🔍 Bu Makalede Ne Bulacaksınız?
Ortaklığın giderilmesi davasının tanımı, hukuki dayanağı ve paylaşma isteme hakkının sınırları
7589 sayılı Kanunla gelen mirasçılara özel birinci artırma usulü ve devam eden dosyalara etkisi
Dava şartı arabuluculuk, görevli ve yetkili mahkeme, taraf teşkili kuralları
Aynen taksim ile satış arasındaki tercihte Yargıtay'ın aradığı ölçütler ve muhdesat aidiyeti
Karar kesinleştikten sonra işleyen satış süreci, teminat oranları ve bedelin dağıtımı
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetini mahkeme kararıyla sona erdirerek paydaşları bağımsız mülkiyete kavuşturan davadır. Dava, arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır; mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler, bu mümkün değilse açık artırmayla satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına hükmeder. 2026 itibarıyla bu davanın satış aşaması köklü biçimde değişmiştir: 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, tamamı mirasçılara ait taşınmazlarda birinci açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin tamamı üzerinden yapılmasını öngörmüştür. Bu düzenleme, miras kalan taşınmazın üçüncü kişilere düşük bedelle gitmesi riskini azaltan, bir defaya mahsus bir korumadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' ve ''Miras Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
- 2. 2026'da Ne Değişti? 7589 Sayılı Kanun ve Mirasçılara Özel Birinci Artırma
- 3. Dava Şartı Arabuluculuk
- 4. Görevli Mahkeme, Yetkili Mahkeme ve Taraflar
- 5. Aynen Taksim mi, Satış mı? Yargıtay'ın Aradığı Ölçütler
- 6. Muhdesat Aidiyeti: Arsa Üzerindeki Yapı Kime Ait?
- 7. Karar Kesinleştikten Sonra Satış Süreci
- 8. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
- 9. Sonuç ve Değerlendirme
- 10. İlgili Makaleler
1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir maldaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçişi sağlayan davadır. Sulh hukuk mahkemesinde görülür. İki taraflı sonuç doğurur; davalı da davacıyla aynı taleplerde bulunabilir. Kazanan ve kaybeden taraf yoktur.
İzale-i şuyu terimi, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu döneminden kalan bir kullanımdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile birlikte mevzuatta "ortaklığın giderilmesi" terimi benimsenmiştir. Uygulamada her iki ifade de kullanılmakla birlikte, güncel mevzuat diline uygun olan ikincisidir.
Bu dava türünün en ayırt edici özelliği, taraflar bakımından simetrik sonuç doğurmasıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 25.04.2024 tarihli ve E. 2024/1224, K. 2024/2210 sayılı kararında bu davaların iki taraflı olduğunu, taraflar için benzer sonuçlar doğurduğunu, dolayısıyla kazanan ve kaybeden taraftan söz edilemeyeceğini; bu nedenle yargılama giderleri ile vekalet ücretinin taraflara payları oranında yükletilmesi, karar ve ilam harcının ise satış bedeli üzerinden hesaplanarak paylar oranında tahsil edilmesi gerektiğini belirtmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Bu simetri, davalının konumunu da güçlendirir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 12.02.2020 tarihli ve E. 2016/13547, K. 2020/1698 sayılı kararında; davacı yargılama sırasında satış talebinden vazgeçip yalnızca aynen taksim istese bile, davalılardan birinin satış suretiyle giderilmeyi talep etmesi halinde mahkemenin davayı reddedemeyeceğini, satış yönünde karar vermesi gerektiğini kabul etmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
1.1. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı
Paylı mülkiyet, malın tamamı üzerinde birden çok kişinin belirli oranlarda pay sahibi olduğu mülkiyet türüdür. Paylar matematiksel olarak bellidir; aksi kararlaştırılmadıkça eşit sayılır. Paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir, ancak malın tamamına yönelik önemli işlemler oybirliği gerektirir. Hisseli tapularda karşılaşılan durum çoğunlukla budur.
