Kira sözleşmeleri, mülkiyet hakkı ile barınma ve konut dokunulmazlığı haklarının kesişim noktasında yer alır. Bir yanda gayrimenkul sahibinin malı üzerindeki tasarruf yetkisi dururken, diğer yanda kiracının özel hayatının gizliliği ve yaşam alanının huzuru bulunur. Bu iki temel hakkın uygulamada en çok karşı karşıya geldiği durumlardan biri, evin satılması veya yeni bir kiracıya devredilmesi aşamasında taşınmazın üçüncü kişilere gösterilmesidir. Hukuk sistemimiz, yaşanabilecek bu uyuşmazlıkların önüne geçebilmek adına süreci belirli kurallara ve sınırlara bağlamıştır.
Konuyla ilgili ayrıntılı bilgiye ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
1. Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Nedir? (TBK 319)
Türk Borçlar Kanunu (TBK m.319) uyarınca kiracı, satılacak veya kiralanacak mülkün alıcılara gösterilmesine izin vermek zorundadır. Bu durum kiracı için aktif bir rehberlik hizmeti değil; dürüstlük kuralı gereği uyulması gereken pasif ve yasal bir katlanma yükümlülüğüdür.
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, temel olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 319. maddesinde düzenlenmiştir. Bu düzenleme ile kiracıya evi temizleme veya bir rehber gibi tanıtma şeklinde aktif bir hizmet borcu yüklenmez; beklenen daha çok, meşru bir amaca hizmet eden bu gezintilere engel olmama halini ifade eden pasif bir "katlanma" ve dürüstlük kuralı gereği bir "işbirliği" borcudur. Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere, kiracının özellikle evi gerçekten almak veya kiralamak isteyen ciddi adaylara karşı bu izni verme zorunluluğu her zaman mevcuttur.
‘'(1)Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. (2)Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. (3)Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. (4)Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.’’
2. Ev Sahibi Evi Göstermek İçin İstediği Gün ve Saat Gelebilir mi?
Sınırlandırılmış Gösterme Takvimi: Ev sahibi, ziyaret saatlerini uygun bir süre önceden bildirmek zorundadır. Yargıtay içtihatlarına göre; kiracının çalışma saatleri ve dinlenme günleri hiçe sayılarak keyfi ziyaretler yapılamaz. Hakkaniyete uygun, belirli gün ve saatlerden oluşan sınırlandırılmış bir ‘'gösterme takvimi’' oluşturulması yasal zorunluluktur.
Kanun koyucu, kiraya verene taşınmazını gösterme hakkı tanırken, bu hakkın keyfi bir şekilde kullanılarak kiracının rahatsız edilmesini engellemek için bazı sınırlar çizmiştir. TBK madde 319 uyarınca ev sahibi, evi gezdireceği zamanı uygun bir süre önceden kiracıya bildirmek ve bu süreçte kiracının menfaatlerini göz önünde bulundurmakla mükelleftir.
Uygulamada ve emsal içtihatlarda bu "makul süre" ve "uygun zaman" kavramları somutlaştırılmıştır. Ziyaret saatleri belirlenirken kiracının çalışma düzeni, dinlenme günleri ve ailevi durumları hesaba katılmalı, taraflar için en uygun zaman dilimi seçilerek menfaatler dengelenmelidir. Ayrıca bu yükümlülük sonsuz bir süreyi kapsayamaz. Mahkemelerce verilecek gösterme izni kararlarında, bilirkişi marifetiyle taşınmazın piyasa koşullarında ne kadar sürede satılabileceği öngörülmeli ve izin süresi, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla bu makul süreyle (örneğin haftada iki gün, ikişer saatlik periyotlar halinde) sınırlandırılmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararına (TBK 319) göre; kiracı, taşınmazın satışı veya kiralanması amacıyla müşterilere gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu hak keyfi kullanılamaz. Mahkeme; kiracının ve eşinin çalışma saatlerini, menfaatlerini ve mahremiyetini gözeterek, hakkaniyete uygun belirli gün ve saatlerden oluşan bir ‘'gösterme takvimi’' belirlemek zorundadır.
