Kamulaştırma; devlet veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı sebebiyle arazinizin bedelini peşin ödeyerek mülk edinmesidir. İdare, taşınmazı uzlaşarak satın almayı teklif etmesiyle başlar. Anlaşma sağlanamaması durumunda, idare tarafından Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tesicili Davası açılarak arazinizin bedeli güncel piyasa rayicine göre tespit edilmektedir. Bedelin ödenmesiyle taşınmaz, idare adına tescil edilir.
Kamulaştırma; idarenin, kamu hizmetinin kurulması, sürdürülmesi veya geliştirilmesi için ihtiyaç duyduğu taşınmazı, özel mülkiyet alanından çıkararak kamu mülkiyeti alanına dâhil etmesini sağlayan, istisnai ve yüksek etkili bir hukuki mekanizmadır. Bu işlem, günlük dilde çoğu zaman “devletin araziyi alması” şeklinde özetlense de teknik olarak kamulaştırma; yalnızca bir “el koyma” eylemi değil, kamu yararı kararından bedelin ödenmesine, tescil sürecinden yargısal denetime kadar çok aşamalı bir karar ve uygulama zinciridir. Bu nedenle kamulaştırmayı doğru okumak, tek bir belgeyi değil; bütün süreci “uçtan uca” yönetilen bir dosya olarak değerlendirmeyi gerektirir.
-
‘’Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, mülkiyetini zorla devralmasıdır.¹’’
Kamulaştırmanın ayırt edici yönü, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale etmesidir. Mülkiyet hakkı kural olarak kişiye taşınmaz üzerinde geniş tasarruf alanı tanırken, kamulaştırma bu alanı kamu yararı gerekçesiyle sınırlar ve taşınmazın mülkiyetini (ya da taşınmaz üzerinde belirli bir kullanım yetkisini) idareye geçirir. Buradaki kritik nokta şudur: Kamulaştırma, “idarenin istediği her taşınmazı alabileceği” sınırsız bir yetki değildir; tersine, kanunilik, ölçülülük, kamu yararı ve usule uygunluk şartlarına sıkı biçimde bağlı bir müdahale rejimidir. Uygulamada kamulaştırma dosyalarının en fazla tartışma yarattığı alan da tam olarak bu rejimin sahaya doğru yansıtılamamasıdır.
Kamulaştırma çoğu zaman “satın alma” ile karıştırılır. Oysa satın alma, tarafların iradeleriyle kurulan bir özel hukuk işlemi iken; kamulaştırma, idarenin tek taraflı kararıyla ilerleyen ve gerektiğinde yargı eliyle tescile bağlanan kamu gücüne dayalı bir süreçtir. Bu süreçte idare, öncelikle malikle uzlaşmayı hedefleyen bir satın alma/uzlaşma süreci işletir; uzlaşma sağlanamadığında ise bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili aşamasına geçilir. Dolayısıyla kamulaştırma, pazarlıkla sonuçlanabilen bir satın alma süreci gibi başlayabilir; ancak uzlaşma zemini oluşmazsa, süreç “bedel + tescil” veya malik tarafından kamulaştırma iptal davası ekseninde yargısal sürece taşınır.
Gayrimenkul hukukundan kaynaklı diğer uyuşmazlıklarla ilgili makalelere ''Gayrimenkul Hukuku Makaleleri'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kamulaştırmanın Hukuki Niteliği
- 2. Kamulaştırmanın Usulü
- 2.1. İdari Hazırlık ve Kamu Yararı Kararı
- 2.2. Taşınmazın Somutlaştırılması, Tespit ve Tapu Sicili İşlemleri
- 2.3. Devletin Teklif Ettiği Bedeli (Pazarlığı) Kabul Etmek Zorunda mıyım?
- 2.4. Mahkemede Kamulaştırma Bedelini (Arsa/Tarla Değerini) Neye Göre Hesaplanır?
- 2.5. Acele Kamulaştırma Kararı Çıkarsa Arazime Hemen El Konulur mu?
