Bu makalede ne bulacaksınız?
Tahliye taahhütnamesinin tanımı ve TBK m.352 kapsamındaki hukuki dayanağı
Geçerlilik şartları: yazılı şekil, teslim sonrası düzenlenme, belirli tarih, serbest irade
Bir aylık hak düşürücü süre, tahliye emrine itiraz süreleri ve icra süreci
İtiraz türüne göre görevli mahkeme ayrımı ile dava şartı arabuluculuk kuralı
Boş (beyaza) imzalı taahhütname tartışmasında yerleşik yargı uygulaması
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir (TBK m. 352/1). Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya tahliye davası yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilir.
Tahliye sebebine göre ilgili rehberler: Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, 10 yıllık kiracının tahliyesi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği, tek taraflı borç doğuran bir irade beyanıdır. Bu belgeye dayanarak tahliye sağlanabilmesi için iki eşiğin birlikte aşılması gerekir: belgenin geçerlilik şartlarını taşıması ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya tahliye talepli icra takibi başlatılması ya da tahliye davası açılmasıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması halinde taahhütname o kira dönemi bakımından işlevini yitirir. Geçerlilik şartlarının en kritik olanı ise belgenin, kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasıdır. Tahliye taahhütnamesi, kiracının tahliyesi için kanunda öngörülen sebeplerden yalnızca biridir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı ve Niteliği
- 2. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
- 3. Bir Aylık Hak Düşürücü Süre ve İki Alternatif Yol
- 4. İcra Yoluyla Tahliye Süreci
- 5. Dava Yoluyla Tahliye ve Dava Şartı Arabuluculuk
- 6. Boş İmzalı (Beyaza İmza) Tahliye Taahhütnamesi Tartışması
- 7. Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
- 8. Sonuç ve Değerlendirme
- 9. İlgili Makaleler
- 10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı ve Niteliği
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene karşı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı borç doğuran irade beyanıdır. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrasıdır. Taahhüde uyulmaması durumunda kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmeleri, belirli süreli olarak kurulsa dahi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez; TBK m.347 uyarınca kiracı bildirimde bulunmadıkça sözleşme birer yıl uzar. Tahliye taahhütnamesi, bu güçlü kiracı korumasının kanunla tanınmış istisnalarından biridir. Kiracı, kendi iradesiyle belirli bir tarihte taşınmazı boşaltma borcu altına girer ve bu tarih geldiğinde sözleşmenin sona erdirilmesi imkanı doğar.
KANUN METNİ — Tahliye taahhütnamesi
‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1
1.1. Hangi Kiralananlar Bakımından Uygulanır?
Kapsamdaki kiralananlar, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarına konu taşınmazlardır. Hüküm, Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiraları ayrımında yer alır. Ürün kirası, çatısız arsa veya açık depolama alanı gibi genel hükümlere tabi kiralamalarda özel usul işletilemez.
1.2. Taahhüdün Emredici Hükümlerle İlişkisi
TBK m.354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin düzenlemelerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörür. Kiracının kanunun tanıdığı korumadan sözleşme kurulurken peşinen vazgeçmesi sonucunu doğuran uygulamaların geçersiz sayılmasının temelinde bu emredici karakter yatar. Teslimden önce alınan taahhütlerin geçersizliği de aynı korumanın uzantısıdır.
KANUN METNİ — Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
''Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.''
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 354
2. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, belgenin hukuki sonuç doğurabilmesi için birlikte gerçekleşmesi gereken dört unsurdur. Bunlar; yazılı şekilde düzenlenmesi, kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihi taşıması, belirli veya belirlenebilir bir tahliye tarihi içermesi ve kiracının serbest iradesine dayanmasıdır. Şartlardan birinin eksikliği, taahhüde dayalı tahliye isteminin reddi sonucunu doğurur.
2.1. Yazılı Şekil Şartı
Taahhüdün yazılı olması geçerlilik şartıdır. Sözlü olarak verilen boşaltma sözü, tanıkla ispatlansa dahi TBK m.352/1 kapsamında sonuç doğurmaz. Belgenin noterde düzenlenmesi zorunlu değildir; ancak aşağıda görüleceği üzere noter onayı, itiraz halinde izlenecek yolu ve sürecin hızını doğrudan etkiler.