Elbirliği mülkiyetinde ise paylar somut olarak belirlenmemiştir; ortakların hepsi malın tamamına birlikte maliktir. Hiçbir ortak, diğerlerinin onayı olmadan mal üzerinde tek başına tasarruf edemez. Bu mülkiyet türü en çok miras ortaklığında ve adi ortaklıkta görülür. Terekedeki elbirliği mülkiyeti, ortakların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla paylı mülkiyete dönüştürülebilir.
Ayrım pratikte önemlidir: elbirliği mülkiyetinde dava açılabilmesi için mirasçılık belgesi ile tüm ortakların belirlenmesi ve davaya dahil edilmesi zorunludur.
1.2. Paylaşma İsteme Hakkı ve Sınırları
Paylaşma isteme hakkı kural, sınırlamalar istisnadır. Türk Medeni Kanunu bu hakkı sınırlı sayıda halde kısıtlamıştır.
📜 KANUN METNİ —
"Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 698
Sürekli amaca özgülenme, paydaşlar arasında maldan yararlanma bakımından sürekliliği sağlanmış bir amaç birliğinin bulunmasıdır. Ortak malın mülkiyetinin, paydaşlara ait diğer malların mülkiyetine bağlanmış olması, yani eşyaya bağlı paylı mülkiyet halinde gündeme gelir.
Paylaşma hakkından feragat sözleşmesi, uygulamada "idame-i şüyu mukavelesi" olarak anılan, kanundaki ifadesiyle paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmedir. Süresi en çok on yıldır. Sözleşmenin taraflardan biri açısından çekilmez hale gelmesini haklı kılan bir sebep varsa, süre dolmadan da paylaşma istenebilir.
Zamanın uygun olmaması ise olağanüstü sebepler nedeniyle paylaşmanın paydaşlar için zararlı olacağı dönemi ifade eder. Bu bir def'idir; davalı tarafça ileri sürülmelidir ve dürüstlük kuralına göre değerlendirilir.
2. 2026'da Ne Değişti? 7589 Sayılı Kanun ve Mirasçılara Özel Birinci Artırma
7589 sayılı Kanun, tamamı miras yoluyla edinilmiş ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse birinci açık artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılmasını öngörmüştür. Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü aşması gerekir ve usul bir defaya mahsustur.
Düzenleme, kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak anılan kanunla getirilmiştir. Kanunun ortaklığın giderilmesine ilişkin 1 inci maddesi, yayımı tarihinde, yani 31.07.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
📜 KANUN METNİ —
"Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."
— 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114/2 (7589 sayılı Kanun m. 1 ile eklenen cümleler)
2.1. Yeni Usulden Kimler Yararlanır?
Yeni usulün uygulanabilmesi için iki şartın birlikte gerçekleşmesi aranır:
1. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması. Paydaşlardan biri payını satın alma, bağış veya trampa gibi bir yolla edinmişse, dosya bu özel usulün dışında kalır.
2. Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması. Tapuda mirasçı olmayan bir malik göründüğü anda genel usule dönülür.
Bu iki şart, uygulamada tapu kaydı ve mirasçılık belgesi üzerinden denetlenecektir. Paydaşlar arasında pay devri yapılmış dosyalarda şartın gerçekleşmediğini savunmak, sürecin seyrini doğrudan etkileyecek bir itiraz haline gelmiştir.
2.2. Yüzde Yüz Kuralı ve İkinci Artırma
Genel kuralda elektronik satış portalında verilecek tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisini geçmesi aranır. Mirasçılara özgü birinci artırmada bu eşik yüzde yüze çıkarılmıştır. Mirasçılar bu bedeli karşılayamazsa özel usul tükenir ve satış genel usule döner; ikinci artırmada taban yeniden yüzde elliye iner. Her iki halde de teklifin, rüçhanlı alacaklar toplamı ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi gerekir.
