Önalım (Şufa) Hakkı Nedir? Yasal Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Arasındaki Fark, Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılabilir? Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Bedelinin Depo Edilmesi, Önalım Hakkında Hak Düşürücü Süreler, Fiili Taksim (Eylemli Paylaşma) Nedir? Dava Sırasında Payın El Değiştirmesi
Paylı mülkiyet, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde belirli oranlarla ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu bir hukuki yapıdır. Bu yapı içinde paydaşlardan birinin payını dışarıdan bir kişiye devretmesi, kalan paydaşlar açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. Yabancı bir kişinin paylı mülkiyete dahil olması, ilerleyen süreçlerde kullanım uyuşmazlıklarına, ortaklığın giderilmesi davalarına ve mülkün parçalanmasına zemin hazırlayabilir. İşte tam bu noktada Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) paydaşlara tanıdığı özel bir koruma mekanizması devreye girer: yasal önalım hakkı.
Hukuki açıdan "yenilik doğuran bir hak" niteliği taşıyan önalım hakkı; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiş olup uygulamada sık sık "şufa hakkı" olarak da anılmaktadır. Bu rehber, söz konusu hakkın tanımından kullanım koşullarına, hak düşürücü sürelerinden savunma yollarına kadar tüm boyutlarını güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ele almaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
- 2. Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılabilir?
- 3. Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
- 4. Önalım Bedelinin Depo Edilmesi
- 5. Önalım Hakkında Hak Düşürücü Süreler
- 6. Önalım Bedelinin Belirlenmesi
- 7. Önalım Hakkına Karşı İleri Sürülebilecek Başlıca Savunmalar
- 8. Yargılama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- 9. Önalım Davası Ne Kadar Sürer?
- 10. Sonuç
- 11. İlgili Makaleler
1. Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren, kanundan doğan yenilik doğuran bir haktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.06.2025 tarihli ve E. 2024/447, K. 2025/400 sayılı kararında da vurgulandığı üzere bu hakkın temel amacı; paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesini önlemek ve hisselerin mümkün olduğunca diğer hissedarların elinde toplanmasını sağlamaktır.
Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi bu hakkı şöyle tanımlamaktadır:
"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."
Hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla birlikte doğar; ancak yalnızca payın üçüncü bir kişiye satılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Dava sonuna kadar paydaş sıfatını koruyan her ortak bu haktan yararlanabilir.
Yasal Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Arasındaki Fark
| Dava Türü | Yasal Dayanak | Süre | Sürenin Niteliği |
|---|---|---|---|
| Kadastro öncesi nedene dayalı | Kadastro K. m. 12/3 | 10 yıl | Hak düşürücü |
| Muris muvazaasına dayalı | TMK m. 706, TBK m. 237 | Süresiz | Zamanaşımına tabi değil |
| Zilyetliğe dayalı tescil | TMK m. 713 | 20 yıl zilyetlik şartı | Süresiz (dava açmak için) |
| Yolsuz tescil | TMK m. 1025 | Süresiz (TMK m. 1026 saklı) | Kural olarak süresiz |
| Ehliyetsizlik nedeniyle iptal | TMK m. 15, 409 | Genel zamanaşımı kuralları | Kamu düzeniyle ilgili |
2. Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılabilir?
2.1. Hakkın Doğması İçin Gereken Koşullar
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım maddi koşulların bir arada bulunması gerekmektedir.
i. Geçerli Bir Satış İşlemi
Payın, iradi olarak üçüncü bir kişiye "satış" yoluyla devredilmesi şarttır. Satışa ekonomik bakımdan eşdeğer sayılan sermaye koyma gibi işlemler de bu kapsamda değerlendirilebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/13893, K. 2013/15225, T. 05.12.2013 tarihli kararında önalım hakkının paylı mülkiyet kurulduğu anda doğduğunu ve payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılabilir hâle geldiğini açıkça ortaya koymuştur.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. T. 05.12.2013, 2013/13893 ve K. 2013/15225
"Davalı vekilinin bedelde muvazaa iddiasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.”
