İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiracının aynı kira dönemi içinde iki ihtar kira ödemesini en az iki kere geciktirmesi ve kiraya veren tarafından, iki gecikme için de ayrı ayrı yazılı bildirimde bulunması şartlarının gerçekleşmesi ile açılabilmektedir. Kiracının yazılı bildirimler neticesinde ödeme yapmış olması durumunda dahi kira yılının sona ermesi ile 1 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilmektedir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracının Tahliyesi, kiracının akde aykırı davranarak kira borcunu ödememesinden kaynaklanmaktadır. Kiracının geç ödemesi tahliye, bir kira dönemi içerisinde iki kira bedelini ödememesi ve kiraya veren tarafından haklı ihtarda bulunulması durumunda; kiracının iki haklı ihtarla tahliyesi gündeme gelmektedir. Buna dayanılarak kiraya veren tarafından yeni kira döneminde tahliye davası açabilecektir. Kira hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
- İki haklı ihtar ile kiracının tahliyesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. Fıkrası;
‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
1. Kiracıya Çekilen İhtarın "Haklı İhtar" Sayılmasının Şartları Nelerdir? (İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası)
Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarnamenin haklı ihtar sayılabilmesi için; kiranın muaccel hale gelmiş olması, ihtarın yazılı şekilde (Noter, KEP ve ya İcra Dairesi Ödeme Emri) yapılması ve ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihte kira bedelinin henüz ödenmemiş olması zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildiği tarihten önce ödeme yapılmamış olması gerekmektedir. Aksi taktirde kiracıya yapılan yazılı bildirim ''haklı ihtar'' kabul edilmemektedir.
İki haklı ihtara dayalı tahliye davası şartları için ihtarın;
- yazılı olması,
- muaccel kira bedeline istinaden tebliğ edilmesi,
- usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi ve
- kira bedelinin tebliğ tarihinden önce ödenmemiş olması gerekmektedir.
İhtarın birden çok yol ile yazılı olarak tebliğ edilmesi imkanı bulunmakla birlikte; içeriğinin ispatı ve usulüne uygun tebliğin yapılması ihtarın belirli şekillerde yapılması durumunu zorunluluk haline getirmektedir. Buna göre, kiraya veren tarafından noter vasıtası ile keşide edilmesi, icra takibi ikame edilmek suretiyle tebliğ edilmesi ve kiracının tacir olması ile KEP adresi bulunuyor olması durumunda KEP üzerinden gerçekleştirilmesi usul yönünden çıkabilecek aksilikleri engelleyebilecek niteliktedir. Bu durumlarda da aynı kira sözleşmesine istinaden kiracının birden çok kişi olması durumunda bütün kiracılara tebliğ işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
1.1. İcra Takibi Yolu ile Tebliğ Edilmesi
Kiraya veren adına, muaccel hale gelmiş olan kira bedeline istinaden icra takibi başlatılabilecektir. Kiraya veren adına ikame olunan icra takibinin Kiralanan Gayrimenkullerin İlamsız Tahliyesi takip türü ile başlatılması daha lehe olacaktır. Zira, kiracının tebliğ tarihi itibariyle 30 günlük süre içerisinde ödeme yapmaması ve imza yönünden itirazda bulunmaması durumunda yetkili icra hukuk mahkemesinde derhal tahliye davası açılma imkanı bulunmaktadır. İcra takibi yolu ile yapılan ihtarın, 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na uygun olarak tebliğin gerçekleştirilmiş olduğunun tespiti tahliye davasının reddedilme ihtimalini zayıf hale getirmektedir.
1.2. Noter Vasıtası ile Tebliğ Edilmesi
Kiracının muaccel hale gelmiş olan kira bedelini ödememesi durumunda; kiraya veren tarafından haklı ihtar keşide edebilecektir. Yukarıda da belirtildiği üzere, haklı ihtarın oluşması için gerekli olan şartların yerine getirilmesi önemlidir. Aynı zamanda haklı ihtarda, 30 günlük süre verilmek suretiyle keşide edilmesi durumunda kiracının tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde ödememesi durumunda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kiracının Temerrüdü başlıklı 315. Maddesi uyarınca da kiraya veren tarafından kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Bu kapsamda dikkat edilmesi gereken hukuk tebliğin usulüne uygun olarak gerçekleştirilmesidir.
1.3. KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) Adresi Vasıtası ile Tebliğ Edilmesi
Kiracının KEP adresi bulunuyor olması durumunda haklı ihtarın KEP üzerinden tebliğ edilmesi de mümkündür. Bu kapsamda yapılan ihtarın yazılılık şartını sağlıyor olması ve tebliğin usulüne uygun olarak gerçekleştirilmesi bakımından güçlü özellikleri bulunmaktadır. Zira, KEP üzerinden gerçekleştirilecek tebligatlarda ertesi iş gününde tebliğ gerçekleşmiş olacaktır.
