TMK 194 Aile konutu şerhi, ailenin ortak yaşamı sürdürdüğü konutun tapu siciline kayıt düşülerek koruma altına alınmasıdır (TMK m. 194). Evin maliki olan eşin tasarruf yetkisini kısıtlanmasıyla; diğer eşin rızası olmadan evi satamaz, devredemez veya ipotek ettiremez, eşten habersiz ev satışı iptali yapılabilir. Tapu Müdürlüğü veya Aile Mahkemesine eşlerden birinin başvurusu üzerine şerh düşülebilmektedir.
TMK 194 Aile konutu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nda (TMK) eşlerin ve varsa çocuklarının birlikte yaşadığı, hayatlarının merkezi olarak kabul edilen konuttur. Aile konutu, ailenin barınma ve yaşamını sürdürmesi için hayati öneme sahip olduğundan, kanun koyucu tarafından özel olarak korunmuştur. Bu koruma, özellikle TMK'nın 194. maddesi ile sağlanır. Bu maddeye göre, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, konutu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu hüküm, aile konutu şerhi konulmamış olsa dahi geçerlidir. Zira, diğer eş tarafından eşten habersiz ev satışı iptali talep edilebilir.
Aile konutu şerhi; aile konutu olarak kullanılan taşınmazın tapu kaydına işlenerek, konutun hukuki durumunu alenileştiren ve üçüncü kişilere karşı koruma sağlayan bir şerhtir. Bu şerh, özellikle malik olmayan eşin haklarını güvence altına alır ve konut üzerindeki tasarrufların diğer eşin rızasıyla yapılmasını zorunlu kılar.
Aile Hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Aile Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Aile Konutu Hukuken Nedir ve Hangi Evler Bu Kapsama Girer?
- 2. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur ve Hangi Belgeler Gereklidir?
- 3. Kiralık Evlerde Eşin Haberi Olmadan Verilen Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
- 4. Aile Konutu Şerhi Olan Eve İcra (Haciz) Gelir mi veya Ev Satılabilir mi?
- 5. Boşanma, Taşınma veya Diğer Durumunda Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
- 6. Sonuç
- 7. İlgili Makaleler
1. Aile Konutu Hukuken Nedir ve Hangi Evler Bu Kapsama Girer?
TMK 194 aile konutu; eşlerin fiilen birlikte yaşadıkları, evlilik birliğinin “barınma ve yaşam düzeni” fonksiyonunu taşıyan ve bu nedenle aile hayatının merkezi olarak hukuk düzeni tarafından özel korumaya alınan konuttur. Bu koruma, konutun kimin adına kayıtlı olduğundan veya konutun mülkiyet mi kira mı olduğundan bağımsız olarak; konutun aile yaşamına özgülenmiş olmasına dayanır. Dolayısıyla aile konutu, klasik anlamda bir “taşınmaz” olmaktan çıkıp, evlilik birliğinin devamı ve aile bütünlüğünün korunması bakımından özel statülü bir malvarlığı unsuru haline gelir.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ‘’Aile Konutu’’ başlıklı 194. maddesi;
-
‘’Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
-
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
-
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
-
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.’’
şeklinde düzenlenmiştir.
