Kira sözleşmeleri, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği hukuki ilişkilerdir. Bu ilişki, tarafların kanunla ve sözleşmeyle belirlenen yükümlülüklere sıkı sıkıya uymasını gerektirir. Kiracının barınma veya ticari faaliyetini sürdürdüğü alanı kullanırken sınırları aşması, hukuk sistemimizde sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilir ve belirli yasal koşullar altında kiraya verene sözleşmeyi feshederek kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası açma imkanı tanır.
İçindekiler
- 1. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu Nedir? (TBK m. 316)
- 2. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
- 3. 30 Günlük Süre Verilmeden Kiracı Derhal Tahliye Edilebilir mi?
- 4. Sözleşmeye Aykırı Her Kullanım Tahliye Sebebi midir?
- 5. Kamu Taşınmazları ve İdarenin Fesih Yetkisi
- 6. Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu ve İcra Edilebilirlik Şerhi Nasıl Alınır?
- 7. Sonuç
- 8. İlgili Makaleler
1. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcu Nedir? (TBK m. 316)
Özen ve Saygı Borcu (TBK m.316): Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı, mülkü sözleşmeye uygun şekilde özenle kullanmak ve komşularına saygı göstermek zorundadır. Bu emredici kuralın ihlali, ev sahibine kira sözleşmesini tek taraflı feshetme ve tahliye davası açma hakkı verir.
Kira sözleşmeleri, kiracıya sadece bir mekanı kullanım hakkı bahşetmez; aynı zamanda o mekanı, çevresini ve komşuluk ilişkilerini koruma sorumluluğu da yükler. Kiracının bu temel kullanım ve davranış yükümlülükleri, kira ilişkisinin barışçıl ve sözleşmenin amacına uygun şekilde sürdürülebilmesinin güvencesidir. Aksi takdirde kiraya verenin, kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası açma hakkı meydana gelir.
‘’(1)Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. (2)Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (3)Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracının temel kullanım kuralını düzenler. Bu hükme göre kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşmeye uygun olarak büyük bir özenle kullanmak, ayrıca aynı binada oturan kişilere ve komşulara karşı gerekli saygıyı göstermek zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğe ve kira sözleşmesine aykırı hareketleri, tahliye sürecinin hukuki temelini oluşturur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının çevreye rahatsızlık vermesi (gürültü, kirlilik) tahliye sebebidir. Ancak mahkeme, komşuların ''çok gürültü ve pislik var'' şeklindeki soyut tanık beyanlarıyla yetinemez. Uzman bilirkişi heyetiyle olay yerinde ‘’keşif'' yapılarak açıktan fena kullanımın teknik olarak belgelenmesi gerekmektedir.
"Olayımıza gelince; Yargılama sırasında dinlenen davacı tanığı ... ''Ben kiraya verilen yere yakın yerde oturuyorum. Davalı kiracıdan herkes şikayetçi, gürültü, hava kirliliği oluyor, ben l,5 km. ilerisinde oturduğum halde benim suyuma kadar kirletiyor'' ve diğer tanık ... ''Kiracıdan herkes şikayetçi, gürültü, pis, toz içerisinde ayrıca köpekleri de bizleri rahatsız etmektedir'' şeklinde beyanda bulunduğu halde, mahkemece, usulüne uygun şekilde ehil bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak açıktan fena kullanım hali bulunup bulunmadığının tespit edilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir."
2. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası Şartları
Sözleşmeye aykırılık iddiasıyla mülkün tahliye edilebilmesi süreci, kiracıyı ani ve haksız tahliye tehditlerinden korumak amacıyla sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu kapsamda, kiraya verenin fesih iradesini ve yasal süreleri karşı tarafa usulüne uygun şekilde bildirmesi, açılacak davanın dinlenebilirliği açısından mutlak bir zorunluluktur.
2.1. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye İhtarnamesinde Kaç Günlük Süre Verilmelidir?
