Acele Kamulaştırma Nedir? Acele Kamulaştırma Hangi Hallerde Uygulanır? Yurt Savunması İhtiyacı Ne Zaman Geçerlidir? Cumhurbaşkanı Kararı ile Acele Kamulaştırma Nasıl Gerçekleşir? Enerji ve Altyapı Projelerinde Acele Kamulaştırma Mümkün müdür? Tarım Arazileri ve Koruma Alanlarında Acele Kamulaştırma Yapılabilir mi? Acele Kamulaştırmada Bedel Nasıl Tespit Edilir? El Koyma Aşamasındaki Bedel Neden Nihai Değildir? Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir? Acele Kamulaştırmada Objektif Değer Artışı Hesaba Katılır mı? Acele Kamulaştırmaya Karşı Hangi Yargı Yollarına Başvurulabilir? İdari Yargıda İptal Davası Ne Zaman ve Nereye Açılır? İdari İptal Kararı ile Adli Yargıdaki Bedel Davası Arasındaki İlişki Nedir? Acele Kamulaştırmadan Sonra Taşınmaz Geri Alınabilir mi?
Kamulaştırma, devletin ve kamu idarelerinin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyeti bedel ödeyerek ve kanun yoluyla satın aldığı ya da el koyduğu bir hukuki müessesedir. Bu süreç içinde yer alan acele kamulaştırma ise özü itibarıyla çok daha sert bir müdahale biçimidir: İdare, taşınmazın bedeli ve mülkiyeti konusundaki tüm usul tamamlanmadan, belirli koşulların sağlandığı hallerde taşınmaza fiilen el koymak ve onu kullanmaya başlamak yetkisine sahip olmaktadır. Bu yazıda söz konusu hukuki kurum, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve güncel yargı içtihatları çerçevesinde bütün boyutlarıyla incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Acele Kamulaştırma Nedir?
- 2. Acele Kamulaştırma Hangi Hallerde Uygulanır?
- 3. Acele Kamulaştırmada Bedel Nasıl Tespit Edilir?
- 4. Acele Kamulaştırmaya Karşı Hangi Yargı Yollarına Başvurulabilir?
- 5. Acele Kamulaştırmadan Sonra Taşınmaz Geri Alınabilir mi?
- 6. Acele Kamulaştırma ile Olağan Kamulaştırma Arasındaki Temel Farklar Nelerdir?
- 7. Sonuç
- 8. İlgili Makaleler
1. Acele Kamulaştırma Nedir?
Acele kamulaştırma; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesi kapsamında, kıymet takdiri dışındaki kamulaştırma işlemleri sonradan tamamlanmak kaydıyla idarenin taşınmaza derhal el koymasına olanak tanıyan, istisnai ve olağanüstü nitelikte bir kamulaştırma usulüdür. Mülkiyet idareye bu aşamada değil; sonradan açılacak tescil davasıyla geçer.
Olağan kamulaştırma usulünde idare, önce satın alma ve pazarlık yolunu denemek, uzlaşmazlık halinde bedel tespiti ve tescil davası açmak, mahkeme kararını beklemek ve ancak bu kararın kesinleşmesinden sonra taşınmaz üzerinde tasarruf hakkını elde etmek durumundadır. Acele kamulaştırmada ise bu sıralamanın mantığı tersine çevrilmektedir: İdare önce el koymakta, diğer usul adımlarını sonradan tamamlamaktadır.
Bu nedenle acele kamulaştırma kararları, taraflar arasındaki uyuşmazlığı nihai olarak çözen bir karar niteliği taşımaz; söz konusu kararlar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 28.10.2010 tarihli ve E.2010/14822, K.2010/18583 sayılı ilamında da vurgulandığı üzere, "tespit kararı" niteliğindedir. Mülkiyetin idareye geçmesi ise ancak daha sonra açılacak bedel tespiti ve tescil davasının sonucuyla mümkün olabilmektedir.
2. Acele Kamulaştırma Hangi Hallerde Uygulanır?
2942 sayılı Kanun'un 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırmaya; yurt savunması ihtiyacı, Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen haller ve özel kanunlarda düzenlenen olağanüstü durumlar olmak üzere üç temel halde başvurulabilir. Sıradan kamu yararı gerekçesi bu usul için yeterli değildir.