"Türk Borçlar Kanunu'nda kiracının borçları başlığındaki düzenlemede, kiralananın gösterilmesine katlanma borcunun varlığından bahsedilerek, bu husus T.B.K.'nun 319.maddesinde açıklanmıştır. T.B.K. 319/2.fıkrasında "Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlü olduğu, T.B.K.'nun 319/3 fıkrasında ise "Kiraya verenin, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını gözönünde tutmak zorunda" olduğu belirtilmiştir. Davalı vekili yargılama sırasında, davalı ve eşinin çalışan kişiler olduğundan sözetmiş, temyiz aşamasında davalı ve eşinin halen çalıştıkları iş yerlerini gösterir belgeleri dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda mahkemece, davalı ve eşinin çalışma şartları araştırılarak, kanun maddesinde de açıklandığı üzere, kiracının yararları gözönünde tutularak hakkaniyete uygun olacak şekilde, hem süre, hem de hazır bulundurma gün ve saatlerinin belirlenmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının taşınmazı alıcılara gösterme yükümlülüğü vardır, ancak bu hak kiracıyı eve hapsedecek şekilde kullanılamaz. Mahkemenin, kiracının bildirdiği müsait günleri hiçe sayarak, özellikle hafta sonu dinlenme hakkını gasp edecek şekilde geniş ve keyfi gün/saat belirlemesi bozma sebebidir.
"Mahkemece, üç ay süre ile, pazartesi, Perşembe, Pazar günleri saat 15-17 saatleri arasında taşınmazı göstermeye izin verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazı satmak istediğini, alıcılara gösterilmesine müsaade edilmesi için eldeki davayı açmıştır. Kiracının kiralalanı ciddi olarak satın almak isteyen alıcılara gösterme yükümlülüğü her zaman mevcuttur. Nevarki bu gösterme kiracı için münasip zamanlarda yapılmak ve onun menfaatlerinin de hakkaniyete uygun olarak göz önünde tutulması gerekir.Davalı ... günleri müsait olduğunu bildirdiği halde mahkemece aldırılan bilirkişi raporunda davalının bu talebi değerlendirilmediği gibi,hafta sonu dahi eve bağlı kalınacak şekilde gün tayininde bulunulmuştur.Taraflar arasında hakkaniyete uygun bir denge kurulması gerektiği de gözetilerek,kiracı için uygun gün ve saat tesbit edilip sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir."
3. Kiracı Evi Göstermezse Ne Yapılmalı? (İzin ve Saat Tespiti Davası)
Evi Göstermeyen Kiracıya Karşı Yasal Süreç: Kiracı kapıyı açmıyorsa ilk adım noter kanalıyla ihtarname gönderilmelidir. Sorun devam ederse Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ‘'izin ve saat tespiti’' davası açılır. Hâkimin belirlediği bağlayıcı takvime rağmen direnç gösterilirse, mahkeme kararı icra kanalıyla (gerekirse çilingir ve polis eşliğinde) resmen uygulanır.
Kiracının, hiçbir haklı ve mantıklı gerekçesi olmadan evi göstermekten imtina etmesi iyi niyet kurallarına aykırıdır. Bu tarz bir direnişle karşılaşan ev sahibinin başvurabileceği çeşitli hukuki adımlar bulunmaktadır.
3.1. Noter İhtarı ve İzin Davası
Çatışmanın yargıya taşınmadan çözülmesi adına ilk olarak noter kanalıyla makul gün ve saat seçeneklerinin sunulduğu bir ihtarname gönderilmesi en sağlıklı yoldur. Bu uyarıya rağmen sorun çözülmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "kiralananın gösterilmesine izin ve saat tespiti" davası açılarak, mahkemeden resmi bir gün ve saat planlaması yapması talep edilebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının konut dokunulmazlığı anayasal güvence altındadır. Mahkeme, evi gösterme takvimini belirlerken kiracının tek tatil gününü (Pazar) eve hapsedecek şekilde keyfi karar veremez. Ayrıca, keşif yapılarak taşınmazın piyasa şartlarında ne kadar sürede satılabileceği uzman bilirkişice tespit edilmeden ezbere izin süresi tayin edilmesi bozma sebebidir.
"Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir. Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile Pazartesi günleri 18.00 ve 20.00, Pazar günleri ise 13.00 ile 16.00 saatleri arasında ( davalı kiracının tek tatil gününün Pazar günü olduğunu bildirmesine ve bu konuda çalışma durumunu gösterir belge sunmasına rağmen Pazar günü davalı kiracıyı gündüz vakti üç saat boyunca eve bağlı kalacak şekilde) davacıların müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın Kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi, kabule göre de davalı kefil hakkında da olumlu olumsuz hüküm kurulmaması doğru değildir."
3.2. Evi Gösterme Davasında İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
İhtiyati Tedbir ile Hızlı Çözüm: Evi gösterme davalarının uzun sürmesi, mülk sahibinin alıcı kaçırmasına ve telafisi güç zararlara yol açabilir. HMK m.389 uyarınca mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilerek, davanın sonu beklenmeden geçici bir ‘'gösterme takvimi’' oluşturulabilir.
