Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye; kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı borcunu ihlal etmesi halinde, verilen otuz günlük ihtar süresine uyulmaması veya kasten ağır zarar ve çekilmezlik durumlarında ihtarsız olarak; izinsiz alt kiralama ile tadilat eylemlerini de kapsayan, dava şartı arabuluculuk sonrası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan dava ile sözleşmenin feshini sağlayan hukuki süreçtir.
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu ihlal etmesi halinde kiraya verene tanınan sona erdirme yoludur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yola başvurmanın ön koşulu, aykırılığın giderilmesi için kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre veren bir ihtarname keşide edilmesidir. İhtar hiç gönderilmemişse ya da süre açıkça yazılmamışsa, ihlal yargılamada ispatlanmış olsa bile dava reddedilir. Buna karşılık kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya ilişkinin kiraya veren ya da komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumlarında süre verilmeksizin yazılı bildirimle derhal fesih mümkündür. Tahliye kararı verilebilmesi için ise aykırılığın doğrudan kiralananın bizzat kullanımıyla ilgili olması gerekir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu Nedir? (TBK m. 316)
- 2. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
- 3. Otuz Günlük Süre Verilmeden Kiracı Derhal Tahliye Edilebilir mi?
- 4. Sözleşmeye Aykırı Her Kullanım Tahliye Sebebi midir?
- 5. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Akde Aykırılık Halleri
- 6. Kamu Taşınmazları ve İdarenin Fesih Yetkisi
- 7. Kiraya Verenin Fiili Tahliye Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu
- 8. Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve İcra Edilebilirlik Şerhi
- 9. Sonuç
- 10. İlgili Makaleler
- 11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
- 1. Tahliye ihtarnamesinde 30 gün ibaresi yazılmazsa ne olur?
- 2. Kiracı evi izinsiz olarak bir yakınına kullandırırsa tahliye edilebilir mi?
- 3. Konutun günlük kiraya verilmesi akde aykırılık sayılır mı?
- 4. Kiracı ihtar süresi içinde aykırılığı giderirse dava açılabilir mi?
- 5. Kiracı izinsiz tadilat yaptıysa hem tahliye hem eski hale getirme istenebilir mi?
- 6. Kiraya veren mahkeme kararı olmadan kilidi değiştirip kiracıyı çıkarabilir mi?
1. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu Nedir? (TBK m. 316)
Özen ve Saygı Borcu: Kiracının kiralananı sözleşmede belirlenen amaç ve sınırlar içinde, malın niteliğinin gerektirdiği dikkatle kullanması ve aynı taşınmazda oturanlarla komşulara karşı katlanılabilir bir davranış çizgisini koruması yükümlülüğüdür. Bu emredici kuralın ihlali, kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye davası açma hakkı verir.
Kira ilişkisi kiracıya salt bir mekanı kullanma yetkisi tanımaz; o mekanın fiziki bütünlüğünü, çevresini ve komşuluk düzenini gözetme sorumluluğunu da yükler. Yükümlülüğün emredici karakteri, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngören düzenlemeyle birlikte anlam kazanır. Kiraya veren, borcun ihlali halinde kanunun çizdiği usulü izleyerek sözleşmeyi feshedebilir ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.
KANUN METNİ —
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. / Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. / Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316
1.1. Özen Borcunun Sözleşmesel Sınırları
Kira ilişkisi kiracıya salt bir mekanı kullanma yetkisi tanımaz; o mekanın fiziki bütünlüğünü, çevresini ve komşuluk düzenini gözetme sorumluluğunu da yükler. Yükümlülüğün emredici karakteri, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngören düzenlemeyle birlikte anlam kazanır. Kiraya veren, borcun ihlali halinde kanunun çizdiği usulü izleyerek sözleşmeyi feshedebilir ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.