2.1. Yurt Savunması İhtiyacı Ne Zaman Geçerlidir?
3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu'nun uygulanmasını gerektiren savunma ihtiyaçları, acele kamulaştırmanın ilk ve en klasik uygulama alanını oluşturmaktadır. Askeri tesisler, ulaşım güzergahları, savunma altyapısı gibi konularda ortaya çıkan ivedi ihtiyaçlar bu kapsama girmektedir.
2.2. Cumhurbaşkanı Kararı ile Acele Kamulaştırma Nasıl Gerçekleşir?
Cumhurbaşkanlığı kararıyla gerçekleştirilen acele kamulaştırmada yalnızca genel kamu yararının varlığı yeterli değildir; işlemin temelinde "gecikmesinde sakınca bulunan" somut ve nesnel bir durumun bulunması, yargı denetimiyle kanıtlanabilir ölçüde ortaya konulması gerekmektedir.
Danıştay 6. Dairesi'nin 15.02.2023 tarihli ve E.2022/1200, K.2023/1554 sayılı kararında da ifade edildiği üzere, olağan usulden ayrılmayı zorunlu kılan ivedi bir ihtiyacın ve gecikmesinde sakınca bulunan bir durumun nesnel kriterlerle ispatlanması şarttır. Yalnızca projenin büyüklüğüne ya da ekonomik önemine dayanan gerekçeler, Danıştay tarafından bu usul için yeterli görülmemektedir.
Danıştay İçtihadı — Danıştay, 6. Daire, E. 2022/1200, K. 2023/1554, T. 15.02.2023:
"Anılan projenin ülke ekonomisine katkısının tarımsal faaliyetlere oranla daha fazla olduğu şüphe götürmemekle birlikte, dava konusu Cumhurbaşkanlığı Kararında, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 27. maddesinde öngörülen acele kamulaştırma prosedürünün uygulanması için gerekli olan acelelik halinin somut olarak ortaya konulamadığı sonucuna varıldığından, dava konusu Cumhurbaşkanı Kararının dava konusu parsele ilişkin kısmında hukuka uyarlık görülmemiştir."
2.3. Enerji ve Altyapı Projelerinde Acele Kamulaştırma Mümkün müdür?
Enerji nakil hatları, baraj yapımı, doğalgaz boru hatları ve benzeri kritik altyapı yatırımları gibi proje türlerinde "kesintisiz kamu hizmetinin" zamanında başlatılması zorunluluğu, yargı organlarınca acelelik gerekçesi olarak kabul gören somut bir örnek oluşturmaktadır. Bu tür projelerde, ihaleyle belirlenmiş bir iş takviminin mevcudiyeti ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yarattığı zaman baskısı, acelelik halini destekleyen nesnel unsurlar arasında sayılabilmektedir.
2.4. Tarım Arazileri ve Koruma Alanlarında Acele Kamulaştırma Yapılabilir mi?
Büyük ova koruma alanlarında veya tarım arazisi niteliğindeki taşınmazlarda acele kamulaştırma kararı verilebilmesi için, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca "tarım dışı kullanım izni" alınmış olması ön koşuldur. Bu izin alınmadan tesis edilen acele kamulaştırma kararları hukuka aykırı bulunmaktadır.
Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu'nun 22.04.2024 tarihli ve E.2023/2703, K.2024/840 sayılı kararı bu yaklaşımı açıkça benimsemiş; tarım dışı kullanım izninin bulunmadığı durumlarda alınan acele kamulaştırma kararlarının iptaline hükmedilmiştir. Mera niteliğindeki taşınmazlar içinse 4342 sayılı Mera Kanunu'nun ilgili hükümleri ayrıca uygulanmaktadır.
Danıştay İçtihadı — Danıştay, İdari Dava Daireleri Kurulu, E. 2023/2703, K. 2024/840, T. 22.04.2024:
"Bu durumda, enerji nakil hattı bölgesindeki tarım arazilerinin enerji nakil hattı tesisi için tarım dışı amaçla kullanılabilmesi, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre tarım dışı amaçla kullanım izni alınmasına yani bu arazilerin tarım dışı amaçla kullanılmasında kamu yararının bulunduğu hususunun tespitine bağlı olup, gerekli izin işlemleri sonrasında kamulaştırma kararı alınması gerekirken, tarım dışı amaçla kullanım izni başvurusu sonuçlanmadan alınan acele kamulaştırma kararının uyuşmazlığa konu taşınmaza yönelik kısmında hukuka uyarlık bulunmamaktadır."