Dava süreçlerinin uzunluğu, satış veya yeniden kiralama fırsatlarının kaçırılmasına ve ev sahibinin zarara uğramasına yol açabilir. Bu gibi durumlarda, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 389 kapsamında mahkemeden ihtiyati tedbir kararı verilmesi istenerek, nihai karar beklenmeden geçici olarak evi gösterme izni alınması mümkündür.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararına göre; evi gösterme davalarında yargılamanın uzun sürmesi, mülk sahibinin potansiyel alıcıları kaçırmasına ve telafisi güç zararlara yol açar. Bu nedenle mahkeme, davanın sonunu beklemeden derhal ‘'ihtiyati tedbir’' kararı vererek gösterme takvimini başlatmalıdır. Tedbir talebinin reddedilmesi kaldırma (bozma) sebebidir.
"Bu bağlamda; davalının özel hayatının gizliliği, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, taşınmazların satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tesbit edilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, yargılama sürelerinin uzunluğu,ilk duruşma tarihi, mülkiyet hakkının kapsamı, gecikme sebebiyle muhtemel alıcıların kaçırılması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle, tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru olmadığından, davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılarak ihtiyati tedbir talebinin kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; Evi gösterme davalarında yargılamanın uzun sürmesi mülkiyet hakkını ihlal edeceğinden, mahkemeler davanın sonunu beklemeden ‘'ihtiyati tedbir’’ kararı verebilir. Kiracının mahremiyetini koruyan dengeli bir takvimle anında hukuki koruma sağlayan bu emsal içtihat, ev sahibinin gecikmesi sakıncalı olan hallerde kullanabileceği hukuki kurumdur.
"Mahkeme sözleşme taraflarının sahip olduğu hakları iki tarafın da menfaatlerini koruyarak hukuka ve hakkaniyete uygun bir biçimde uyuşmazlığı gidermelidir. Bu bağlamda; kiracının özel hayatının gizliliği, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, taşınmazların satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle bir defalık değil satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tespit edilerek hâsıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, ülkemizde ki yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme sebebiyle muhtemel alıcıları kaçırması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle AİHS m.6 da düzenlenen edil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilen hakka ulaşmanın kolaylaştırılması bakımından , şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir. Yapılan bu açıklamalar ışığında başvuru incelendiğinde; açılan davada esas hakkındaki hükme kadar, taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak amacıyla şartları bulunduğunda tedbir kararı verilebilir. Bu kapsamda, kira sözleşmesindeki hükümler de gözetilerek, her uyuşmazlıkta somut olayın özellikleri ile bildirilen delillerin ayrı ayrı değerlendirilerek ihtiyati tedbir koşullarının oluştuğu kanaatine varan Mahkemenin, kiracının menfaatlerini de göz önünde tutmak suretiyle kiralananın gösterilmesi hususunda hakkaniyete uygun şekilde ihtiyati tedbir kararı verebileceğine, yukarıda belirtilen Bölge Adliye Mahkemeleri Hukuk Daireleri arasındaki uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar vermek gerekmiştir."
4. Kiracı Evi Göstermiyorsa Çilingirle (İzinsiz) İçeri Girilebilir mi?
İzinsiz Giriş ve Hapis Cezası: ''Ev benim'' diyerek kiracıdan habersiz, yedek anahtar veya çilingir yardımıyla içeri girmek kesinlikle yasaktır. Bu eylem basit bir ihlal değil; TCK m.154 uyarınca doğrudan ‘'Hakkı Olmayan Yere Tecavüz’' suçunu oluşturur. Kendi adaletini arayan mülk sahibi, hapis cezasıyla yargılanır.
Hukuki ihtilafların varlığına rağmen, ev sahiplerinin yargı yolunu es geçip kendi başlarına hareket etmekten kaçınması son derece önemlidir. Kiracı evi göstermemekte ne kadar haksız olursa olsun, ev sahibinin kendi inisiyatifiyle kilit değiştirerek veya çilingir yardımıyla eve girmesi ciddi cezai sonuçlar doğurur. Yargıtay kararlarında bu tür fiili müdahaleler, Türk Ceza Kanunu kapsamında "hakkı olmayan yere tecavüz" ve "konut dokunulmazlığının ihlali" suçları içerisinde değerlendirilmektedir. Bu sebeple sürecin muhakkak mahkemeler ve icra daireleri üzerinden yürütülmesi gerekir.