- 3. Kamulaştırma Kararı Nasıl İptal Edilir ve Süresi Nedir? (Kamulaştırma İptal Davası)
- 3.1. Kamulaştırma Kararına Karşı ‘’Kamulaştırma İptal Davası’’ Açma Süresi
- 3.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Davacı Sıfatı
- 3.3. Kamulaştırma Kararının İdari İşlemler Bakımından Hukuka Uygunluk Denetimi
- 3.3.1. Kamulaştırmanın Yetki Unsuru Bakımından
- 3.3.2. Kamulaştırmanın Şekil (Usul) Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
- 3.3.3. Kamulaştırmanın Sebep Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
- 3.3.4. Kamulaştırmanın Konu Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
- 3.3.5. Kamulaştırmanın Amaç Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
- 3.3.6. Kamulaştırmanın Ölçülü Olması
- 3.4. Yürütmenin Durdurulması
- 3.5. İdare Mahkemesinde Açılan ‘’Kamulaştırma İptal Davası’’ Kararının Asliye Hukuk Mahkemesinde Açılan ‘’Bedel Tespiti ve Tescil’’ Davasına Etkisi
- 4. Kamulaştırılan Taşınmazın Amacı Dışında Kullanımı ve Geri Alma Hakkı
- 5. Sonuç
- 6. İlgili Makaleler
1. Kamulaştırmanın Hukuki Niteliği
Kamulaştırma, niteliği itibariyle tek taraflı ve icrai bir idari işlemdir. İdare, kamu gücü ayrıcalığını kullanarak mülkiyet hakkı sahibinin rızasına bakmaksızın süreci başlatma iradesini ortaya koyar. Ancak kamulaştırma, saf bir idari işlemden öte, bünyesinde hem idari yargı denetimini hem de mülkiyetin devri için adli yargı kararını barındıran karma (hibrit) bir hukuki yapıya sahiptir. İşlemin temeli kamu yararına dayanırken, mülkiyetin devri ve bedel takdiri gibi hususlar özel hukuk alanıyla iç içedir. Kamulaştırmanın anayasal dayanağı olan 46. madde, bu müdahaleyi ancak "kamu yararının gerektirdiği hallerde" ve "gerçek karşılığın peşin ödenmesi" şartıyla meşru kılar.
- Kamulaştırmanın hukuki tanımlaması T.C. Anayasası'nın ‘’Kamulaştırma’’ başlıklı 46. maddesi;
-
‘’Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
-
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir.
-
Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.
-
İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
- Kamulaştırmanın amacı ve kapsamına ilişkin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ‘’Amaç ve Kapsam’’ başlıklı 1. maddesi;
-
‘’Bu Kanun; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenler.
-
Özel kanunlarına dayanılarak gerçek ve özel hukuk tüzelkişileri adına yapılacak kamulaştırmalarda da, bu Kanun hükümleri uygulanır.’’
- şeklinde düzenlenmiştir.
Bu yapıda, kamu yararı kararı ve kamulaştırma kararı gibi idari tasarruflar, işlemin ‘'sebep–amaç–yetki'’ boyutuyla idari yargı denetimine konu olurken; kamulaştırma kararına itiraz 30 gün sonrası, 60 gün içerisinde kamulaştırma iptal davası açılabilir. Ayrıca uzlaşma sağlanamaması (istimlak bedeline itiraz) halinde gündeme gelen bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili (kamulaştırma bedel tespiti davası) aşaması, mülkiyetin devri sonucunu doğurduğundan adli yargı perspektifiyle yürür. Ayrıca kamulaştırma, her zaman mülkiyetin tamamen devri şeklinde gerçekleşmeyip, taşınmaz üzerinde idari irtifak kurulması suretiyle de uygulanabilir; bu durum müdahalenin yoğunluğu ve bedel hesabı bakımından ayrı bir değerlendirmeyi zorunlu kılar.
2. Kamulaştırmanın Usulü
2.1. İdari Hazırlık ve Kamu Yararı Kararı
Kamulaştırma, salt teknik bir “taşınmaz edinimi” değil; kamu gücüne dayalı bir mülkiyet müdahalesi olduğundan, sürecin ilk halkası idarenin idari hazırlık ve kamu yararı ekseninde dosyayı yapılandırmasıdır. İdarenin, kamulaştırma bedelini karşılayacak ödenek planlamasını oluşturması; işlemin hem hukuki güvenlik hem de idarenin mali sorumluluğu bakımından başlangıç şartıdır. Ödenek boyutu, pratikte “kamulaştırma sürecinin sürdürülebilirliği” açısından bir uyum kriteri işlevi görür; zira bedelin fiilen karşılanamayacağı bir süreçte mülkiyet hakkına müdahale girişimi, Anayasal çerçevede meşruiyet tartışmalarını artırır.
