Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişkiyi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde düzenleyen ve tahliye ile bedel uyuşmazlıklarının usulünü belirleyen alandır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplere dayanabilir; her sebep kendi ihtar şekline, hak düşürücü süresine ve dava yoluna tabidir. Bu sayfadaki rehberler; temerrüt, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, gereksinim ve yeniden imar sebeplerini, kira bedelinin tespitini ve dava şartı arabuluculuk sürecini güncel yargı kararlarıyla ele alır.
Konular üç ana rehberde toplanır:
kira sözleşmesinin kuruluşu, tarafların borçları ve sona erme,
kiracının tahliyesi ve tahliye sebepleri ile
kira bedeli artış sınırı, tespit davası ve vergilendirme.
1. Uyuşmazlıkların İki Ana Ekseni
Tahliye: kira ilişkisinin sona erdirilerek taşınmazın boşaltılması. Sebepler kiracıdan (temerrüt, sözleşmeye aykırılık, taahhüt, iki haklı ihtar) veya kiraya verenden (gereksinim, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı) kaynaklanır. Bedel: kira bedelinin tespiti, uyarlama ve birikmiş alacağın tahsili. Seçilen yol; ihtar şartını, süreyi ve görevli mahkemeyi doğrudan değiştirir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye istemleri dışında dava şartı arabuluculuğa tabidir.
2. Süreler ve Görevli Merciler
| Yol | Süre | Dayanak | Mercii |
|---|
| Temerrüt ihtarında ödeme süresi | En az 30 gün | TBK m. 315 | Noter veya icra dairesi |
| İki haklı ihtar sebebiyle tahliye | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay | TBK m. 352/2 | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yazılı tahliye taahhüdü | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | TBK m. 352/1 | Sulh hukuk mahkemesi veya icra dairesi |
| Gereksinim sebebiyle tahliye | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay | TBK m. 350 | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra dava | TBK m. 351 | Sulh hukuk mahkemesi |
| On yıllık uzama sonrası fesih | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim | TBK m. 347 | Sulh hukuk mahkemesi |
| Kira bedelinin tespiti | Yeni dönemden en az 30 gün önce ihtar veya dava | TBK m. 344–345 | Sulh hukuk mahkemesi |
3. Başlıca Uyuşmazlık Türleri
Kira bedelinin ödenmemesi: konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilerek yapılan ihtar sonrasında sözleşme feshedilir; alacak, temerrüt sebebiyle tahliye yolunda icra takibiyle birlikte istenebilir. Takibe itiraz edilmezse tahliye icra hukuk mahkemesinden istenir.
Bedelin rayicin altında kalması: kira tespit davası her zaman açılabilir; kararın yeni dönemden itibaren hüküm doğurması ihtar veya dava tarihinin otuz günlük sınıra uymasına bağlıdır. Beş yılı aşan ilişkilerde hakim, endeksle bağlı kalmaksızın hakkaniyet değerlendirmesi yapar.
İşyeri kiraları: uygulanacak hükümler kiralananın niteliğine göre ayrışır; çatılı işyeri kira sözleşmesi ile genel hükümlere tabi kiralar arasındaki fark, tahliye sebeplerini ve süreleri değiştirir.
Sözleşmeye aykırı kullanım ve yükümlülükler: özenle kullanma borcuna aykırılık yazılı ihtardan sonra fesih sebebi olur; kiracının taşınmazı gösterme yükümlülüğü gibi yan borçlar da bu kapsamda değerlendirilir.
4. Sıkça Sorulan Sorular
Kira bedelini ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kiraya veren, en az otuz günlük ödeme süresi içeren ihtarı tebliğ ettirir. Süre sonuçsuz geçerse sözleşme feshedilerek tahliye davası açılır; alternatif olarak tahliye talepli icra takibi başlatılır ve itiraz edilmezse tahliye icra hukuk mahkemesinden istenir.
Gereksinim sebebiyle tahliye davası hangi sürede açılır?
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır; tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, tespit ve alacak talepleri dava şartı arabuluculuğa tabidir. Kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istemler bu kapsamın dışındadır.
On yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
5. Rehber Haritası: Konulara Göre Makaleler
Bu sayfadaki rehberler konu başlıklarına göre gruplanmıştır. Başlıklar ilgili konunun ana rehberine, altındaki makaleler ise alt konulara ve kanun maddelerine ilişkin ayrıntılara bağlanır.
A. Kira Sözleşmesi: Kuruluşu, Tarafların Borçları ve Sona Ermesi
B. Kiracının Tahliyesi: Tahliye Sebepleri, Süreler ve Dava Yolları
C. Kira Bedeli: Artış Sınırı, Tespit Davası ve Vergilendirme
Mevzuat metinleri için mevzuat.gov.tr · İçerik: Av. Muhammet Çoban (İstanbul Barosu, Sicil No: 77466) · Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olaya ilişkin değerlendirme yerine geçmez.