Yargıtay 2. Ceza Dairesi kararına göre; kiracı borcunu ödemese dahi ev sahibinin yasal yollara başvurmadan evin kilidini değiştirmesi suçtur. Ancak bu eylem sanıldığının aksine ‘'Konut Dokunulmazlığının İhlali’' değil, TCK 154 kapsamında doğrudan ‘'Hakkı Olmayan Yere Tecavüz’' suçunu oluşturur.
"İncelemeye konu olayda, şüpheli ...’ün şikâyetçi ...'ın kiracı olarak kaldığı evin sahibi olduğu, kiracının kira ve aidat borcunu ödememesi, tahliye taahhütnamesinin varlığı veya kanunun aradığı başkaca sebeplerin varlığı halinde, kanunî yollar izlenmek suretiyle tahliyenin sağlanabileceği, kanunî yollar izlenip tahliyeyi sağlamak yerine, şikâyetçinin evde bulunmadığı zamanda evin kapı kilidini değiştirerek şikâyetçinin kiralamış olduğu ikametten yararlanmasını engellemek şeklindeki eyleminin sübutu halinde Yargıtay içtihatları doğrultusunda, konut dokunulmazlığının ihlâli suçunu değil, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun 154/1. maddesinde düzenlenen hakkı olmayan yere tecavüz etme suçunu oluşturacağı, şikâyetçi vekilinin itiraz dilekçesinde de konu edilen, şikayetçinin kiracılık sıfatının devam edip etmediğinin tespitine yönelik açılan Alanya 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/1102 Esas sayılı dosyası getirtilip incelenerek şüphelinin hukukî durumunun tayin ve takdiri gerekirken eksik soruşturmaya dayalı olarak verilen kovuşturmaya yer olmadığına dair karara karşı yapılan itiraz üzerine, soruşturmanın genişletilmesine karar verilmesi yerine, yazılı şekilde itirazın reddine karar verilmesi hukuka aykırı bulunmuştur.”
5. Sonuç
Evi Gösterme Yükümlülüğü ve Anayasal Denge: Kiracının evi gösterme borcu (TBK m.319), ‘'konut dokunulmazlığı’' ile ‘'mülkiyet hakkı’' arasındaki en hassas terazidir. Kanun kiracıya dürüstlük kuralı gereği bir ''katlanma borcu'' yüklese de; bu durum ev sahibine kiracının mahremiyetini ezip geçen, sınırsız ve keyfi bir müdahale hakkı vermez.
Kiracı İçin Tahliye ve Tazminat Riski: Kiracının evi gösterme borcunu reddetmesi, ‘'özen borcunun’' (TBK m.316) ihlalidir. İhtarlara veya mahkeme kararına rağmen kapının açılmaması haklı nedenle tahliye sebebidir. Ayrıca ev sahibi, bu engel yüzünden somut bir satış/kiralama fırsatını kaçırdığını ispatlarsa, kiracı tazminat ödemek zorunda kalabilir.
Ev Sahibi İçin Hapis Cezası Riski: Satış sürecinin uzamasına öfkelenen mülk sahibinin; yedek anahtarla veya çilingirle kiracının evine girmesi/kilidi değiştirmesi suçtur. Yargıtay'a göre bu eylem salt mahremiyet ihlali değil, TCK Madde 154 kapsamında doğrudan ''Hakkı Olmayan Yere Tecavüz'' suçudur.
İhtiyati Tedbir Başvurusunun Önemi: ‘'Evi gösterme’' davalarının aylarca sürmesi mülk sahibini telafisi imkânsız zararlara uğratabilir. Bu yavaşlığa karşı başvuru yolu, HMK m.389 kapsamındaki ‘'İhtiyati Tedbir’' kararıdır. Bu sayede yargılamanın sonu beklenmeden, gösterme takvimi derhal icra edilebilir hale getirilir.
Evi göstermeyen kiracıya karşı sürecin noter ihtarıyla başlatılması, ihtiyati tedbir talepli davanın kurgulanması ve ceza sınırları ihlal edilmeden icra kanalıyla yürütülmesi son derece teknik bir usul sürecidir. Amatörce atılacak adımlar, haklı ev sahibini hapis cezasıyla yüzleştirebilir.
6. İlgili Makaleler
- Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası
- Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi: Dükkan Kira Sözleşmesinde Kritik Hususlar
- İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
- Kira Tespit Davası
- 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK m.347)
- Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: Kiracının Temerrüt Sebebiyle Tahliyesi
