Çatılı işyeri kira sözleşmesi (dükkan, ofis, mağaza), 6098 sayılı TBK kapsamında kiracıyı koruma altına alan düzenlemeler yapılmıştır. Taraflar; kira artış oranını, tahliye süreçlerini ve depozito miktarını (en fazla 3 aylık kira bedeli) emredici hükümlere aykırı şekilde serbestçe belirleyemez. Sözleşmelerin hukuki düzenlemelere aykırı şekilde düzenlenmesi, ileride telafisi imkansız hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir.
Çatılı işyeri kira sözleşmesi (dükkan kiraları) bakımından ise “çatılı işyeri”, kiralananın ticari, sınai, mesleki veya benzeri gelir getirici faaliyetlerin icrasına özgülenmiş; fiziksel olarak “çatılı/kapalı” bir yapı niteliği taşıyan taşınmaz (örneğin dükkan, ofis, büro, mağaza, atölye) olmasını ifade eder. Burada ayırt edici kriter, kiralananın fiilen ve hukuken iş görme/işletme faaliyetine tahsis edilmesi ve bu faaliyetin sürdürülebilir biçimde icrasına elverişli kapalı alan niteliğidir. Bu tip kiralamalar da TBK m. 339 kapsamında “konut ve çatılı işyeri kiraları” rejimine tabidir. Böylece dükkan kiraları, kira hukukunun genel hükümlerinden farklı olarak daha yoğun emredici hükümlerle sınırlandırılmıştır.
Dükkan kiraları özelinde, bu koruma çerçevesinin kavramsal izdüşümü şudur:
- kira ilişkisinin kurulması veya sürdürülmesi, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olmayan ve kiracının yararı bulunmayan bir yan yükümlülüğe bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersiz sayılır;
- Kullanma giderlerinin kural olarak kiracıya ait olduğu kabul edilir;
- Güvence (depozito) üst sınırı üç aylık kira bedelidir;
- Kira bedeli/yan giderler dışında kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getirilemez (ör. cezai şart, muacceliyet kayıtları). Bu parametreler, çatılı işyeri kiralarını “sözleşmesel serbesti”den tamamen koparmadan, öngörülebilirlik ve risk yönetimi odaklı bir uyum standardına bağlar.
Kira hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. İşyeri ve Dükkan Kiralarına Ne Kadar Zam Yapılabilir? (İşyeri Kira Artış Oranı)
- 2. İşyeri ve Dükkan Kiralarında Kira Sözleşmesinin Süresi
- 3. İşyeri ve Dükkan Kiralarında Yan Giderler ile Vergi ve Harçlar
- 4. Sonuç
- 5. İlgili Makaleler
1. İşyeri ve Dükkan Kiralarına Ne Kadar Zam Yapılabilir? (İşyeri Kira Artış Oranı)
Dükkan kiralarında (çatılı işyeri kira sözleşmesi) kararlaşırılan kira artış oranı, TÜFE'nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Buna göre farklı bir artış oranı kararlaştırılması kiraya verenin aleyhine yorumlanmaktadır. İşyeri kira artış oranının kararlaştırılmadığı durumda, kendiliğinden kira artışı yapılamamaktadır. Kira başlangıç tarihi itibariyle 5 yılın geçmesiyle "Kira Tespit Davası" açılarak, kira bedelinin rayiçlere göre düzenlenmesi talep edilebilmektedir.
Kira sözleşmesi, taraflar arasında yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilmesi mümkündür. Bununla birlikte, taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda taraflar arasında kararlaştırılmış olan hususların ispatı açısından zorluklara sebebiyet verebilmektedir. Bu sebeple kira sözleşmesinin yazılı olarak akdedilmesi taraflar arasında kararlaştırılmış olan hususların ispat edilmesini kolaylaştıracaktır.