“davalı kiracının eyleminin taraflar arasındaki akde aykırılık oluşturması nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine hükmedilmesi gerektiğinden bahisle bozulmasına karar verilmiştir.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.02.2020 tarihli, 2020/661 E. ve 2020/1755 K. sayılı İlamı
1.2. Rahatsızlık İddialarının Keşif ve Bilirkişi ile İspatı
Gürültü, koku, kirlilik gibi komşuluk hukukunu ilgilendiren ihlallerde soyut beyanlar tek başına yeterli görülmez. Mahkemenin, olay yerinde ehil bilirkişi heyetiyle keşif yaparak kullanımın teknik nitelik ve yoğunluğunu belirlemesi beklenir. Bu ölçüt, kiracıyı asılsız şikayetlere karşı korurken kiraya verene de ispat açısından somut bir yol haritası sunar.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının çevreye rahatsızlık vermesi (gürültü, kirlilik) tahliye sebebidir. Ancak mahkeme, komşuların soyut tanık beyanlarıyla yetinemez; uzman bilirkişi heyetiyle olay yerinde keşif yapılarak açıktan fena kullanımın teknik olarak belgelenmesi gerekmektedir.
“mahkemece, usulüne uygun şekilde ehil bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak açıktan fena kullanım hali bulunup bulunmadığının tespit edilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
▸ Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.01.2016 tarihli, 2015/5937 E. ve 2016/141 K. sayılı İlamı
2. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin fesih iradesini kanunun öngördüğü şekil şartlarına uygun biçimde kiracıya bildirmesi ve tanınan sürede aykırılığın giderilmemesi üzerine açılabilen, sıkı usul kurallarına bağlı bir davadır. Şekil şartları, kiracıyı ani ve haksız tahliye tehdidinden korumak amacıyla öngörülmüştür; bu nedenle mahkemeler ihtarnameyi esasa girmeden önce titizlikle denetler.
Taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin bulunması
Kiracının özen borcuna aykırı ve kiralananın bizzat kullanımıyla ilgili bir davranışının varlığı
Konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz günlük süreyi ve fesih iradesini içeren yazılı ihtarın tebliği
Verilen süre içinde aykırılığın giderilmemiş olması
Dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartının yerine getirilmesi
2.1. Tahliye İhtarnamesinde Kaç Günlük Süre Verilmelidir?
Otuz Günlük Süre Zorunluluğu: Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davası açılmadan önce kiracıya, ihlali gidermesi için yazılı olarak en az 30 günlük süre verilmesi kanuni zorunluluktur. Bu mühleti açıkça barındırmayan ihtarnamelere dayanan davalar, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Kanun koyucu, barınma veya ticari faaliyetin aniden kesilmesini önlemek amacıyla kiracıya durumunu düzeltme fırsatı tanır. Sürenin ihtarnamede rakamla ya da yazıyla, tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmesi gerekir. “Sezon başlamadan düzelt” veya “hemen hallet” gibi muğlak ifadeler yasal mühlet yerine geçmez. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
“davacı kiraya veren tarafından keşide edilen ihtarname ile akde aykırılığın giderilmesi için açıkça 30 günlük süre verilmemiş, 2013 yılı sezonu başlamadan yazılı eksikliklerin giderilmesi istenmiştir. Bu durumda akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartlarının oluştuğundan söz edilemez.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.06.2018 tarihli, 2017/12061 E. ve 2018/7220 K. sayılı İlamı
| Durum | İhtar Zorunluluğu | Verilecek Süre | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Konut ve çatılı işyeri kirasında olağan akde aykırılık | Yazılı ihtar zorunlu | En az 30 gün | TBK m. 316/2 |
| Genel hükümlere tabi kira ilişkileri (arsa, açık alan, ürün kirası) | Önceden ihtar aranmaz | Süre verilmeksizin yazılı bildirim | TBK m. 316/2 |
| Kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı veya çekilmezlik | İhtar aranmaz | Süre verilmez, derhal fesih | TBK m. 316/3 |
| Kira ilişkisini çekilmez kılan önemli sebep | Yazılı fesih bildirimi | Yasal fesih bildirim süresi | TBK m. 331 |
2.2. İhtarnamenin İçeriği ve Geçerlilik Denetimi
İhtarnamenin geçerliliği, yalnızca süre unsuruyla sınırlı değildir. Metinde aykırı davranışın hangi eylemden ibaret olduğu somut biçimde gösterilmeli, bu aykırılığın giderilmesi açıkça talep edilmeli ve süre sonunda sözleşmenin feshedileceği iradesi tereddütsüz ortaya konulmalıdır. Uygulamada ihtarnamenin noter aracılığıyla keşide edilmesi, hem içeriğin hem de tebliğ tarihinin ispatı bakımından tercih edilir. Birden fazla kiracının bulunduğu ilişkilerde ihtarın tüm kiracılara tebliği aranır.