ii. Paydaşlık Sıfatının Devamlılığı
Davacının hem dava açma anında hem de yargılama sonuna kadar taşınmazda pay sahibi olması zorunludur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 01.04.2021 tarihli ve E. 2018/190, K. 2021/2430 sayılı kararına göre yargılama süresince payın devredilmesi, önalım hakkının sona ermesine yol açar.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 01.04.2021 E. 2018/190 ve K. 2021/2430
"Bu durumda mahkemece, davacının payını devretmiş olması nedeniyle önalım hakkı sona ermiş olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu parsel açısından da davanın kabulü ile, davalı adına kayıtlı payın iptali ve davacı adına tesciline dair hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir."
iii. Üçüncü Kişi Şartı
Satışın paydaşa değil, taşınmazda herhangi bir hissesi bulunmayan bir kişiye yapılmış olması gerekmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 08.09.2022 tarihli ve E. 2022/434, K. 2022/5004 sayılı kararında, satın alma işleminden önce taşınmazda hissedar olan kişinin "üçüncü kişi" sayılamayacağı ve bu kişiye karşı önalım hakkı kullanılamayacağı hükme bağlanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 08.09.2022, E. 2022/434 ve K. 2022/5004,
"Somut olayda; mahkemece, davalılardan ... açısından dava konusu taşınmaza ilk kez 09.05.2013 tarihli işlemle malik olduğu, davacının ise dava konusu taşınmazda ilk kez 01.08.2013 tarihinde mahkeme kararı ile satış işleminden malik olduğu ortaklar arasında yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılması mümkün olmadığından taşınmazda 09.05.2013 tarihinden itibaren malik olan davalı ...'na karşı davacı belediyenin önalım hakkını ileri sürmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle verilen ret kararında bir isabetsizlik bulunmamaktadır."
2.2. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Durumlar
| Durum | Gerekçe |
|---|---|
| Cebri artırmayla satışlar (icra ihalesi) | TMK m. 733/1 açık yasak |
| Bağışlama (hibe) | Satış niteliği taşımaz |
| Trampa (mal takası) | Para karşılığı devir yoktur |
| Miras yoluyla intikal | İradi satış değildir |
| Paydaşa yapılan satış | Üçüncü kişi şartı gerçekleşmez |
| 2886 sayılı Kanun kapsamı | Özel kanun istisnası |
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 15.06.2023 tarihli ve E. 2022/2572, K. 2023/3443 sayılı kararında trampa işlemlerinde önalım hakkının kullanılamayacağı, bağışlama durumunda ise 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 E. – 1957/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararı'nın uygulanacağı teyit edilmiştir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 15.06.2023, E. 2022/2572 ve K. 2023/3443
"Önalım hakkı gerçek bir satış akdinin bulunması halinde söz konusu olup, satış sözleşmesi malın para ile değiştirilmesini gerektirir. Malın mal ile değiştirilmesi halinde ise trampa söz konusu olup önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Dava konusu önalım hakkına konu edilen 27.11.2019 tarihli işlemin edinme sebebi "trampa" değil, "satış" olarak tapu kaydında açıkça görülmektedir."
3. Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır?
01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı TMK'nın 734. maddesi ile birlikte önalım hakkının kullanılma biçimi köklü bir değişime uğramıştır. Eski düzenleme (743 sayılı mülga Medeni Kanun) kapsamında ihtarname veya mektup gibi dava dışı irade bildirimleriyle kullanılabilen bu hak, yeni düzenlemede yalnızca alıcıya karşı dava açılması yoluyla kullanılabilmektedir.
TMK m. 734'ün birinci fıkrası bu hususta açıktır: "Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır."
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli ve E. 2005/358, K. 2005/470 sayılı kararında da bu ilke pekiştirilmiştir: Paydaşın satışı öğrenmesi ve buna yönelik ihtarname göndermesi, önalım hakkının kullanıldığı anlamına gelmez; hakkın kullanılabilmesi için mutlaka dava açılması zorunludur.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 21.09.2005, E. 2005/358 ve K. 2005/470
"Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır."