30 Günlük Süre Verilmesi Zorunluluğu: Konut ve işyeri kiralarında sözleşmeye aykırılık sebebiyle tahliye davası açılmadan önce; kiracıya ihlali gidermesi için yazılı olarak en az 30 günlük süre verilmesi kanuni zorunluluktur. Bu yasal mühleti açıkça barındırmayan ihtarnamelere dayanan davalar, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Hukuk sistemimiz, barınma veya ticari faaliyetin aniden kesilmesini önlemek amacıyla kiracıya durumunu düzeltmesi için bir fırsat tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin akde aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshedebilmesi için kiracıya en az otuz günlük bir süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ihtar etmesi zorunludur. Diğer kira türlerinde ise kiraya veren, önceden süre vermeksizin sadece yazılı bir bildirimle sözleşmeyi feshedebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının sözleşmeye aykırılık (özen borcunun ihlali) sebebiyle tahliyesi için gönderilecek ihtarnamede, ihlalin giderilmesi adına açıkça en az 30 günlük süre verilmesi şarttır. ‘'Sezon başlamadan düzelt’', ‘'hemen hallet’' gibi muğlak ifadeler geçerli değildir. 30 günlük net süre içermeyen ihtarlara dayalı tahliye davaları reddedilir.
"Somut olayda; kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen 23/10/2012 tarihli ihtarname ile sözleşmede açıkça kararlaştırılan yükümlülüklerin yerine getirilmediğinin tespit edildiği belirtilerek taşınmazın tahliye edilmesi istenmiştir. Yukarıda anlatılan hususlar doğrultusunda konut ve çatılı işyeri niteliğinde olan dava konusu kiralanan taşınmazda kiracıya en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesinin talep edilmesi gerekirken davacı kiraya veren tarafından keşide edilen ihtarname ile akde aykırılığın giderilmesi için açıkça 30 günlük süre verilmemiş, 2013 yılı sezonu başlamadan yazılı eksikliklerin giderilmesi istenmiştir. Bu durumda akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartlarının oluştuğundan söz edilemez. Mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir."
2.2. İhtarnamenin İçeriği ve Yaptırımı
Gönderilen ihtarnamenin şekli ve içeriği mahkemeler tarafından sıkı bir denetime tabi tutulur. İhtarnamede, sadece aykırı davranışın belirtilmesi yeterli olmayıp, aykırılığın giderilmesi için 30 günlük sürenin açıkça verilmesi ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği iradesinin net bir biçimde bildirilmesi şarttır,. Yargıtay, keşide edilen ihtarnamede açıkça 30 günlük süre verilmemişse akde aykırılık nedeniyle tahliye şartlarının oluşmayacağına ve davanın reddedilmesi gerektiğine karar vermiştir.
3. 30 Günlük Süre Verilmeden Kiracı Derhal Tahliye Edilebilir mi?
Açıktan Fena Kullanım ve Derhal Fesih: Kiracının eve kasten ağır zarar vermesi, mülkü suç mahalline çevirmesi veya komşular için hayatı ‘’çekilmez'' kılması durumunda 30 gün beklemeye gerek yoktur. Bu istisnai (açıktan fena kullanım) hallerinde ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Bazı durumlarda kiracının eylemleri o kadar ağır sonuçlar doğurur ki, yasa koyucu kiraya verenden 30 gün beklemesini istemez. Kanun uyarınca; kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin baştan itibaren yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren ya da komşular için çekilmez hale gelmesi durumlarında yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.
Yargıtay tarafından "açıktan fena kullanım" olarak nitelendirilen bu hallere şu örnekler verilebilir:
i) Meskun alanda bahçede koyun, inek gibi hayvanların beslenmesi ve çevreye zarar verilerek çöp biriktirilmesi.
ii) Taşınmazın sözleşmeye aykırı olarak sahte ruhsatla içkili gazinoya çevrilmesi, gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik yayını yapılarak komşuların valiliğe şikayette bulunacak seviyede rahatsız edilmesi,. Bu gibi çekilmezlik durumlarında ihtara gerek olmaksızın fesih ve tahliye talep edilebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; kiracının evi ‘'açıktan açığa fena kullanması’' (ağır tahribat, suç mahalli vb.) durumunda, ev sahibinin 30 günlük ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur. Sözleşme derhal feshedilir. Üstelik bu ağır ihlalin ispatı için resmi kurum (polis/zabıta) tutanağı şart değildir; tanık beyanları dinlenerek doğrudan tahliye kararı verilmelidir.