Sık Yapılan Hata: İhtarnamede yalnızca “sözleşmeye aykırı davrandığınız tespit edilmiştir” denilip aykırılığın giderilmesi için açık süre verilmemesi, davanın kaybedilmesine yol açar. Süre yazılmadan gönderilen ihtar, yeni bir ihtarla telafi edilmediği sürece dava hakkı doğurmaz.
2.3. İhtar Gönderilmemişse Davanın Akıbeti
Özen borcuna aykırılık yargılama sırasında bilirkişi incelemesiyle sabit hale gelse dahi, usulüne uygun ihtar keşide edilmemişse tahliye kararı verilemez. Nitekim çatılı işyeri niteliğindeki bir marketin kullanımından doğan yıpranmalar ve bildirim yükümlülüğünün ihlali sabit görülmüş, ancak ihtar şartı yerine getirilmediği için dava reddedilmiştir. Bu içtihat, ihtarın bir formalite değil dava hakkının doğum koşulu olduğunu ortaya koymaktadır.
“çatılı iş yeri niteliğindeki kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davrandığı sabit olan davalı kiracıya, davacı kiraya veren tarafından yukarıda yer verilen TBK'nın 316/1 ve 2 nci fıkraları uyarınca ihtar gönderilmemiş olduğunun anlaşılmasına göre, davacının yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi gerekir.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.03.2023 tarihli, 2022/8227 E. ve 2023/804 K. sayılı İlamı
3. Otuz Günlük Süre Verilmeden Kiracı Derhal Tahliye Edilebilir mi?
Açıktan Fena Kullanım ve Derhal Fesih: Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, mülkü suç mahalline çevirmesi veya davranışının komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumunda otuz gün beklenmez. Bu istisnai hallerde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Bazı ihlaller o kadar ağır sonuçlar doğurur ki kanun koyucu kiraya verenden bekleme yükü kalkar. Kanun bu halleri üç başlıkta toplar: kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, verilecek sürenin baştan yararsız olacağının anlaşılması ve aykırı davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar bakımından çekilmez olması. İstisnanın dar yorumlandığı, olağan ihlallerde süreli ihtarın kural olarak korunduğu gözden kaçırılmamalıdır.
3.1. Açıktan Fena Kullanım Örnekleri ve İspat Ölçütü
i) Meskun alanda bahçede koyun, inek gibi hayvanların beslenmesi ve çevreye zarar verilerek çöp biriktirilmesi
ii) Taşınmazın sözleşmeye aykırı olarak sahte ruhsatla içkili gazinoya çevrilmesi ve gece geç saatlere kadar komşuların idari makamlara şikayette bulunacağı seviyede rahatsız edilmesi
iii) Kiralanana kasten verilen ağır tahribat ya da mülkün suç işlenen bir mekana dönüştürülmesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının evi açıktan açığa fena kullanması durumunda otuz günlük ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Üstelik bu ağır ihlalin ispatı için resmi kurum tutanağı şart değildir; tanık beyanları dinlenerek sonuca gidilmelidir.