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davacı, tapu iptali ve tescil talep ederek payın kendi adına tescilini ister.
4. Önalım Bedelinin Depo Edilmesi
TMK m. 734'ün ikinci fıkrasına göre: "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Önalım bedelinin depo edilmesi, bu davalar için Yargıtay tarafından "özel bir dava şartı" olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 23.05.2024 tarihli ve E. 2023/3772, K. 2024/2889 sayılı kararında, mahkemece belirlenen kesin süre içinde depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda davanın esastan reddedileceği hükme bağlanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 23.05.2024, E. 2023/3772 ve K. 2024/2889
"yine fiili taksim iddiasının davalıya ait bir savunma olmadığı, davacının iddiasının zaten ön alım hakkı olduğu, bu nedenle üzerine düşen depo sorumluluğunu yerine getirmesi gerektiği, bu nedenle davacının istinaf itirazlarının yerinde görülmediği, davalının istinaf itirazlarının incelenmesinde ise; ön alım davalarının değeri para ile ölçülebilen davalardan olduğu, ön alım bedelinin depo edilmesinin özel dava şartı olduğu, buna yönelik ara karara uyulmaması halinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu (6100 sayılı Kanun) 114 ve 115 inci maddeleri kapsamında usulden ret kararı verilmeyip işin esası hakkında değerlendirme yapılarak ret kararı verileceği, esasa yönelik ret kararı verilmesi halinde değeri parayla ölçülebilen bu tür davalarda avukatlık ücretinin de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6 ncı maddesi kapsamında nispi olarak belirlenmesi gerektiği"
Depo edilen bedelin yalnızca nakit olarak yatırılması gerektiğine dikkat edilmelidir; banka teminat mektubu geçerli kabul edilmemektedir.
5. Önalım Hakkında Hak Düşürücü Süreler
5.1. Bildirim Yükümlülüğü ve Sürelerin Başlaması
TMK m. 733/3 uyarınca yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Bu bildirimin yalnızca noter kanalıyla yapılması gerektiğine dikkat edilmelidir; şifahi bilgi, e-posta, mesaj veya harici yazışma gibi diğer öğrenme biçimleri süreyi başlatmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 21.09.2005 tarihli ve E. 2005/358, K. 2005/470 sayılı kararında bu ilke açıkça ifade edilmiştir: Önalım hakkı sahibinin satışı başka yollarla öğrenmiş olması, hak düşürücü süreyi işletmez; sürenin başlaması için noter bildirimi zorunludur.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 21.09.2005, E. 2005/358 ve K. 2005/470
"Somut olaya gelince; yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcılara gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve yasaya uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir."
5.2. Süreler
| Süre Türü | Süre | Başlangıç Noktası |
|---|---|---|
| Kısa Hak Düşürücü Süre | 3 ay | Noter bildiriminin tebliğ tarihi |
| Uzun Hak Düşürücü Süre | 2 yıl | Tapudaki satış tarihi |
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.04.2010 tarihli ve E. 2009/13157, K. 2010/4281 sayılı kararına göre, payın tapuya tescil edilmediği durumlarda (örneğin ihale kesinleşmiş ancak tescil gerçekleşmemişse) iki yıllık süre tapu siciline tescil tarihinden itibaren işlemeye başlar. Çünkü ayni hak tescille doğar ve yalnızca tescilden sonra tapu sicilinin aleniyetinden söz edilebilir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T. 12.04.2010, E. 2009/13157 ve K. 2010/4281
"davaya konu önalım hakkına ilişkin bulunan ... ada ... parsel sayılı taşınmazdaki 7/300 pay önceki paydaş ... Büyükşehir Belediyesi tarafından 06.04.2006 tarihinde kesinleşen ihale ile davalı ...'e satılmıştır. Yapılan pay satışı tapu siciline tescil edilmemiştir. Mülkiyetin iktisabı tescil ile mümkün olacağından henüz mülkiyet davalı adına oluşmamıştır. Mülkiyetin naklı gerçekleşmeği için dava açma süresi de başlamamıştır. Bu durumda davacının dava açmakta hukuki yararı yoktur. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu gibi kesin hüküm oluşturucak şekilde ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş olması doğru değil ise de bu yanlışlığın düzeltilmesi için hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden"
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkeme tarafından re'sen (kendiliğinden) gözetilir.