Bu tasarımın pratik sonucu şudur: mirasçı, taşınmazı aile içinde tutmak istiyorsa gerçek değerine yakın bir bedel ödemeyi göze almak zorundadır. Buna karşılık üçüncü kişilerin ilk turda devreye girememesi, mirasçılara hazırlık için gerçek bir zaman ve öncelik penceresi açmaktadır.
2.3. İhale Bedelini Yatırmayan Alıcıya Getirilen Yaptırımlar
7589 sayılı Kanun, ihaleyi kazanıp bedeli süresinde yatırmayanlar için ortaklığın giderilmesine özgü bir yaptırım rejimi kurmuştur. Buna göre alınan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişi paydaşlardan biriyse, teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.
Aynı maddede teminat muafiyeti de yeniden düzenlenmiştir. Muafiyet, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile Hazine bakımından öngörülmüştür. Metin, paydaş sıfatına bağlı genel bir teminat muafiyeti içermemektedir; bu nedenle artırmaya katılacak paydaşların da teminat yükümlülüğünü karşılamaları esastır.
2.4. Devam Eden Dosyalar: Geçiş Hükmü
Kanunun geçici 1 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca, İcra ve İflas Kanunu'nun 114 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalar bakımından önceki hükümler geçerliliğini korur. Dolayısıyla belirleyici ölçüt satış ilanının tarihidir. İlanı henüz yapılmamış dosyalarda yeni usul devreye girecektir.
| Konu | 31.07.2026 Öncesi | 7589 Sayılı Kanun Sonrası |
|---|---|---|
| Birinci artırmaya katılım | Herkese açık | Şartları taşıyan dosyada yalnızca malik mirasçılar |
| Birinci artırma taban teklifi | Muhammen kıymetin %50'si | Mirasçılar arası artırmada %100 |
| İkinci artırma taban teklifi | Muhammen kıymetin %50'si | Muhammen kıymetin %50'si (değişmedi) |
| Özel usulün tekrarı | — | Bir defaya mahsus |
| Bedeli yatırmayan alıcının teminatı | Satış masraflarından mahsup | Masraf mahsubu sonrası paydaşlara; alıcı paydaşsa tamamı diğer paydaşlara |
| İdari para cezası | Yok | Teklif edilen bedelin %5'i |
| Uygulama sınırı | — | Yürürlükten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz |
3. Dava Şartı Arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk, 7445 sayılı Kanunla getirilen ve 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme uyarınca dava şartıdır. Davacı, paydaşların tamamına karşı arabuluculuk başvurusu yapmalı; anlaşamama tutanağı düzenlendikten sonra dava açmalıdır. Aksi halde dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Arabuluculuk aşamasında nelerin kararlaştırılabileceği tartışmalıdır. İstinaf içtihadı, tarafların aynen taksim veya belirli bir kişiye belirli bedelle satış üzerinde anlaşabileceklerini; buna karşılık ortaklığın ihale yoluyla satışının arabuluculukla kararlaştırılamayacağını kabul etmektedir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, ortaklığın giderilmesi konulu davalarda arabuluculukta sonuca varılabilmesi için aynen taksim yoluyla giderme ya da belirli bir kişiye belirli bedelle satış üzerinde anlaşma yapılabileceğini; ortaklığın ihale yoluyla satışı yönünde anlaşma yapılamayacağını, bu durumda tarafların anlaşamamış sayılıp tutanak tutulması gerektiğini ve ihale usulüyle satışa ancak mahkemece karar verilebileceğini belirtmiştir.
— İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 28.05.2024 tarihli, 2024/1092 E. ve 2024/1275 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
Uygulamada en sık karşılaşılan usul hatası, paydaşlardan birinin arabuluculuk davetiyesinin dışında bırakılmasıdır. Mirasçılık belgesi ve güncel tapu kaydı, başvuru öncesinde mutlaka temin edilmelidir.