2. İki Haklı İhtar
İki haklı ihtar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi halinde gündeme gelen bir tahliye sebebidir. Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemezse kiraya veren her gecikmede yazılı ihtar gönderebilir. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası şartları için aynı kira dönemi içinde iki ihtar yapılması, kiraya verene kiracının tahliyesini talep etme hakkı verir. Kiraya veren adına yapılacak her iki ihtarda da yukarıda belirtilen haklı ihtar şartlarını taşıyor olması gerekmektedir.
- T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.11.2021 tarihli, 2017/1289 E. ve 2021/1314 K. sayılı İlamında;
"İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. İhtarların kira bedellerinin muaccel olması sonrasında yapılması gerekir. Ödenmeyen aylar üst üste gelen iki ay bile olsa kiraya verenin her ay kira bedeli için ayrı ihtar çekmiş olması aranır. İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir. İki haklı ihtarın bir kira döneminde ve bir yıl içindeki aylarla ilgili olması ve o yıl içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur. İhtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılması kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Kanık, 1306).”
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
3. Tahliye Davası
İki haklı ihtar tahliye davası 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. Fıkrası uyarınca ikame edilmektedir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından usulüne uygun olarak iki haklı ihtar şartının sağlanması gerekmektedir. Buna göre açılacak davanın yeni kira döneminin ilk 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.
3.1. İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
TBK m. 352/2'ye göre kiraya veren, iki haklı ihtar gerçekleştikten sonra dava açabilmesi için kira yılının sona ermesi ve yeni kira yılının başlangıcı itibariyle 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmalıdır. Kiraya verenin en geç dava açma süresi sonuna kadar dava açılacağı ihtarında bulunması durumunda, dava açma süresi kira yılı sonuna kadar uzamaktadır.
İki haklı ihtar tahliye davasında dava açma süresi; Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 2. Fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre kanunda belirtilen düzenleme gereğince iki haklı ihtarın gerçekleştirildiği kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık süre içerisinde dava açılması gerekmektedir. Buna ilişkin kanun koyucu tarafından yapılan düzenlemede, en geç dava tarihine kadar dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmuş olması durumda dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesi; ‘’Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.’’ şeklinde düzenlenmiştir.
3.2. Tahliye Davası Açmadan Önce Arabulucuya Başvurmak Zorunlu mu?
Evet, 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme ile kira uyuşmazlıklarından kaynaklı davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Aksi takdirde açılan dava usulden reddedilir. Ayrıca zorunlu arabuluculuk başvurusu ile dava açma süresi durmakta, sürecin anlaşamama ile neticelenmesi akabinde süre kaldığı yerden işlemeye devam etmektedir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası için dava şartı arabuluculuk başvuru zorunluluğu 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın kiracı veya kiraya verene karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Tarafların bu toplantılarda anlaşamaması ve uyuşmazlığa ilişkin arabuluculuk anlaşamama tutanağı düzenlenmesi neticesinde İki Haklı İhtarla Tahliye Davası açılabilecektir.
3.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme : Kiralananın tahliyesine ilişkin açılacak davalarda görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereğince sulh hukuk mahkemeleridir.
Yetkili Mahkeme : Tahliye davalarına ilişkin kesin yetki kuralı bulunmaması sebebiyle;
- Kiracının yerleşim yeri mahkemesinde,
- Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir.
4. Sonuç
İki haklı ihtar tahliye davasında en büyük tuzak ''aynı kira dönemi içinde iki ihtar'' kuralıdır! Kira yılı, Ocak-Aralık takvim yılı değil; sözleşmenin başladığı tarihten itibaren işleyen 12 aylık dönemdir. 1 Eylül başlangıçlı sözleşmede, Ağustos ve Ekim kiraları için çekilen ihtarlar farklı yıllara sarkacağından dava usulden reddedilir. Her iki ihtar da mutlak surette aynı kira yılı içinde olmalıdır.
1. İki haklı ihtara dayalı tahliye davası şartları, kiracının aynı kira dönemi içerisinde iki kira bedelini geç ödemesi ve bu kiracının geç ödemesi tahliye kendisine en az iki haklı ihtar gönderilmesi gerekmektedir.
2. Kiracıya yapılan yazılı bildirimin haklı ihtar olarak kabul edilmesi; yazılı olması, muaccel kira bedeline istinaden tebliğ edilmesi, usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi ve kira bedelinin tebliğ tarihinden önce ödenmemiş olması gerekmektedir.
3. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma süresi ilgili kanun hükmünde; ihtarın yapıldığı kira döneminin sona ermesinden itibaren 1 aylık süre içerisinde açılması gerekmektedir.
4. Dava açma süresine ilişkin TBK m.343’te yapılan düzenleme sebebiyle; kiraya veren tarafından en geç dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması durumunda dava açma süresi; 1 kira yılı boyunca uzamaktadır.