3. Acele Kamulaştırmada Bedel Nasıl Tespit Edilir?
Acele kamulaştırmada mahkeme, idarenin başvurusu üzerine 7 gün içinde bilirkişi aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder. Bu bedel bankaya bloke edildikten sonra el koyma kararı verilir. Ancak bu bedel "nihai" değildir; asıl kamulaştırma bedeli, sonradan açılacak tescil davasında belirlenir.
3.1. El Koyma Aşamasındaki Bedel Neden Nihai Değildir?
Acele kamulaştırma sürecinde mahkemece belirlenen ve bankaya bloke ettirilen bedel, Anayasa Mahkemesi'nin 06.02.2014 tarihli ve 2013/817 sayılı kararında da belirtildiği üzere, bir "ön ödeme" ya da "ilk taksit" niteliğindedir. Gerçek ve adil kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesi uyarınca sonradan açılacak bedel tespiti ve tescil davasında kesin olarak belirlenmekte; el koyma aşamasında ödenen miktar, bu davada hesaplanan nihai bedelden mahsup edilmektedir.
3.2. Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?
2942 sayılı Kanun'un 11. ve 12. maddeleri, kamulaştırma bedelinin tespitinde esas alınacak ölçütleri düzenlemektedir. Buna göre;
Arazi niteliğindeki taşınmazlarda: Mevki ve koşullarına göre, taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde sağlayacağı net gelir esas alınır. Tarım arazilerinde istatistiki verilere dayalı münavebe ürünleri, dekar başına verim, üretim giderleri ve toptan satış fiyatları hesaba katılır.
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda: Kamulaştırma gününden önceki dönemdeki emsal satış değerleri esas alınır.
Yapılarda: Resmi birim fiyatları, yapı maliyeti ve yıpranma payı birlikte hesaplanır.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 21.10.2014 tarihli ve E.2014/7688, K.2014/14507 sayılı kararında vurgulanan ilkeye göre; bilirkişi kurulunun, taşınmaz değerinin belirlenmesinde etkili olacak tüm nitelik ve unsurları ayrı ayrı belirterek gerekçeli bir değerlendirme raporu düzenlemesi zorunludur.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay, 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/109, K. 2013/2903, T. 04.03.2013:
"Kamulaştırma Yasası'nın 27. maddesi gereğince acele kamulaştırılması gereken taşınmazların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile Kamulaştırma Yasası hükümlerine göre bilirkişilerce tespit edilecek değer idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala elkonulabilir. Buna göre kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanması gerekip, mahkemece Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi gereğince tarafların bedelde anlaşamadıkları da dikkate alınarak tarafların tüm delilleri toplanıp, açılan davaya bakılıp oluşacak sonuç doğrultusunda kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle davanın usulden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir."
3.3. Acele Kamulaştırmada Objektif Değer Artışı Hesaba Katılır mı?
Evet. Kamulaştırılan taşınmazın konumu ve özelliklerine bağlı olarak hesaplanan objektif değer artışı, kamulaştırma bedeline dahil edilmektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 21.11.2023 tarihli E.2023/4793, K.2023/11372 sayılı kararı bu hususu somutlaştırmakta; taşınmazın niteliği ve konumuna uygun oranda uygulanan objektif değer artışının isabetli olduğunu teyit etmektedir.
Kısmi kamulaştırma söz konusu olduğunda ise kamulaştırılmayan bölümün değerinde meydana gelen düşüş ya da artış da bedel hesabına yansıtılmaktadır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/4793, K. 2023/11372, T. 21.11.2023:
"2. Arazi niteliğindeki Bursa ili, Nilüfer ilçesi, ... köyü 3577 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca net gelir metodu esas alınarak değer biçilmesi, arta kalan kısımda değer kaybı olduğunun kabulü yerindedir.
3. Dava konusu taşınmazın konumu, bilirkişi raporunda belirtilen özelliklere göre uygulanan objektif değer artışı uygun görülmüştür."
3.4. Faiz Uygulaması Nasıl Yapılır?
6459 sayılı Kanun'un 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesine eklenen fıkra uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan dava dört ay içinde sonuçlanmazsa, bu sürenin bitiminden itibaren tespit edilen bedele faiz uygulanmaktadır. Anayasa Mahkemesi'nin bu konudaki bireysel başvuru kararlarında da, makul süreyi aşan yargılamanın mülkiyet hakkının ihlaline yol açabileceği kabul edilmektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.02.2025 tarihli ve E.2024/7685, K.2025/2526 sayılı kararındaki karşı oy görüşünde ise 2942 sayılı Kanun'un 10. maddesinin 9. fıkrasının Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesi karşısında, derdest davalarda Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının esas alınması gerektiği savunulmaktadır.
