6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca; belirli süreli kira sözleşmelerinde, kanunla tanınan on yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiraya verene "sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme" hakkı tanınmıştır. Bu hak, on yıllık süreyi takip eden her yeni uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunulması şartına bağlıdır. Bildirimin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesini müteakip, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK m.347); uygulamada vatandaşlar tarafından yanlış yorumlanarak 10 yılı dolan kiracının tahliyesi, tahliye davası olarak algılanmaktadır. Bu davanın kiraya veren tarafından açılabilmesi için belirli süreli kira sözleşmelerinde belirtilen kira süresinin dolması sonrasında 10 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise bu süre kiraya verme tarihinden itibaren işlemeye başlamaktadır. Kira hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
1. 10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? (10 Yılı Dolan Kiracının Tahliyesi)
- Konut ve çatılı işyerleri kiralarında sözleşmenin sona ermesi konusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi;
‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun koyucu tarafından yapılan bu düzenleme ile; kiracıların sözleşmenin bitim tarihine en az 15 gün kala kiraya verene yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini sona erdirebileceği, kiraya verenin ise 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi akabinde izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Bu konuda vatandaşlar tarafından konunun net bir şekilde algılanması bakımından; 1 yıl olarak hazırlanmış kira sözleşmesinde, 1 yıllık sürenin sona ermesi sonrasında 10 yıllık sürenin geçmesi sonrasındaki uzama yılının sona ermesinden en az 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekmektedir. Buna göre; 1 yıl olarak düzenlenmiş olan kira sözleşmesi için 12 yıllık sürenin dolması sonrasında tahliye davası açılabilmektedir.
2. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
TBK 347 tahliye davası, Kiraya veren tarafından 10 yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle açılacak tahliye davası sıkı şekil şartlarına bağlanmış olup, işlemlerin süresi içerisinde ve usulüne uygun olarak yapılmaması durumunda davanın reddine karar verilmesi tehlikesi meydana gelmektedir. Buna göre dava açılmadan yapılacak olan usuli işlemlerin gereği gibi gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
2.1. 10 Yıllık Tahliye Süresi Nasıl Hesaplanır (1+10 Yıl Kuralı)?
TBK 347 tahliye davasında 10 yıllık süre, kiracının eve girdiği tarihten değil, kira sözleşmesinin süresinin bittiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Örneğin; 15.01.2010 başlangıç tarihli 1 yıllık bir sözleşmede, 1 yıllık süre 15.01.2011'de biter ve 10 yıllık uzama süresi bu tarihte başlar. Böylece 10 yıllık uzama süresi 15.01.2021 tarihinde dolar.
Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme yetkisi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda devreye girmektedir. Yani, ilk sözleşme süresi sona erdikten sonra geçen toplam 10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermek zorunda kalmadan sadece sözleşme bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir.
10 Yıllık Kiracı Tahliye Süresi Hesapla
TBK Madde 347 uyarınca tahliye süreleri hesaplayıcısı.
*Genellikle 1 yıldır.
Soldaki panelden tarih ve süre girerek hesaplama yapınız.
Kritik Tarihler
Uygulamada taraflar arasında en çok imza edilen 1 yıllık kira sözleşmesi bakımından;
15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2011 tarihinde 1 yıllık sözleşme süresi sona ermektedir, 15.01.2021 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona ermektedir ve 14.10.2021 tarihine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2022 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
5 yıllık kira sözleşmesi bakımından;
15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2015 tarihinde 5 yıllık sözleşme süresi sona ermektedir, 15.01.2025 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona ermektedir ve 14.10.2025 tarihine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2026 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
10 yıllık kira sözleşmesi bakımından;
15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2020 tarihinde 10 yıllık sözleşme süresi sona ermektedir, 15.01.2030 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona ermektedir ve 14.10.2030 tarihine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2031 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Bakımından;
Buna göre; 15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2020 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona erecektir ve 14.10.2020 tarine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2021 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
2.2. 10 Yıllık Kiracıya Tahliye İhtarı Ne Zaman Çekilmelidir? (10 Yıllık Kiracıyı Çıkarma İhtarnamesi)
Kira sözleşmesini sona erdirebilmek için, on yıllık uzama süresinin dolmasını izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması yasal bir şarttır. 10 yıllık kiracıyı çıkmar ihtarnamesi örneğin; 15.01.2022 tarihinde dava açabilmek için, en geç 14.10.2021 tarihine kadar yazılı fesih bildiriminin kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
Kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi için 10 yıllık uzama süresi dolmasını takip eden yıl dolmadan 3 ay öncesinde bildirimde bulunulması ile sebepsiz tahliye davası açılabilir. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında fesih bildiriminin geçerlilik şartı TBK m. 348’de belirlenmiştir. İlgili kanun maddesine göre fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
2.3. Dava Açma Süresi
Kiraya veren tarafından yapılan fesih bildirimi akabinde kiracı tarafından kiralananın tahliye edilmemesi durumunda; TBK m. 350 uyarınca, yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir. TBK m. 353 uyarınca kiraya veren tarafından en geç dava açma süresi içerisinde tahliye davası açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda, dava açma süresi kira dönemi sonuna kadar uzamaktadır.
3. Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır ve Arabuluculuk Zorunlu mudur?
10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davası açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması üzerine anlaşamama tutanağı ile birlikte, kiracının yerleşim yerindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Arabuluculuk şartının yerine getirilmemesi durumunda, dava usulden reddedilecektir.
3.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme : Kiralananın tahliyesine ilişkin açılacak davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereğince sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili Mahkeme : Tahliye davalarına ilişkin kesin yetki kuralı bulunmaması sebebiyle;
- Kiracının yerleşim yeri mahkemesinde,
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde,
- Taraflar arasında geçerli bir yetki sözleşmesi bulunuyorsa sözleşmede belirtilen yer mahkemesinde dava açılabilecektir.
3.2. Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu
Kiraya veren tarafından yapılan fesih ihtarına rağmen kiracının, kiralananı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren tarafından TBK m. 350 uyarınca tahliye davası açılabilecektir. Buna göre, kiraya veren tarafından yeni kira dönemi başlangıcından itibaren 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Kiraya veren tarafından en geç dava açma süresi sonuna kadar dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda TBK m. 353 gereğince dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılmaktadır.
4. Yeni Kira Sözleşmesi İmza Edilmiş Olması
Kiracı ile konut veya çatılı işyeri özelinde yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda, o tarihe kadar işlemiş olan on yıllık uzama süresi kesilir ve süre yeni sözleşme tarihi itibarıyla yeniden işlemeye başlar. Tahliye hakkının korunması ve yalnızca kira bedelinin güncellenmesi hedefleniyorsa; yeni bir kira sözleşmesi yapmak yerine, mevcut sözleşmeye bağlı kalan ve süreyi etkilemeyen bir 'Ek Protokol' düzenlenmelidir. Bu yöntem, kural olarak on yıllık uzama süresini sıfırlamaz.
Kiracı ve kiraya veren arasında konut ve çatılı işyerine ilişkin yeni bir kira sözleşmesi imza edilmesi durumunda, 10 yıllık uzama süresi yeniden işlemeye başlayacaktır. Yani yeni bir kira sözleşmesi imza edilmiş gibi hüküm ve sonuç doğuracaktır. Ancak taraflar arasında kira parasının belirlenmesine yönelik ek protokol imza edilmesi durumunda, bu yeni bir kira sözleşmesi hüküm ve sonucunu doğurmayacağına ilişkin kararlar bulunmaktadır.
5. Sonuç
10 yıllık uzama süresi dolan kiracının tahliyesi (TBK m. 347), mülk sahibine sebep göstermeksizin tahliye imkanı veren en güçlü yoldur. Ancak 10 yıl, sözleşme tarihinden değil; ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren sayılır. Kira yılı bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekilerek açılacak bu dava, şartsız tahliye sağlayan yegane yoldur.
1. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshi TBK m. 347’ye göre; kira sözleşmesinin sona ermesi akabinde işleyecek 10 yıllık sürenin sona ermesi sonrasındaki uzama yılının bitiminden en az 3 ay öncesinde fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir (sebepsiz tahliye davası).
2. Kira veren tarafından fesih bildiriminin yapılması akabindeki kira yılının başlangıcından itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiraya veren tarafından tahliye davası açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda dava açma süresi ilgili kira yılının sonuna kadar uzayacaktır.
3. Kira Sözleşmesinde 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye Davası açılabilmesi için kiraya veren tarafından arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir. Taraflarca anlaşma sağlanamaması durumunda hazırlanacak olan arabuluculuk anlaşamama tutanağı ile dava açılabilecektir.
4. Tahliye Davalarında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kesin yetki kuralı bulunmuyor olması sebebiyle; kiracının yerleşim yeri mahkemesinde, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde veya tarafların tacir olması durumunda ve geçerli bir yetki sözleşmesi bulunuyor olması durumunda sözleşmede belirtilen yer sulh hukuk mahkemesinde açılabilecektir.
5. Kiracı ve kiraya veren tarafından yeni bir kira sözleşmesi imza edilmesi durumunda; 10 yıllık sürenin dolması sebebiyle tahliye davası süreci son sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