Taraflar arasında kira artışının kararlaştırılmamış olması durumunda, yenilenen kira dönemlerinde kendiliğinden artış meydana gelmemektedir. Bu sebeple akdedilmiş olan kira sözleşmesinin yazılı olarak hazırlanması ve yenilenen kira dönemlerinde kira artışının kararlaştırılmış olması önem arz etmektedir. Kiraya verenin mağduriyet yaşamasına sebebiyet veren en yaygın sebeplerden biri ‘’kırtasiye sözleşme’’ olarak ifade edilen maktu kira sözleşmeleridir. Ayrıca, zincir marketler adına hazırlanmış olan dükkan kira sözleşmelerinde kira artış oranları cüz’i olarak kararlaştırılarak kiraya verenin uzun yıllar mağduriyet yaşamasına sebebiyet verilebilmektedir.
1.1. İşyeri ve Dükkan Kira Artışının Kararlaştırılmamış Olması Durumunda
Kira sözleşmesinde işyeri kira artış oranı hükmü bulunmaması, yeni kira döneminde kira bedelinin “kendiliğinden’’ artmayacağı anlamına gelir. Bu durumda taraflar kendi aralarında sözlü olarak anlaşarak kira artışı gerçekleştirebileceği gibi uzlaşamama durumunda dava yolu ile artı yapılması hakimden talep edilebilmektedir.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesi 1 ve 2. Fıkrası;
‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
Taraflar artış oranı/bedeli üzerinde uzlaşamazsa, kiraya veren (ve koşulları varsa kiracı) kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açabilir. TBK m. 345 açık şekilde, bu davanın “her zaman” açılabileceğini; ancak mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı bakımından süre/ihbar koşulları bulunduğunu düzenler.
Artış hükmü olmayan sözleşmelerde en kritik konu, dava/ihbar zamanlamasıdır. TBK m. 345’e göre; dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapmışsa, dava yeni dönem sonuna kadar açıldığında mahkemenin belirlediği kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar. Bu şartlar sağlanmazsa, kararın etkisi fiilen sonraki döneme ötelenebilir.
Sözleşmede artış hükmü olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beşinci yıldan sonra yenilenen kiralarda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; TÜFE verisi yanında emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir.
1.2. Yasal Kira Artış Oranından Daha Düşük veya Daha Yüksek Artış Oranının Kararlaştırılması
“Yasal kira artış oranı” denildiğinde, TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde kararlaştırılacak artışın bir önceki kira yılının TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması esas alınır; sınırı aşan anlaşmalar, ancak bu tavanı aşmamak koşuluyla geçerlilik kazanır. Dolayısıyla taraflar arasında akdedilmiş olan kira sözleşmesinde; %5, %10, %15, %20 gibi oranlarda kira artışı kararlaştırılabilecektir. Fakat taraflar arasında kararlaştırılmış miktarın artış dönemindeki TÜFE oranından yüksek olması durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri gereğince, kira artışında TÜFE’nin ilgili ayın 12 aylık ortalaması uygulanacaktır.
Yasal kira artış oranından daha düşük kira artış oranının kararlaştırılması genel itibariyle kırtasiye sözleşme diye ifade edilen sözleşmelerden kaynaklanabilmektedir. Zira, ilgili maktu sözleşmelerde kira artış oranları; ÜFE-TÜFE’nin 12 aylık ortalaması gibi ifadeler yer almakta ve bu durumda belirlenen artışın TÜFE’den düşük olması durumunda bu oran, TÜFE’den yüksek olması durumunda da TÜFE uygulanmaktadır. İlgili kira sözleşmeleri genel itibariyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmiş olduğu tarihten önceki dönemde hazırlanmış olması münasebetiyle birçok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir.
Kırtasiye sözleşme ile birlikte; dükkan kiralarında zincir marketler, zincir mağazalar ve bazı firmalar tarafından hazırlanmış olan kira sözleşmesinin imza edilmesi durumunda da kiralayan aleyhine düzenlemeler akdedilebilmektedir. Zincir marketler tarafından hazırlanan kira sözleşmelerinde, kira bedelinin artış döneminde %10, %15, %20, %25 ve diğer cüz’i oranlarda artış kararlaştırılarak, yeni kira dönemlerinde kiraya verenin mağduriyet yaşamasına sebebiyet verilebiliyor.