Bu hazırlığı takiben yetkili idari organlar tarafından kamu yararı kararı tesis edilir. Kamu yararı kararı; kamulaştırmanın “nedenini” oluşturan temel idari tasarruftur ve Anayasa’nın kamulaştırmayı ancak kamu yararının gerektirdiği hâllerde mümkün gören yaklaşımıyla doğrudan bağlantılıdır. Bu karar, uygulamada sadece “genel bir ihtiyaç” beyanı değildir; kamulaştırma yapılmasını zorunlu kılan ihtiyacın somutlaştırıldığı, alternatif araçların (kısmi kamulaştırma, idari irtifak gibi daha hafif müdahale yöntemleri) değerlendirilip değerlendirilmediğinin okunabildiği bir denetlenebilir gerekçeler üretmelidir. Bu nedenle kamu yararı kararı, ileride açılabilecek iptal davalarında “sebep–amaç–ölçülülük” tartışmasının merkezinde yer alır.
2.2. Taşınmazın Somutlaştırılması, Tespit ve Tapu Sicili İşlemleri
Kamu yararı kararının ardından süreç, kamulaştırmanın konusu olan taşınmazın objektif olarak belirlenmesi aşamasına geçer. Bu safhada idare; taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü, niteliklerini (arsa/arazi, üzerinde yapı/tesis bulunup bulunmadığı) ve hak sahipliği durumunu (malik, paydaş, intifa/irtifak gibi sınırlı ayni hak sahipleri) tespit ederek kamulaştırma dosyasını “işlem yapılabilir” hale getirir. Bu tespit, ilerleyen aşamalarda hem bedel hesabının hem de tescil sürecinin hukuki durumunu belirleyen ve üçüncü kişilerin korunmasını sağlayan bir işlemdir.
Bu kapsamda tapu siciline işlenen kamulaştırma şerhi, Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin temel prensipleri çerçevesinde değerlendirilmelidir: Tapu sicili, ayni hakların doğumuna ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğine dair aleniyet ve güven fonksiyonuna sahiptir. Kamulaştırma şerhi ise, üçüncü kişilere karşı taşınmaz üzerinde kamu gücüne dayalı bir sürecin yürüdüğünü gösteren uyarı/işaretleme mekanizmasıdır. Bu şerh; taşınmazın hukuki kaderine ilişkin riskin “piyasa”ya yansımasını sağlar, olası devir ve tasarruf işlemlerinde iyi niyet iddialarının sınırlarını tartışmalı hale getirebilir ve kamulaştırma sürecinin üçüncü kişilere karşı görünür kılınmasına hizmet eder. Özetle bu aşama, kamulaştırmanın “konusunu” ve “taraflarını” netleştiren; tapu sicili üzerinden hukuki şeffaflık sağlayan kritik bir aşamadır.
Kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ‘’Amaç ve Kapsam’’ başlıklı 11. maddesine göre bilirkişi heyeti tarafından bedel tespiti yapılırken taşınmaz mal veya kaynağın;
-
‘’Cins ve nevini,
-
Yüzölçümünü,
-
Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
-
Varsa vergi beyanını,
-
Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
-
Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
-
Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
-
Yapılarda, (…)[15] resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
-
her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.’’
şeklinde düzenlenmiştir. Belirtilen ilkeler ve aşamalar takip edilerek işlem tesis edilmesi gerekmektedir.
2.3. Devletin Teklif Ettiği Bedeli (Pazarlığı) Kabul Etmek Zorunda mıyım?
İdarenin uzlaşma teklifini kabul etme zorunluluğunuz yoktur. Pazarlık komisyonunda sunulan düşük bedeli reddetmek, mülkiyet hakkınızı kaybettirmez. Uzlaşma sağlanamazsa idare, Asliye Hukuk Mahkemesi'nde Bedel Tespit ve Tescil Davası açmak zorundadır. Bu davada taşınmazın gerçek değeri bağımsız bilirkişilerce belirlenir ve bedel bankaya depo edilmeden tapu devri yapılamaz.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu sistematiğinde idare, kamulaştırma yetkisini kullanmadan önce rızai edinim yolunu işletmek durumundadır. Bu safha; bir yandan taşınmazın zorlayıcı yolla edinilmesini “son çare” konumuna iterken, diğer yandan uyuşmazlık maliyetini ve süreç süresini azaltan bir alternatif uyuşmazlık çözüm yolu işlevi görür.