- Aile konutu vasfının kaybedilmesi üzerine, malik olan eş tarafından konut üzerindeki tasarruf yetkisinin diğer eşin izni olmadan kullanabileceğine ilişkin, T.C. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 12.05.2016 tarihli, 2016/2786 E. ve 2016/9823 K. sayılı İlamında;
- ‘’Mahkemece aile konutunda sürekli kalma koşulunun bulunmadığı, taşınmazın aile konutu olduğu ve tarafların başkaca aile konutlarının olmadığı gerekçesiyle dava konusu taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti ile bu hususun tapuya tesciline karar verilmiş ise de; yapılan soruşturma ve toplanan delillerden, mahkemenin de kabulünde olduğu üzere; davalılardan erkek eşin 2011 yılı sonlarında iş yeri değişikliği nedeniyle dava konusu taşınmazın bulunduğu iş yerinin bulunduğu ....adresine taşındığı, 3-4 ay sonrada davacı kadın ve ortak çocukların da davalı eşin yanına gittikleri, dava konusu taşınmazın 2012 yılı Temmuz ayında kiraya verildiği ve halen taşınmazda kiracının oturmaya devam ettiği, davacı ile davalı eşin mernis adres kayıtlarının dava tarihi itibariyle Kütahya/Gediz olduğu, sosyal ve ekonomik durum araştırmalarının da Kütahya/Gediz adresinde yapıldığı, tarafların halen ... adresinde oturdukları anlaşılmaktadır. Taraflarca kullanılmayan ve başkalarına kiraya verilen konutun aile konutu olma niteliği bulunmamaktadır. Bu durumda, davacı kadının Türk Medeni Kanununun 194. maddesindeki aile konutu korumasından yararlanma olanağı bulunmamaktadır. Açıklanan sebeplerle, mahkemece dava konusu taşınmazın tapu kaydına aile konutu şerhi konulması davasının reddine karar verilmesi gerekirken; yetersiz gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.’’ şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
1.1. Aile Konutu Şerhinin Hukuki Niteliği
Aile konutu şerhi; aile konutunun hukuken korunmaya değer “özgülenme” statüsünü tapu sicilinde görünür kılan, kurucu değil açıklayıcı nitelikte bir sicil kaydı olup; taşınmaz üzerindeki tasarrufların diğer eşin açık rızasına bağlı olduğunu üçüncü kişilere karşı alenileştirerek iyi niyet iddiası alanını daraltan ve böylece aile konutu korumasının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini güçlendiren, maddi hakka değil tasarruf yetkisine ilişkin sınırlamaya işaret eden koruyucu bir şerhtir.
1.2. Eşim Benden Habersiz Evi Satabilir mi veya İpotek Ettirebilir mi?
Aile konutu şerhinin en kritik sonucu; aile konutu üzerinde tek başına tasarruf serbestisinin sınırlandırılmasıdır. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutuna ilişkin kira sözleşmesini feshedemez; aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Eşten habersiz ev satışı iptali talep edilebilir. Rızanın haklı sebep olmaksızın verilmemesi ya da rızanın temininin objektif olarak mümkün olmaması halinde, mağdur eş hâkimin müdahalesi ile koruma mekanizmasını devreye sokabilir.
- İpotek tesis edildiği tarihte ''aile konutu şerhi'' bulunmamasına rağmen korumadan yararlanacağına ilişkin T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 21.10.2015 tarihli, 2015/2-247 E. ve 2015/2323 K. sayılı İlamında;
-
‘’Somut olay gelince, dava konusu taşınmazın tapu kaydında ipotek tesis edildiği tarihte aile konutu şerhi bulunmadığı açıktır. Davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Bu durumda, TMK'nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır.
-
Hal böyle olunca, mahkemece yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya uygun olup; direnme kararının onanması gerekir.’’
şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
Aile konutu koruması yalnızca “işlem yasağı” ile sınırlı değildir; aynı zamanda üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği güçlendiren bir hukuki başvuru imkanı olarak tapu kütüğüne şerh imkânı öngörülmüştür. Malik olmayan eş, konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini doğrudan tapu müdürlüğünden talep edebilir. Böylece, aile konutu niteliği, işlemlerde risk yönetimi açısından tapu sicili üzerinden görünür kılınarak; iyi niyet iddiaları karşısında dahi aileyi koruyan bir “uyarı ve engel” işlevi görür.
- Ayrıca T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 15.05.2015 tarihli, 2013/2-2306 E. ve 2015/1356 K. sayılı İlamında;
-
‘’Somut olayda, davalı eş dava konusu aile konutu üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davacı eşinin açık rızasını almamıştır.
-
Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ipotek işleminin, davacı ve davalı eş ile aynı çatı altında oturan müşterek çocukların kullandığı krediye teminat teşkil etmek üzere kurulmuş bulunmasının da önemi bulunmamaktadır. Bu durumda, TMK'nın 194/1 maddesi eşin açık rızasını aradığından, yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır.
