Türk Borçlar Kanunu uyarınca; sözleşmede artış maddesi olup olmadığına bakılmaksızın, beş yılı dolduran veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti davası açılabilir. İlk beş yıllık süreçte kiraya veren, kira bedeline kural olarak yalnızca 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artış uygulayabilir. Kira bedelinin rayiç bedellere (emsallere) göre yeniden belirlenmesi ise ancak beşinci kira yılının tamamlanmasıyla mümkündür.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esasları düzenlemektedir. Bu madde kapsamında, kira tespit davası; kiraya veren veya kiracı tarafından, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına ve kanuni sınırlamalara uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Uygulamada, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde, ekonomik şartların değişmesi, enflasyon oranları ve emsal kira bedellerindeki farklılıklar kira tespit davalarını gündeme getirmektedir.
Kira tespit davaları, yalnızca sözleşme serbestisi çerçevesinde değil, aynı zamanda kanunun öngördüğü sınırlamalar ve yargı kararları doğrultusunda şekillenir. Bu nedenle, dava sürecinde hem tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru tespit edilmesi hem de mahkeme nezdinde geçerli hukuki delillerin sunulması büyük önem taşır. Böylece, kira ilişkisi hem taraflar arasındaki dengeyi koruyacak hem de hukuka uygun şekilde devam edecektir. Kira hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira Tespit Davası Nedir?
- 2. Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Tespiti Davası) Açabilmenin Şartları Nedir?
- 3. Kira Tespit Davasında Kira Bedelinin Belirlenmesi: Kira Tespit Davası Şartları
- 4. Mahkemenin Belirlediği Yeni Kira Hangi Aydan İtibaren Geçerli Olur (30 Gün Kuralı)?
- 5. Kira Tespit Davası Kararı Hemen İcraya Konulabilir mi?
- 6. Sonuç
- 7. İlgili Makaleler
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira Tespit Davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira bedelinin, sözleşme süresinin bitiminde veya kanunda öngörülen koşulların oluşması hâlinde, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar dikkate alınarak mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava, hukuki yararı bulunan kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir ve amacı, kira bedelinin piyasa rayicine ve kanuni sınırlamalara uygun hale getirilmesidir.
- Kira Tespit Davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasında;
‘’Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
2. Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Tespiti Davası) Açabilmenin Şartları Nedir?
2.1. Kira Sözleşmesinin Varlığı
Kira tespit davası açılabilmesi için en temel koşullardan biri, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’na göre yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak her iki durumda da, sözleşmede kiralanan yerin tanımı, kira bedeli, kullanım amacı ve tarafların hak–yükümlülükleri gibi temel unsurların açıkça belirlenmiş olması gerekir.
2.1.1. Yazılı Kira Sözleşmesi
Yazılı kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracının kira ilişkisine dair hak ve yükümlülüklerini yazılı bir metin üzerinden belirleyip imzalamalarıyla kurulan sözleşmedir. Tarafların imzasını taşıyan bu belge; kira bedeli, ödeme şekli, kira süresi, depozito, kullanım amacı ve diğer özel şartları açıkça ortaya koyar. Yazılı sözleşmeler, uyuşmazlık halinde ispat kolaylığı sağladığı ve taraf iradelerini somut biçimde yansıttığı için uygulamada en çok tercih edilen kira sözleşmesi türüdür.
2.1.2. Sözlü Kira Sözleşmesi
Sözlü kira sözleşmesi, tarafların kira ilişkisine dair temel unsurlarda mutabakata varmasıyla, herhangi bir yazılı belge düzenlenmeden kurulan kira sözleşmesidir. Bu tür sözleşmeler de Türk Borçlar Kanunu’na göre geçerlidir; ancak şartların ve kira bedelinin ispatı bakımından yazılı sözleşmelere göre daha güçtür. Genellikle kısa süreli kiralamalarda veya taraflar arasında güven ilişkisine dayanan durumlarda tercih edilir.
2.2. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir (5 Yıl Şartı)?
Beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde kira tespit davası açılabilir. Yeni bedel; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal rayiçler gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir. Yeni bir sözleşme imzalansa dahi, bu işlem mevcut ilişkinin devamı niteliğindeyse ve yapılan artışın rayiçleri karşılamaması durumunda beş yıllık sürenin hesabında ilk sözleşme tarihi esas alınır ve hak kaybı önlenir.