Bu aşamada idare; teknik değerleme verilerini toplayıp bir tahmini bedel oluşturur ve maliki uzlaşmaya davet eder. Burada belirlenen bedel, nihai bedel değildir; fakat idarenin teklifinin “piyasa gerçekliği” ile uyumu, uzlaşmanın başarı şansını doğrudan etkiler. Uzlaşma sağlandığında, mülkiyet devri taraf iradeleriyle gerçekleşir; bu nedenle süreç, fiilen bir satışa benzese de hukuki bağlamda “kamu yararı hedefli rızai edinim” niteliği taşır.
- Konuya ilişkin T.C. Danıştay 6. Dairesi 16.04.2008 tarihli, 2008/353 E. ve 2008/2371 K. sayılı İlamında;
- ‘’2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesinde, "Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır, kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. " hükmü yer almış, aynı Kanunun 8.maddesinde ise, idarelerin bu Kanuna göre tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamalarının esas olduğu, hükme bağlanmıştır.’’ şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
- Ayrıca T.C. Danıştay 6. Dairesi 06.10.2021 tarihli, 2019/786 E. ve 2021/10749 K. sayılı İlamında;
- ‘’Bu itibarla, uzman olan bilirkişilerden (öncelikle üniversitelerin ilgili bölümlerinden seçilerek) oluşturulacak yeni bir bilirkişi heyeti vasıtasıyla, yükseköğretim kurum alanlarına ilişkin mevzuatta
- asgari değerlerin belirlenmediği, uygulamada fakülte ve yüksek okul sayısı, öğrenci kapasitesi gibi değişkenlere göre yükseköğretim alanlarının belirlendiği hususları gözetilerek ve planlanan yörenin
- nüfus, çevre, ulaşım, trafik gibi ilişkilerinin kapsamlı bir biçimde incelenmesi suretiyle plan bütünlüğü, sürekliliği, üst ölçek plan ana kararları, ilkeleri, stratejileri göz önüne alınarak dava konusu imar planlarının şehircilik ilkeleri, planlama esasları, imar mevzuatı ve kamu yararına uygun olup olmadığının, kamulaştırma işleminin mevzuat hükümleri ve dayanağı imar planlarına uygunluğunun, kamu yararının varlığının, kamu yararının karşılanması zorunluluğunun özel mülkiyet hakkının korunmasından üstün olmasının ve orantılılık noktasında adil dengenin sağlanıp sağlanmadığı değerlendirildikten sonra yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.’’ şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, yukarıda içeriği yazılı hükümler uyarınca ilgili idarelerden veya haricen yapılacak araştırma ile taşınmazın hissedarlarından olan davacıların ve adreslerinin tesbit edilmesi suretiyle satın alma usulünün işletilmediği, davacıların Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan kamulaştırma bedelinin tesbiti ve taşınmazın idare adına tescili davasına dahil edildiği anlaşılmıştır.
Ancak şu ayrım kritik önemdedir: Uzlaşma sonucunda yapılan devir, kural olarak tarafların rızasına dayandığından, sonradan “kamulaştırma işleminin iptali” benzeri taleplerin alanı daralır. Bu nedenle malik açısından bu safha, sadece “bedel pazarlığı” değil; aynı zamanda hak arama imkanlarının stratejik olarak değerlendirildiği bir karar noktasıdır. Rızai edinim, hukuki riskleri minimize eden bir “mutabakat modeli” sunar; fakat teklifin gerçek değerle bağdaşmaması halinde malik bakımından adli aşamaya geçiş, bedelin yargısal tespiti yönünden daha rasyonel bir seçenek haline gelebilir.
2.4. Mahkemede Kamulaştırma Bedelini (Arsa/Tarla Değerini) Neye Göre Hesaplanır?
Kamulaştırma Kanunu m. 11 uyarınca değerleme, taşınmazın cinsine göre değişir. Arsalarda çevredeki emsal satış rayiçleri; tarım arazilerinde ise yıllık net gelir (rant) metodu esastır. Üzerindeki bina, ağaç ve müştemilat bedelleri yıpranma payı düşülerek toplam bedele eklenir. Bu teknik hesaplamada imar durumu, konum ve objektif değer artırıcı unsurlar bedeli doğrudan yükseltir.
