6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde düzenlenen ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, mülkiyet hakkı ile kiracının korunması ilkesi arasında hassas bir denge kuran ve sıkı şekil ile sürelere tabi olan bir bozucu yenilik doğuran haktır. Bu dava türü, kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirmesine imkan tanır.
Konuyla ilgili diğer makalelerimize ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir ve Kimler İçin Açılabilir?
- 2. Tahliye Davasında İhtiyacın "Gerçek ve Samimi" Olması Ne Demektir?
- 3. İhtarname Süreçleri ve Dava Açma Süreleri
- 4. Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
- 5. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Yaptırımı
- 6. Sonuç
- 7. İlgili Makaleler
1. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir ve Kimler İçin Açılabilir?
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası; kiraya verenin bizzat kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları/torunları), üstsoyunun (anne/babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve zorunlu barınma/işyeri ihtiyacı doğduğunda başvurduğu hukuki yoldur. Kanunda tek tek sayılan bu dar liste dışındaki akrabalar için bu dava açılamaz.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi için kullanma zorunluluğu bulunuyorsa tahliye davası açabilir.
‘’Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.’’
Konut ihtiyacı barınma gereksinimini ifade ederken, işyeri ihtiyacı meslek veya zanaatin bizzat icra edilmesi amacıyla duyulan gereksinimi kapsar. Tüzel kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açıp açamayacağı tartışmalı olup, genellikle tüzel kişilerin sadece işyeri ihtiyacı için bu yola başvurabilecekleri kabul edilmektedir.
2. Tahliye Davasında İhtiyacın "Gerçek ve Samimi" Olması Ne Demektir?
Yargıtay’a göre tahliye için ihtiyacın mutlak surette ''gerçek, samimi ve zorunlu'' olması şarttır. Mülk sahibinin kirada oturması, tayin görmesi, sağlık gereksinimleri (asansör vb.) veya evlilik hazırlığı yasal ve geçerli sebeplerdir. Gizli amacın sadece kira bedelini artırmak olduğu kurgusal taleplerin reddedilme ihtimali bulunmaktadır.
Tahliye kararı verilebilmesi için öne sürülen ihtiyacın mahkeme nezdinde gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun her türlü delille (tanık, keşif, bilirkişi, vergi kayıtları vb.) kanıtlanması şarttır. İhtiyacın ispatı ve niteliği konusunda Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemelerinin belirlediği başlıca kriterler şunlardır:
2.1. Zorunluluk ve Samimiyetin Tespiti
İhtiyaç sahibinin halihazırda kirada oturması, tayin durumu, evlilik hazırlıkları, eş ve çocuklarla dar bir alanda yaşamak zorunda kalması veya işyerini/ticaretini genişletme hedefi zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmektedir. Örneğin, üretim kapasitesindeki artışın ciro ve çalışan verileriyle ispatlanması ihtiyacın gerçekliğini ortaya koyar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; tahliye davasında ihtiyaç iddiasının samimiyeti sıkı denetlenir. Mülk sahibinin ''ihtiyacım var'' dediği dönemde taşınmazı emlak sitelerinde satışa veya yüksek bedelle kiraya çıkarması, ihtiyacın kurgu olduğunu ispatlar. Mahkemenin, kiracının sunduğu bu ilanları (dijital delilleri) araştırmadan tahliye kararı vermesi bozma sebebidir.
"Olayımıza gelince; Davacı dava dilekçesinde 11/09/2014 tarihinde kiralananı satın aldığından söz etmiş, iktisabı bildirir 29/09/2014 düzenleme tarihli ihtarname 01/10/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı, davacının taşınmazı yatırım amaçlı olarak satın aldığını ve satın aldıktan sonra yeniden satışa çıkararak ilan verdiğini, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olmadığını savunmuştur. Bu durumda mahkemece dava konusu taşınmazın yeni malik davacı tarafından satışa çıkarılıp çıkarılmadığı araştırılıp tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra davacının dava açmaktaki haklılık durumu dikkate alınarak yargılama giderleri ve vekalet ücreti konusunda hüküm kurulması gerekirken gerekli araştırma yapılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir."
2.2. İhtiyaç Sahibinin ihtiyacına Uygunluk
İhtiyaç sahibinin mevcut konutu ile tahliyesi istenen konut arasındaki farklar tek başına tahliye sebebi sayılmayabilir. Sadece daha lüks bir eve geçme isteği samimi bulunmazken, yaşlılık veya sağlık problemleri gibi somut gerekçelerle asansörlü bir eve geçme ihtiyacı zorunlu kabul edilmektedir. Mahkeme tarafından yapılacak değerlendirmede, konutun ihtiyaç sahibinin yaşantısına uygunluğu dikkate alınmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; işyeri ihtiyacıyla tahliyede mesleki geçmiş ve mekanın fiziki uygunluğu esastır. Emekli bir öğretmenin kırtasiye açma talebi ve dükkânın bu işe bilirkişice uygun bulunması, ''gerçek ve samimi ihtiyaç'' değerlendirmesinde uygun bulunur. Yerel mahkemenin bu somut delillere rağmen davayı reddetmesi bozma sebebidir.