6. Önalım Bedelinin Belirlenmesi
6.1. Tapuda Gösterilen Bedel mi, Rayiç Bedel mi?
Önalım bedelinin belirlenmesinde, 7571 sayılı Kanun ile getirilen değişiklik öncesi uygulama ile sonrası uygulama arasında önemli bir farklılık bulunmaktadır. Bu farklılık, davanın açıldığı tarihe ve ilgili mevzuat değişikliğinin yürürlük tarihine göre farklı sonuçlar doğurabilir. Dosyanızın hangi rejime tabi olduğunun tespiti kritik önem taşımaktadır.
Eski uygulamada önalım bedeli; tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından oluşmaktaydı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.06.2015 tarihli ve E. 2014/292, K. 2015/1544 sayılı kararında bu ilke teyit edilmiş; aynı zamanda resmi satış senedinin tarafı olan davalı alıcının, üçüncü kişi konumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamayacağı hükme bağlanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 10.06.2015, E. 2014/292 ve K. 2015/1544
"Davalı, dava konusu taşınmazdaki 1/3 payın satışına ilişkin 11.05.2011 tarih 7471 yevmiye numaralı satış akdinin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalının bedelde muvazaa iddiasında bulunması açıkça hakkın kötüye kullanmasıdır.
Bu itibarla, mahkemece dava konusu payın tapudaki satış bedeli olan 27.000,00 TL ile tapu harç ve masraflardan oluşan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya uygun bir önel verilerek oluşacak sonuca göre işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."
6.2. Bedelde Muvazaa İddiası
Davacı taraf, tapuda gösterilen satış bedelinin önalım hakkını engellemek amacıyla gerçeğinden yüksek gösterildiğini ileri sürebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 05.03.2020 tarihli ve E. 2016/14057, K. 2020/2772 sayılı kararında bu husus şöyle ortaya konmuştur: Davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla bedelin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir; ancak bu iddiasını kanıtlamakla yükümlüdür.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 05.03.2020, E. 2016/14057 ve K. 2020/2772
"Bu durumda mahkemece, davacı taraf bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, TMK’nin 734. maddesi gereği dava konusu payın, 15.05.2013 tarihli ikinci satış işlemindeki satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi için davacı tarafa uygun bir süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, 08.06.2012 tarihli ilk satış bedeli üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; açıklanan nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir."
Öte yandan Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2013 tarihli ve E. 2013/13893, K. 2013/15225 sayılı kararına göre sözleşmenin tarafı olan davalı alıcının, kendi muvazaasına dayanarak resmi senedin aksini iddia etmesi hakkın kötüye kullanılması sayılır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 05.12.2013, E. 2013/13893 ve K. 2013/15225
"Davacı ise tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Davacı bedelde muvazaa iddiasında bulunduğuna göre bu iddiasını kanıtlaması gerekir. Satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bu iddianın tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Ancak bu konuda dinlenen davacı tanıkları ile mahkemenin gerekçesinde dayandığı yerel bilirkişi payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda bir beyanda bulunmamışlar, dava konusu taşınmazın dönümünün 2011 yılında 10.000,00 TL-15.000,00 TL edebileceğini beyan etmişlerdir. Mahkemece yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporunda, satış senetlerinde toplam 60.000,00 TL olarak gösterilen dava konusu 933 parsel sayılı taşınmazdaki payın değeri dava tarihi itibariyle 40.415,63 TL olarak tespit edilmiş ise de muvazaa iddiasının kanıtlanması için keşif tek başına yeterli delil değildir. Sadece davacının diğer delillerini doğrulamak bakımından önem arzeder.