2.2. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması
Bu, uygulamada en çok geçersizliğe yol açan şarttır. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya teslimden önce imzalanan taahhütnameler, kiracının sözleşmeyi kurabilmek için baskı altında bulunduğu kabulüyle geçersiz sayılmaktadır. Yerleşik yargı uygulamasında bu durum müzayaka hali olarak nitelendirilmekte ve taahhüde dayalı tahliye istemi reddedilmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile taahhütnamenin düzenlenme tarihi arasında makul bir zaman aralığı bulunmalıdır.
2.3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi
Taahhütnamede taşınmazın hangi tarihte boşaltılacağı açıkça yazılmalıdır. "Kira dönemi sonunda", "ihtiyaç halinde" gibi belirsiz ifadeler geçersizliğe yol açar. Tarihin doğrudan yazılması yerine, hesaplanabilir biçimde belirlenmiş olması yeterli kabul edilir.
2.4. Serbest İrade ile Verilmesi
Taahhüt; hata, hile veya korkutma etkisi altında verilmişse irade fesadı hükümleri gündeme gelir ve iptali istenebilir. İrade sakatlığını ileri süren kiracı, bu iddiayı ispatla yükümlüdür. Soyut baskı iddiaları, somut delille desteklenmedikçe tahliyeyi engellemez.
2.5. Taahhüdü Kimin Vermesi Gerekir?
Tahliye taahhüdü, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi gereken bir irade beyanıdır. Kiracı olmayan aile bireyinin ya da yetkisiz temsilcinin imzası sonuç doğurmaz. Birden fazla kiracı varsa taahhüdün tamamından alınması gerekir; kiracı tüzel kişiyse imza yetkisinin sicil kayıtlarıyla teyidi önem taşır.
Kiralananın aile konutu niteliği taşıması halinde ise TMK m.194/1'in tahliye taahhüdüne uygulanıp uygulanmayacağı öğretide tartışmalıdır. Riskin bertaraf edilmesi bakımından eşin açık rızasının alınması tercih edilen yaklaşımdır.
KANUN METNİ — Aile Konutu
"Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194/1
3. Bir Aylık Hak Düşürücü Süre ve İki Alternatif Yol
Bir aylık süre, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayan ve kiraya verenin harekete geçmesi gereken hak düşürücü süredir. Bu süre içinde ya tahliye talepli icra takibi başlatılmalı ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmalıdır. Sürenin geçirilmesi durumunda taahhütnameye dayanılarak tahliye istenemez ve kira ilişkisi uzamaya devam eder.
İki yol birbirinin alternatifidir. Uygulamada icra yolu, arabuluculuk şartına tabi olmaması ve daha hızlı sonuç vermesi sebebiyle daha sık tercih edilmektedir. İstanbul gibi yoğun iş yüküne sahip yargı çevrelerinde bu hız farkı belirgin biçimde hissedilmektedir.
| Karşılaştırma Ölçütü | İcra Yolu (İlamsız Tahliye) | Dava Yolu (Tahliye Davası) |
|---|---|---|
| Başvuru mercii | Taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi | Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi |
| Başvuru süresi | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay |
| Dava şartı arabuluculuk | Aranmaz (HUAK m.18/B'de istisna tutulmuştur) | Aranır |
| Kiracının itiraz süresi | Tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün | Cevap süresi genel usul hükümlerine tabidir |
| İtiraz edilmezse | Takip kesinleşir, 15 gün sonunda cebri tahliye | — |
| Tipik sonuçlanma hızı | Görece hızlı | Görece uzun |
4. İcra Yoluyla Tahliye Süreci
İlamsız tahliye takibi, taahhütnamenin icra dairesine ibrazıyla başlatılan ve mahkeme kararı aranmaksızın yürütülen icra yoludur. İcra dairesi kiracıya tahliye emri tebliğ eder; kiracı on beş gün içinde taşınmazı boşaltmakla, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmekle yükümlüdür. Süresinde itiraz edilmezse takip kesinleşir ve cebri tahliye istenebilir.
Tahliye taahhütnamesinin usulüne uygun olarak hazırlanmış olması, kiracının tahliyesi süreçlerinden en işlevsel olan hukuki yoldur. Kiracının taahhüt tarihinde taşınmazı tahliye etmemiş olması durumunda, kiraya veren adına icra takibine başvurularak hızlı şekilde işlemlerin yürütülmesini sağlamaktadır.
KANUN METNİ — Aile Konutu
"Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder."