4. Görevli Mahkeme, Yetkili Mahkeme ve Taraflar
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir. Birden fazla taşınmaz varsa, biri hakkında yetkili yer mahkemesinde diğerleri için de dava açılabilir.
4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
📜 KANUN METNİ — Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi
''(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın;
a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,
b) Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları,
c) Taşınır ve taşınmaz mallarda, sadece zilyetliğin korunmasına yönelik olan davaları,
ç) Bu Kanun ile diğer kanunların, sulh hukuk mahkemesi veya sulh hukuk hâkimini görevlendirdiği davaları,
görürler.''
📜 KANUN METNİ — Taşınmazın aynından doğan davalarda yetki
"(1) Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
(2) İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
(3) Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir."
Yargılama basit yargılama usulüne tabidir. İstanbul'da yer alan taşınmazlar bakımından dava, taşınmazın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
4.2. Taraf Teşkili ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Ortaklığın giderilmesi davası, tapu kaydında ve mirasçılık belgesinde yer alan tüm paydaşlara karşı açılmak zorundadır. Paydaşlardan birinin yargılama sırasında ölmesi halinde mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekir. Kısıtlı paydaş varsa vasiye tebligat yapılmadan esasa girilemez; Yargıtay bu eksikliği bozma sebebi saymıştır.
Uygulamada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta, kamulaştırma şerhidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 10.06.2024 tarihli ve E. 2024/1779, K. 2024/3313 sayılı kararında; dava konusu taşınmazda kamulaştırma şerhi bulunması halinde kamulaştırma belgelerinin getirtilerek işlemin kesinleşip kesinleşmediğinin araştırılması, kesinleşmişse kamulaştırılan kısmın ifrazı için davacıya süre verilerek kalan kısım yönünden ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
4.3. Alacaklının İcra Hakimliğinden Aldığı Yetkiyle Açtığı Dava
Ortaklığın giderilmesi davasını yalnızca paydaşlar açmaz. Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda alacaklı, İcra ve İflas Kanunu'nun 121 inci maddesine göre icra hakimliğinden aldığı yetki belgesine dayanarak bu davayı açabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 17.10.2024 tarihli ve E. 2024/3531, K. 2024/4647 sayılı kararında bu davaya ilişkin ilkeleri şöyle ortaya koymuştur: icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur; yetki belgesi olmadan veya icra müdürünün verdiği belgeye dayanılarak açılan dava hemen reddedilmeyip davacıya süre verilmelidir; birden fazla taşınmaz dava konusu edilmişse takibe konu borç miktarına göre borçlu ortağın payına düşecek değer tespit edilerek borca yetecek sayıda taşınmaz yönünden karar verilmeli, fazlaya ilişkin istem reddedilmelidir; borçlu ortak dahil tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunludur (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
5. Aynen Taksim mi, Satış mı? Yargıtay'ın Aradığı Ölçütler
Mahkeme önce aynen taksim imkanını araştırır. Taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatı birlikte değerlendirilir. Aynen bölünme önemli bir değer kaybına yol açacaksa taksime karar verilemez. Paydaşlar rıza göstermedikçe taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
5.1. Aynen Taksimin Şartları