-
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce; ipotek tesis tarihinde tapu kütüğünde aile konutu şerhi bulunmaması nedeniyle ipotek alacaklısı şirketin kötüniyetli olduğunu kanıtlanma yükünün davacıya ait olduğu ileri sürülmüş ise de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
-
Hal böyle olunca, mahkemece, yukarıda açıklanan yasal düzenleme ve ilkelere uygun değerlendirme yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi ve bu kararda direnilmesi usul ve yasaya uygun olup; direnme kararının onanması gerekir.’’
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
2. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur ve Hangi Belgeler Gereklidir?
Tapu siciline aile konutu şerhi işlenmesi; eşlerin birlikte yaşadığı konutun aile konutu niteliğinin tapu kütüğünde şerh edilerek üçüncü kişilere karşı alenileştirilmesidir. Uygulamada bu koruma iki kanaldan tesis edilir:
- Tapu Müdürlüğü nezdinde malik olmayan eş, aile konutu niteliğini ortaya koyan bilgi ve belgelerle doğrudan şerh talebinde bulunur; şerh, mülkiyeti değiştirmeksizin konut üzerindeki satış, devir, ipotek/rehin ve benzeri tasarrufların diğer eşin açık rızasına bağlı olduğunu sicil üzerinden görünür kılar.
- Mahkeme kararı ile ise; talep eden eş tarafından tapu müdürlüğüne yapmış olduğu başvurunun reddedilmiş olması durumunda veya diğer eşin rıza göstermemesinden kaynaklı olarak talebinde reddedilmesi durumunda, taşınmazın bulunduğu yer aile mahkemesinden talepte bulunularak alınabilmektedir.
2.1. Aile Konutu Şerhinin Tapu Müdürlüğüne Başvurulması ile Eklenmesi
Aile konutu olarak özgüllenen taşınmazın maliki olmayan eş; tapu kütüğüne konutla ilgili ‘’aile konutu şerhi’’nin verilmesini talep edebilir. Malik eş tarafından tapu müdürlüğüne sunulan bu talep; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun ‘’Aile Konutu’’ başlıklı 194. maddesinin 3. fıkrası uyarınca malik olan eşin rızası bulunmasa bile işlenebilmektedir.
Başvuru İçin Gerekli Olan Belgeler:
- Başvuru dilekçesi,
- Evlilik cüzdanı örneği,
- İkametgah belgesi (aile konutu olarak kullanılan adresi gösteren),
- Taşınmazın tapu bilgileri ile yapılacak başvuru ile tapu müdürlüğü tarafından aile konutu şerhi düşülebilmektedir.
2.2. Aile Konutu Şerhinin Aile Mahkemesinde Açılanacak Dava ile Eklenmesi
Tapu müdürlüğü, talep üzerine re'sen şerhi koyabilir. Ancak, malik olan eşin rızası olmaması veya tapu müdürlüğünün tereddüt yaşaması halinde, malik olmayan eşin aile mahkemesinden bir tespit kararı alması gerekebilir. Bu durumda aile mahkemesi, taşınmazın aile konutu olduğunu tespit eder ve bu karar tapu müdürlüğüne ibraz edilerek şerh konulması sağlanır.
- Konuya ilişkin T.C. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 27.04.2016 tarihli, 2016/296 E. ve 2016/8504 K. sayılı İlamında;
- ‘’Bu değişiklik 6518 sayılı Kanun, 19.2.2014 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanmakla aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Anılan yasal değişiklikten sonra, tapu müdürlüğünün, talebi hukuken veya fiilen yerine getirmediği belgelendirilmedikçe, malik olmayan eşin tapu kütüğüne konutla ilgili şerh konulmasını doğrudan dava yoluyla istemekte artık hukuki yararı yoktur. Çünkü aynı sonucu tapu müdürlüğüne yapacağı başvuruyla elde etmesi imkan dahilindedir. Davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması, dava şartı (HMK m. 114/1 -h) olup, davanın her aşamasında ileri sürülüp sürülmediğine bakılmaksızın hakim tarafından kendiliğinden gözetilir (HMK m. 115/1). O halde, davanın hukuki yarar bulunmadığından, usulden reddine karar verilmesi gerektiği, kanaatine varılmıştır" cümlelerinin eklenmesine, hükmün açıklandığı şekliyle gerekçesi değiştirilmek suretiyle ONANMASINA’’ şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