4. Acele Kamulaştırmaya Karşı Hangi Yargı Yollarına Başvurulabilir?
Acele kamulaştırma işlemlerine karşı hem idari yargıda iptal davası hem de adli yargıda bedel artırım ya da kamulaştırmasız el atma tazminat davası açılabilir. İki yargı kolu aynı anda işletilebilir; ancak koordinasyon meselesine dikkat edilmesi gerekmektedir.
4.1. İdari Yargıda İptal Davası Ne Zaman ve Nereye Açılır?
Acele kamulaştırma kararına karşı, kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren 30 gün, öğrenme yoluyla öğrenilmesi halinde ise 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Bu davalar, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 20/A maddesi uyarınca ivedi yargılama usulüne tabidir.
İvedi yargılama usulünde temyiz süresi yalnızca 15 gün olup yürütmenin durdurulması kararlarına itiraz yolu kapalıdır. Bu sürelerin son derece kısa olması, başvuru tarihinin usulsüzlük halinde hak kaybına yol açabileceği anlamına gelmektedir.
Dikkat edilmesi gereken önemli bir husus: Danıştay 6. Dairesi'nin 29.12.2022 tarihli ve E.2022/1640, K.2022/12379 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, acele kamulaştırma kararının Resmî Gazete'de yayımlanması, malike yapılmış bir tebligat yerine geçmemektedir. Dava açma süresi, usulüne uygun bireysel tebligatla ya da somut öğrenme tarihiyle başlamaktadır.
Danıştay İçtihadı — Danıştay, 6. Daire, E. 2022/1640, K. 2022/12379, T. 29.12.2022:
"Uyuşmazlıkta, dava konusu Cumhurbaşkanı Kararının davacıya tebliğ edildiğine dair belgenin dosyaya sunulmadığı ve davacı tarafından öğrenme tarihi üzerine altmış günlük genel dava açma süresi içinde davanın açıldığı anlaşılmış ve davalı idarelerin davada süre aşımı bulunduğu yönündeki itirazı yerinde görülmemiştir."
4.2. Adli Yargıda Hangi Davalar Açılabilir?
Adli yargı cephesinde taşınmaz malikinin önünde birden fazla seçenek bulunmaktadır:
4.2.1. Bedel Tespiti ve Tescil Davası (KK m. 10)
Bu dava, idare tarafından açılmak zorundadır. İdare, acele el koyma kararından sonra makul bir süre içinde bu davayı açmak yükümlülüğü altındadır. Mahkemece tespit edilen bedelin, idarece belirlenen süreler içinde bankaya yatırılmaması halinde dava usulden reddedilmektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2025 tarihli ve E.2024/11799, K.2025/8344 sayılı kararında; verilen iki ayrı süreye karşın bedeli yatırmayan idare vekiline ait davanın usulden reddedilmesinde hukuka aykırılık bulunmadığı teyit edilmiştir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/11799, K. 2025/8344, T. 26.05.2025:
"Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tespit edilen kamulaştırma bedelinin yatırılması için mahkemece davacı idare vekiline 15 günlük süre verildiği, ancak bu süre içerisinde bedelin depo edilmediği, bunun üzerine ikinci kez yeniden 15 günlük süre verilip bu sürenin kesin olduğunun ve bu süre içerisinde kamulaştırma bedelinin yatırılmaması halinde davanın usulden reddedileceğinin ihtar edildiği, kamulaştırma bedelinin verilen kesin süreye rağmen yine yatırılmadığı, bu durumda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiş olmasında usul ve kanuna aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir."