"Olayımıza gelince; Davacının emekli öğretmen olup emekliliğinin ardından özel dershanede çalıştığı, dershane ile yaptığı en son iş akdinin 1 yıl süreli olduğu, yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ile de dava konusu taşınmazın kırtasiyecilik işinin yapılmasına uygun bulunduğu tespit edilmiştir. Dosya kapsamı itibariyle tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu anlaşılmakla Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir."
2.3. Aynı Bölgede Başka Taşınmazın Varlığı
Davacının aynı bölgede boş durumda başka bir taşınmazının bulunması, davanın reddine yol açan ve ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldıran en büyük risklerden biridir.
2.4. Süreklilik ve Mevcudiyet
İhtiyaç, dava tarihinde doğmuş olmalı ve yargılama süresince kesintisiz devam etmelidir. İki yıl sonraki emeklilik gibi müstakbel (henüz doğmamış) ihtiyaçlar veya sadece yazlık kullanımı gibi geçici nitelikteki talepler tahliye sebebi yapılmamaktadır. Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması ihtiyacın samimi olmadığına kesin delil teşkil eder.
2.5. Mülkiyetin Devri Durumu
Dava devam ederken taşınmazın satılması halinde, davacının mülkiyet hakkı biteceğinden dava hakkı da sona erer. Bu durumda sürece ancak yeni malik, kendi ihtiyacı bulunması şartıyla devam edebilir.
3. İhtarname Süreçleri ve Dava Açma Süreleri
Süreç ve usul kuralları, kiraya verenin mülkiyeti iktisap şekline ve kira sözleşmesinin süresine göre farklılık gösterir.
3.1. Mevcut Kiraya Veren İçin (TBK m. 350)
Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; yeni malikin tahliye hakkı mutlak ve acımasız sürelere tabidir. Taşınmazın edinme tarihinden itibaren 1 ay içindeihtarnamenin sadece noterden yollanması yetmez, kiracıya fiilen tebliğ edilmiş olması şarttır. 1 aylık süreyi geçiren tebligatlara dayanılarak açılan tüm davalar süre (usul) yönünden kesin olarak reddedilir.
"Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında 15.01.2013 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı ile önceki malik arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan sürenin davanın açıldığı tarihe nazaran dolmadığı;satın alma ve ihtiyaç nedeni ile tahliye davasında ise dava konusu kiralananın 28.11.2014 tarihinde satın alındığı, satın almayı bildiren ihtarnamenin ise 07.01.2015 tarihinde tebliğ edildiği, 06.01.2016 tarihinde açılan davanın ise süresinde olmadığı gözetilerek davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan redde ilişkin hüküm yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden, gerekçenin düzeltilerek onanması HUMK 438/7.maddesi gereğidir."
3.2. Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK m. 353)
Kiraya veren, dava açma süresi içerisinde kiracıya yazılı bir ihtarname ile dava açacağını bildirirse, dava açma süresi o kira yılı için uzatılmış sayılır. Doktrinde bu süre uzatımı imkânının belirsiz süreli sözleşmelerde uygulanma alanının dar olduğu yönünde tartışmalar mevcuttur.
‘’Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına (TBK m. 353) göre; kira sözleşmesi bitmeden önce kiracıya tebliğ edilen 'ihtiyaç sebebiyle tahliye' ihtarnamesi, dava açma süresini bir sonraki kira yılının sonuna kadar uzatır. Bu koruyucu ihtar sayesinde ev sahibinin, 1 aylık dar süreye sıkışmadan tüm yıl boyunca dava açma hakkı saklı kalır.
"Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen 01/06/2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi mevcut olup davalı bu sözleşmeye karşı çıkmamıştır. Davacı kiraya veren, 25/02/2013 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile ihtiyaç iddiası ve tahliye istemini bildirmiştir. Bu itibarla ; davacı tarafından işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 06/03/2013 tarihinde tebliği ile 01/06/2013-01/06/2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olup davacı vekili tarafından 29/08/2013 tarihinde açılan dava süresinde olduğundan mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."