Uzlaşma sağlanamadığında kamulaştırma süreci, “hibrit” karakterini en açık biçimde gösteren yargısal faza geçer. Bu noktada idare, taşınmazın bulunduğu yerde Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili amacıyla yargısal süreci işletir. Bu safhanın temel fonksiyonu iki yönlüdür:
- Bedelin yargısal olarak belirlenmesi: Taşınmazın değeri, bilirkişi incelemesi ve emsal analizleriyle “objektif kriterlere” dayandırılarak tespit edilir. Burada hedef, Anayasa’nın kamulaştırmayı meşru kılan şartlarından biri olan gerçek karşılık ilkesinin somutlaştırılmasıdır. Malik açısından bu aşama, değerleme metodolojisine (emsal seçimi, imar durumu, gelir kriteri, üzerindeki muhdesat vb.) yönelik itirazlarla bedelin “piyasa gerçekliğine” yaklaştırıldığı aşamadır.
- Tescil kararı ve ayni hakkın geçişi: Türk Medeni Kanunu sistematiğinde taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tescil ile gerçekleşir. Kamulaştırma ise bu genel ilkeyi “kamu gücü” çerçevesinde özel bir mekanizma ile işletir: Mahkemece belirlenen bedelin malikin adına bankaya depo edilmesi/ödenmesi sonrasında taşınmazın idare adına tesciline hükmedilir. Böylece, özel hukukta mülkiyet devrinin temel aracı olan tescil, kamulaştırma sürecinde kamu hukukundan beslenen bir yargısal kararla sonuçlandırılır.
Bu aşama, malik için en güçlü denetim alanını oluşturur: Hem bedelin doğruluğu hem de tescile giden yolun usuli güvenceleri, mahkeme denetimi altındadır. İdare açısından ise süreç; kamu hizmetinin gecikmeden yürütülmesi ihtiyacı ile mülkiyet hakkının anayasal koruması arasında “denge” kurulmasını zorunlu kılan bir uyum ve risk yönetimi aşamasıdır.
2.5. Acele Kamulaştırma Kararı Çıkarsa Arazime Hemen El Konulur mu?
2942 sayılı Kanun'un 27. maddesinde düzenlenen acele kamulaştırma, istisnai bir usuldür. Bu usul, "3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda" uygulanabilir. Acele kamulaştırmada, "kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere" ilgili idarenin istemiyle mahkemece yedi gün içinde bedel tespiti yapılır ve bu bedelin bankaya yatırılmasıyla idare taşınmaza el koyabilir (Danıştay 6. Daire, 2024/6896). Bu usulde, olağan süreçteki 7. ve 8. maddelerde belirtilen malik tespiti ve satın alma denemesi gibi ön şartlar aranmaksızın işlem başlatılır, ancak bu işlemler sonradan tamamlanır (Yargıtay HGK, 2011/355). Acelelik halinin varlığı için, idarenin olağan usulden ayrılmasının bir zorunluluktan kaynaklandığının ve kamu yararının bulunduğunun ortaya konulması gerekir. Örneğin, enerji ihtiyacının karşılanması amacıyla inşa edilecek doğal gaz boru hatları için yer tesliminde gecikme yaşanmaması, acelelik halinin gerekçesi olarak kabul edilmiştir (Danıştay 6. Daire, 2024/6896).
3. Kamulaştırma Kararı Nasıl İptal Edilir ve Süresi Nedir? (Kamulaştırma İptal Davası)
Kamulaştırma iptal davası ve kamu yararı kararının incelenmesi için tebliğden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi’nde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup; 31. gün açılan dava süre aşımından reddedilir. Bu aşamada yürütmenin durdurulması talep edilmezse, bedel davası sürerken idare taşınmazı fiilen kullanabilir. Bu nedenle davanın evleviyetle açılmalıdır.
Malik, kamulaştırma işleminin (kamu yararı kararının) yetki, şekil, sebep, konu veya amaç yönünden hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, mahkemece yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. ‘’İptal Davası’’nın asliye hukuk mahkemesi tarafından bekletici mesele yapılabilmesi için, yürütmenin durdurulması kararının alınması gerekmektedir.