1.3. İşyeri ve Dükkan Kiralarında Kira Tespit Davası
Kira Tespit Davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira bedelinin, sözleşme süresinin bitiminde veya kanunda öngörülen koşulların oluşması hâlinde, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar dikkate alınarak mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür. Bu dava, hukuki yararı bulunan kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir ve amacı, kira bedelinin piyasa rayicine ve kanuni sınırlamalara uygun hale getirilmesidir.
Kira Bedeli Tespit Davası açılabilmesi için TBK m.344/3’te belirtildiği üzere 5 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir. Bu durumda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması veya kira bedelinin daha önce tespit edildiği dönemden itibaren 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
Taraflar arasında yenileme sözleşmesi imza edilmiş olması ve burada belirlenen kira bedelinin taşınmazın rayiçlerinden düşük olması durumunda da 5 yıllık süre daha önce imza edilmiş olan kira sözleşmesinden itibaren sayılabilmektedir.
Taraflar arasında ilk kira sözleşmesi sonrasında yeni kira sözleşmesi akdedilerek kira bedeli belirlenmiş olsa dahi, yeni tarihli kira sözleşmesinde rayiç bedelleri karşılayan miktarda artışın yapılmamış olması durumunda, ilk kira sözleşmesinin imza edildiği tarih itibariyle 5 kira yılının geçmesi ile kira tespit davası açılabilmektedir.
- Konuya ilişkin T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.11.2018 tarihli, 2017/5411 E. ve 2018/11236 K. Sayılı İlamında;
''Muris ile davalı arasında imzalanan 15.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli aylık 800 TL bedelli, 01.01.2013 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli aylık 900 TL bedelli kira sözleşmelerinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir.
Bu durumda mahkemece; davacılara hangi dönemden itibaren kira bedelinin tespitini istediklerinin sorulması, muris ile davalı arasında imzalanan 01.01.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenme aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle eksik araştırma ile kira bedelinin hangi dönemden itibaren tespit edildiği de belirtilmeksizin karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.''
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
2. İşyeri ve Dükkan Kiralarında Kira Sözleşmesinin Süresi
Kira sözleşme süresinin sona ermesi, kiracıyı doğrudan tahliye etme imkanı tanımamaktadır. Kiracının tahliye edebilebilmesi için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekmektedir. Kiracı ile yeni kira sözleşmesi imzalanması, 10 yıllık uzama süresinin sıfırlanmasına sebebiyet vermektedir. Buna göre yeni kira sözleşmesi imza edilmesi gereken durumlarda, kira sözleşmesine ek protokol şeklinde hazırlanarak bu durumun önüne geçilebilmektedir.
İşyeri ve dükkan kiralarında kira sözleşmesi, belirli süreli kararlaştırılabileceği gibi belirsiz süreli de düzenlenmektedir. Taraflar arasında akdedilmiş olan kira sözleşmesinin belirsiz süreli olarak düzenlenmiş olması durumunda ve belirli olarak kaç yılın kararlaştırılmış olduğu uygulamada büyük önem arz etmektedir. Kira sözleşmesinin süresi, kiraya veren tarafından açılacak tahliye davalarında büyük önem arz etmektedir. Taraflar arasında akdedilmiş olan kira sözleşmesi; genel olarak 1 yıl ve üzeri olarak kararlaştırılabilmekle birlikte, zincir marketler ve mağazalar tarafından yapılan sözleşmelerde 5 yıl, 10 yıl, 15 yıl ve 20 yıl gibi uzun süreler kararlaştırılabilmektedir. Taraflar arasında kararlaştırılmış olan bu süreler, açılacak birçok tahliye davasının akıbetini etkileyebilmektedir.