— 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 272
4.1. Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi
Kiracı yedi günlük süre içinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Bu durumda kiracının on beş günlük süre içinde taşınmazı boşaltması gerekir. Boşaltmaması halinde icra müdürlüğü aracılığıyla cebri tahliye gerçekleştirilir. İstanbul'un yoğun icra dairelerinde tahliye gününün belirlenmesi ve mahalline gidilmesi bakımından pratikte ek bir bekleme süresi oluşabildiği gözlemlenmektedir.
4.2. İtiraz Halinde Görevli Mahkeme Ayrımı
Kiracının süresinde itirazı takibi durdurur. Bundan sonra izlenecek yol, taahhütnamenin niteliğine ve itirazın konusuna göre değişir. Bu ayrım, sürecin en çok hata yapılan aşamasıdır: yanlış mahkemede açılan dava, görev yönünden reddedilerek zaman kaybına yol açar. Bu durumda kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmuş olması ve kiranın rayiçlerin çok altında kalması durumunda Kira Tespit Davası da açılmış olması, kiraya verenin uğramış olduğu zararın azalmasına sebebiyet verecektir.
| İtirazın Konusu / Belgenin Niteliği | İzlenecek Yol | Görevli Mahkeme |
|---|---|---|
| Noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış taahhütname | İtirazın kaldırılması ve tahliye | İcra hukuk mahkemesi |
| Adi yazılı taahhütname, imza ikrar edilmiş, itiraz başka sebebe dayalı | İtirazın kaldırılması ve tahliye | İcra hukuk mahkemesi |
| Adi yazılı taahhütnamede imzaya açıkça itiraz | İtirazın iptali ve tahliye | Sulh hukuk mahkemesi |
| Adi yazılı taahhütnamede tarihe açıkça itiraz | İtirazın iptali ve tahliye | Sulh hukuk mahkemesi |
Adi yazılı bir tahliye taahhüdünde imza ikrar edilmiş olsa dahi, tanzim tarihine açıkça itiraz edilmesi halinde alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez; uyuşmazlığın çözümü yargılamayı gerektirdiğinden genel mahkemede dava açılması gerekir.
— Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, T. 04.12.1957, E. 1957/11, K. 1957/26 ile İİK m.275 çerçevesinde yerleşik daire uygulaması (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
İcra mahkemesinin inceleme yetkisi sınırlıdır; imza incelemesi yapamaz ve tanık dinleyemez. Bu nedenle imzaya veya tarihe yönelik itirazlar, genel mahkeme sıfatıyla sulh hukuk mahkemesinde çözülür. İstanbul'da bu davalar, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
4.3. İtirazın Kaldırılması Talebinde Süre
İtiraz üzerine duran takipte, kiraya verenin makul sürede harekete geçmesi gerekir. Uygulamada, itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren altı aylık süre esas alınmakta; bu sürenin geçirilmesi halinde aynı takibe devam edilememektedir. Sürenin kısalığı dikkate alındığında, itiraz dilekçesinin tebliğinden hemen sonra hazırlığa başlanması pratik bir zorunluluktur.
5. Dava Yoluyla Tahliye ve Dava Şartı Arabuluculuk
Tahliye davası, taahhüde dayanılarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılan ve icra yoluna alternatif oluşturan davadır. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. 01.09.2023 tarihinden itibaren bu davada arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu şartın dışında tutulmuştur.
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almış; ancak ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümleri bu kapsamın dışında tutmuştur.
KANUN METNİ — Aile Konutu
"Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
— 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B-1/a
Bu düzenlemenin pratik sonucu şudur: icra dairesinde başlatılan tahliye takibi ve buna bağlı olarak icra hukuk mahkemesinde açılan itirazın kaldırılması istemi için arabuluculuk şartı aranmaz. Buna karşılık sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası ile itirazın iptali ve tahliye davası bakımından arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz. Arabuluculuk başvurusunun bir aylık hak düşürücü süre içinde yapılması, süre kaybını önlemek bakımından belirleyicidir.
6. Boş İmzalı (Beyaza İmza) Tahliye Taahhütnamesi Tartışması
Beyaza imza, kiracının tarih veya içerik kısmı boş bırakılmış bir taahhütnameyi imzalaması durumudur. Boş belgeyi imzalayan kişinin, ilgili kısmın anlaşmaya uygun biçimde sonradan doldurulmasına rıza gösterdiği kabul edilir. Ancak adi yazılı belgede tarihe açıkça itiraz edilmesi, uyuşmazlığın icra mahkemesinde değil genel mahkemede çözülmesini gerektirir.
