Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Noterde Düzenlemenin Zorunluluğu, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçersiz Olursa Ne Olur? Arsa Sahibinin Yükümlülükleri, Yüklenicinin Yükümlülükleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? 6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih İmkanı, Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS), Türkiye'deki konut üretim süreçlerinin temel taşlarından birini oluşturmaktadır. Bir tarafta arsasını tahsis eden malik, diğer tarafta yapım yükümlülüğünü üstlenen yüklenici olmak üzere iki taraf arasında kurulan bu ilişki; hem mülkiyet devri hem de inşaat faaliyeti içermesi bakımından karmaşık bir hukuki yapıya sahiptir. Bu makalede söz konusu sözleşmenin kuruluş koşulları, geçerlilik şartları, tarafların borçları, fesih ve sona erme rejimiyle birlikte tazminat hakları güncel mevzuat ve yargısal içtihat ışığında ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
- 2. Şekil Şartının İstisnaları: Dürüstlük Kuralının Sınırlayıcı İşlevi
- 3. Paylı Mülkiyet Durumunda Malikler Açısından Özel Hususlar
- 4. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
- 5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
- 6. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
- 7. Dikkat Edilmesi Gereken Hak Düşürücü Süreler
- 8. Sonuç
- 9. İlgili Makaleler
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS), Türkiye'deki konut üretim süreçlerinin temel taşlarından birini oluşturmaktadır. Bir tarafta arsasını tahsis eden malik, diğer tarafta yapım yükümlülüğünü üstlenen yüklenici olmak üzere iki taraf arasında kurulan bu ilişki; hem mülkiyet devri hem de inşaat faaliyeti içermesi bakımından karmaşık bir hukuki yapıya sahiptir. Bu makalede söz konusu sözleşmenin kuruluş koşulları, geçerlilik şartları, tarafların borçları, fesih ve sona erme rejimiyle birlikte tazminat hakları güncel mevzuat ve yargısal içtihat ışığında ele alınmaktadır.
Sözleşmenin temel mantığı, arsa sahibinin nakit sermaye kullanmaksızın değer kazanmasına; yüklenicinin ise arsa bedeli ödemeksizin inşaat üretmesine olanak tanımasıdır. Bu karşılıklılık ilişkisi, sözleşmenin hukuki niteliğini de doğrudan belirlemektedir.
1.1. Hukuki Niteliği: Karma Sözleşme Yapısı
Yargıtay, söz konusu sözleşmeyi "karma nitelikli" olarak nitelendirmekte ve bünyesinde iki temel sözleşme tipini bir arada taşıdığını vurgulamaktadır:
Birincisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 470. maddesi ve devamında düzenlenen eser sözleşmesidir; yüklenici, bedel karşılığında bir eser meydana getirme borcunu üstlenmektedir. İkincisi ise TBK m. 237 ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 706. maddesi kapsamındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; arsa sahibi, belirli koşulların gerçekleşmesi halinde tapuda devir yapma taahhüdünde bulunmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/1015 E. 2025/4306 K. sayılı kararında bu karma niteliği açıkça kabul etmiş; her iki sözleşme türüne ilişkin hükümlerin, özelliğine göre KKİS'e uygulanacağını teyit etmiştir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T. 15.12.2025 E. 2025/1015 ve K. 2025/4306
"Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; hükmü temyiz eden davalı [...]’ın taşınmaz hissesinin mülkiyetini tapu sicilinde devraldığı anda TMK'nın 1023. maddesi anlamında korunması gereken iyiniyete sahip olmadığı yani tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği hususunda ispata yarar delillerin ibrazı için davacı arsa sahibine verilecek makul süre neticesinde oluşacak uygun sonuca göre karar verilmesidir."