3. Kiralık Evlerde Eşin Haberi Olmadan Verilen Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir?
“Aile konutu” niteliğindeki kiralanan bakımından kiracı eş tarafından imza edilen tahliye taahhütnamesi; pratikte kira ilişkisinin sona erdirilmesiyle aynı sonuca yöneldiğinden, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu koruması karşısında ileri sürülebilirliği tartışmalı hale gelmektedir. Zira öğretide ve yargı uygulamasında, kiralananın aile konutu olması halinde tahliye taahhüdünün geçerliliği için kira sözleşmesine taraf olmayan eşin de rızasının aranması gerektiği kabul edilmektedir.
Ancak uygulamada bazı kararlar, aile konutu itirazının icra takibinde dikkate alınabilmesi için kira sözleşmesine taraf olmayan eşin takipten önce kiralayana bildirim yaparak sözleşmeye taraf olmasını şart koşabilmektedir; dolayısıyla risk yönetimi açısından “bildirimin” icra/dava safhası başlamadan önce gerçekleştirilmesi hak kaybına uğrama riskinin önüne geçecektir.
4. Aile Konutu Şerhi Olan Eve İcra (Haciz) Gelir mi veya Ev Satılabilir mi?
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu bakımından ‘’aile konutu’’ vasfına ilişkin özel bir düzenleme yapılmamış olmakla birlikte; aile konutu, eşler ile çocuklarının birlikte ikamet ettikleri konut olması sebebiyle haczedilememektedir. Zira aile konutu; genel itibariyle ailenin ekonomik durumu ve sosyal statüsünü karşılar nitelikte olmaktadır. Bu sebeple özel olarak aile konutu kavramı bakımından korunma sağlanmamış olsa da ‘’haline münasip ev’’ bakımından haciz tehdidinden korunma sağlamaktadır. Bu koruma kapsamında ailenin bu çerçeve içerisinde yer alan evi hakkında haciz tesis edilemez, tesis edilen hacze karşı öğrenme tarihinden itibaren 7 günlük hak düşürücü süre içerisinde şikayet yoluna başvurulması gerekmektedir.
Aile konutu vasfı bulunan eve ilişkin haciz tesis edilmesi durumunda, diğer eş dosya borçlusu olmasa dahi şikayet yoluna başvurmakta hukuki yararının bulunuyor olması sebebiyle tek başına şikayet yoluna başvurabilmektedir. Bu bakımdan borçlu olmayan eşin de öğrenme tarihi itibariyle 7 günlük süre içerisinde şikayet yoluna başvurması gerekmektedir.
- Eşlerin kısa süreli ayrılık yaşamaları ve ''aile konutu şerhi'' düşülmesi talep edilen konutun üzerinde haciz bulunması da herhangi bir engel teşkil etmemektedir. T.C. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 10.03.2014 tarihli, 2013/21992 E. ve 2014/5225 K. sayılı İlamında;
-
‘’Davacı, davalı eşi adına kayıtlı olan taşınmazın aile konutu olarak kullanıldığını belirterek taşınmaz kaydına aile konutu şerhi konulmasını talep ve dava etmiş, mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmiştir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir (TMK md 194/3). Taraflar arasındaki evlilik birliğinin devam ettiği ve dosya arasındaki icra müdürlüğünün takip dosyası kapsamında alınan kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporunda belirtildiği üzere tapu kaydında arsa niteliğindeki taşınmaz üzerinde bulunan binanın davaya konu 2. kat 8 nolu bağımsız bölümün aile konutu olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Tarafların geçici süreli ayrılık yaşamaları taşınmazın aile konutu niteliğini değiştirmediği gibi taşınmaz üzerinde haciz bulunması da aile konutu şerhi konulmasına engel teşkil etmez. Tüm bu hususlar nazara alınarak davacının davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde isabetsiz gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