2.1. İşyeri ve Dükkan Kiralarında 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle Tahliye (Dükkan Kiracısının Tahliyesi)
İşyeri ve dükkan kiraları da konut ve çatılı işyeri kiraları gibi belirsiz süreli olarak kararlaştırılabileceği gibi taraflar arasında kararlaştırılan sürelerde yapılabilmektedir. Taraflar arasında kararlaştırılan süre kira tespit davası bakımından herhangi bir önem arz etmemekle birlikte, kiraya verene tek taraflı sözleşmeyi sona erdirme hakkı veren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi bakımından büyük öneme sahiptir. Buna göre taraflar arasında kararalaştırılan sürenin hesaplamasının yapılarak yol haritası çizilmesi gerekmektedir. Dükkan kiracısının tahliyesinde en çok hataya düşülen konu, 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi sebebiyle kiracının tahliyesidir.
- Konut ve çatılı işyerleri kiralarında sözleşmenin sona ermesi konusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi;
‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
2.1.1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Tahliye
İşyeri ve dükkan kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi, taraflar arasında imza edilmiş olan kira sözleşmesinde belirli bir süre kararlaştırılmış olması durumunda ‘’belirli süreli kira sözleşmesi’’ olarak adlandırılmaktadır. Bu durumda, kiracı tarafından belirlenen sürenin sona ermesinden 15 gün önce kiraya verene yapacağı bildirim ile kira sözleşmesi sona erdirilebilmektedir. Belirli süreli kirada; sözleşme süresinin sona ermesi üzerine taraflar fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde, sözleşme süresi 1’er yıllık aralarla uzamaktadır.
Kiraya veren bakımından kira sözleşmesinin sona erdirilmesi (dükkan kiracısının tahliyesi), belirli süreli kira sözleşmeleri bakımından daha uzun ve çetrefilli bir süreç düzenlenmiştir. Bu kapsamda yapılan değerlendirmelerde; kanunda 10 yıllık uzama süresi olarak düzenlenmiş olması halk nezdinde yanlış olarak yorumlanabilmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerde sona erme süresinin hesaplanmasında;
Uygulamada taraflar arasında en çok imza edilen 1 yıllık kira sözleşmesi bakımından;
15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2011 tarihinde 1 yıllık sözleşme süresi sona ermektedir, 15.01.2021 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona ermektedir ve 14.10.2021 tarihine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2022 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
5 yıllık kira sözleşmesi bakımından;
15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2015 tarihinde 5 yıllık sözleşme süresi sona ermektedir, 15.01.2025 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona ermektedir ve 14.10.2025 tarihine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2026 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
10 yıllık kira sözleşmesi bakımından;
15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2020 tarihinde 10 yıllık sözleşme süresi sona ermektedir, 15.01.2030 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona ermektedir ve 14.10.2030 tarihine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2031 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
2.1.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermesi Sebebiyle Tahliye
Belirsiz süreli kira sözleşmesi, taraflar arasında herhangi bir süre kararlaştırılmaksızın akdedilen sözleşmelerdir. Bu sebeple hukuki terminolojide, belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri genel olarak taraflar arasında sözlü olarak akdedilmiş olan kira sözleşmelerinde karşılaşılmakla beraber, yazılı olarak akdedilmiş olan kira sözleşmelerinde de karşımıza çıkabilmektedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde; kiracı tarafından her zaman yapacağı tek taraflı fesih beyanı ile kira sözleşmesi sona erdirilebilmektedir. Buna karşılık ‘’belirli süreli kira sözleşmesi’’nde olduğu gibi kira veren tarafından fesih iradesinin ileri sürülebilmesi için 10 yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Bakımından Dükkan Kiracısının Tahliyesi;
Buna göre; 15.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; 15.01.2020 tarihinde 10 yıllık uzama süresi sona erecektir ve 14.10.2020 tarine kadar yazılı fesih bildirimi yapılması şartıyla 15.01.2021 tarihi itibariyle dava açılabilecektir.
2.2 İşyeri ve Dükkan Kiralarında Yeni Kira Sözleşmesi İmza Etmenin Sakıncaları
İşyeri ve dükkan kiralarında taraflar arasında hâlihazırda yürürlükte bulunan bir kira sözleşmesi varken “yeni bir kira sözleşmesi” imzalanması, görünürde kira ilişkisinin güncellenmesi amacı taşısa da, hukuken çoğu kez mevcut sözleşmenin yenilenmesi mi, yoksa sona erdirilip yerine yeni bir sözleşme mi kurulduğu sorusunu gündeme getirir. Bu ayrım, sadece teknik bir isimlendirme meselesi değildir; kira ilişkisinin başlangıç tarihi, süre rejimi, teminat yapısı, artış mekanizması ve tahliye/uzama süreçleri bakımından doğrudan sonuç üretir.