“akde aykırılığın giderilmesinin dışında kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, bu durumda yukarıda açıklandığı üzere akde aykırılığın giderilmesi konusunda davalıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Ayrıca mahkeme gerekçesinin aksine, davacı iddialarının ispatı için resmi kurumlara müracaatta bulunulması da zorunlu değildir.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.06.2017 tarihli, 2017/3633 E. ve 2017/10621 K. sayılı İlamı
3.2. Çekilmezlik Hali ve TBK m. 331 Uyarınca Olağanüstü Fesih
Kira ilişkisini taraflardan biri için çekilmez kılan önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde sözleşme süresinin dolması beklenmez. Sürekli edimli bir sözleşme olan kira ilişkisinde, taraflardan birinin sözleşmeyle bağlı kalmasının kendisinden beklenemeyeceği bir durum doğmuşsa, yasal fesih bildirim süresine uyulmak kaydıyla her zaman fesih hakkı kullanılabilir. Genel kural niteliğindeki bu yol, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her tür kira ilişkisinde işletilebilir.
“Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.10.2025 tarihli, 2025/3126 E. ve 2025/4810 K. sayılı İlamı
4. Sözleşmeye Aykırı Her Kullanım Tahliye Sebebi midir?
Akde aykırılık nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için aykırı davranışın önemli olması ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılmasıyla ilgili bulunması gerekir. Sözleşmeyle konulan her yükümlülüğün ihlali tahliye sonucu doğurmaz; belirleyici ölçüt, eylemin taşınmazın kullanımı üzerindeki etkisi ve ağırlığıdır. Bu süzgeç, kira hukukunda tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması ilkesinin doğal uzantısıdır.
4.1. Doğrudan Kullanım İhlali ve Tahliye
i) Konut olarak kiralanan taşınmaza ses kayıt cihazları yerleştirilerek stüdyo işletilmesi, doğrudan kullanım biçiminin değiştirilmesidir
ii) Okul ihtiyacı için kiralanan alanın, rakip kurumu engellemek amacıyla kasıtlı olarak boş tutulup bloke edilmesi, kiralama amacına aykırıdır
iii) Kiralananın yazılı rıza olmaksızın üçüncü kişilere kullandırılması, kullanma yetkisinin devri niteliğindedir
4.2. Tahliye ve Fesih Ayrımı
Aykırılık kiralananın bizzat kullanımıyla ilgili değilse, mahkemece sözleşmenin feshine karar verilse dahi tahliye hükmü kurulamaz. Dükkan kiracısının kiraladığı alanın dışına masa, sandalye veya ürün koyması ya da kiralananın dışındaki müşterek kısımlarda hurda biriktirmesi, sözleşmeye aykırı olsa da bizzat kullanım sınırını aşmadığı için tek başına tahliye gerekçesi yapılamaz. Aynı eylem kiralanan alanın içinde gerçekleştirildiğinde ise tahliyeye konu edilebilir.
4.3. Sözleşmesel Yükümlülük İhlali ile Kullanım İhlali Ayrımı
İşletmenin fiyat politikası, hizmet kalitesi, müşteri şikayetleri veya idari denetimlerde tespit edilen mevzuat ihlalleri, çoğu zaman kiralananın kullanımıyla değil kiracının ticari faaliyetinin yürütülme biçimiyle ilgilidir. Bir restoran kiracısı hakkında gıda denetimlerinde bozuk ürün tespiti yapılmış ve müşteri şikayetleri sunulmuş olmasına rağmen, bu eylemler açıktan fena kullanım sayılmamış; süreli ihtar keşide edilmediği için tahliye istemi reddedilmiştir.
“Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi, akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.05.2023 tarihli, 2022/8450 E. ve 2023/1287 K. sayılı İlamı
5. Uygulamada En Sık Karşılaşılan Akde Aykırılık Halleri
Akde aykırılık iddiaları, uygulamada belirli tiplerde yoğunlaşır. Aşağıdaki başlıklar, güncel yargı kararlarında tahliye sonucuna bağlanan ya da bağlanmayan davranış kalıplarını ve bunların ispat gereklerini göstermektedir.