Kamulaştırma davasına karşı dava açabilmek için; icrai sürece girilmesi gerekmektedir. Hazırlık işlemlerine karşı dava açılamaması sebebiyle, açılacak davanın idari süreçte açılması mümkün değildir. Kamulaştırma kararına karşı açılacak iptal davası; asliye hukuk mahkemesi nezdinde açılan bedel tespiti ve taşınmazın tescili talepli olarak açılan dava kapsamında yapılan tebligatın tebliği tarihi itibariyle 30 günlük süre içerisinde dava açılması gerekmektedir.
3.1. Kamulaştırma Kararına Karşı ‘’Kamulaştırma İptal Davası’’ Açma Süresi
Kamulaştırma kararına karşı ‘’Kamulaştırma İptal Davası’’ açma süresi; idare tarafından yetkili asliye hukuk mahkemesinde açılan ‘’Bedel Tespiti ve Tescil Davası’’na ilişkin meşruhatlı davetiyenin tebliğ edildiği tarih itibariyle 30 gün içerisinde açılması gerekmektedir.
3.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Davacı Sıfatı
Görev: Kamu yararı kararına ve kamulaştırma işlem setine karşı idari yargı (kural olarak idare mahkemesi) nezdinde iptal davası açılır. Kamulaştırma Kanunu, bu ihtilafın idari yargıda görüleceğini öngörür.
Davacı sıfatı: “taşınmazın sahibi, zilyedi ve diğer ilgililer” dava ehliyetine sahiptir.
3.3. Kamulaştırma Kararının İdari İşlemler Bakımından Hukuka Uygunluk Denetimi
İdare tarafından tesis edilecek olan işlemlerin hukuka uygunluk denetiminin öncelikli safhası; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç yönünden uygunluğun sağlanmasıdır. İdari işlemin bu unsurlardan birine veya birkaçına aykırı olarak tesis edilmesi durumunda, sakatlık sebebiyle iptaline karar verilebilmektedir. Bu sebeple, idare tarafından tesis edilmiş olan işlemlere karşı açılacak davalarda ‘’idari işlemlerin unsurları’’ bakımında detaylı bir değerlendirme yapmak gerekmektedir. Buna göre;
3.3.1. Kamulaştırmanın Yetki Unsuru Bakımından
Kamulaştırma işleminin yetkili olması, yetki alanı içerisinde bulunuyor olması ve alınan kamulaştırma kararının usule uygun olarak tesis edilip edilmediği hususunda değerlendirmede bulunulması gerekmektedir. Aksi takdirde tesis edilen işlem, sakatlık sebebiyle iptal edilme yaptırımı ile karşı karşıya gelebilmektedir.
3.3.2. Kamulaştırmanın Şekil (Usul) Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
Kamulaştırma kurumunun düzenlenmiş olduğu yasal düzenlemeler, ayrıntılı bir usul işlemler silsilesi haritası çizmiş bulunmaktadır. Yasal düzenlemeler çerçevesinde tatbik edilmesi gereken tüm adımların usulüne uygun olarak gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir.
- Konuya ilişkin T.C. İzmir Bölge İdare Mahkemesi 17.01.2020 tarihli, 2019/1140 E. ve 2020/44 K. sayılı İlamında;
-
‘’Bu durumda; davacılara ait taşınmazın kısmen 1. derece Arkeolojik Sit Alanı sınırları içerisinde kaldığı parsel üzerinde 5 adet pilon (elektrik direği) yapılmasının öngörüldüğü ve dosyaya sunulan belgelerde bu pilon yerlerinin bir bölümünün parselin 1. derece Arkeolojik Sit Alanı olarak ilan edilmiş bölümü üzerinde gösterildiği anlaşıldığından ve korunan alan niteliğinde bulunan bu alanda kamulaştırma işleminin koruma mevzuatına uygun usulde tesis edilmesi zorunlu olduğundan, yukarıda anılan 658 sayılı İlke kararında, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı sınırları içerisinde bu tür zorunlu durumlarda yapılacak alt yapı uygulamaları kapsamında kazı ve inşai faaliyet gerektiren müdahalelerde bulunulmasının Koruma Kurulunun iznine tabi tutulduğu, ayrıca işlem tarihi itibariyle yürürlükte olan Gökova Özel Çevre Koruma Bölgesi 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında, ‘Sit Alanı’ olarak tanımlı alanlar için gerekli görülen durumlarda ilgili Kamu veya Özel Kuruluşlarca dikilecek direkler için Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu ile Özel Çevre Koruma Kurulu Başkanlığından görüş alınması mecburiyeti getirildiği halde, Mülga Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığının ve yeniden yapılandırılarak görev ve sorumluluğu devam etmekte olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tabiat Varlıklarını Koruma Genel Müdürlüğünün görüşü alınmadan kamulaştırma yoluna gidildiği görüldüğünden; tüm bu yasal usullere uyulmadan kısmen 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı sınırları içerisinde kalan bu alanın, elektrik iletim hattı kapsamında toprak kazılarak dikilmesi mümkün olan elektrik direği (pilon) yeri olarak herhangi bir plan, proje ve Kurul izni olmadan kamulaştırılmasında mevzuata ve hukuka uygunluk görülmemiş, davanın reddi yolunda verilen Mahkeme kararında hukuki isabet bulunmadığı sonucuna ulaşılmıştır.’’