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 12.01.2023 tarihli ve E. 2022/6045, K. 2023/165 sayılı kararında aynen taksime ilişkin ölçütleri sistematik biçimde sıralamıştır. Karara göre; aynen bölünme mümkünse ve parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazları bir kısım paydaşa, kalanını diğerlerine verecek şekilde paylaştırma yapamaz. Aynen bölünme halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilir; taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içindeyse ilgili belediyeden, dışındaysa il idare kurulundan taksimin mümkün olup olmadığı sorulur. Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde satış suretiyle giderme yoluna gidilir. Kimlere nerelerin verileceği konusunda anlaşma sağlanamazsa hakim huzurunda kura çekilir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
5.2. Kat Mülkiyeti Kurularak Giderme
Üzerinde bağımsız bölüm niteliği taşıyan yapı bulunan taşınmazlarda, satıştan önce Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12 nci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Bu araştırma, mimari proje, yapı ruhsatı ve maliklerce imzalanmış bağımsız bölüm listesinin varlığını kapsar. Belgeler yoksa kat mülkiyeti kurulamayacağından satış yoluna gidilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 21.09.2023 tarihli ve E. 2023/649, K. 2023/7625 sayılı kararı, bu araştırmanın yapılmasını gerektiren bozma sürecinin ardından verilen kararı denetlemiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
5.3. Paydaşlar Arasında Satış
📜 KANUN METNİ —
"Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 699/3
Bu hüküm, 7589 sayılı Kanunla getirilen yeni usulle karıştırılmamalıdır. Türk Medeni Kanunu m. 699/3 kapsamındaki paydaşlar arası satış, mahkeme aşamasında ve tüm paydaşların rızasıyla karara bağlanan bir paylaştırma biçimidir. Yeni düzenleme ise, satış kararı verildikten sonraki icra aşamasında, rıza aranmaksızın kanunen uygulanan bir artırma usulüdür. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 25.04.2024 tarihli ve E. 2024/1224, K. 2024/2210 sayılı kararı, davalı dışında hiçbir paydaşın paydaşlar arasında satış talep etmediği bir olayda rıza şartının gerçekleşmediğini kabul etmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
| Ölçüt | Aynen Taksim | Satış Suretiyle Giderme |
|---|---|---|
| Öncelik sırası | Mahkemece önce araştırılır | Taksim mümkün değilse uygulanır |
| Teknik inceleme | İfraz projesi, keşif, bilirkişi | Kıymet takdiri, keşif, bilirkişi |
| İdari onay | Belediye encümeni veya il idare kurulu onayı | Gerekmez |
| Değer kaybı ölçütü | Önemli değer kaybı varsa uygulanamaz | Değer kaybı riski taksime engelse tercih edilir |
| Denkleştirme | İvaz (para) eklenerek sağlanır | Bedel paylar oranında dağıtılır |
| Paydaş rızası | Kimin nereyi alacağında anlaşma yoksa kura | Paydaşlar arası satış için oybirliği gerekir |
6. Muhdesat Aidiyeti: Arsa Üzerindeki Yapı Kime Ait?
Muhdesat, taşınmazın esas unsuru dışında sonradan meydana getirilen kalıcı ek unsurlardır. Ortak taşınmazdaki bina, ağaç veya tesisin yalnızca kendisine ait olduğunu ileri süren paydaşın bu iddiası diğerlerince kabul edilmezse, hakim ona muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir ve bu dava bekletici mesele yapılır.
Muhdesat iddiası ispat yükünü iddia sahibine yükler. İspat, çoğunlukla bilirkişi incelemesi ve yerinde keşifle yapılır. Süre verildiği halde delil avansı yatırılmaz veya dava açılmazsa, uyuşmazlık yokmuş gibi yargılamaya devam edilir.
"Paydaşlığın (ortaklığın) satış suretiyle giderilmesine ilişkin davalarda taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçaların (muhdesat) kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık olup da bunlar üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmeleri ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemeleri halinde o paydaşa görevli mahkemede dava açmak üzere HMK'nın 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece verilen süre içerisinde dava açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi gerekir.”
— Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 09.04.2015 tarihli, 2014/12816 E. ve 2015/3829 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
Muhdesat kabul edildiğinde hükmün nasıl kurulacağı da ayrı bir teknik sorundur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 25.09.2023 tarihli ve E. 2023/3682, K. 2023/4114 sayılı kararında; bilirkişi raporunda bina ve ağaç bedellerinin ne kadarının arza, ne kadarının muhdesata isabet ettiğinin yüzdelik oran kurularak hesaplanması, satıştan elde edilecek bedelin önce bu oran doğrultusunda muhdesat sahibine ödenmesi, kalan bedelin paylar oranında paydaşlara dağıtılması gerektiğini belirtmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Muhdesat aidiyetine karar verilmesi, harcın tahsil biçimini de etkiler. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 29.04.2024 tarihli ve E. 2024/1154, K. 2024/2253 sayılı kararında, muhdesat aidiyetine hükmedilen dosyada harcın paylar oranında değil, satış bedelinin dağıtılmasındaki oranlara göre taraflardan tahsil edilmesi gerektiği kabul edilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
7. Karar Kesinleştikten Sonra Satış Süreci
Satış suretiyle giderme kararı kesinleştikten sonra dosya satış memurluğuna tevdi edilir. Satış memurluğu yeniden kıymet takdiri yaptırır, satış ilanını hazırlar ve açık artırmayı Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalı üzerinden yürütür. İhale bedelinden kesintiler yapıldıktan sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
7.1. Hükmün Doğru Kurulması
Satış aşamasındaki sorunların önemli bir kısmı, hüküm fıkrasının eksik kurulmasından doğar. Yargıtay, kararda satışın "umum arasında açık artırma" şeklinde yapılacağının açıkça gösterilmesini aramaktadır; bu ibarenin bulunmaması düzelterek onama sebebi sayılmıştır (Yargıtay 7. HD, E: 2025/4116, K: 2025/4340, T: 16.10.2025). Aynı şekilde satış memurunun ismen değil unvanı belirtilerek görevlendirilmesi gerekir (Yargıtay 7. HD, E: 2024/1462, K: 2024/2236, T: 29.04.2024) (kararlardan aktarılarak özetlenmiştir).
7.2. Kıymet Takdiri ve İlan
Yargılama sırasında alınan bilirkişi raporundaki değerler, satış aşamasına gelindiğinde güncelliğini yitirmiş olabilir. Bu nedenle satış memurluğunca yeniden kıymet takdiri yaptırılır ve muhammen kıymet bu rapor üzerinden belirlenir. Muhammen kıymet, 7589 sayılı Kanunla getirilen yüzde yüz eşiğinin de hesap tabanını oluşturduğundan, kıymet takdirine itiraz süreci mirasçılar bakımından eskisinden daha kritik hale gelmiştir.
7.3. Teminat ve Elektronik Artırma
Artırmaya katılabilmek için, kural olarak muhammen kıymetin yüzde onu oranında teminat gösterilmesi gerekir. Teminat nakit olarak elektronik satış portalı üzerinden icra dairesinin banka hesabına yatırılabileceği gibi, kesin ve süresiz banka teminat mektubuyla da sağlanabilir. 7589 sayılı Kanunla yenilenen düzenlemede teminat muafiyeti, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı ile Hazine bakımından öngörülmüştür.