5.1. İzinsiz Alt Kira, Kullanım Devri ve Üçüncü Kişiye Kullandırma
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Kiracılığın devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Sözleşmenin özel şartlarında devir ve alt kira yasağı öngörülmüşse bu hüküm tarafları bağlar. Kiracının taşınmazı terk ederek başka bir ile yerleşmesi ve kiralananın bir yakını tarafından kullanılması, otuz günlük ihtar sonrasında tahliye sebebi kabul edilmiştir. Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliyesinde de uygulanan 30 günlük süre verilerek yazılı bildirimde şartı, burada da düzenlenmiş bulunmaktadır. Kiraya verenin rızasının bulunduğu veya sözleşmenin gerçek tarafının fiilen oturan kişi olduğu iddiası, yazılı delille ispat edilmelidir; tanık beyanı bu hususta yeterli görülmez.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323. maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği hükmü düzenlenmiş olup, dosya kapsamı uyarınca davalı kiracı[nın] kiralanandan ayrılarak [başka ilde] ikamet etmekte olduğu ve kiralananın diğer davalı tarafından kullanıldığı hususu sabit olup bu kullanıma davacının muvafakati ve yazılı rızasının bulunduğu ile kira sözleşmesinin asıl tarafının ve kiracının davalı [Z] olduğu hususu usulüne uygun yazılı deliller ile ispat edilemediğinden ve tanık ile ispatının da mümkün olmaması karşısında davacının dava tarihinde haklı olması sebebiyle yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalıların sorumlu tutulmalarında isabetsizlik bulunmayıp...”
▸ İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 01.04.2026 tarihli, 2024/2671 E. ve 2026/967 K. sayılı Kararı
Bu karar usul yönünden de yol göstericidir: kiracı yargılama sırasında taşınmazı tahliye etse ve dava konusuz kalsa dahi, mahkeme davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre yargılama giderleri ile vekalet ücretini takdir eder. Tahliyenin gerçekleşmesi, haksız kiracıyı gider sorumluluğundan kurtarmaz.
5.2. Konutun Günlük veya Kısa Süreli Kiraya Verilmesi
Konut olarak kiralanan bir dairenin kiracı tarafından günübirlik kullanıma açılması, hem sözleşmedeki alt kira yasağını hem de aynı taşınmazda oturanlara saygı borcunu ihlal eder. Sürekli değişen kişilerin binaya giriş çıkışı, site sakinlerinin güvenlik ve huzur beklentisini doğrudan etkilediğinden mahkemelerce akde aykırılık sayılmaktadır. Kolluk tutanakları, site yönetimi yazıları ve tanık beyanları bu tür ihlallerde ispat aracı olarak değerlendirilir. Ayrıca konutların turizm amaçlı kiralanması 7464 sayılı Kanun uyarınca izin belgesine bağlanmış olup, izinsiz kullanım idari yaptırım riskini de beraberinde getirir.
“kira sözleşmesi özel şartnamesindeki hükümler, [kolluk] tutanağı, ihtarname kapsamı, tanık beyanları doğrultusunda davalı tarafın mecuru başkalarına kiralamak suretiyle akde aykırı davrandığı ve bu aykırılığın giderilmesinin davacı tarafça davalıya usulünce ihtar edilmesine rağmen aykırılığın giderilmediği anlaşılmakla davacının davayı açmakta haklı görülerek yazılı şekilde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, İcra hukuk mahkemesi kararları genel mahkemelerde görülen davalara karşı kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden icra hukuk mahkemesindeki dosyanın eldeki dosya bakımından derdestlik oluşturmasının söz konusu olmayacağı...”
▸ Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 07.11.2024 tarihli, 2023/815 E. ve 2024/1964 K. sayılı Kararı
Kararın ikinci yönü usul hukuku bakımından değerlidir. Temerrüt nedeniyle icra mahkemesinde yürüyen bir tahliye talebi, sulh hukuk mahkemesinde görülen akde aykırılık davası bakımından derdestlik itirazına dayanak yapılamaz. İki yol farklı hukuki sebeplere dayandığından paralel olarak işletilebilir.
5.3. İzinsiz Yapı, Tadilat ve Eklentiler
Kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananda kalıcı değişiklik yapılması, taşıyıcı sistemi etkileyen müdahaleler, bahçe veya açık alana baraka ya da konteyner yerleştirilmesi doğrudan kullanım ihlali sayılır. Kamu kurumuna ait bir mesire yerinde, kira sözleşmesine aykırı olarak alana yapı ve eklentiler yapılması, konteyner ve bungalov bırakılması akde aykırılık kabul edilerek tahliyeye hükmedilmiştir. Aynı kararda tahliyeye ilişkin hükmün sözleşmenin feshini de içerdiği, ayrıca tahliye davasında karar ve ilam harcının bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanması gerektiği belirtilmiştir.