İşyeri ve dükkan kiralarında; tarafların yeni bir kira sözleşmesi imza etmesi yerine ek sözleşme (zeyilname) olarak düzenlemesi daha sağlıklı olacaktır. Ayrıca yapılacak olan ek sözleşmede, taraflar eklenen hükümlerin neyden ibaret olduğu konusunda aydınlanarak imza etme ileride doğabilecek hak kayıplarını engeller netilikte olacaktır.
2.2.1. Süre ve Uzama Döneminin Sıfırlanması
İşyeri ve dükkan kiralarında mevcut kira sözleşmesi devam ederken “yeni sözleşme” imzalanması, kiracı açısından geçmiş dönemden kaynaklanan süre avantajlarının (örneğin uzama dönemine ilişkin kazanımların) kaybedilmesi; kiraya veren açısından ise bazı hallerde tahliye imkanlarını öteleyen bir “sıfırlama” etkisi yaratması sonucunu doğurabilir.
2.2.2. Kira Tespit Davası Yönünden Sakıncalar
İkinci sakınca, kira artışı ve kira bedelinin belirlenmesi bakımından ortaya çıkar. Mevcut sözleşmede artış hükmünün niteliği, kira bedelinin TBK m. 344 çerçevesindeki endeks tavanı ve beş yıllık yeniden dengeleme (emsal/hakkaniyet) mekanizması ile birlikte değerlendirilir. Yeni sözleşme imzalandığında, taraflar istemeden “kira bedelinin başlangıç noktası”nı ve beş yıllık değerlendirme takvimini yeniden kurabilir; bu da kiraya veren için emsal kira seviyesine yaklaşma planını geciktirebileceği gibi, kiracı açısından da yüksek bir başlangıç bedelinin “kalıcılaşması” riskini doğurur. Ayrıca yeni sözleşme ile getirilen yan edimler (örneğin hizmet bedeli, ortak gider adı altında sabit kalemler, cezai şart benzeri düzenlemeler) TBK m. 346 perspektifinde ayrıca tartışma yaratabileceğinden, metnin tasarımı uyuşmazlığa daha açık hale gelebilir.
Her ne kadar yeni bir kira sözleşmesi imza edilmiş olsa da ilgili dönemde yapılan artışların rayiçleri karşılamaması durumunda, kiraya veren tarafından yeni sözleşme üzerinden 5 yıllık süre geçmemiş olsa da ‘’kira tespit davası’’ açılabileceğine yönelik Yargıtay kararları bulunmaktadır.
3. İşyeri ve Dükkan Kiralarında Yan Giderler ile Vergi ve Harçlar
İşyeri (dükkan) kiralarında esaslı unsurlardan biri de kira bedelinin net veya brüt üzerinden kararlaştırılmış olmasıdır. Dükkan kiralarında kiracının, net kira bedeli üzerinden %20 oranında stopaj ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya verenin dikkat etmesi gereken husus, sözleşmede kira bedelinin net üzerinden ödeneceğinin kararlaştırılmasıdır. Aksi takdirde kiraya veren, sözleşmeye göre elde etmeyi umduğu kira bedelinden daha düşük bir kira bedeli ödenmesi ile karşılaşabilmektedir.
İşyeri ve dükkan kiralarında dikkat edilmesi diğer bir husus da yan giderle ile vergi ve harçların kimin tarafından ödeneceği hususunun kararlaştırılmasıdır. Yan giderler sözleşmenin kuruluş aşamasında pek önemli gözükmese dahi ilerleyen dönemlerde taraflar bakımından sorunlar yaşanmasına sebebiyet verebilmektedir. Bu bakımdan kira sözleşmesinde giderlerin kim tarafından, ve ne şekilde karşılanacağının düzenlenmesi gerekmektedir.