7.4. Bedelin Dağıtılması
İhale bedeli yatırıldıktan sonra damga vergisi, katma değer vergisi, tapu harçları ve tellaliye gibi kesintiler yapılır. Kalan net tutar, varsa muhdesat aidiyeti de gözetilerek paydaşlara ödenir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 03.02.2016 tarihli ve E. 2014/16399, K. 2016/1312 sayılı kararında, satıştan elde edilecek hasılatın tarafların tapu kayıtlarındaki ve mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilmesi gerektiğini, bu hususun hüküm sonucunda gösterilmemesini eksiklik saymıştır (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
| Aşama | İşlem | Dikkat Edilecek Nokta |
|---|---|---|
| 1 | Arabuluculuk başvurusu | Tüm paydaşlara karşı yapılmalı; anlaşamama tutanağı dava şartıdır |
| 2 | Dava dilekçesi ve taraf teşkili | Güncel tapu kaydı ve mirasçılık belgesi ile tüm paydaşlar gösterilmeli |
| 3 | Keşif ve bilirkişi incelemesi | Aynen taksim imkanı, imar durumu ve muhdesat oranı araştırılır |
| 4 | Karar ve kesinleşme | Satışın umuma açık artırma ile yapılacağı hükümde belirtilmeli |
| 5 | Satış memurluğuna tevdi | Satış memuru unvanla görevlendirilir |
| 6 | Yeniden kıymet takdiri | Muhammen kıymet güncellenir; itiraz süresi kaçırılmamalı |
| 7 | İlan ve elektronik artırma | Teminat kural olarak muhammen kıymetin %10'u |
| 8 | İhale ve bedelin dağıtımı | Kesintiler sonrası net tutar paylar oranında ödenir |
8. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının süresi, paydaş sayısına, tebligat sorunlarına, keşif ve bilirkişi trafiğine ve muhdesat uyuşmazlığı bulunup bulunmadığına göre değişir. Tek taşınmaz ve az sayıda paydaş içeren dosyalar genellikle bir ila iki yıl arasında sonuçlanırken, muhdesat davası bekletici mesele yapılan dosyalar önemli ölçüde uzayabilir.
7589 sayılı Kanun bu noktada da bir müdahalede bulunmuştur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 147 nci maddesine eklenen fıkra, duruşmalar arasındaki sürenin üç ayı aşamayacağını; bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hallerde hakimin gerekçesini belirterek daha uzun süre belirleyebileceğini öngörmektedir.
📜 KANUN METNİ —
"(3) Duruşmalar arasındaki süre üç aydan daha uzun olamaz. İşin niteliği gereği bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe yoluyla tahkikat işlemlerinin yürütülmesi gibi zorunlu hâllerde, hâkim gerekçesini belirterek daha uzun bir süre belirleyebilir."
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 147/3 (7589 sayılı Kanun m. 21 ile eklenen cümleler)
9. Sonuç ve Değerlendirme
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ve elbirliği mülkiyetini sona erdirerek paydaşları bağımsız mülkiyete kavuşturan temel hukuki yoldur. Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca hiçbir paydaş ortaklığın devamına zorlanamaz; dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde görülür ve dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılamaz.
2026 yılı, bu dava türü bakımından bir eşik yıldır. 7589 sayılı Kanunla getirilen mirasçılara özel birinci artırma usulü, miras kalan taşınmazın düşük bedelle üçüncü kişilere geçmesi riskini azaltmayı hedeflemektedir. Ancak düzenleme mutlak bir koruma sağlamaz: muhammen kıymetin tamamının karşılanması gerekir, usul yalnızca bir kez uygulanır ve paydaşlardan birinin payını miras dışı bir yolla edinmiş olması korumayı tümüyle devre dışı bırakır. Bu nedenle yeni dönemde kıymet takdiri aşamasına itiraz, tapu kaydındaki edinme sebeplerinin denetlenmesi ve satış ilanı tarihinin geçiş hükmü açısından takibi belirleyici hale gelmiştir.
Risk odakları özetle şunlardır: arabuluculuk başvurusunda paydaşlardan birinin atlanması davanın usulden reddine yol açar; taraf teşkilindeki eksiklik kararın bozulmasına neden olur; muhdesat iddiasının süresinde ve usulüne uygun ileri sürülmemesi hak kaybı doğurur; kıymet takdirine itiraz süresinin kaçırılması ise satış bedelini kalıcı biçimde etkiler. Süreç, taşınmazın hukuki ve fiili durumunun dava öncesinde bütünüyle tespit edilmesini gerektiren teknik bir yargılamadır; her somut olay kendi belge ve kayıt yapısı içinde ayrıca değerlendirilmelidir.
¹ OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 192, 1. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.
² OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 192, 1. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.
³ OĞUZMAN/SELİÇİ/OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku Kısaltılmış Ders Kitabı, syf. 193, 1. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2018.