Uygulamada kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhütnamelerin geçersiz sayılması nedeniyle, tarih kısmı boş bırakılan belgelerin alındığı sıkça görülmektedir. Bu yöntem kiraya veren bakımından mutlak bir güvence sağlamaz. Belgeyi imzalayan kiracının, boş kısmın anlaşmaya uygun doldurulacağına rıza gösterdiği kabul edilse de, anlaşmaya aykırı doldurma iddiası ileri sürüldüğünde ispat ve görev sorunları gündeme gelir. Adi yazılı belgede tarihe açıkça itiraz edilmesi, takibin icra mahkemesinde sonuçlandırılmasını engeller.
Bu risk, taahhütnamenin noterlikçe düzenlenmesi veya imzasının onaylatılması yoluyla önemli ölçüde azaltılır. Noter onaylı belgede tarih ve imza tartışması icra mahkemesinde çözülebildiğinden süreç kısalır.
7. Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
Taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıması veya sözleşme metnine madde olarak eklenmesi
Belirli bir tahliye tarihinin yazılmaması ya da belirsiz ifadeler kullanılması
Birden fazla kiracı bulunmasına rağmen yalnızca birinden taahhüt alınması
Taahhüt tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi
Kiracının itirazı üzerine yanlış mahkemede dava açılması
Sulh hukuk mahkemesinde açılacak davada arabuluculuk şartının atlanması
Taahhüt tarihinden sonra kira bedeli tahsil edilerek sözleşmenin sürdürüldüğü izlenimi yaratılması
Son madde özellikle önemlidir: taahhüt tarihinden sonra çekincesiz biçimde kira alınması, kira ilişkisinin devam ettirildiği yönünde değerlendirilmeye elverişlidir.
8. Sonuç ve Değerlendirme
Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene tanınmış görece hızlı bir sona erdirme imkanıdır. Ancak bu imkan, birbirine bağlı iki riskle çevrilidir. Birincisi belgenin geçerliliğine ilişkin şekli risklerdir: teslimden sonra düzenlenmemiş, tarihi belirsiz veya kiracıların tamamından alınmamış bir belge, süreç başlatıldıktan sonra sonuçsuz kalır. İkincisi usule ilişkin risklerdir: bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması, itirazın konusuna göre görevli mahkemenin yanlış belirlenmesi veya arabuluculuk şartının atlanması, esasa girilmeden sonuç alınamamasına yol açar.
Bu nedenle, taahhütnamenin düzenlendiği aşamada belgenin şekli unsurlarının, taahhüt tarihinin dolduğu aşamada ise süre ve usul tercihlerinin ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir. Somut olaya ilişkin belgelerin bütün olarak incelenmesi, izlenecek yolun doğru belirlenmesi bakımından belirleyicidir. Her uyuşmazlık kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir; bu yazıda yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
9. İlgili Makaleler
10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesi, yazılı olarak düzenlenen, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihi taşıyan, belirli veya belirlenebilir bir tahliye tarihi içeren ve kiracının serbest iradesine dayanan bir taahhüttür. TBK m. 352/1 uyarınca dört şarttan herhangi bir şartın eksikliği tahliye talebinin reddine yol açar. Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması üzerine icra takibi veya dava yoluyla istenen bir tahliyedir. TBK m. 352/1 ve İİK m. 272 uyarınca kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. İcra yolunda tahliye emrine itiraz edilmezse takip kesinleşir.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Taahhütname Geçerli midir?
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiralananın tesliminden önce verilmiş sayılabileceği için geçersiz kabul edilebilen bir taahhüttür. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte yazılı olarak verilmiş olması gerekir. Taahhüdün teslimden önce verildiğini ispat yükü kiracıya aittir; teslimin taahhütten önce olduğu ispatlanırsa taahhüt geçerli sayılır.
Tarih Kısmı Boş Bırakılan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Sayılır mı?
Tarih kısmı boş bırakılan tahliye taahhütnamesi, imzalayan kiracının boş kısmın sonradan doldurulmasına rıza gösterdiği kabul edilen bir belgedir. Yargıtay uygulamasına göre kiracı tarihe açıkça itiraz ederse, adi yazılı belgelerde uyuşmazlık icra mahkemesinde çözülemez ve genel mahkemede yargılama yapılması gerekir. Düzenleme tarihi, taahhüdün teslimden sonra verildiğinin ispatında belirleyicidir.
