyhine açacağı bedel davasında müruruzamanın mevzuubahis olamayacağına ve bu itibarla da, hadisede Borçlar Kanunu’nun 66. maddesinin tatbik kabiliyeti bulunmadığına ..."
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.1956 tarihli, 1954/1 E. ve 1956/7 K. sayılı Kararı
Harç ve vekalet ücreti rejimi ise el atmanın türüne ve tarihine göre ayrışmaktadır. 2942 sayılı Kanun’a 7421 sayılı Kanun ile eklenen Ek 4. maddenin üçüncü fıkrası maktu harç öngörmekle birlikte, Yargıtay 04.11.1983 tarihinden sonraki fiili el atmalar bakımından bu hükmün uygulanamayacağını kabul etmektedir.
📜 KANUN METNİ
"Bu Kanun kapsamında açılan davalarda verilen bedel ve tazminat kararlarına ilişkin mahkeme ve icra harçları, davalı idare tarafından ödenmek üzere maktu olarak belirlenir."
— 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 4/3
"Bu nedenle kaynağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun, 16.05.1956 tarihli ve 1956/1 Esas, 1956/6 Karar ile 16.05.1956 tarihli ve 1954/1 Esas, 1956/7 Karar sayılı kararlarından alan 04.11.1983 tarihinden sonra fiilen el atılan taşınmazlar yönünden, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekâlet ücretinin nispi olarak uygulanması gerektiğinden 2942 sayılı Kanun’un Ek Madde 4’ün üçüncü fıkrasının uygulanma imkanı bulunmamaktadır."
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 19.12.2024 tarihli, 2024/3585 E. ve 2024/10339 K. sayılı İlamı
| Müdahale Türü ve Dönemi | Yasal / İçtihadi Dayanak | Harç ve Vekalet Ücreti |
|---|---|---|
| 09.10.1956 — 04.11.1983 arası fiili el atma | 2942 sayılı Kanun Geçici Madde 6 | Maktu (uzlaşma başvurusu dava şartıdır) |
| 04.11.1983 sonrası fiili el atma | 16.05.1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararları | Nispi |
| Hukuki el atma (imar kısıtlılığı) | 2942 sayılı Kanun Ek Madde 1 ve Ek Madde 4/3 | Maktu |
6. Anayasa Mahkemesi İçtihadı: Kanunilik ve Enflasyon Kaynaklı Değer Kaybı
Anayasa Mahkemesi kamulaştırmasız el atmayı kanunilik ilkesine aykırı bir müdahale ve yapısal sorun olarak nitelendirmektedir. Ayrıca hükmedilen bedelin enflasyon karşısında önemli ölçüde değer kaybına uğratılarak ödenmesi, malike aşırı külfet yüklediği gerekçesiyle mülkiyet hakkı ihlali sayılmaktadır.
Bireysel başvuru içtihadında iki ayrı ihlal ekseni bulunmaktadır. Birincisi el atmanın kendisinin kanuni dayanaktan yoksun olmasıdır; ikincisi ise hükmedilen bedelin ödeme tarihine kadar geçen sürede uğradığı değer kaybının yasal faizle karşılanmamasıdır. İkinci eksende yapılan denetim, değer kaybını telafi edecek fark ile ödenen faiz miktarının karşılaştırılmasına dayanmaktadır.
"Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı biçimde 2942 sayılı Kanun’da belirlenmiş süreçler takip edilmeden başvurucunun mülkiyetinde bulunan taşınmaza kamulaştırmasız olarak el atıldığı yargı kararıyla da sabittir."
— Anayasa Mahkemesinin 29.01.2020 tarihli, B. No: 2017/30783 sayılı Kararı
Mahkeme, kanuni dayanağı bulunmayan bu uygulamanın olağan kamulaştırma usulunun bir alternatifi olamayacağını ve yalnızca kamulaştırma bedelinden ibaret maddi tazminata hükmedilmesinin idareleri bu yola yönelttiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle ihlal kararlarında manevi tazminata da hükmedilmekte ve karar örneği sorumlu idarenin ilişkili olduğu bakanlığa gönderilmektedir.
"...kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma bedellerinin enflasyon karşısında önemli ölçüde değer kaybına uğratılarak ödenmesinin başvuruculara şahsi olarak aşırı ve olağan dışı bir külfet yüklediğini belirterek mülkiyet hakkının ihlal edildiği sonucuna ulaşmıştır."
— Anayasa Mahkemesinin 08.01.2025 tarihli, B. No: 2021/54679 sayılı Kararı
Uygulama açısından sonuç şudur: bedel davasının kabulu tek başına yeterli olmayıp, yargılamanın ve ödemenin süresi de mülkiyet hakkının korunmasında belirleyicidir. Yargılamanın uzun sürmesine ilişkin şikayetler bakımından ise Anayasa Mahkemesi, Tazminat Komisyonuna başvuru yolu tüketilmeden yapılan başvuruları kabul edilemez bulmaktadır.
7. Sonuç ve Değerlendirme
Kamulaştırmasız el atma dosyalarında sonucu belirleyen ilk adım, müdahalenin fiili mi yoksa hukuki mi olduğunun doğru nitelendirilmesidir. Bu nitelendirme yalnızca görevli yargı yolunu değil, aranacak unsurları, ispat yükünü ve harç rejimini de birlikte belirlemektedir.
İkinci belirleyici unsur delillendirmedir. Tapu ve kadastro kayıtları, imar planı ile pafta ilişkisi, keşif tutanakları, hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, idare yazışmaları ve bilirkişi raporları; hem el atma olgusunun ispatı hem de bedel hesabının denetlenebilirliği bakımından dosyanın omurgasını oluşturur. Emsal seçiminin isabetli yapılması ve aynı bölgede kesinleşmiş kararların dosyaya kazandırılması, bedel tespitindeki tartışmaları önemli ölçüde azaltmaktadır.
Üçüncü olarak, süre ve başvuru yönetimi ihmal edilmemelidir. Bedel davasında zamanaşımı işlemese de, imar planının iptali ve tam yargı davaları süreye tabidir; talebin nasıl kurgulandığı görev denetimini doğrudan etkilemektedir. Son olarak, hükmedilen bedelin ödenmesindeki gecikmenin mülkiyet hakkı bakımından ayrı bir ihlal ekseni oluşturduğu dikkate alınmalı ve faiz ile değer kaybı ilişkisi dosya boyunca izlenmelidir.
Kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları, taşınmaz hukuku, idare hukuku ve değerleme tekniğinin kesiştiği alanda yer aldığından, dosyanın baştan doğru kurgulanması süreç yönetimi bakımından önem taşır. Her uyuşmazlık kendi somut verileri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
¹ Kemal GÖZLER - Gürsel KAPLAN, İdare Hukuku Dersleri, 19. Baskı, Ekin, 2017, syf. 734.
² Yavuz ÇAKIR, Kamulaştırmasız El Atmanın Mülkiyet Hakkı Bakımından Anayasal İncelenmesi, 2019.