"Olayımıza gelince; taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi bulunduğu ve taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler, akde aykırılığın giderilmesinin dışında kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, bu durumda yukarıda açıklandığı üzere akde aykırılığın giderilmesi konusunda davalıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Ayrıca mahkeme gerekçesinin aksine, davacı iddialarının ispatı için resmi kurumlara müracaatta bulunulması da zorunlu değildir. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, yargılama sırasında dinlenen davacı tanıklarının beyanları da dikkate alınarak, davalının kullanımının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre; kira ilişkisini taraflar için ‘'çekilmez hale’' getiren önemli sebepler ortaya çıkmışsa, sözleşme süresinin bitmesi beklenmez. TBK m.331 uyarınca, yasal fesih sürelerine uyularak sözleşme her zaman feshedilebilir. Bu olağanüstü fesih hakkı, konut ve işyerleri dâhil tüm sözleşmeleri kapsayan tahliye yoludur.
"Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü bulunmaktadır. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir."
4. Sözleşmeye Aykırı Her Kullanım Tahliye Sebebi midir?
Yargıtay’ın tahliye davalarındaki en katı süzgeci, ihlalin doğrudan kiralananın bizzat kullanımıyla ilgili olması şartıdır. Dükkan dışına mal yığmak gibi ortak alanlara taşan eylemler, sözleşmeye aykırı kabul edilse dahi bizzat kullanım sınırını aşmadığı için tek başına tahliye gerekçesi yapılamaz.
Yargı makamları, sözleşmeye aykırılık iddialarını değerlendirirken ihlalin mülkün fiziksel ve amaca uygun kullanımıyla ne derece bağlantılı olduğunu hassasiyetle inceler. Sözleşmede yer alan her kural ihlali doğrudan tahliye sebebi sayılmamakta; eylemin mülkün bizzat kullanımı üzerindeki etkisi ve ağırlığı belirleyici bir ölçüt olarak kabul edilmektedir.
4.1. Doğrudan Kullanım İhlali ve Tahliye
Yargıtay'ın sözleşmeye aykırılık davalarında aradığı en temel süzgeç, aykırı eylemin doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması şartıdır.
i) Konut olarak kiralanan taşınmazın ses kayıt cihazları yerleştirilerek stüdyo olarak kullanılması bizzat kullanımla ilgilidir.
ii) Çevre sakinlerinin okul ihtiyacı için kiralanan alanın kiralama amacına aykırı olarak rakip okulu engellemek adına kasıtlı olarak boş tutulup bloke edilmesi, kiralama amacına ve sözleşmeye aykırıdır,. Bu gibi durumlarda eylem doğrudan taşınmazın iç kullanımına temas ettiğinden akde aykırılık ve tahliye sebebidir.
4.2. Tahliye ve Fesih Ayrımı
Aykırılık kiralananın bizzat kullanımıyla ilgili değilse, mahkemece sözleşmenin feshine karar verilse dahi tahliye kararı verilemez.
i) Dükkân kiracısının kiraladığı alanın dışına masa, sandalye veya ürün koyması sözleşmeye aykırı olsa da, bu durum taşınmazın doğrudan bizzat kullanımına yönelik görülmediğinden sadece sözleşmenin feshine neden olur, tahliye kararı verilemez.
ii) Aynı şekilde, kiralanan alanın dışındaki müşterek kısımlara taşkınlık yapılarak hurda toplanması halinde de bizzat kullanım ihlali oluşmaz; bu durum ancak kiralanan alanın içinde yapılıyorsa tahliyeye konu edilebilir.
5. Kamu Taşınmazları ve İdarenin Fesih Yetkisi
Kamu kurumlarına ait taşınmazların kiralama süreçleri 2886 sayılı Kanun'a tabidir. Ancak, sözleşme süresi dolmadan sadece sözleşme hükümlerine aykırılık gerekçesiyle idarenin tek taraflı olarak yaptığı fesih işlemi doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Yargıtay kararlarında, akde aykırılık iddialarında dahi kesinleşmiş bir mahkeme tahliye ilamı alınmadığı sürece, idarenin tek yanlı ve geçersiz feshine dayanılarak kiracılık sıfatının sona erdirilemeyeceği ve kiracının tahliyeye zorlanamayacağı açıkça hüküm altına alınmıştır.
6. Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu ve İcra Edilebilirlik Şerhi Nasıl Alınır?
Tahliye davalarında arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taraflar masada uzlaştığında, bu anlaşmanın sıradan bir sözleşme olmaktan çıkıp doğrudan icra edilebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi'nden ‘'icra edilebilirlik şerhi’' alınması gerekmektedir. Bu şerh, belgeye mahkeme kararı niteliği kazandırır.
Yargı sistemimizin iş yükünü hafifletmek ve ihtilafların alternatif çözüm yollarıyla hızlıca neticelenmesini sağlamak amacıyla, kira hukukunda devrim niteliğinde bir usul kuralı benimsenmiştir. İlgili yasal düzenlemeye göre; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması artık zorunlu bir dava şartıdır.
Arabuluculuk safhasının temel özellikleri şu şekildedir:
i) Dava Şartı: Kiraya veren, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açmak istiyorsa, 30 günlük ihtar süresinin bitiminden sonra doğrudan mahkemeye gidemez, öncelikle arabuluculuk bürosuna başvurması zorunludur.
ii) Anlaşma Belgesinin Niteliği ve Şerh: Arabuluculuk süreci sonunda tarafların tahliye konusunda anlaşması halinde, bu anlaşma belgesinin icraya konulabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazlara ilişkin bu şerh, mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden alınmalıdır.
iii) Mahkemenin Denetimi: Şerhi verecek olan mahkeme, anlaşma içeriğinin cebri icraya elverişli olup olmadığını ve kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler; gerektiğinde duruşma açabilir.
7. Sonuç
TBK 316 uyarınca tahliye için; kiracıya aykırılığı gidermesi adına ihtarnameyle açıkça en az 30 günlük yasal süre verilmesi şarttır. Ancak ‘'açıktan fena kullanım’' durumunda ihtarsız derhal fesih hakkı doğar. Ayrıca komşulara rahatsızlık iddiaları soyut dedikodularla değil, mutlaka bilirkişi eşliğinde ‘’keşif'' yapılarak teknik olarak ispatlanmalıdır.
Sıkı Şekil ve 30 Gün Şartı: TBK m.316 uyarınca konut ve işyeri tahliyelerinde, dava açılmadan önce kiracıya ihlali gidermesi için ihtarnameyle açıkça en az 30 günlük net süre verilmesi yasal zorunluluktur. ‘'Derhal düzelt’' gibi muğlak ifadeler barındıran ihtarlara dayalı davalar, şekil eksikliğinden reddedilir.
İhtarsız Derhal Fesih (Açıktan Fena Kullanım): Kiracının eve kasten ağır zarar vermesi veya mülkü suç mahalline çevirmesi gibi ‘'açıktan fena kullanım’' durumlarında 30 günlük ihtar süresi beklenmez. İlişkinin çekilmez hale geldiği bu ağır ihlallerde ev sahibi, süre vermeksizin yapacağı yazılı bildirimle sözleşmeyi derhal feshedebilir.
Kullanım İhlalinin Yargısal Sınırı: Tahliye kararı için, aykırılığın doğrudan kiralanan taşınmazın bizzat kullanımıyla ilgili olması şarttır. Yargıtay'a göre; dükkânın önüne mal yığmak veya apartman boşluğunu işgal etmek gibi müşterek alanlara taşan eylemler, bizzat kullanımı bozmadığı sürece tek başına tahliye sebebi sayılamaz.
Dava şartı arabuluculuk ve anlaşma tutanağının ilamlı icra takibine konu edilmesi: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taraflar masada anlaşıp bir tutanak imzalarsa, bu belgenin doğrudan icraya konulabilmesi (ilam gücü kazanması) için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nden ‘'icra edilebilirlik şerhi’' alınması gerekmektedir.
Kamu kurumlarına ait taşınmazlarda, sırf ‘'sözleşmeye aykırılık’' gerekçesiyle idarenin tek taraflı fesih işlemi yapıp kiracıyı kapı dışarı etmesi hukuka aykırıdır. Devlet mülkü dahi olsa; bu gerekçeyle doğrudan tahliye yapılamaz, mutlaka kesinleşmiş bir mahkeme tahliye ilamı (kararı) alınmalıdır.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye süreci; mülkiyet ve barınma haklarının çatıştığı, son derece sıkı şekil şartlarına bağlı bir alandır. İhtarnamenin hazırlanmasından arabuluculuk sürecine ve dava aşamasına kadar her adımın, telafisi imkânsız hak kayıplarını önlemek adına şartlara riayet ederek yönetilmelidir.
8. İlgili Makaleler
- Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi: Kiracının Temerrüt Sebebiyle Tahliyesi
- Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi: Dükkan Kira Sözleşmesinde Kritik Hususlar
- İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
- İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
- Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
- Kira Tespit Davası
- 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK m.347)