Kiralanandan ve kira sözleşmesinden kaynaklı meydana gelebilecek en yaygın giderlerden;
3.1. Stopaj
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nda düzenlenmiş olan stopaj, kiraya veren lehine kira gelirinden elde edilen gelir için uygulanan mahsup işlemidir. İşyeri ve dükkan kiralarında; kiracının, kiraya veren adına net kira bedelinin %20’si oranında bir bedeli vergi dairesine yatırmasından ibarettir. Bu sebeple yapılacak kira sözleşmesinde kiraya verene ödenecek bedeli, net kira bedeli üzerinden kararlaştırmak daha yerinde olacaktır.
3.2. Damga Vergisi
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu bakımından damga vergisi, “hukuki işlemin ispatına elverişli kâğıt” üzerinden alınan bir işlem vergisi olarak kurgulanmıştır. Bu kapsamda işyeri/dükkan kira sözleşmesi; yazılıp imzalanmak suretiyle düzenlenen ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin hükümlerini ispat eden bir “kâğıt” niteliği taşıdığı için, Kanuna ekli tablolar çerçevesinde damga vergisine tabi olur. Kanun, klasik yazılı sözleşmelerin yanında elektronik imza ile manyetik ortamda oluşturulan belgeleri de “kâğıt” kabul ederek vergilendirme alanını dijital sözleşmelere de teşmil etmektedir.
3.3. Aidat Giderleri
İşyeri ve dükkan kiralarında aidat/ortak giderler, genellikle Kat Mülkiyeti rejimi veya site/AVM yönetim planı kapsamında ortaya çıkan; güvenlik, temizlik, asansör, ortak alan elektrik-su, bakım-onarım, yönetim hizmeti gibi kalemlerin finansmanına yönelik periyodik ödemelerdir. Kira bedelinden farklı olarak aidat, kiralananın “kullanımından” değil, yapının ortak alanlarının işletilmesi ve korunmasından kaynaklanan maliyetleri ifade eder. Sözleşmede açık bir düzenleme yoksa uygulamada ihtilaf, “bu giderlerin kiracı mı yoksa kiraya veren mi tarafından üstlenileceği” noktasında yoğunlaşır; bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinde aidatın kapsamı (hangi kalemlerin dahil olduğu), ödeme periyodu, gecikme halinde uygulanacak süreç ve yönetim planına atıf gibi hususların açık ve ölçülebilir şekilde yazılması, maliyet sürprizlerini ve sonradan doğacak uyuşmazlıkları belirgin biçimde azaltır.
3.4. Abonelik Giderleri
İşyeri ve dükkan kiralarında abonelik giderleri, kiralananın fiilî kullanımını mümkün kılan ve çoğunlukla kullanıma bağlı değişken nitelik taşıyan hizmetlere ilişkin bedelleri ifade eder. Elektrik, su, doğalgaz, internet/telefon gibi hatların kim adına tesis edileceği, ilk bağlantı/aktif etme ücretlerinin kimin tarafından karşılanacağı, sayaçların devri ve tahliye anında aboneliğin kapatılması veya yeni kiracıya devri gibi süreçler, sözleşmede açıkça düzenlenmediğinde tipik uyuşmazlık alanı oluşturur. Abonelik ücretlerinin kim tarafından karşılanacağı hususunun kim tarafından karşılanacağının da açık olarak kira sözleşmesinde yer alaması ileride çıkabilecek ihtilafları engellecek nitelikte olacaktır.