- şeklinde hüküm ihdas edilmiştir.
3.3.3. Kamulaştırmanın Sebep Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
Kamulaştırma kararının sebep unsurunun esas itibariyle ‘’kamu yararı’’ olması ile birlikte, bu unsurun salt gerekçesiz olarak ileri sürülmesi idari işlemler bakımından sakatlık meydana getirecektir. Zira; ihtiyacın kaynağı, projesinin çıkartılması, elverişlilik, alternatiflerin ve etki değerlendirilmesinin yapılması gerekmektedir.
3.3.4. Kamulaştırmanın Konu Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
Kamulaştırma kararının konu unsuru bakımından yapılacak değerlendirmede; kamulaştırmaya konu taşınmazın ‘’özel mülkiyet’’e tabi olan bir taşınmazın olmasıdır. Özel mülkiyete konu olmayan taşınmazlar bakımından ‘’kamulaştırma’’ işlemi tesis edilememektedir.
3.3.5. Kamulaştırmanın Amaç Unsuru Bakımından Değerlendirilmesi
Kamulaştırmanın amacının ‘’kamu yararı’’ olması gerekmektedir. Bu kapsamda başka bir amaca dayanılarak kamulaştırma işlemi yapılamaz.
3.3.6. Kamulaştırmanın Ölçülü Olması
Kamulaştırma neticesinde elde edilecek neticenin ölçülü olması bakımından; başkaca bir işlem tesis edilmesi durumunun ihtiyacı karşılamaması gerekmektedir. Bu sebeple, irtifak hakkı ile veya farklı bir usul ile ihtiyaç giderilebilecekken mülkiyetin intikali yoluna başvurulması ölçülülük bakımından işlemi sakatlayacaktır.
3.4. Yürütmenin Durdurulması
Yetkili asliye hukuk mahkemesinde açılmış olan ‘’bedelin tespiti ve taşınmazın tescili davası’’na ilişkin meşruhatlı davetiyenin tebliğ edilmesi ile 30 günlük dava açma süresi başlamaktadır. İdare Mahkemesinde açılacak ‘’kamulaştırmanın iptali davası’’nda, ‘’yürütmenin durdurulması talep etmek gerekmektedir. İdare Mahkemesinde açılan davada yürütmenin durdurulması kararı verilmesi durumunda, Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bekletici mesele yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde, ‘’bedelin tespiti ve taşınmazın tescili davası’’ kapsamında yargılama devam etmektedir.
İdare Mahkemesinde nezdinde yapılan yargılamada ‘’yürütmenin durdurulması kararı’’ genel itibariyle idarenin savunması alındıktan sonra değerlendirilmekle birlikte; ‘’uygulanmakla etkisi tükenecek’’ olan işlemlerde, idarenin savunmasını sonradan değerlendirmek üzere ‘’yürütmenin durdurulması kararı verilebilmektedir. Bu sebeple dava dilekçesinde; açık hukuka aykırılıkları, telafisi imkansız zararı ve idari işlemlerin unsurları bakımından aykırılığı somutlaştırarak sunulmalıdır.
3.5. İdare Mahkemesinde Açılan ‘’Kamulaştırma İptal Davası’’ Kararının Asliye Hukuk Mahkemesinde Açılan ‘’Bedel Tespiti ve Tescil’’ Davasına Etkisi
İdare Mahkemesi nezdinde açılmış olan ‘’kamulaştırmanın iptali davası’’nda yapılan yargılama neticesinde, davanın kabulüne karar verilerek idari işlemiş iptaline karar verilmesi durumunda; Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan ‘’bedel tespiti ve tescil’’ davasının reddine karar verilecektir. Bu kapsamda idare mahkemesi nezdinde açılan davanın, asliye hukuk mahkemesinde görülmekte olan davaya etkisi asli niteliktedir.