1.2. Şekil Şartı: Noterde Düzenlemenin Zorunluluğu
| Kanun/Madde | Düzenleme Konusu | Şekil Şartı |
|---|---|---|
| TMK m. 706 | Taşınmaz mülkiyetinin devri | Resmi şekil zorunludur |
| TBK m. 237 | Taşınmaz satış vaadi | Noterde resen düzenleme |
| Tapu Kanunu m. 26 | Tapu sicili işlemleri | Resmi senet aranır |
| Noterlik Kanunu m. 60 | Resen düzenleme biçimi | Noterin bizzat kaleme alması |
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2010/4469 E. sayılı kararında bu şekil şartının bir ispat aracı olmadığını, sözleşmenin var olabilmesi için yerine getirilmesi zorunlu bir geçerlilik koşulu olduğunu açık biçimde ortaya koymuştur. Bu niteliği gereği, taraflarca ileri sürülmese dahi hâkimin re'sen dikkate alması gerekir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 12.10.2011 E. 2010/4469 ve K. 2011/5875
"Taraflar arasında düzenlenen sözleşmeler yasada öngörülen şekilde yapılmadığından başlangıçtan itibaren geçersizdir. Sözleşme ve ek sözleşme hükümleri uyarınca davalı yükleniciye tapuda yapılmış bir pay devri bulunmadığından sözleşmelerdeki şekil noksanlığı sonradan giderilmiş ve sözleşmeler geçerli hale gelmiş değildir. Yargılamada alınan 26.10.2008 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre inşaatın ortalama seviyesi %43 olup, önemli oranda ifa gerçekleşmediğinden sözleşmenin geçerlilik kazandığı ve geçersizliği ileri sürmenin MK.'nın 2/II. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması olduğu da kabul edilemez. Geçersiz sözleşmelerin ifası istenemez. Ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar birbirlerine verdiklerini isteyebilirler."
1.3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçersiz Olursa Ne Olur?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (2021/940 E., 2022/1271 K.), adi yazılı biçimde imzalanan KKİS'in geçersiz sayılacağını ve tarafların bu sözleşmeye dayanarak ifa ya da olumlu (müspet) zarar talep edemeyeceğini hükme bağlamıştır. Ancak geçersiz sözleşme kapsamında aktarılan bedel, sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda iade edilebilir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 22.02.2022 E. 2021/940 ve K. 2022/1271
"Az yukarıda sözü edilen sözleşmenin 1’inci maddesi hükmüne göre bu sözleşme, gayrimenkul mülkiyetini nakil borcu doğuran ve üçüncü kişi yararına edim yükümlülüğü bulunan bir sözleşmedir. Bu nitelikteki bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde yapılması zorunludur. Şu halde, 19.10.1990 tarihli asıl sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olup, Türk Borçlar Kanununun 129’uncu maddesi uyarınca davacı yararına yapılan sözleşme de geçersizdir. Yukarıda da açıklandığı üzere davacı, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak müspet zararının tazmini de isteyemez."
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/1488 E., 2025/5438 K. sayılı 18.11.2025 tarihli kararında, adi yazılı biçimde akdedilen bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan uyuşmazlıkta geçersizliği onaylayarak, sözleşme kapsamında ödenen bedelin devlet bankalarının ilgili döviz üzerindeki en yüksek vadeli mevduat faizi ile birlikte iade edilmesine hükmetmiştir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi T. 18.11.2025 E. 2025/1488 ve K. 2025/5438
"Somut olayda; satışı vaad edilen taşınmazın süresinde teslim edilmediği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın keşif tarihi itibariyle tamamlanmadığının tespit edildiği, davacıların gönderdikleri ihtarla davalıyı temerrüde düşürdükleri anlaşılmakla davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir."
2. Şekil Şartının İstisnaları: Dürüstlük Kuralının Sınırlayıcı İşlevi
Türk hukukunda katı şekil kuralları, belirli koşullarda TMK m. 2 kapsamındaki dürüstlük kuralı aracılığıyla yumuşatılmaktadır. Yargıtay içtihadı, şekil noksanına rağmen KKİS'in bağlayıcı sayılabileceği üç temel istisna durumu geliştirmiştir:
| Kanun/Madde | Düzenleme Konusu | Şekil Şartı |
|---|---|---|
| TMK m. 706 | Taşınmaz mülkiyetinin devri | Resmi şekil zorunludur |
| TBK m. 237 | Taşınmaz satış vaadi | Noterde resen düzenleme |
| Tapu Kanunu m. 26 | Tapu sicili işlemleri | Resmi senet aranır |
| Noterlik Kanunu m. 60 | Resen düzenleme biçimi | Noterin bizzat kaleme alması |
Bu istisnalarda ortak payda, tarafların birbirine karşı tutumlarından kaynaklanmaktadır: Şekil noksanlığını bilen tarafın, karşı tarafın edimini almasına rağmen daha sonra geçersizliği ileri sürmesi, Yargıtay tarafından hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilmektedir.