“mahkemece kiralanan alanın sözleşmeye aykırı kullanıldığı tespit edilerek davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verildiği, tahliyeye ilişkin kararın sözleşmenin feshini de içerdiği...”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.03.2022 tarihli, 2021/5404 E. ve 2022/2608 K. sayılı İlamı
5.4. Hor Kullanma ve Eski Hale Getirme Yükümlülüğü
Özen borcu, kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın teslim alındığı haliyle geri verilmesi yükümlülüğüyle tamamlanır. Sözleşme kiracıya tadilat yapma yetkisi tanırken tahliye halinde eski hale getirme borcu da yüklüyorsa, kiracı bu borçtan kurtulamaz. Kiraya verenin benimsemediği ve taşınmaza fayda sağlamayan imalatlar yönünden eski hale getirme veya bunun masrafını talep etme hakkı saklıdır; kiraya verenin sonradan taşınmazı kendi kullanımına göre düzenlemiş olması kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ise kiracıya yüklenemez.
“kiraya verenin, benimsemediği ve taşınmaza faydalı olmayan tadilatlar yönünden, kiralananın eski hale getirilmesini veya bu nedenle yapılacak masrafları talep etme hakkı mevcut olup, eski hale getirilmesi dava konusu edilen imalatların, kiraya veren tarafından eski hale getirilmemiş olması, taraflar arasında geçerli olarak kurulan sözleşme kapsamına ... göre kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.02.2025 tarihli, 2024/1066 E. ve 2025/633 K. sayılı İlamı
| Eylem | Bizzat Kullanımla İlgili mi? | Yargısal Sonuç |
|---|---|---|
| Kiralananın yazılı rıza olmadan üçüncü kişiye kullandırılması veya devri | Evet | Otuz günlük ihtar sonrası tahliye |
| Konutun günlük ya da kısa süreli kiraya verilmesi | Evet | İhtar sonrası tahliye; idari yaptırım riski |
| Sözleşmeye aykırı kalıcı yapı, eklenti veya tadilat | Evet | Tahliye ve eski hale getirme sorumluluğu |
| Gürültü, kirlilik ve komşuların huzurunu bozma | Evet | Keşif ve bilirkişi raporuyla ispat, tahliye |
| Dükkan önüne mal yığma, ortak alan işgali | Hayır | Yalnızca fesih; tahliye kararı verilemez |
| Fiyat politikası, hizmet kalitesi, idari denetim ihlalleri | Hayır | Açıktan fena kullanım sayılmaz; süreli ihtar gerekir |
6. Kamu Taşınmazları ve İdarenin Fesih Yetkisi
Kamu kurumlarına ait taşınmazların kiralanması 2886 sayılı Kanun hükümlerine tabidir; ancak bu durum idareye tek yanlı tahliye yetkisi vermez. Sözleşme süresi dolmadan salt sözleşme hükümlerine aykırılık gerekçesiyle idarenin yaptığı fesih işlemi doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Akde aykırılık iddiası bulunsa dahi kesinleşmiş bir mahkeme tahliye ilamı alınmadıkça kiracılık sıfatı sona erdirilemez ve kiracı tahliyeye zorlanamaz. Kiracı, bu tür bir muarazayla karşılaştığında kira ilişkisine yapılan müdahalenin giderilmesi istemiyle dava açabilir.