Kira Bedeli Tespit Davası (5 yıllık kiracı kira artışı) açılabilmesi için TBK m.344/3’te belirtildiği üzere 5 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir. Bu durumda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması veya kira bedelinin daha önce tespit edildiği dönemden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
Taraflar arasında yenileme sözleşmesi imza edilmiş olması ve burada belirlenen kira bedelinin taşınmazın rayiçlerinden düşük olması durumunda da 5 yıllık süre daha önce imza edilmiş olan kira sözleşmesinden itibaren sayılabilmektedir. Kira tespit davası şartlarının yerine getirilmesinde en önemli husus, ilk kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekir.
Konuya ilişkin T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.11.2018 tarihli, 2017/5411 E. ve 2018/11236 K. Sayılı İlamında;
- ''Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
- Bu durumda mahkemece; davacılara hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitini istediklerinin sorulması, muris ile davalı arasında imzalanan 01.01.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenme aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle eksik araştırma ile kira bedelinin hangi dönemden itibaren tespit edildiği de belirtilmeksizin karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.'' şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
2.3. Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu
Kira Tespit Davası (5 yıllık kiracı kira artışı) için dava şartı arabuluculuk başvuru zorunluluğu 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın kiracı veya kiraya verene karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Tarafların bu toplantılarda anlaşamaması ve uyuşmazlığa ilişkin arabuluculuk anlaşamama tutanağı düzenlenmesi neticesinde Kira Tespit Davası açılabilecektir.
3. Kira Tespit Davasında Kira Bedelinin Belirlenmesi: Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davasında (5 yıllık kiracı kira artışı) yeni kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde hem yasal sınırlamalar hem de piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Mahkeme, kira bedelini tespit ederken şu unsurları göz önünde bulundurur. Kira bedelinin tespiti davasında bilirkişi heyeti ve hakim tarafından gerekli incelemelerin yapılması gerekir.
3.1. TÜFE Oranı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında; TBK 344. Maddesine göre kira artış oranının TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarının üzerinde kararlaştırılamayacağı düzenlenmiştir. Kira tespit davası ilgili düzenlemenin istinasını teşkil etmekle birlikte Mahkeme tarafından yapılacak incelemede TÜFE oranlarının da incelenmesi gerekmektedir.
3.2. Kiralananın Durumu
Konut ve çatılı işyerinin konumu, büyüklüğü, fiziksel durumu, kullanım amacı ve donanım özellikleri kira bedelinin tespitinde dikkate alınması gerekmektedir. Mahkeme tarafından bu hususların da dikkate alınarak değerlendirilme yapılması gerekmektedir.
3.3. Emsal Kira Bedelleri
Kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri dikkate alınır. Rayiç kira bedelinin belirlenmesinde en önemli etmen; taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan konut ve çatılı işyerlerinin güncel kira bedelleridir. Yargıtay kararları gereğince incelenmesi gereken husus kira tespit davasına konu dönemin 6 ay öncesi ve 6 ay sonrasında imza edilmiş olan kira sözleşmeleridir.
3.4. Hakkaniyet İndirimi
Mahkeme tarafından yapılan incelemede dosya bilirkişiye tevdi edilerek taşınmazın konumu, fiziki koşulları ve emsal kira sözleşmeleri incelenerek bilirkişi raporu hazırlanır. Bu inceleme neticesinde hazırlanan bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme tarafından karar verilecek olmakla birlikte; tespit edilen miktarın %10 ile %20 oranı arasında hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.
4. Mahkemenin Belirlediği Yeni Kira Hangi Aydan İtibaren Geçerli Olur (30 Gün Kuralı)?
Yeni kira bedelinin dönem başından itibaren geçerli olması için; davanın en geç otuz gün önce açılması veya ihtarnamenin tebliğ edilmesi şarttır. Ancak sözleşmede artış maddesi mevcutsa, bu süreye bakılmaksızın kira dönemi içinde açılacak davada belirlenen bedel, dönem başından itibaren uygulanır. Bu istisna, kiraya verene ihtar çekmeden dava açma hakkı tanır.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açılacak davaların ne zaman açılacağı ve kararın ne zaman uygulanacağı hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi başlıklı 345. Maddesinde düzenlenmiştir.
