Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için; taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak düzenlenmesi şarttır. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılması veya tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu hak düşürücü sürenin geçirilmesi halinde taahhütname geçerliliğini yitirir. Süresinde yapılacak icra takibi, kiracının tahliyesi için en hızlı hukuki yoldur.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği, Borçlar Hukuku kapsamında geçerli bir irade beyanıdır. Uygulamada, kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açması sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu makalede, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları, tahliye süreci ve yargı uygulamaları ışığında değerlendirme yapılacaktır. Kira hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
1. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi
- Tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 1. Fıkrası;
‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinden biri olarak düzenlenmiştir. Bu kapsamda kiracının iradesinin sakatlanmamış olması, kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması, konutun aile konutu olarak kullanılacak olması durumunda eşin muvafakati ve aşağıda belirtilecek diğer hususların bulunuyor olması gerekmektedir. Şekil şartlarının sağlanmamış olması tahliye taahhütnamesinin geçersiz hale gelmesine sebebiyet verecek ve kiraya verenin bu yönde atacağı adımlar kendi aleyhine dönebilecektir.
2. Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Olmalıdır? (Tahliye Taahhütnamesi Şartları)
Taahhütnamenin geçerliliği (tahliye taahhütnamesi şartları) için; yazılı olması, kiracı tarafından serbest iradeyle imzalanması ve net bir tahliye tarihiiçermesi şarttır. En kritik unsur; belgenin taşınmazın fiilen tesliminden sonra düzenlenmiş olmasıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan taahhütnameler, Yargıtay tarafından müzayaka hali (baskı altında olma) kabul edilerek geçersiz sayılmakta ve tahliye talebi reddedilmektedir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıda belirtilen şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Yargıtay kararları ile aşağıda belirtilen şartlar haricinde de geçerlilik şartları belirtilmiş olmakla birlikte ana hatlarıyla aşağıda belirtilen şartların sağlanması gerekmektedir.
2.1. Yazılı Olma Şartı
Taahhütnamenin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Kiracı tarafından sözlü irade beyanı ile tahliye taahhütnamesi verilmesi bu şartın gerçekleşmemesine sebebiyet verecektir.
2.2. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmiş Olması
Tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekmektedir. Kira sözleşmesi ile birlikte ve kira sözleşmesi imza edilmeden önce hazırlanmış olan tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılacaktır.
2.3. Belirli Bir Tahliye Tarihi İçermesi
Tahliye taahhütnamesinde, kiracının kiralananı tahliye edeceği tarihin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Belirsiz veya muğlak ifadeler içeren taahhütname geçersizliğe sebebiyet verebilecektir. Ayrıca, kiracı tarafından boş olarak imza edilmiş olan tahliye taahhütnamesinin sonradan kiraya veren tarafından imza edilmesi geçerli sayılabilecektir. Uygulamada beyaza imza atılması terimi ile belirtilen bu hususta kiracının, kiraya veren tarafından düzenlenecek tarihe zımni rızasının bulunduğu kabulü ile kabul edilebilecektir.
2.4. Kiracının Serbest İradesi ile Verilmesi
Taahhütnamenin baskı, tehdit veya hile olmaksızın, kiracının özgür iradesiyle verilmiş olması gerekir. Aksi halde, irade fesadı nedeniyle geçersizlik söz konusu olur. Bu durumda da irade sakatlığının ispatı bu iddiayı ileri sürende olacaktır.
3. Tahliye Süreci
Tahliye taahhütnamesi şartları sağlanmış olmasına rağmen kiracının belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya verenin iki hukuki yolu bulunmaktadır. Bu yollardan en yaygın olarak kullanılanı; tahliye taahhütnamesi dayanak gösterilerek kiralananın ilamsız tahliyesi talepli icra takibi başlatmaktır. Kiracı tarafından imza edilen taahhütnamenin boş olması durumunda dahi boş tahliye taahhütnamesine itiraz edilmesi durumunda, tahliye kararı verilebilir.
3.1. Taahhüt Tarihinde Çıkmayan Kiracıya Karşı İcra Süreci Nasıl İşler?
Taahhüt tarihinde taşınmaz boşaltılmazsa, bir ay içinde tahliye talepli icra takibi başlatılmalıdır. Kiracı, tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz etmezse tahliye kesinleşir. İtiraz halinde takip durur; belge noter onaylıysa İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması, adi yazılı ise Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi, tahliye taahhüdü icra takibi ile başvuru yapılabilir; tahliye emrinin tebliğ edildiği tarih itibariyle 7 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi durumunda tahliye kesinleşmiş olacaktır. Bu durumda kiracının 15 günlük süre içerisinde taşınmazı tahliye etmemesi durumunda cebri icra yoluyla kiralananın tahliyesi gerçekleştirilebilecektir. Kiracının tahliyeye itiraz etmesi durumunda kaldırılması ve tahliye davası veya tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz etmesi durumunda genel yetkili olan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye talepli dava açılması gerekmektedir.