3. Paylı Mülkiyet Durumunda Malikler Açısından Özel Hususlar
Arsa paylı mülkiyete konu ise TMK m. 692 uyarınca olağan yönetim sınırlarını aşan işlemler (inşaat yapılması gibi) için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alması zorunludur. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2016/1273 E., 2017/192 K.) ve Hukuk Genel Kurulu (2021/194 E.) bu ilkeyi tutarlı biçimde uygulamıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu T. 03.05.2023, E. 2021/194 ve K. 2023/411
"Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; dosya içerisinde yer alan 03.06.2008 tarihli resmî satış senedi incelendiğinde, dava konusu bağımsız bölümün bizzat arsa sahibi tarafından davalıya satıldığı ve satış bedelinin nakten ve tamamen ödendiğinin anlaşıldığı, arsa sahibi davacı tarafından yapılan satış işleminin yüklenicinin talebi ve talimatıyla yapıldığının kanıtlanamadığı, bu durumda satış işleminin bedel karşılığında arsa sahibi ile davalı arasında yapıldığının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında belirtilen gerekçe ve nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir."
Tüm paydaşların katılmadığı sözleşmeler geçersizdir; ancak katılmayan hissedarın sonradan icazet vermesi ya da payının devralınması durumunda geçerlilik kazanılabilmektedir. Bu konuda Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu da 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararında konuya ilişkin esaslı değerlendirmeler yapmıştır.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK T. 16.05.2025, E. 2024/1 ve K. 2025/2
"Özel Dairenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin sözleşme düzenlendikten sonra yükleniciye yaptığı taşınmaz devrinin avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi hâlinde istenebileceği, yüklenicinin aldığı bu payları üçüncü kişilere devretmiş olması durumunda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları ve iyiniyet savunmasında bulunamayacaklarına dair yerleşik içtihadından dönülmek suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi halinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iktisap anında iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine karar verilmiştir."
Kentsel Dönüşüm İstisnası
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi kapsamında riskli yapı ilan edilen taşınmazlarda, uygulama kararı ve müteahhit seçimi maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmektedir. Bu düzenleme, oybirliği kuralının çıkmaza sürüklediği durumlarda önemli bir çözüm yolu sunmaktadır.
4. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
4.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri
Arsa sahibi; taşınmazı inşaata elverişli, ayıpsız ve boş biçimde yükleniciye teslim etmek, inşaat ruhsatı için gerekli vekaletnameleri vermek ve yasal yükümlülükleri yerine getirmekle sorumludur. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2021/216 E., 2021/629 K.), arsa tesliminin sözleşmedeki öncelikli edim olduğunu vurgulamıştır. Arsa sahibinin bu yükümlülükleri geç yerine getirmesi kendi temerrüdüne yol açabilir.
BAM Kararı — Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi T. 23.06.2021, E. 2021/216 ve K. 2021/629
"Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Somut olayda dava ile birleşen .... esas sayılı davalarda uyuşmazlık 26.09.1996 / ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olup, arsa sahibi ....... Kooperatifi tarafından açılan ..... esas sayılı davada sözleşmenin feshi talep edildiği ve yüklenici tarafından 18.01.2008 tarihinde açılan......esas sayılı davada feshe bağlı imalat bedeli ile müspet ve menfi zararların tazmini dava edilmekle tarafların sözleşmenin feshi hususundaki iradeleri 18.01.2008 tarihi itibariyle birleşmiştir."
4.2. Yüklenicinin Yükümlülükleri
Yüklenicinin temel borcu; inşaatı sözleşmeye, projeye ve imar mevzuatına uygun biçimde tamamlayarak teslim etmektir (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2010/3309 E., 2010/4735 K.). Yüklenici, temerrüt halinde TBK m. 112 uyarınca kusursuzluğunu ispat etmek zorundadır. Teslimden sonra ortaya çıkan gizli yapı ayıplarından doğan sorumluluk ise ibraname verilmiş olsa dahi devam etmekte; kasten saklanan ayıplarda bu sorumluluk hiçbir süre sınırına tabi tutulmamaktadır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2018/3884 E., 2019/117 K.).