Bu durumda mahkemece davacıya tapuda gösterilen satış bedeli ve masrafları üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının sorulması, kullanılacağının beyan edilmesi halinde tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden dava harcı tamamlattırılarak önalım bedelinin depo edilmesi için süre verilmesi ve sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir."
6.3. Önalım Bedelinin Nemalandırılması
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 05.12.2022 tarihli ve E. 2022/4807, K. 2022/7449 sayılı önemli kararında, mahkemece belirlenen önalım bedelinin hüküm kesinleşinceye kadar vadeli bir mevduat hesabında nemalandırılması gerektiği vurgulanmıştır. Satış tarihinden uzun süre sonra depo kararı verilmesi durumunda bu farkın giderilmesi için bilirkişi incelemesi yapılması ve aradaki farkın da depo edilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Bu düzenleme, hem mülkiyet hakkının korunması hem de dürüstlük kuralının gereği olarak değerlendirilmektedir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 05.12.2022, E. 2022/4807 ve K. 2022/7449
"Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 953.440,00 TL'nin öninceleme tarihi olan 25.06.2015 tarihinden başlayarak bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir."
7. Önalım Hakkına Karşı İleri Sürülebilecek Başlıca Savunmalar
7.1. Fiili Taksim (Eylemli Paylaşma) Nedir?
Fiili taksim; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın, resmi bir bölünme olmaksızın paydaşlar arasında fiilen bölünerek her paydaşın belirli bir kısım üzerinde ayrı ayrı kullanma hakkı oluşturduğu durumu ifade eder. Bu koşulların varlığı hâlinde önalım hakkının kullanılması TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir ve dava reddedilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15.02.2023 tarihli ve E. 2021/676, K. 2023/96 sayılı kararında fiili taksime dayalı savunmanın yargılamanın her aşamasında (cevap dilekçesi verilmemiş olsa dahi) ileri sürülebileceği, hatta mahkemece re'sen dikkate alınması gerektiği açıklanmıştır. Aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu'nun 25.06.2025 tarihli ve E. 2024/447, K. 2025/400 sayılı son tarihli kararında da benimsenmiştir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 15.02.2023, E. 2021/676 ve K. 2023/96
"Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; davalının usulüne uygun tebliğe rağmen cevap dilekçesi sunmadığı, fiili taksim iddiasının temyiz aşamasında ileri sürülemeyeceği, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca mahkemece davalının fiili taksim savunması dikkate alınmak suretiyle taraf delillerinin toplanması ve mahallinde usulüne uygun keşif yapılarak, özellikle zeminde davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacıların taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri gösterir denetime elverişli haritaya bağlanmış rapor alınması, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 25.06.2025, E. 2024/447 ve K. 2025/400
"Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, önalım davalarında fiili taksime değer verilebilmesi için taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması hâlinde tüm paydaşlar tarafından fiili olarak kullanılan bölümlerin bulunmasına gerek olmadığı, davacının ve davalının (davalıya pay satan kişilerin) kullandığı ayrı ayrı bölümlerin olması durumunda, satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan (hak iddia etmeyen) davacının, pay satışı nedeniyle önalım hakkını kullanmasının dürüst davranma kuralı ile bağdaşmayacağı, ayrıca fiili taksim savunmasının yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gözetildiğinde mahkemece bu hususa ilişkin olarak yanılgılı gerekçeyle direnme kararı verilmesi uygun olmamıştır."
Fiili taksimin kabulü için aranılan koşullar şunlardır: taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında fiilen bölünmüş olması, davacının ve davalıya pay satan kişilerin taşınmazın belirli ve birbirinden ayrı bölümlerini kullanmaları. Tüm paydaşların taşınmazı fiilen kullanıyor olması aranmamaktadır.