İdare, acele el koyma kararından sonra makul süre içinde bedel tespiti ve tescil davası açmaz ya da bu davayı açtıktan sonra usulüne uygun yürütmezse, ortada bir "kamulaştırmasız el atma" olgusu doğmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 20.05.2024 tarihli ve E.2024/406, K.2024/6151 sayılı kararında bu konu ayrıntılı biçimde işlenmiş; mahkemece davanın kamulaştırmasız el atma tazminatı talebi olarak nitelendirilmesi ve o çerçevede değerlendirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Bu davada malik, mülkiyet hakkının idareye devrine razı olduğu tarih olan dava tarihi itibarıyla taşınmazın bedelini talep edebilmektedir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/406, K. 2024/6151, T. 20.05.2024:
"Bu sebeple dava acele kamulaştırma bedelinin artırılması istemine dayalı olarak açılmış ise de davacının mülkiyetinde bulunan dava konusu taşınmazın acele kamulaştırılmasına karar verildiği; ancak makul süre içinde bedel tespit ve tescil davası açılmadığı bu şekilde taşınmaza kamulaştırmasız el atılması olgusunun gerçekleştiği anlaşılmakla, davanın kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat istemine ilişkin olduğunun kabulü ile dava konusu taşınmaz hakkında Çerkezköy 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/1184 Esas, 2022/75 Karar sayılı dosyası ile açılan bedel tespit ve tescil davasında verilen kararın kesinleşip kesinleşmediği araştırılarak, kesinleşmemiş ise sözü edilen kararın kesinleşmesi beklenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde değerlendirme yapılmak suretiyle hatalı karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir."
4.3.İdari İptal Kararı ile Adli Yargıdaki Bedel Davası Arasındaki İlişki Nedir?
İdari yargıda acele kamulaştırma kararına yönelik yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde, adli yargıdaki bedel tespiti davası bu kararı bekletici mesele yapmak zorundadır. Anayasa Mahkemesi, bu koordinasyon meselesindeki yasal boşluğu mülkiyet hakkı ve etkili başvuru hakkı açısından "yapısal sorun" olarak nitelendirmiştir.
İdari yargıda acele kamulaştırma kararı iptal edilmesine karşın tapuda tescil işlemi tamamlanmış ise malik, Anayasa Mahkemesi'nin 25.10.2023 tarihli ve 2020/25136 sayılı kararında da işaret edildiği üzere, "yolsuz tescil" davasına başvurarak taşınmazın iadesini talep edebilir.
5. Acele Kamulaştırmadan Sonra Taşınmaz Geri Alınabilir mi?
Evet, belirli koşulların sağlanması durumunda malik taşınmazını geri alma hakkına sahiptir. Bu hak, 2942 sayılı Kanun'un 22. ve 23. maddeleri kapsamında iki farklı yolla kullanılabilmektedir.
5.1. Malikin Geri Alma Hakkı (KK m. 23) Nedir?
2942 sayılı Kanun'un 23. maddesi uyarınca; kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde taşınmazda herhangi bir işlem yapılmaz ya da taşınmaz kamu yararına tahsis edilmezse, malik bu sürenin dolmasından itibaren bir yıl içinde taşınmazını geri alma hakkına kavuşmaktadır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2023 tarihli ve E.2023/1053, K.2023/7778 sayılı kararında bu hakkın kullanılabilmesi için yasal koşulların somut olayda aranması gerektiği, idarenin taşınmazı kamulaştırma amacına uygun biçimde kullandığının tespit edildiği durumlarda geri alma hakkının doğmayacağı hükme bağlanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2023/1053, K. 2023/7778, T. 25.09.2023:
"Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile idarece kamulaştırma kararının kesinleşmesinden sonra yapılan keşif, keşif sonrasında alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre 2942 sayılı Kanun'un 23 üncü maddesinde belirtilen malikin geri alma hakları doğmadığı, yasal şartlarının somut olayda oluşmadığı anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir."
5.2. İdarenin Vazgeçmesi Halinde (KK m. 22) Süreç Nasıl İşler?