3.1.1. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
Tahliye taahhüdü icra takibine itiraz etmesi durumunda; icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılmak suretiyle yapılacak yargılama üzerine verilecek karar ile tahliye takibine devam edilebilecektir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davasında yapılacak inceleme neticesinde karar verilecektir. İcra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında arabuluculuk dava şartı bulunmamakta olup, kiracının itirazının kiraya verene tebliği akabinde 6 aylık süre içerisinde dava açılması gerekmektedir.
3.1.2. İtirazın İptali ve Tahliye Davası
Kiracının tahliye talepli icra takibine itiraz etmesi durumunda; icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılmak suretiyle yapılacak yargılama üzerine verilecek karar ile tahliye takibine devam edilebilecektir. İtirazın kaldırılması ve tahliye davasında yapılacak inceleme neticesinde karar verilecektir. İcra hukuk mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında arabuluculuk dava şartı bulunmamakta olup, kiracının itirazının kiraya verene tebliği akabinde 6 aylık süre içerisinde dava açılması gerekmektedir.
3.1.2. İtirazın İptali ve Tahliye Davası
Kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz etmekle birlikte; taahhütnamede yer alan kendi imzasına itiraz edilmesi durumunda genel görevli mahkeme olan sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Bu durumda icra hukuk mahkemesinin imza incelemesi yapmaya yetkisi bulunmaması sebebiyle davanın genel mahkemede açılması gerekmektedir.
İtirazın iptali ve tahliye davası, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın kiracıya karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir.
3.2. Dava Açılmak Suretiyle Tahliye (Tahliye Davası 1 Aylık Süre)
Uygulamada tahliye taahhütnamesi esas alınarak yapılacak tahliye işlemlerinde, genel itibariyle daha kolay olması sebebiyle icra takibi başlatılmak suretiyle yapılmaktadır. Bununla birlikte, tahliye taahhütnamesi dayanak gösterilerek tahliye davası açılabilecektir. Tahliye davası, taahütname süresinin dolduğu tarih itibariyle tahliye davası 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır.
Sulh hukuk mahkemesinde ikame edilecek bu davada, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeler ile getirilmiştir. Bu kapsamda başvurucu tarafın kiracıya karşı arabuluculuk başvurusu yapması gerekmektedir. Burada da yukarıda belirtilen işlemlerde olduğu gibi sona erme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
- Belirli bir tahliye tarihi içermeli ve bu tarih açıkça yazılmalıdır.
- Kiracının el yazısıyla yazması veya en azından imzanın bulunması, ispat kolaylığı açısından önemlidir.
- Teslim tarihinden sonra düzenlendiği açıkça anlaşılmalıdır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile taahhütnamenin tarihi arasında bir süre bulunması gerekmektedir.
- Kiracı tarafından boş olarak verilmiş olan tahliye taahhütnamesinin daha sonra kiraya veren tarafından doldurularak takibe konu edilmesi durumunda, kiracı tarafından boş tahliye taahhütnamesi itirazında bulunsa dahi geçerli kabul edilebilir.
- Taahhütnamenin noter onaylı olması zorunlu olmamakla birlikte ispat kolaylığı açısından tercih sebebidir.
5. Sonuç
Kiracıların 'boş belgeye imza atıldığı' iddiası, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca geçersizdir; boş kağıda imza atan kişi, içeriğin sonradan doldurulma riskini peşinen kabul etmiş sayılır. Belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası, ancak yazılı bir delille ispatlanmalıdır. Bu iddiayı çürütmek için tanık dinletilmesi kural olarak mümkün değildir ve tahliye engellenemez.
1. Kiracının, tahliye taahhütnamesi dayanak gösterilmek suretiyle tahliyesi icra takibi yoluyla yapılabileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası ile de mümkündür. İcra takibi yolu ve dava yolu ile yapılacak tahliye talebinde, kiraya verenin tahliye tarihi itibariyle tahliye davası 1 aylık süre içerisinde gerekli işlemlerin yapması gerekmektedir.
2. Tahliye taahhüdü icra takibi ile işleme alınması durumunda; tahliye emrinin tebliğ tarihi itibariyle 7 günlük süre içerisinde itiraz etmesi durumunda takip duracaktır. Bu durumda kiraya veren adına, tahliyeye itirazın tebliği tarihinden itibaren 6 aylık süre içerisinde icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması gerekmektedir. Kiracının tahliye emrine itiraz etmemesi durumunda 15 günlük süre içerisinde kiralananı tahliye etmesi gerekmektedir. Tahliye etmemesi durumunda cebri icra yoluyla tahliye edilmesi gündeme gelecektir.
3. Kiracının imzaya itiraz etmesi durumunda ise; dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılarak anlaşılamaması durumunda 1 yıllık süre içerisinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekmektedir.
4. Tahliye taahhütnamesine dayanılarak yapılacak işlemlerde TBK 352. Maddede belirtilen yerine getirildiği hususunun teyiti büyük önem taşımaktadır.