“gerek henüz sözleşmelerin süresinin sona ermemesi gerekse 6098 sayılı Kanun'a göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı idare tarafından tek taraflı olarak yapılan feshin hukuki sonuç doğurmayacağının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.02.2024 tarihli, 2023/2774 E. ve 2024/742 K. sayılı İlamı
7. Kiraya Verenin Fiili Tahliye Yasağı ve Tazminat Sorumluluğu
Tahliye şartlarının oluştuğuna inanmak, kiraya verene kendi eliyle tahliye yetkisi vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup, koşullar gerçekleşmiş olsa bile mahkeme kararıyla tahliye ilamı alınmadıkça sözleşmenin sona erdiğinden söz edilemez. Kilidin değiştirilmesi, elektrik ve suyun kesilmesi, eşyaların çıkarılması ya da işyerinin yıkılması gibi eylemler haksız fiil oluşturur ve kiraya vereni tazminatla yükümlü kılar.
“akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez ve kiraya veren tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmaz. Kiracının bulunduğu yerden tahliyeye zorlanması hukuken mümkün değildir.”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.12.2024 tarihli, 2023/5848 E. ve 2024/4073 K. sayılı İlamı
Fiili el koyma halinde kiracının uğradığı kazanç kaybının nasıl hesaplanacağı da içtihatla belirlenmiştir. Kiracının aynı şart ve koşullarda faaliyetini sürdürebileceği nitelikte başka bir taşınmazı yeniden kiralayabileceği makul süre saptanır ve kiraya veren bu süreye ilişkin kazanç kaybından sorumlu tutulur. Usulüne uygun tahliye davası açılmadan kiralanan işyerlerinin yıkılması da aynı sorumluluğu doğurur.
“davacı kiracılar hakkında, usulüne uygun tahliye davası açarak kiracıları tahliye etmeden, kiralanan iş yerlerini yıkarak haksız şekilde kira ilişkisinin sona ermesine neden olmuştur. Bu nedenle Mahkemece, davacıların kazanç kaybı talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir[.]”
▸ Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.09.2025 tarihli, 2024/3898 E. ve 2025/4234 K. sayılı İlamı
8. Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve İcra Edilebilirlik Şerhi
8.1. Arabuluculuk Aşamasının İşleyişi
i) Başvuru zamanı: Kiraya veren, otuz günlük ihtar süresinin bitiminden sonra doğrudan mahkemeye gidemez; önce arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır.
ii) Şart ihlalinin sonucu: Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, esasa girilmeden dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
iii) Anlaşma belgesi: Tahliye konusunda anlaşma sağlanırsa, belgenin ilam gücü kazanması için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınır.
iv) Mahkemenin denetimi: Şerhi verecek mahkeme, anlaşma içeriğinin cebri icraya elverişli olup olmadığını ve kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını inceler; gerektiğinde duruşma açar.
8.2. Görevli Mahkeme, Yetki ve Harç Matrahı
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi seçimlik olarak işletilebilir. İstanbul'da uyuşmazlık, taşınmazın konumuna göre ilgili adliyenin sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Harç yönünden tahliye davası konusu para ile değerlendirilebilen davalardan sayıldığından, karar ve ilam harcı bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır. Bu matrah, dava açılırken yatırılacak peşin harcın doğru belirlenmesi bakımından belirleyicidir.
9. Sonuç
Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye süreci, mülkiyet hakkı ile barınma ve işletme menfaatinin karşı karşıya geldiği, sıkı şekil kurallarına bağlı bir alandır. Aşağıdaki başlıklar sürecin taşıyıcı unsurlarını özetlemektedir.
i) Sıkı şekil ve otuz gün şartı: Konut ve çatılı işyeri tahliyelerinde, dava açılmadan önce kiracıya ihlali gidermesi için ihtarnameyle açıkça en az otuz günlük net süre verilmesi zorunludur. Muğlak ifadeler barındıran ihtarlara dayalı davalar şekil eksikliğinden reddedilir.
ii) İhtarsız derhal fesih: Kasten ağır zarar, sürenin yararsızlığı ve çekilmezlik hallerinde süre beklenmez; yazılı bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir. Bu ağır ihlallerin ispatı için resmi tutanak şart olmayıp tanık beyanları da değerlendirilir.
iii) Bizzat kullanım süzgeci: Tahliye kararı için aykırılığın doğrudan kiralananın kullanımıyla ilgili olması gerekir. Ortak alanlara taşan eylemler ile ticari faaliyetin yürütülme biçimine ilişkin ihlaller tek başına tahliye sebebi sayılmaz.