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 23.09.2010, E. 2010/3309 ve K. 2010/4735
"Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin asli edimi kararlaştırılan sürede sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje, ruhsat ve imara uygun olarak inşaatı tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir. Birleşen Gebze 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin bozmadan önce 1998/122 Esas numarasını taşıyan 2003/38 Esas sayılı dava ile ilgili Dairemizin 21.03.2002 gün 2001/5314 Esas, 2002/1281 Karar sayılı bozma ilamında “çekişmenin giderilebilmesi için mahkemece işin fiziki oranı ile uyumlu olarak dava kısmen kabul edilmiş ise de geçen uzun yılların yapılan işte olumsuz etkisi ve kalan kısmın oranı düşünüldüğünde yükleniciye olan güven duygusunun sarsıldığı da dikkate alınarak tescilin bağımsız bölümler üzerinde davalı arsa sahibi yararına takdir edilecek değerle iptotek tesisi koşuluna bağlanmasının hakkaniyet yönünden isabetli olacağının düşünülmesi gerektiğinden ve istem nazara alındığında çoğun içinde azın da bulunacağı ilkesinden hareketle tescilin, ipotekle teminat altına alınması koşulu ile hüküm tesisi için kararın bozulması gerekir” gerekçesiyle bozulmuştur."
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 14.01.2019, E. 2018/3884 ve K. 2019/117
"Dosya kapsamına ve özellikle bozma kararına göre yapılan incelemede davalı- karşı davacı tarafından yapılan imalâtta ayıplı imalâtların bulunduğu bunların bedellerinin mahkeme tarafından depo ettirildiği anlaşılmaktadır. Yüklenici sözleşme kapsamında yaptığı inşaatı ancak tam eksiksiz ve kusursuz yapması halinde kendisine verilmesi gereken bağımsız bölümlerin tapusuna hak kazanabilir. Olayda dava tarihinde iskan henüz alınmamış davadan sonra alınabilmiş, gizli ayıpların bulunduğu bilirkişi raporu ile saptanmıştır. Sözleşmedeki aşamalı devre ilişkin hükümde dikkate alındığında davacı-karşı davalının dava tarihinde tapu devrini yapmamış olmasında haksız olduğunun kabul edilmeyeceği halde yargılama gideri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulması doğru olmamış bozulması gerekmiştir."
5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi (2014/238 E.) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi (2021/216 E., 2021/629 K.) bu ilkeyi pekiştirmiştir. Tarafların anlaşarak feshettiği durumlarda da noter onayı aranmakta; aksi halde bu ikincil anlaşmanın da geçersizliği söz konusu olabilmektedir.
5.1. Feshin Hukuki Sonuçları: Yüzde Doksanın Belirleyici Rolü
KKİS'in sona ermesinde ortaya çıkacak hukuki sonuçlar, inşaatın tamamlanma oranına bağlı olarak iki farklı rotadan ilerlemektedir:
| Ölçüt | Geriye Etkili Fesih (Dönme) | İleriye Etkili Fesih |
|---|---|---|
| İnşaat Tamamlanma Oranı | %90'ın altında | %90 ve üzerinde |
| Sözleşmenin Akıbeti | Baştan itibaren yok sayılır | İfa edilen kısım geçerli kalır |
| Tapu İptali | Devredilen tapular iptal edilir | Kısmi pay yükleniciye kalabilir |
| Tazminat Türü | Menfi zarar (güvene dayalı harcamalar) | Müspet zarar (kira kaybı, kâr mahrumiyeti) |
| Dayanak Karar | YİBK 25.01.1984; Y. 6. HD 2023/4478 | YİBK 25.01.1984; Y. 23. HD 2012/3179 |
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2023/4478 E., 2025/424 K. sayılı kararı, %90'ın altında kalan inşaatlarda dönmenin geriye etkili olduğunu teyit etmekte ve tarafların sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde birbirine verdiği şeyleri iade etmesini öngörmektedir.
Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T. 10.02.2025, E. 2023/4478 ve K. 2025/424
"Dairemiz uygulamalarında sözleşmenin ileriye etkili feshi için arsa sahiplerine ve yükleniciye verilecek tüm bağımsız bölümler dahil olmak üzere sözleşmeye konu tüm imalatın gerçekleşme seviyesinin % 90 veya üzerinde olması gerekir ise de arsa sahiplerinin daha düşük olan imalat seviyesine rağmen sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshetmeleri de mümkün ve geçerlidir."