7.2. Diğer Önemli Savunmalar
i. Bağışlama veya Trampa
İşlemin görünürde satış olmasına karşın gerçekte bağış ya da takas niteliği taşıdığı kanıtlandığında dava reddedilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 21.12.2023 tarihli ve E. 2022/6069, K. 2023/6500 sayılı kararında, bağış yoluyla gerçekleştirilen bir devrin, 27.03.1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamında değerlendirilemeyeceği ve tapuda "bağış" olarak gösterilen bir temlikin zaten başlı başına önalım hakkının doğmaması için yeterli olduğu açıklanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 21.12.2023, E. 2022/6069 ve K. 2023/6500
"davaya konu temlik işlemi tapuda "bağış" suretiyle gerçekleşmiş olmakla, yukarıda anılan içtihadı birleştirme kararı ise yapılan temlikin tapuda "satış" olarak gösterildiği ancak gerçekte bağışlama niyetinin bulunduğu hallerde taraflar arasındaki işlemin gerçekte "bağış" olarak yorumlanmasını gerektireceğinden bahisle ön alım hakkının kullanılamayacağını içtihat etmekte olup, eldeki uyuşmazlıkta içtihadı birleştirme kararının gerekçesinin uygulanamayacağından yola çıkarak; mahkemece tapuda "bağış" suretiyle gerçekleşmiş temlik işlemi bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken"
ii. Paydaşa Satış
Taşınmazda satıştan önce zaten pay sahibi olan bir kişiye yapılan satışlarda önalım hakkı doğmaz. Alıcı üçüncü kişi sayılamaz.
iii. Hak Düşürücü Sürenin Geçmesi
Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay, her hâlde iki yıl içinde dava açılmamışsa hak düşer.
iv. Önalım Hakkından Feragat
TMK m. 733/2 uyarınca önalım hakkından genel olarak feragat etmek için resmî şekil ve tapu siciline şerh zorunludur. Belirli bir satışa özgü vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir.
v. Kötüniyet İddiası
Önalım hakkının TMK m. 2'ye aykırı biçimde, salt ekonomik fırsat elde etmek amacıyla kullanıldığının ortaya konması hâlinde de dava reddedilebilir.
8. Yargılama Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
8.1. Dava Sırasında Payın El Değiştirmesi
Önalım davası devam ederken davalı üçüncü kişi payı başka birine devrederse, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 125. maddesi devreye girer. Bu durumda davacıya seçimlik hak tanınır: ya davayı yeni malike yöneltmek ya da tazminat talep etmek. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 20.03.2023 tarihli ve E. 2023/533, K. 2023/1605 sayılı kararında bu usul zorunluluğuna uyulmadığı için yerel mahkeme kararı bozulmuştur.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 20.03.2023, E. 2023/533 ve K. 2023/1605
"Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 17.09.2020 tarihli ve 2020/1611-5080 Esas, Karar sayılı ilamında belirtilen "Davalı dava konusu taşınmazlardaki payını 12.07.2017 tarihinde satış yolu ile devretmiştir. 6100 sayılı HMK'nın 125/1 inci maddesi uyarınca davacılara seçim hakkını hangi yönde kullanacağı sorulup, sonucuna göre yargılamaya devam edilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir."