3.3. Yeni Malik (Evi Yeni Satın Alan Kişi) İhtiyaç Sebebiyle Kiracıyı Nasıl Çıkarır?
Yeni Malikin Tahliye Hakkı: Taşınmazı yeni satın alan kişi; yasal ihtiyaç sahipleri için, tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname tebliğ ettirmek şartıyla 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Alternatif olarak; hiçbir ihtar çekmeksizin, doğrudan eski sözleşmenin bitiş tarihini izleyen 1 ay içinde de dava yoluna gidilebilir.
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bir aylık ihtar süresi hak düşürücü niteliktedir ve sonradan telafisi mümkün değildir. İhtarın kiracının hakimiyet alanına ulaşması ispat açısından kritik olduğundan noter aracılığıyla gönderilmesi tavsiye edilir. Bildirimden altı ay sonra dava açılabilir. Altı aylık süre dolmadan erken açılan davalar süre yönünden reddedilir. Yeni malik dilerse, bildirim çekmek yerine doğrudan sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de davayı açma hakkına sahiptir.
‘’(1)Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. (2)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; Yeni ev sahibi, ihtiyaç ihtarını tapu edinme tarihinden itibaren tam 1 ay içinde kiracıya tebliğ ettirmek zorundadır. Bu hak düşürücü süre kaçırıldıktan sonra gönderilen ihtarlara dayanılarak TBK 351 kapsamında açılan tahliye davaları, esasa girilmeksizin reddedilir.
"Davalının, 25.01.2015 başlangıç tarihli, iki yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmaz davacı tarafından 24.06.2015 tarihinde satın alınmış ve davalıya 03.09.2015 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralanana ihtiyacı bulunduğu ve sözleşmenin yenilenmeyeceği bildirilerek iktisap tarihi olan 24.06.2015 tarihinden itibaren 6 ay içinde taşınmazı tahliye etmesi istenilmiştir. Davacı taşınmazı iktisap ettikten sonra ihtiyaç durumunu bildirir ihtarnameyi 03.09.2015 tarihinde davalıya tebliğ ettirmiş olup, bu ihtarname iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmediğinden davacının TBK’nun 351. maddesine dayanarak açtığı dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
Bildirimde ihtiyacın niteliği (konut mu yoksa işyeri mi olduğu) açıkça belirtilmelidir. İhtiyacın türünün ihtarnamede gösterilmemesi, usulen ihtarın geçersiz sayılmasına ve davanın reddine neden olmaktadır.
4. Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
7445 sayılı Kanun değişikliğiyle, 1 Eylül 2023 itibarıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında yargılama öncesi arabuluculuğa başvuru dava şartı yapılmıştır. ‘'Anlaşamama tutanağı’' dilekçeye eklenmeden doğrudan açılan davalar, esasa dahi girilmeden usulden reddedilir.
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme neticesinde, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru bir dava şartı olarak düzenlenmiştir. İhtarnameye rağmen taşınmazın tahliye edilmemesi halinde, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Arabuluculuk tutanağı olmadan dava açılması usulden red sebebidir.
Görevli mahkeme tüm tahliye davalarında olduğu gibi Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açma süreleri kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilir. Bu davalarda getirilen süreler ve dava sebepleri kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).
5. Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı ve Yaptırımı
TBK'nın 355. maddesi ile mülkiyet sahibinin bu hakkı kötüye kullanmasını engellemek amacıyla kiracı lehine önemli bir koruma mekanizması getirilmiştir. Buna göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen bir taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe tahliye edilen eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Kiraya verenin 3 yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranması halinde ciddi bir maddi yaptırım söz konusudur: Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
6. Sonuç
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası; mülkiyet hakkı ile kiracının korunması arasındaki dengeyi sağlayan istisnai bir yoldur. Kiraya veren veya yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin zorunlu konut/işyeri ihtiyacı doğduğunda bu davayı açabilir. Ancak bu hak kullanılırken, dava açma süresine ve şekil şartlarına uyulması gerekir.
Tahliye kararının temeli; öne sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatına dayanır. Evlilik hazırlığı, kirada oturma veya işyeri büyümesi geçerli sebeplerdir. İhtiyaç dava tarihinde doğmuş olmalı ve yargılama boyunca kesintisiz sürmelidir. Dava devam ederken taşınmazın satılması, davanın konusuz kalmasına sebebiyet vermektedir.
Tahliye Süreleri ve Usul: Mevcut kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Yeni malik ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açma hakkına sahiptir. 1 Eylül 2023 itibarıyla arabuluculuk zorunlu dava şartıdır; görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat: Kanun, haksız tahliyeleri önlemek için kiracıyı koruyan katı bir kalkan öngörür. İhtiyaç sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yasağın ihlali halinde ev sahibi, eski kiracıya son ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.