Kamulaştırmanın kesinleşmesinin ardından kamu yararı ihtiyacının ortadan kalkması durumunda idare, bu durumu malike veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu çerçevesinde usulüne uygun olarak bildirmekle yükümlüdür. Malik, bildirimin yapılmasından itibaren üç ay içinde aldığı bedeli yasal faiziyle birlikte iade ederek taşınmazı geri alabilmektedir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2024 tarihli ve E.2024/3532, K.2024/9659 sayılı kararında bu süreçteki güçlükler ayrıntılı biçimde incelenmiş; geri alma hakkının kullandırılmaması nedeniyle açılan tazminat davalarında, taşınmazın dava tarihi itibarıyla güncellenmiş değeri ile ödenen kamulaştırma bedeli arasındaki fark esas alınarak bir değerlendirme yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay, 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/3532, K. 2024/9659, T. 05.12.2024:
"Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile uyulan bozma kararı uyarınca bir kişiden ek rapor alınarak yurt içi üretici fiyat endeksi tablosu ile dava tarihi esas alınmak suretiyle güncelleme yapılmış, iki bedel arasında davacı taraf aleyhine değil lehine bir durumun söz konusu olduğu, bu durumda tazmini gereken bir zarar bulunmadığından davalı ...Ş.'ye açılan davanın esastan reddine, birleştirilen 2021/42 Esas sayılı dosyasıyla ilgili olarak ise 5 yıllık hak düşürücü sürenin sona ermesinden sonra davanın açıldığı, 2942 sayılı Kanun'un 22 nci maddesine göre açılan davada sürenin sona erdiği, kaldı ki bir an için süresi içerisinde açıldığı kabul edilse bile davacının herhangi bir zararının bulunmadığı anlaşıldığından davanın reddine karar verilmiştir."
Olağan kamulaştırmada mülkiyet, mahkeme kararının kesinleşmesiyle idareye geçer ve önce satın alma usulü denenmesi zorunludur. Acele kamulaştırmada ise idare önce el koyar, mülkiyet daha sonra gerçekleştirilecek tescil davasıyla geçer. İki usul arasındaki en kritik fark, el koymanın tescilden önce gerçekleşmesidir.
| Ölçüt | Olağan Kamulaştırma | Acele Kamulaştırma |
|---|---|---|
| Önce satın alma usulü | Zorunlu | Sonraya bırakılabilir |
| Mülkiyetin geçiş anı | Mahkeme kararıyla | Sonraki tescil davasıyla |
| El koyma zamanı | Tescilden sonra | Tescilden önce |
| Uygulama koşulları | Genel kamu yararı | Acelelik hali ayrıca aranır |
| Bedel önceden mi? | Dava sonucu | Bloke ile el koyma |
7. Sonuç
Acele kamulaştırma; enerji, ulaşım veya milli savunma gibi gecikmesinde sakınca bulunan kamu projeleri gerekçe gösterilerek, anayasal güvence altındaki "mülkiyet hakkına" yapılan en ağır ve hızlı müdahalelerden biridir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi kapsamında yürütülen bu istisnai süreç, taşınmaz malikleri açısından geri dönüşü olmayan ciddi hak kayıpları riski barındırmaktadır.
Sürecin sağlıklı yürütülebilmesi adına maliklerin şu kritik hukuki ayrıntılara dikkat etmesi elzemdir:
Mülkiyet Hemen Geçmez: Acele kamulaştırma kararı ve bankaya yatırılan ilk bedel, idareye yalnızca taşınmaza "acele el koyma" ve zilyetlik hakkı verir. Mülkiyetin idareye kesin olarak geçişi, ancak daha sonra açılacak olan bedel tespiti ve tescil davasının sonuçlanmasıyla mümkündür.
İlk Bedele İtiraz ve Gerçek Değerin Tespiti: İdarece acele el koyma aşamasında bankaya bloke edilen tutar, çoğu zaman taşınmazın gerçek piyasa rayicinin çok altındadır. Taşınmaz malikinin asıl hukuki mücadelesi, idare tarafından sonradan açılacak olan bedel tespiti davasında başlamalı; taşınmazın konumu, imar durumu, emsal satışlar ve üzerindeki ekili/dikili yapıların değeri uzman bilirkişi raporlarına karşı yapılacak itirazlarla mahkeme nezdinde ispatlanmalıdır.
İdari İptal ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Acele kamulaştırma işleminde "kamu yararı" bulunmadığı veya usulsüzlük yapıldığı düşünülüyorsa Danıştay nezdinde iptal davası açılmalıdır. Ayrıca idare, acele el koyma kararı sonrası makul süre içinde asıl bedel tespiti ve tescil davasını açmazsa, maliklerin kamulaştırmasız el atmahükümlerine dayanarak tazminat davası açma hakkı doğacaktır.
Netice itibarıyla; Bakanlar Kurulu (Cumhurbaşkanı) kararı ile bir anda başlayan, son derece dar itiraz sürelerine tabi olan ve karmaşık gayrimenkul değerleme kıstasları (emsal kıyaslaması, gelir metodu vb.) içeren acele kamulaştırma süreçleri tek başına yönetilemeyecek kadar tekniktir.