Davanın reddedilmesi durumunda ise; Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan yargılama neticesinde kamulaştırma bedeli tespit edilerek, idare tarafından bedelin malikin hesabına yatırılması durumunda; taşınmazın idare adına tesciline karar verilmektedir.
4. Kamulaştırılan Taşınmazın Amacı Dışında Kullanımı ve Geri Alma Hakkı
Kamulaştırma, yalnızca kamu yararı amacıyla yapılabilen istisnai bir mülkiyet müdahalesidir. Bu nedenle idarenin kamulaştırdığı taşınmazı kamulaştırma amacına uygun şekilde kullanması veya kamu hizmetine fiilen tahsis etmesi beklenir. Taşınmazın hiç kullanılmaması, atıl bırakılması ya da kamulaştırma amacından kopuk bir uygulamaya konu edilmesi halinde, eski malik açısından geri alma hakkı gündeme gelebilir.
Geri alma hakkının şartları
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde:
- Kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaması, veya
- Taşınmazın kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyip olduğu gibi bırakılması
hallerinde; eski malik veya mirasçıları, aldıkları kamulaştırma bedelini ve bedelin alındığı tarihten itibaren işleyecek kanuni faizini birlikte ödeyerek taşınmazı geri isteyebilir. - Geri alma hakkı doğduktan sonra 1 yıllık hak düşürücü süre içinde kullanılmalıdır. Bu süre geçirilirse geri alma imkânı ortadan kalkar.
Bazı özel kanunlara dayalı kamulaştırmalar ve belirli proje türlerinde (ör. özel rejimli iskan uygulamaları) geri alma hükümleri uygulanmayabilir.
5. Sonuç
İdare Mahkemesi’nde açılan kamulaştırma iptal davası süreci kendiliğinden durdurmaz. Asliye Hukuk Mahkemesi’ndeki Bedel Tespit ve Tescil dosyasının tapu devri yapmasını önlemek için, iptal davası açıldığı belgelenerek mahkemeden ''bekletici mesele'' yapılması istenmelidir. Aksi halde idari davayı kazansanız bile tapu devlet adına tescil edilebilir. Bu koordinasyon, mülkiyet hakkını koruyan önlemdir.
1. Kamulaştırmanın çerçevesi: Kamulaştırma, mülkiyet hakkına yönelik istisnai bir müdahale olup kanunilik, kamu yararı ve ölçülülük ilkeleriyle sınırlıdır.
2. Sürecin yapısı: İşlem; idari aşamalar (kamu yararı/karar ve usul işlemleri) ile yargısal aşamaları (bedelin tespiti ve tescil) birlikte içeren hibrit niteliktedir.
3. İdari yargı hattı: Kamu yararı kararı ve kamulaştırma işlem seti, iptal davasına konu edilebilir; süre rejimi ve gerekli şartlar oluştuğunda yürütmenin durdurulması talebi, fiili sonuçların doğmasını önlemede kritik işlev görür.
4. Adli yargı hattı: Uzlaşma sağlanamazsa bedel, Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde bilirkişi incelemesiyle belirlenir; bedelin depo/ödeme süreci tamamlandığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilir.
5. Bedel denetimi: Kamulaştırma bedelinin “gerçek karşılık” standardına uygunluğu; emsal, gelir, yapı/muhdesat unsurları ve bilirkişi raporlarının teknik denetimi üzerinden sağlanır.
6. Kamulaştırma sonrası denetim: Taşınmazın kamulaştırma amacına uygun kullanılmaması veya tahsis edilmemesi halinde geri alma hakkı gündeme gelebilir; bu hak şart ve süre bakımından sıkı rejime tabidir.
7. Dosya yönetimi: Sağlıklı bir strateji; idari işlem denetimi + bedel/tescil yönetimi + kamulaştırma sonrası kullanımın izlenmesi üçlüsünün birlikte yürütülmesini gerektirir.
¹ Kemal GÖZLER - Gürsel KAPLAN, İdare Hukuku Dersleri, 19. Baskı, Ekin, 2017, syf. 712.