3.5. Alt Kira ve Devir Yasağı
İşyeri ve dükkan kiralarında alt kira (işyeri kira sözleşmesi devri) ile kullanım hakkının devri (kiracının kiralananı kullanma yetkisini üçüncü kişiye bırakması) aynı risk havuzunda değerlendirilmekle birlikte, TBK bakımından “kiraya verenin kontrol ve onay” mekanizmasına bağlanmış iki ayrı enstrümandır. Genel kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla alt kira yapabilir veya kullanım hakkını devredebilir; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında (dükkan/mağaza/ofis gibi) bu serbesti daraltılmış, kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça alt kira ve işyeri kira sözleşmesi devri yasaklanmıştır. Bu sebeple taraflar arasında imza edilen kira sözleşmesinde alt kira ve devir yasağının tarafların iradesine uygun olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
3.6. Kiralananda Yapılan Yararlı Giderler
İşyeri ve dükkan kiralarında kiracı, işletmenin gereklerine uygun olarak belirli giderler yapma durumunda kalabilmektedir. Bu durum kiracının kendi ihtiyaçları doğrultusunda kiralananı düzenlemesi durumunu meydana getirmektedir. Yapılacak olan önemli değişikliklerde TBK gereğince kiraya verenin yazılı onayını alması gerekmektedir. Ayrıca işletme ihtiyaçları doğrultusunda yapmış olduğu değişiklikleri ilerleyen süreçte vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talep edebilmektedir.
4. Sonuç
1. Artış hükmü kararlaştırılsa dahi TÜFE tavanı aşan kayıtlar uygulamada geçerli değildir; düşük oranlı artışlar ise özellikle “kırtasiye sözleşme” ve zincir işletme metinlerinde kiraya veren aleyhine kayıp yaratabilir.
2. Kira sözleşmesi tanzim edilirken dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan biri kira artış oranıdır. Taraflar arasında imza edilmiş olan sözleşmede, belirlenmiş oranlarda kira artışı kararlaştırılabilmektedir. İmza tarihinde bu miktar TÜFE ile aynı olsa veya daha yüksek olsa dahi ileride kira bedellerinin cüz’i miktarda kalmasına sebebiyet verebilmektedir.
3. Kira tespit davası, beş yıllık sürenin dolması sonrası emsal/hakkaniyet parametreleriyle piyasa gerçekliğine yakınsama sağlayan ana mekanizmadır; “yenileme/yeni sözleşme” kurgularında 5 yıllık sürenin nasıl işleyeceği ayrıca analiz edilmelidir.
4. Süre yönetimi, tahliye ve fesih stratejisinin çekirdeğidir: belirli/belirsiz süre ayrımı doğru kurulmalı; TBK m. 347’deki 10 yıllık uzama rejimi için hesaplama ve ihtar takvimi kanunlara ve sözleşmeye uygun olarak planlanması gerekmektedir.
5. Mevcut sözleşme varken yeni sözleşme imzalanması, çoğu dosyada “süre/uzama ve kira tespiti takviminin sıfırlanması” dahil öngörülmeyen sonuçlar doğurur; ihtiyaç, çoğu durumda zeyilname/ek protokol ile daha düşük ihtilaf riskiyle karşılanır.
6. Yan giderler ve vergisel kalemler (stopaj, damga vergisi) ile aidat ve abonelik giderleri, kira bedelinden bağımsız bir maliyet havuzu oluşturur; kapsam, ödeme periyodu ve sorumluluk matrisi sözleşmede ölçülebilir biçimde yazılmadıkça uyuşmazlık kaçınılmaz hale gelir.
7. Alt kira ve devir süreçlerinde yazılı rıza/izin mekanizması netleştirilmezse sözleşmeye aykırılık ve fesih/tahliye riskleri tetiklenebilir; bu nedenle “onay prosedürü + faaliyet türü kontrolü” sözleşmesel olarak kurgulanmalıdır.
8. Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi ve dükkan kiraları, TBK m. 339 kapsamında “konut ve çatılı işyeri kiraları” rejimine tabi olduğundan; sözleşmesel serbesti korunmakla birlikte kiracıyı koruyan emredici sınırlar ve risk bazlı uyum yükümlülükleri esas alınmalıdır.
9. Kira artışı bakımından, sözleşmede hüküm yoksa yeni dönemde kendiliğinden artış doğmaz; uzlaşma sağlanamazsa TBK m. 344–345 çerçevesinde kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi (zamanlama/ihbar yönetimi dahil) zorunluluktan meydana gelen bir yoldur.