8.2. İdari Nitelikteki Satışlar
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 25.10.2018 tarihli ve E. 2018/4233, K. 2018/7142 sayılı kararında, idari işlem niteliği taşıyan ve belirli bir tahsis amacı doğrultusunda gerçekleştirilen satışlarda, önalım hakkının kullanılmasının bu idari amacı engelleyemeyeceği ve daha önce idare mahkemesince geçerli bulunan bir işlemin özel hukuk yoluyla hükümsüz kılınamayacağı vurgulanmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 25.10.2018, E. 2018/4233 ve K. 2018/7142
"Davacı vekilinin temyiz talebi üzerine, Dairemizin 22.05.2018 tarih, 2018/2315-3988 E.K. sayılı ilamı ile, ... tarafından dava konusu taşınmazın otomotiv sektörüne yönelik küçük sanayi faaliyetlerinin gerçekleştirileceği, küçük sanayi kurulmak suretiyle kentin ve bölgenin bu fonksiyonlarının ihtiyaçlarının karşılanması amacına hizmet için ayrıldığı ve satışın bu amacı gerçekleştirebileceği tespit edilen davalıya yapıldığı, bu idari işlemin iptalinin davacı tarafından istenildiği, ancak İdare Mahkemesince davacının talebinin reddine karar verildiği tespit edilmiştir. Davacının önalım hakkını taşınmazın tahsis amacını değiştirecek ve idare mahkemesince verilen kararı hükümsüz hale getirecek şekilde kullanması doğru değildir. Davanın bu gerekçeyle reddi gerekirken, ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından önalım hakkına konu edilen payın bulunduğu 19495 ada 2 no’lu parselde imar uygulaması çalışması sonucu davacı ve davalılar adına müstakil parseller oluştuğu, davacının müstakil payının 64683 ada 4 no'lu parsele gittiği, imar gören parseller içerisinde paylı mülkiyete tabi parseller kalmadığı, davacının davalı adına tescil edilen taşınmazlarda payı bulunmadığı, yeni oluşan taşınmazlarda tarafların paydaşlık durumu kalmadığından taraflar arasındaki paylı mülkiyet ilişkisi de sona erdiği gerekçesiyle istinaf başvurusunun usul ve esastan reddine karar verilmesi doğru olmadığından HMK 370/2 maddesi gereğince hükmün gerekçesinin değiştirilerek onanmasına karar verilmiştir."
9. Önalım Davası Ne Kadar Sürer?
Önalım (şufa) davası, taşınmazın niteliği, keşif ihtiyacı ve itiraz yollarının kullanılıp kullanılmadığına bağlı olarak ilk derece mahkemesinde altı ay ile iki yıl arasında sonuçlanabilir. Fiili taksim araştırması için keşif yapılması gerektiğinde bu süre uzayabilmektedir. İstinaf ve temyiz aşamaları dahil toplam süre bazı davalarda birkaç yılı bulabilir.
Mahkemece depo kararının verilmesi ve bu kararın yerine getirilmesi sürecin kritik evrelerinden biridir. Depo kararına uyulmaması, işin esası incelenmeksizin davanın reddini doğurur.
10. Sonuç
Önalım hakkı, paylı mülkiyetin doğurduğu yapısal riskleri dengeleyen ve paydaşların mülkiyet güvenliğini koruyan önemli bir hukuki araçtır. Bununla birlikte bu hakkın etkin biçimde kullanılabilmesi ya da karşı tarafça ileri sürülen bir önalım davasına karşı savunma geliştirilebilmesi; mevzuat hükümleri, güncel Yargıtay içtihatları ve her olayın kendine özgü koşullarının titizlikle değerlendirilmesini gerektirmektedir.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken başlıca riskler şöyle sıralanabilir: noter bildirimi yapılmaksızın hak düşürücü sürenin kaçırılması, depo yükümlülüğünün zamanında yerine getirilmemesi, fiili taksim olgusunun yargılama sırasında geç fark edilmesi ve işlemin gerçek niteliğine (bağış, trampa vb.) ilişkin ispat güçlükleri.
Hem pay satışı gerçekleştirmek isteyen hem de önalım hakkını kullanmayı düşünen tarafların; satışın noter aracılığıyla eksiksiz biçimde ihbar edilmesine, dava ve depo sürelerine titizlikle riayet edilmesine ve taşınmazın fiilî kullanım durumunun önceden belirlenmesine özen göstermesi büyük önem taşımaktadır.
11. İlgili Makaleler
- Tapu İptali ve Tescil Davası: Hukuki Nedenleri, Şartları ve Yargıtay Kararları Işığında Kapsamlı Bir Değerlendirme
- Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası)
- Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) ve Tapu İptal Tescil Davası
- Elatmanın Önlenmesi Davası: Müdahalenin Men’i Davası
- Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı
