Bu makalede ne bulacaksınız?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tanımı, geçerlilik şartları ve yapı ruhsatı zorunluluğu
14 günlük cayma hakkı ile 24 aylık dönme hakkı arasındaki farkın karşılaştırmalı tablosu
Dönme bildiriminin noter aracılığıyla yapılması usulü ve hakkın hukuki niteliği
Gerekçesiz dönmede yüzde 2 ile yüzde 8 arasında değişen kademeli tazminat oranları
Tüketiciden hiçbir bedel istenemeyecek haller ve satıcının kusurunun etkisi
Satıcının teminat sağlama yükümlülüğü, bina tamamlama sigortası ve haczedilemezlik
180 günlük iade süresi, temerrüt ve bağlı kredide bankanın müteselsil sorumluluğu
Uyuşmazlıkta görevli ve yetkili merci ile sık sorulan sorular
Ön ödemeli konut satışında dönme hakkı, tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi yetkisidir. Bu hak, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (TKHK) 45. maddesinde düzenlenmiştir ve ödediği bedelin iadesini isteme hakkını da beraberinde getirir.
Uygulamada "maketten satış" veya "sat-yap" olarak bilinen bu sözleşme tipinde tüketici, henüz inşa edilmemiş ya da inşası süren bir konutun bedelini önceden ödemeye başlar. Edimler zaman bakımından asimetriktir: ödeme bugün yapılır, teslim yıllar sonra gerçekleşir. Kanun koyucu bu dengesizliği; şekil şartı, yapı ruhsatı zorunluluğu, teminat yükümlülüğü ve iki katmanlı çıkış hakkı ile telafi etmiştir.
Aşağıda; hakkın nasıl kullanılacağı, hangi hallerde tazminatsız dönülebileceği, satıcının teminat yükümlülüğünün kapsamı ve bağlı kredi kullanılmışsa bankanın sorumluluğu, güncel mevzuat metinleri ve doğrulanmış yargı kararları esas alınarak incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Tüketici Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?
- 2. Şekil Şartı: Sözleşme Geçerli Şekilde Nasıl Kurulur?
- 3. Cayma Hakkı ile Dönme Hakkı Arasındaki Fark Nedir?
- 4. Ön Ödemeli Konut Satışında Dönme Hakkı Nasıl Kullanılır?
- 5. Gerekçesiz Dönmede Tazminat Oranları Nelerdir?
- 6. Tüketiciden Hiçbir Bedel İstenemeyecek Haller Nelerdir?
- 7. Satıcının Teminat Sağlama Yükümlülüğü ve Bina Tamamlama Sigortası
- 8. İade Süresi: 180 Gün Kuralı ve Temerrüt
- 9. Bağlı Kredi Kullanılmışsa Bankanın Sorumluluğu Nedir?
- 10. Teslim Süresi ve Teslimin Gerçekleşmiş Sayılması
- 11. Uyuşmazlıkta Görevli ve Yetkili Merci Neresidir?
- 12. Sonuç ve Değerlendirme
- 13. İlgili Makaleler
1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini peşin veya taksitle önceden ödemeyi, satıcının ise bedelin tamamen ya da kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Sözleşme tam iki tarafa borç yükler ve tüketici, ifa riskini önden üstlenir.
Kanun bu sözleşme tipini doğrudan tanımlamıştır. Tanım, sözleşmenin ayırt edici unsurunu ortaya koyar: bedelin ödenmeye başlanması ile teslim arasında zaman farkı bulunması.
📜 KANUN METNİ —
"Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir."
1.1. Tüketicinin Özel Olarak Korunması İhtiyacı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu sözleşme tipinde tüketicinin neden özel korumaya ihtiyaç duyduğunu açıkça ortaya koymuştur.
"...satış bedelinin konutun tesliminden önce ödenmeye başlanması tüketici için birtakım riskler taşıdığından, bu durum tüketicilerin özel olarak korunması ihtiyacını doğurmuştur."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.06.2025 tarihli, 2024/421 E. ve 2025/381 K. sayılı İlamı
1.2. Yapı Ruhsatı Şartı ve Ön Bilgilendirme Formu
Sözleşmenin kurulabilmesi iki ön koşula bağlıdır. Birincisi, yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m. 40/3). Bu hüküm emredicidir; ruhsatsız satış, satıcının yükümlülüğüne aykırılık teşkil eder.
İkincisi, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce tüketiciye, Bakanlıkça belirlenen hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur (TKHK m. 40/2). Form ekinde bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi yer alır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, temeli atılmış ancak bodrum kat seviyesinde durdurulmuş bir projeye ilişkin uyuşmazlıkta; yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satışı yapılamayacağı, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde kurulmasının zorunlu olduğu ve satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi durumunda tüketiciden bedel talep edemeyeceği yönündeki değerlendirmeyi benimsemiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.12.2025 tarihli, 2025/2897 E. ve 2025/6199 K. sayılı İlamı
2. Şekil Şartı: Sözleşme Geçerli Şekilde Nasıl Kurulur?
Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı sözleşmede şekil eksikliğini yalnızca tüketici ileri sürebilir; satıcı, geçersizliği tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.
📜 KANUN METNİ —
"(1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. (2) Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez."
Uygulamada tapu harcı ve noter masraflarının yüksekliği nedeniyle sözleşmeler sıklıkla adi yazılı şekilde yapılmaktadır. Kanun koyucu bu gerçekliği dikkate alarak, resmi şekil kuralının satıcı lehine bir savunma aracına dönüşmesini engellemiştir.
"Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin şekli aykırılık nedeniyle geçersizliğini sadece tüketicinin ileri sürebileceği kabul edilmesi gerekmektedir."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.06.2025 tarihli, 2024/421 E. ve 2025/381 K. sayılı İlamı
Aynı ilke daire kararlarında da sürdürülmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, adi yazılı düzenlenen bir sözleşmede satıcının geçersizlik iddiasını ileri süremeyeceğini; bu nedenle noterde düzenlenmemiş olsa dahi sözleşmenin geçersiz sayılamayacağını kabul etmiştir (E. 2024/4060, K. 2025/3680, T. 16.09.2025).
3. Cayma Hakkı ile Dönme Hakkı Arasındaki Fark Nedir?
Cayma hakkı, sözleşmenin kurulmasından itibaren 14 gün içinde gerekçesiz ve cezai şart ödemeksizin kullanılır. Dönme hakkı ise cayma süresi geçtikten sonra, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar kullanılabilir; kural olarak gerekçe aranmaz ancak satıcı kademeli tazminat isteyebilir.
İki hak da tüketiciye tek taraflı çıkış imkanı verir; farkları süre, maliyet ve bildirim usulünde toplanır.
| Ölçüt | Cayma Hakkı (m. 43) | Sözleşmeden Dönme Hakkı (m. 45) |
|---|---|---|
| Süre | Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün | Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar |
| Gerekçe | Aranmaz | Aranmaz |
| Mali sonuç | Cezai şart ödenmez | Kademeli olarak yüzde 2 ile yüzde 8 arasında tazminat istenebilir |
| Vergi ve harç | Talep edilemez | Satışa bağlı vergi, harç ve benzeri masraflar istenebilir |
| Bildirim usulü | Süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir | Satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi zorunludur |
| Bağlı krediye etkisi | Bağlı kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer; bu sürede masraf istenemez | Dönme bilgisi satıcı tarafından konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir |
4. Ön Ödemeli Konut Satışında Dönme Hakkı Nasıl Kullanılır?
Dönme hakkı, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört ay içinde ve satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilen bir bildirimle kullanılır. Bildirimin satıcıya ulaşmasıyla sözleşme sona erer ve taraflar arasında tasfiye ilişkisi doğar. Gerekçe gösterilmesi zorunlu değildir.
4.1. Yirmi Dört Aylık Süre ve Başlangıcı
Sürenin başlangıcı sözleşme tarihidir; teslim tarihi değildir. Bu düzenleme 2/1/2017 tarihli ve 684 sayılı KHK ile getirilmiş, 1/2/2018 tarihli ve 7074 sayılı Kanun ile aynen kabul edilerek kanunlaşmıştır. Değişiklikten önce süre, devir veya teslim tarihine kadar devam ediyordu.
Bu nedenle somut olayda hangi metnin uygulanacağı, sözleşmenin akdedildiği tarihe göre belirlenir. 2017 öncesi sözleşmelerde dönme hakkı devir veya teslime kadar sürerken, sonraki sözleşmelerde yirmi dört aylık sınır esas alınır.
4.2. Bildirimin Noter Aracılığıyla Yapılması
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik uyarınca, sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi gerekir. Konut bedelinin bir kısmı bağlı kredi ile karşılanmışsa, dönme hakkının kullanıldığı bilgisi satıcı tarafından ilgili konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilir.
Noter kanalının seçilmesi yalnızca bir şekil tercihi değildir. İade süresinin ve temerrüdün başlangıcı bildirimin satıcıya ulaştığı tarihe bağlandığından, bu tarihin ispatı sonraki tüm hesaplamaların dayanağını oluşturur.
4.3. Dönmenin Hukuki Niteliği
Dönme, karşı tarafın kabulüne ihtiyaç duymayan tek taraflı bir irade beyanıdır. Yargıtay bu niteliği ve sonucunu açıkça ortaya koymuştur.
"Bunlardan birisi de sözleşmeden dönme ve bedel iadesini isteme hakkıdır. Bu hak yenilik doğuran bir hak olup, hakkın kötüye kullanılması durumları hariç uygulanması gerekir. Tüketici sözleşmeden dönmekle doğal olarak ödediği bedelin iadesini isteme hakkını da kazanır. Dönme halinde satım sözleşmesi tasfiye ilişkisine döner"
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 28.02.2022 tarihli, 2021/8240 E. ve 2022/1477 K. sayılı İlamı
5. Gerekçesiz Dönmede Tazminat Oranları Nelerdir?
Tüketici gerekçe göstermeden döndüğünde satıcı; satışa bağlı vergi, harç ve benzeri masraflar ile sözleşme bedelinin ilk üç ay için yüzde ikisine, üç ila altı ay arası yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası yüzde altısına, on iki ila yirmi dört ay arası yüzde sekizine kadar tazminat isteyebilir.
📜 KANUN METNİ —
"Ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmidört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila oniki ay arası için yüzde altısına ve oniki ila yirmidört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir."
Oranlar üst sınırdır. Kanun "kadar" ifadesini kullandığından, satıcı bu tavanın altında bir tazminat da talep edebilir; sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılması ise tüketici aleyhine olduğundan geçerli değildir.
| Dönme Zamanı | Azami Tazminat Oranı | Ek Olarak İstenebilecekler |
|---|---|---|
| İlk 3 ay | Sözleşme bedelinin yüzde 2'si | Satışa bağlı vergi, harç ve benzeri yasal masraflar |
| 3 - 6 ay arası | Sözleşme bedelinin yüzde 4'ü | Satışa bağlı vergi, harç ve benzeri yasal masraflar |
| 6 - 12 ay arası | Sözleşme bedelinin yüzde 6'sı | Satışa bağlı vergi, harç ve benzeri yasal masraflar |
| 12 - 24 ay arası | Sözleşme bedelinin yüzde 8'i | Satışa bağlı vergi, harç ve benzeri yasal masraflar |
| Satıcının kusuru varsa | Tazminat istenemez | Hiçbir ad altında bedel talep edilemez |
6. Tüketiciden Hiçbir Bedel İstenemeyecek Haller Nelerdir?
Satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden hiçbir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi, kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması veya olağan koşullarla taksitle satış önerisinin satıcıca reddedilmesi hallerinde de tazminat istenemez.
📜 KANUN METNİ —
"Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez."
Yönetmelik bu listeyi genişletmiştir. Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması ve yasal zorunluluk ya da mücbir sebepten kaynaklanmayan nedenlerle projede değişiklik yapılması hallerinde de tüketici, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf ve tazminat ödemeksizin dönebilir.
Bu nedenle bir uyuşmazlıkta ilk incelenmesi gereken soru şudur: satıcının yükümlülüklerine aykırılığı var mıdır? Teslim gecikmesi, ruhsatsız satış, teminat sağlanmaması veya projede tek taraflı değişiklik gibi bir aykırılık tespit edilirse tazminat tartışması bütünüyle ortadan kalkar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesince incelenen bir dosyada, satıcının sözleşmede belirlenen tarihte taşınmazı teslim etmediğinin sabit olması karşısında, satıcı tarafından yapılan yüzde 2 oranındaki cezai şart kesintisinin yerinde olmadığı ve kesilen tutarın tüketiciye iadesi gerektiği yönündeki değerlendirme benimsenmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.12.2023 tarihli, 2023/1972 E. ve 2023/3711 K. sayılı İlamı
7. Satıcının Teminat Sağlama Yükümlülüğü ve Bina Tamamlama Sigortası
Konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden en az birini sağlamak zorundadır. Teminat, projenin tamamlanmaması riskine karşı tüketicinin ödemelerini güvence altına alır.
📜 KANUN METNİ —
"(1) Bakanlıkça projedeki konut adedi ya da projenin toplam bedeli kriterine göre belirlenecek büyüklüğün üzerindeki projeler için satıcının ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. (2) Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez, haciz olunamaz, üzerlerine ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz konulamaz."
7.1. Zorunlu Teminat Yöntemleri
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, Kanun'un çizdiği çerçeveyi somutlaştırır. Yönetmeliğin 11/3/2017 tarihli değişiklikle güncellenen 12. maddesi eşiği konut adedi otuz ve üzeri olarak belirlemiştir. Bu değişiklikten önceki metinde ayrıca proje bedeline ilişkin bir ölçüt de aranıyordu; bu nedenle eski tarihli sözleşme ve uyuşmazlıklarda dönemin metni esas alınmalıdır.
| Teminat Yöntemi | İşleyişi | Tüketici Açısından Önemi |
|---|---|---|
| Bina tamamlama sigortası | Satıcının konutu taahhüt edilen sürede tamamlayamaması riskine karşı sigorta güvencesi sağlanır | Sağlanan güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez, haczedilemez |
| Banka teminat mektubu | Banka, satıcının talebiyle ve onun lehine tüketiciye karşı teminat yükümlülüğü altına girer | Satıcının ödeme güçlüğünde tahsilat bankadan sağlanabilir |
| Hakediş sistemi | Ödemeler inşaatın tamamlanma oranına bağlanarak kademeli olarak serbest bırakılır | Peşin ödenen bedelin proje ilerlemeden satıcıya geçmesi engellenir |
| Bağlı kredi ile teminat | Konut finansmanı kredisi, belirli konutun alımına münhasır biçimde kullandırılır | Kredi veren, dönme halinde tüketiciye karşı müteselsilen sorumlu olur |
| Bakanlıkça uygun görülen diğer yöntem | Tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alan başka bir yöntem öngörülebilir | Ancak Bakanlık onayı ile teminat olarak kabul edilir |
7.2. Teminatın Haczedilemezliği ve Pratik Değeri
Teminatın asıl işlevi, davanın kazanılmasından sonra başlar. Bina tamamlama sigortası kapsamında sağlanan güvencelerin iflas veya tasfiye masasına dahil edilememesi ve haczedilememesi, tüketicinin alacağını satıcının diğer alacaklılarından ayrıştırır. Satıcının ödeme güçlüğüne düştüğü dosyalarda tahsil kabiliyetini belirleyen unsur çoğu zaman budur.
7.3. Teminat Sağlanmamasının Yaptırımı
Teminat yükümlülüğüne aykırılık idari yaptırıma tabidir. Danıştay 10. Dairesi, tüketici ödemelerini teminat altına almadığı gerekçesiyle bir şirkete uygulanan idari para cezasının iptali istemiyle açılan davada, davanın reddi yolundaki idare mahkemesi kararını onamıştır (E. 2019/9078, K. 2021/1641, T. 06.04.2021). Karar, dönemin yönetmelik metnindeki konut adedi ve proje bedeli ölçütleri esas alınarak verilmiştir.
Tüketici açısından sonuç ikilidir: teminat sağlanmaması hem idari yaptırım doğurur hem de satıcının yükümlülüğüne aykırılık teşkil ettiğinden, tüketicinin tazminat ödemeksizin dönmesinin dayanağı olabilir.
8. İade Süresi: 180 Gün Kuralı ve Temerrüt
Sözleşmeden dönülmesi halinde tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Tüketici ise satıcının iadesinden itibaren on gün içinde edinimlerini iade eder.
📜 KANUN METNİ —
"Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüzseksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder."
Yüz seksen günlük süre satıcı lehine tanınmış bir ödeme vadesidir. Sürenin dolmasıyla birlikte satıcı kendiliğinden temerrüde düşer ve bu tarihten itibaren faiz işlemeye başlar. Dava veya tüketici hakem heyeti başvurusunda faiz başlangıç tarihinin doğru belirlenmesi, talebin bir kısmının reddedilmemesi bakımından önem taşır.
Bağlı kredi bulunması halinde ise farklı bir akış vardır: tüketicinin ödediği satış bedeli, dönme bildiriminin ulaşmasından itibaren yönetmelikte öngörülen süre içinde ve yalnızca masraf ve tazminat tutarı düşülerek ilgili konut finansmanı kuruluşuna iade edilir; kuruluş da bu tutarı tüketiciye derhal geri öder.
9. Bağlı Kredi Kullanılmışsa Bankanın Sorumluluğu Nedir?
Bağlı kredilerde konut hiç ya da gereği gibi teslim edilmezse, tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını kullanması halinde o güne kadar yaptığı ödemelerin iadesinden satıcı, sağlayıcı ve kredi veren müteselsilen sorumludur. Kredi verenin sorumluluğu kullanılan kredi miktarı ile ve teslim tarihinden itibaren bir yıl ile sınırlıdır.
Bağlı kredi, konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması için verildiği ve iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik birlik oluşturduğu ilişkidir (TKHK m. 35). Bu ekonomik birlik, satıcının riskini bankaya da yayar.
"Bu düzenleme gereğince konut satışı nedeniyle tüketici tarafından yapılan tüm ödemelerden satıcı şirket ve kredi veren banka birlikte müteselsilen sorumlu olup bankanın sorumluluğu kullanılan kredi miktarı ile sınırlıdır."
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.06.2023 tarihli, 2022/3019 E. ve 2023/1978 K. sayılı İlamı
Süre sınırı da kritiktir. Kredi verenin sorumluluğu, malın teslim edilmediği durumlarda sözleşmede veya bağlı kredi sözleşmesinde belirtilen teslim tarihinden itibaren bir yıldır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesince incelenen bir dosyada, tüketicinin sözleşmedeki teslim tarihinden itibaren bir yıl içinde dava açmış olması nedeniyle bankanın müteselsil sorumluluğunun devam ettiği kabul edilmiştir (E. 2023/1912, K. 2024/487, T. 06.02.2024; karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Bu nedenle bağlı kredili dosyalarda dava açma zamanlaması, esasa ilişkin haklılıktan bağımsız olarak sonucu belirleyebilir.
10. Teslim Süresi ve Teslimin Gerçekleşmiş Sayılması
Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunludur; bu süre her halde sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Teslimin gerçekleşmiş sayılması için tapu işleminin yanı sıra taşınmazın kullanıma hazır biçimde zilyetliğinin devredilmesi gerekir.
📜 KANUN METNİ —
"Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır."
Bu hüküm 7392 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Değişiklikten önce azami teslim süresi otuz altı aydı; literatürde hala otuz altı aylık süreye atıf yapan kaynaklara rastlanmaktadır. Somut olayda hangi sürenin uygulanacağı, sözleşmenin tarihine göre belirlenir.
Teslimin fiilen gerçekleşip gerçekleşmediği ise ayrı bir ispat meselesidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ön ödemeli devre mülk satışına ilişkin bir uyuşmazlıkta bu ölçütü şu şekilde ortaya koymuştur.
"Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının var olduğu ve devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.11.2023 tarihli, 2022/1270 E. ve 2023/1140 K. sayılı İlamı
Aynı kararda, taşınmazın kullanıma hazır halde tüketiciye teslim edildiğini ispat yükünün satıcıda olduğu da vurgulanmıştır. Anahtar teslimi yapılmamış, iskan alınmamış ya da konut oturmaya elverişli hale getirilmemişse, tapu kaydındaki bir tescil işlemi tek başına teslim sayılmaz.
11. Uyuşmazlıkta Görevli ve Yetkili Merci Neresidir?
Ön ödemeli konut satışından doğan uyuşmazlıklarda, parasal sınırın altındaki talepler için tüketici hakem heyetine, bu sınırın üzerindeki talepler için tüketici mahkemesine başvurulur. Tüketici mahkemesi bulunmayan yerlerde asliye hukuk mahkemesi tüketici mahkemesi sıfatıyla görevlidir.
Yetki bakımından tüketici, davasını davalının yerleşim yerindeki mahkemede açabileceği gibi kendi yerleşim yerindeki mahkemede de açabilir. Bu seçimlik yetki kuralı, tüketicinin dava takibini kolaylaştırmayı amaçlar.
İstanbul yargı çevresindeki uyuşmazlıklarda görevli merci, taşınmazın ve tarafların bulunduğu yere göre İstanbul Adalet Sarayı (Çağlayan) veya İstanbul Anadolu Adalet Sarayı bünyesindeki tüketici mahkemeleridir. İlk derece kararlarına karşı istinaf incelemesi İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesince yapılır.
Parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, başvuru öncesinde ilgili yıla ait güncel tutarların Ticaret Bakanlığı duyurularından teyit edilmesi gerekir. Görevsiz mercie yapılan başvuru, süre kaybına ve hak düşürücü sonuçlara yol açabilir.
12. Sonuç ve Değerlendirme
Ön ödemeli konut satışında dönme hakkı, tüketicinin proje riskine karşı sahip olduğu en güçlü çıkış mekanizmasıdır. Ancak bu kapıdan çıkışın maliyeti, dönmenin zamanına ve satıcının kusurunun bulunup bulunmamasına göre değişir.
Uygulamada belirleyici olan üç husus öne çıkmaktadır. Birincisi, dönme bildiriminin noter aracılığıyla ve süresi içinde yapılmış olması; ikincisi, satıcının yükümlülüklerine aykırılığının somut delillerle ortaya konulması; üçüncüsü, teminatın gerçekten sağlanmış olup olmadığının araştırılmasıdır. Satıcının teminat sağlamadığı ve iade süresinde likidite sorunu yaşadığı dosyalarda, alacağın hüküm altına alınması ile fiilen tahsil edilmesi arasında ciddi bir fark oluşabilmektedir.
Mevzuatın 2017 ve 2022 yıllarında geçirdiği değişiklikler nedeniyle, her uyuşmazlıkta sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan metnin tespiti zorunludur. Süreler, oranlar ve teminat eşikleri bu tespite göre farklılaşır. Konu teknik ve süreye bağlı sonuçlar doğurduğundan, sürecin belgeler üzerinden ayrıntılı biçimde değerlendirilmesi yerinde olur.
