Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kira hukuku; kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ilişkiyi, hakları ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenleyen medeni hukuk dalıdır. Günümüzde en sık karşılaşılan hukuki ihtilafların başında gelen kira uyuşmazlıkları; kiranın ödenmemesi, kira bedellerinin rayiçler altında kalması,, tahliye taahhütnameleri ve ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi çok çeşitli sebeplere dayanır. Bu kategoride; mülk sahiplerinin yasal tahliye haklarından kiracıların yasal güvencelerine, kira tespit davalarından zorunlu arabuluculuk süreçlerine kadar en güncel Yargıtay kararları ışığında hazırlanmış makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
Kira sözleşmeleri, her iki tarafa da borç yükleyen ve toplumun çok büyük bir kesimini doğrudan ilgilendiren hukuki metinlerdir. Özellikle son yıllarda değişen ekonomik koşullar, kira bedellerinin güncellenmesi ve tahliye süreçleri konularında mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıkları artırmıştır. Kira sözleşmesinden kaynaklı uyuşmazlıklarla ilgili; taraflar arasında kararlaştırılan hususları, ihtarname süreleri ve dava şartları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 299 vd. maddelerindeki emredici hükümlere göre belirlenir.Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar temel olarak "Tahliye Davaları" ve "Kira Bedelinin Tespiti" olmak üzere iki ana eksende toplanır. Sayfamızda detaylarını bulabileceğiniz hukuki süreçler şunlardır:
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye: Kiracının, aynı kira yılı içerisinde iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi veya geciktirmesi durumunda, yazılı ihtar (veya icra takibi) sonrasında açılan ve kiracının uzama süreleri beklenmeden tahliyesini sağlayan dava türüdür.
İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye: Mülk sahibinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklarının) veya üstsoyunun (anne-babasının) konut veya işyeri ihtiyacı doğması halinde, sözleşme bitiminde açılabilen tahliye davasıdır.
10 Yıllık Uzama Süresi Dolan Kiracının Tahliyesi: Kira hukuku kiracıyı koruyan bir yapıda olsa da sözleşme süresinin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar, hiçbir gerekçe (ihtiyaç, borç vb.) gösterilmeksizin TBK uyarınca tahliye edilebilirler.
Kira Tespit ve Uyarlama Davaları: Çevre rayiç bedellerinin altında kalan kira bedellerinin "5. yılın sonunda" piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi (tespit) veya olağanüstü ekonomik değişiklikler nedeniyle sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması davalarıdır.
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira hukukunda köklü bir usul değişikliğine gidilmiştir. Artık kira bedelinin tespiti, tahliye davaları ve kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak/tazminat talepleri için doğrudan dava açılamaz. Dava açmadan önce Arabuluculuk bürosuna başvurulması dava şartı (zorunluluk) haline getirilmiştir. Arabuluculuk aşamasında anlaşılamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava süreci başlatılabilir. Dava şartı arabuluculuk başvurusunun istisnası, İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak olan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarıdır.
Kira davaları; ihtarnamelerin tebliğ tarihleri, dava açma süreleri, 10 yıllık uzama süresinin hesaplanması ve diğer usul işlemlerinin detaylı olarak değerlendirilmesi gereken hukuk dalıdır. İhtarnamenin süresinde tebliğ edilmemesi, gerekli ibarelerin yer almaması, arabuluculuk sürecine başvuru yapılmamış olması ve icra takibinin gereği gibi yürütülmemiş olması telafisi imkansız zararlara uğramanıza sebebiyet verebilecektir.