4.1. Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Hüküm Varsa
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
4.2. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından En Az 30 Gün Önce Açılması Durumunda
Kira Tespit Davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
4.3. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından En Az 30 Gün Önce Dava Açılacağına İlişkin İhtarname Tebliğ Edildiyse
Kiracıya, kira bedelinin yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağının yazılı olarak 30 gün öncesinde yazılı olarak bildirilmesi durumunda da yeni kira döneminin sonuna kadar Kira Tespit Davası açılması durumunda; kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
5. Kira Tespit Davası Kararı Hemen İcraya Konulabilir mi?
Kira tespiti kararının infaz edilebilmesi ve kira farklarının tahsili için kararın kesinleşmesi (istinaf/temyiz aşamalarının bitmesi) şarttır. Yargıtay içtihatlarına göre; kesinleşme gerçekleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez ve icra takibi başlatılamaz. Ancak kesinleşme şerhi alındıktan sonra, geçmişe dönük tüm farklar kesinleşme tarihi itibariyle işleyecek faizle birlikte tek seferde talep edilebilir.
Dava sürecinde; geçerli bir yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen beş yıllık sürenin tamamlanmış olması, davanın zamanında açılması ve ispat araçlarının usule uygun biçimde sunulması büyük önem taşır. Mahkeme, karar verirken TÜFE oranları, kiralananın konumu ve fiziksel özellikleri, bulunduğu bölgede geçerli emsal kira bedelleri ile somut olayın gerektirdiği ölçüde hakkaniyet indirimi gibi unsurları bir bütün olarak değerlendirir. Bu yaklaşım, taraflar arasındaki menfaat dengesinin korunmasını ve kira bedelinin hem hukuka hem de piyasa gerçeklerine uygun şekilde belirlenmesini sağlar.
Konuya ilişkin T.C. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 12.09.2019 tarihli, 2019/3810 E. ve 2019/7466 K. sayılı İlamında;
‘’İcra takibinde ve davada dayanılan ve karara esas alınan kira tesbitine esas kararda istenen fark alacağı, kira tesbit kararı kesinleşmeden muaccel olamayacağından, kesinleşmeden önceki dönemler için faiz işletilemez. Bu durumda kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren yasal faiz uygulanması gerekirken, kira bedellerininin tamamına ödenme tarihinden itibaren faiz uygulanarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.’’
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
6. Sonuç
Kira Tespit Davası (TBK m. 344), beşinci kira yılını dolduran sözleşmelerde bedelin piyasa rayiçlerine (emsallere) göre güncellenmesini sağlayan yegane yoldur. İlk 5 yıldaki katı TÜFE sınırı aşılarak enflasyon ve çevre emsalleri dikkate alınır. Mahkemece belirlenen yeni bedel, mülk sahibinin ekonomik kaybını önlerken; %10 oranında hakkaniyet indirimi ile taraflar arası hukuki dengeyi korur.
1. Kira Tespit Davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri uyarınca, kira bedelinin kanuni sınırlamalar ve piyasa koşulları çerçevesinde yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu dava, hem kiraya veren hem de kiracının haklarını korumayı amaçlar. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde; ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranlarının artması ve emsal kira bedellerindeki farklılıklar kira tespit davası açılmasını gerekli hale getirebilir.
2. Kira tespit davası şartları; geçerli bir yazılı veya sözlü kira sözleşmesinin bulunması, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen beş yıllık sürenin tamamlanmış olması ve ispat araçlarının usule uygun biçimde sunulması büyük önem taşır. Mahkeme, karar verirken TÜFE oranları, kiralananın konumu ve fiziksel özellikleri, bulunduğu bölgede geçerli emsal kira bedelleri ile somut olayın gerektirdiği ölçüde hakkaniyet indirimi gibi unsurları bir bütün olarak değerlendirir.
3. Kiracı veya kiraya verenin kira tespit davası açabilmesi için dava şartı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Bu şartın yerine getirilmemiş olması durumda açılan dava usulden reddedilecektir.
4. Yerleşik Yargıtay içtihatları nedeniyle muacceliyetin kesinleşme ile gerçekleşecek olması sebebiyle Kira Tespit Davası kararının kesinleşmesi sonrasında; kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilecek ve icra takibine konu edilebilecektir.