iv) Alt kira ve kullandırma yasağı: Kiralananın yazılı rıza olmaksızın üçüncü kişilere kullandırılması, kısa süreli kiralamalar dahil, ihtar usulüne uyulması kaydıyla tahliye sonucu doğurur. Rızanın varlığı yazılı delille ispatlanmalıdır.
v) Fiili tahliye yasağı: Kesinleşmiş mahkeme ilamı olmadan kilit değiştirmek, hizmetleri kesmek veya taşınmaza el koymak haksız fiildir ve kazanç kaybı dahil tazminat sorumluluğu doğurur; kamu taşınmazlarında idare için de aynı kural geçerlidir.
vi) Usul: Dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeli, anlaşma halinde icra edilebilirlik şerhi alınmalı; görev sulh hukuk mahkemesinde olup harç bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanmalıdır.
İhtarnamenin hazırlanmasından arabuluculuk sürecine ve dava aşamasına kadar her adımın, telafisi güç hak kayıplarını önlemek adına şekil şartlarına riayet edilerek yürütülmesi gerekir.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
10. İlgili Makaleler
11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Tahliye ihtarnamesinde 30 gün ibaresi yazılmazsa ne olur?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ihtarnamede aykırılığın giderilmesi için açıkça en az otuz günlük süre verilmesi zorunludur. Süre yazılmamış ya da “derhal düzelt” gibi muğlak bir ifade kullanılmışsa tahliye davası esasa girilmeden usulden reddedilir. Bu eksiklik, yeni ve usulüne uygun bir ihtarname keşide edilerek giderilebilir.
2. Kiracı evi izinsiz olarak bir yakınına kullandırırsa tahliye edilebilir mi?
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Kiracının taşınmazı terk ederek kiralananı bir yakınına bırakması akde aykırılık oluşturur ve otuz günlük ihtar sonrasında tahliye sebebi sayılır. Rızanın bulunduğu iddiası yazılı delille ispatlanmalıdır; tanık beyanı yeterli görülmez.
3. Konutun günlük kiraya verilmesi akde aykırılık sayılır mı?
Konut olarak kiralanan taşınmazın günübirlik kullanıma açılması, hem alt kira yasağını hem de aynı taşınmazda oturanlara saygı borcunu ihlal eder. Kolluk tutanakları, yönetim yazıları ve tanık beyanlarıyla ispatlanması halinde, usulüne uygun ihtar keşide edilmiş olmak kaydıyla tahliyeye karar verilebilir.
4. Kiracı ihtar süresi içinde aykırılığı giderirse dava açılabilir mi?
Hayır. Otuz günlük süre, kiracıya durumunu düzeltme fırsatı tanımak için öngörülmüştür. Aykırılık süre içinde giderilirse fesih hakkı doğmaz ve açılan dava reddedilir. Aynı aykırılığın süre sonunda yeniden ortaya çıkması halinde yeni bir ihtar süreci işletilmelidir.
5. Kiracı izinsiz tadilat yaptıysa hem tahliye hem eski hale getirme istenebilir mi?
Evet. İzinsiz kalıcı imalatlar akde aykırılık nedeniyle tahliye sebebi oluşturabileceği gibi, kiracı sözleşme sonunda kiralananı teslim aldığı haliyle geri vermekle de yükümlüdür. Kiraya veren, benimsemediği ve taşınmaza fayda sağlamayan imalatlar yönünden eski hale getirme veya masrafının tahsilini talep edebilir. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma kiracıya yüklenemez.
6. Kiraya veren mahkeme kararı olmadan kilidi değiştirip kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye koşulları oluşsa dahi kesinleşmiş mahkeme ilamı alınmadıkça kiracılık ilişkisi sona ermez. Kilidin değiştirilmesi, elektrik ve suyun kesilmesi veya eşyaların çıkarılması haksız fiil oluşturur ve kiraya vereni kazanç kaybı dahil tazminatla yükümlü kılar. Aynı kural kamu taşınmazlarında idare bakımından da geçerlidir.