5. Boşanma, Taşınma veya Diğer Durumunda Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?
“Aile konutu” vasfının sona ermesi; taşınmazın, eşlerin evlilik birliği kapsamında fiilen birlikte yaşadıkları ve aile yaşamına özgüledikleri barınma merkezi olma niteliğini kaybetmesidir. Bu durum, tipik olarak eşlerin konutu terk ederek başka bir yere kalıcı şekilde taşınmaları, konutun aile yaşamının yürütüldüğü yer olmaktan çıkması (uzun süreli boş kalma, aile düzeninin başka adreste kurulması), evliliğin boşanma/iptal ile kesinleşerek sona ermesi veya eşlerden birinin ölümü gibi olgularla ortaya çıkar.
Aile konutu şerhinin sona erdirilmesi (terkini); şerhin dayanağı olan “aile konutu” niteliğinin ortadan kalkmasıyla birlikte, tapu kütüğündeki kaydın terkin edilmesidir. Uygulamada bu durum; eşlerin fiilen birlikte yaşadığı konutun artık aile yaşamına özgülenmemesi (örneğin başka konuta taşınma ve konutun aile konutu olmaktan çıkması), evliliğin boşanma/iptal ile kesin olarak sona ermesi veya ölüm gibi hallerde gündeme gelir. Terkin, kural olarak tapu müdürlüğüne başvuru ile yapılır; ancak diğer eşin muvafakatinin bulunmadığı ya da aile konutu vasfının sürdüğü iddia edilen uyuşmazlıklarda, şerhin kaldırılması için mahkeme kararı (tespit/terkin talebi) alınması gerekebilir.
6. Sonuç
1. Aile konutu kurumu, TMK m.194 ekseninde aile birliğinin barınma düzenini korumaya dönük, tasarruf serbestisini “eş rızası” şartıyla dengeleyen özel bir hukuki güvence mekanizmasıdır.
2. Korumanın tapu siciline aile konutu şerhi olarak yansıtılması ise, aile konutunun üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini güçlendirir; satış, devir, ipotek gibi işlemlerde rıza şartını görünür kılarak işlem güvenliğinde riskleri azaltır ve kötüye kullanımı sınırlayan bir kontrol katmanı oluşturur.
3. Uygulamada şerhin tapu müdürlüğü yoluyla talep edilmesi, tereddüt veya uyuşmazlık halinde mahkeme kararı ile sicile işlenmesi; hem eşler arası menfaat dengesini hem de üçüncü kişilerle kurulan hukuki ilişkilerin öngörülebilirliğini artırır.
4. Aile konutu niteliğindeki kiralanan bakımından tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesine taraf olmayan eşin bildirimi gibi süreçlerde, aile konutu koruması kritik bir “zamanlama ve strateji” alanı yaratır. Hak kaybı yaşamamak adına aile konutu vasfının ve şerhinin, somut olayın şartlarına göre erken aşamada pozisyonlanması gerekir.
5. Aile konutu şerhi, yalnızca sicil kaydı değil; konutun aile yaşamına özgülenmesini esas alan ve pratikte tahliye, teminat, cebri icra ve tasarruf işlemleri üzerinde doğrudan etkisi bulunan, yüksek faydalı bir hukuki imkandır.
7. İlgili Makaleler
- Anlaşmalı Boşanma Davası: Şartlar, Protokol ve Süreç (TMK 166/3)
- Aldatma (Zina) Nedeniyle Boşanma Davası: Şartlar, İspat ve Hukuki Süreç (TMK m. 161)
- Şiddetli Geçimsizlik Nedeniyle Boşanma Davası ve Şartları (TMK 166)
- Kiracının Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Tahliyesi
- Terk Nedeniyle Boşanma Davası: İhtar ve Haklar (TMK 164)