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yalnızca yargı yoluyla değil, belirli koşulların varlığında idari yoldan da sona erdirilebilmektedir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 14. fıkrası bu konuya ilişkin özel bir düzenleme getirmiştir.
Buna göre yükleniciden kaynaklanan sebeplerle; sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde inşaata başlanmamışsa ya da inşaat en az altı aydır durma noktasına gelmişse, maliklerin salt çoğunluğuyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığına başvurularak sözleşme idari yoldan feshedilebilir. Bu yol, uzun süren mahkeme süreçlerine nazaran önemli bir zaman avantajı sunmaktadır.
5.3. Tazminat Türleri ve Talep Koşulları
| Tazminat Türü | Kapsamı | Hangi Fesih Türünde Uygulanır? | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Menfi Zarar | Sözleşme yapılmasaydı uğranmayacak zararlar (noter masrafları, harçlar vb.) | Geriye etkili fesih / dönme | TBK m. 108; Y. 23. HD 2014/238 |
| Müspet Zarar | Kira kaybı, kâr mahrumiyeti gibi ifa beklentisine dayalı zararlar | İleriye etkili fesih | HGK 2021/874 E., 2023/118 K. |
| Cezai Şart | Sözleşmede kararlaştırılmış ise gecikme için talep edilebilir | İleriye etkili fesih ve temerrüt | Y. 15. HD 2018/3884 |
| Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı) | Teslim geciktiğinde emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır | Temerrüt halinde | HGK 2021/874 E. |
Sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) halinde, aksine açık bir sözleşme hükmü bulunmadıkça seçimlik cezai şart talep edilemeyeceği kabul edilmektedir. Hukuk Genel Kurulu ise arsa sahibinin haksız feshi halinde yüklenicinin müspet zarar talep edebileceğini hükme bağlamıştır.
6. Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en kritik tartışma alanlarından biri; yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, yüklenicinin arsa sahibine karşı sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda ne olacağıdır.
Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin uzun süredir uygulanan içtihadı, üçüncü kişilerin yüklenicinin halefi sayılacağı ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapularının iptal edileceği yönündeydi; iyiniyet savunmalarının ise dinlenemeyeceği kabul edilmekteydi.
Ancak bu içtihat, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı ve 16.05.2025 tarihli kararıyla köklü biçimde değiştirilmiştir. Söz konusu kararla belirlenen yeni hukuki çerçeve şu ilkelere dayanmaktadır:
| Konu | Eski İçtihat (Yargıtay 6. HD) | Yeni İçtihat (YİBK 2024/1-2025/2) |
|---|---|---|
| Üçüncü Kişinin Konumu | Yüklenicinin halefi; iyiniyet koruması yok | TMK m. 1023 kapsamında iyiniyet karinesinden yararlanır |
| İspat Yükü | Üçüncü kişi iyiniyetini ispat etmek zorunda | Arsa sahibi, üçüncü kişinin kötüniyetini ispat etmek zorunda |
| Tapu İptali | Kural olarak iptal | Kötüniyet kanıtlanırsa iptal; aksi hâlde tapu korunur |
Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2018/1223 E., 2018/986 K.), yüklenicinin ekonomik durumunun bozulması ve inşaatın düşük seviyede (yaklaşık %40) kalması halinde üçüncü kişilere yapılan satışı önlemek amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini kabul etmiştir. Bu karar, arsa sahiplerine erken aşamada hukuki koruma sağlaması bakımından önem taşımaktadır.
BAM Kararı — İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi T. 12.07.2018, E. 2018/1223 ve K. 2018/986
"Davacı arsa sahipleri vekili, davalı yüklenici şirket ...Ltd.Şti. ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye düşen 8, 11, 16, 17, 18 ve 20 no'lu altı dairenin diğer davalılara satıldığını, sözleşme süresi 18 ay olduğu halde 17. ayda inşaat seviyesinin %40 olduğunu, yüklenici şirketin ekonomik durumunun iyi olmadığını, şirkete güvenlerinin kalmadığını kalan sürede de inşaatı tamamlayamayacağını belirterek sözleşmenin iptali ve tapu iptal tescil talebinde bulunmuştur."
7. Dikkat Edilmesi Gereken Hak Düşürücü Süreler
| Talep Türü | Süre | Başlangıç Tarihi | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Genel zamanaşımı (TBK m. 146) | 10 yıl | Alacağın muaccel olduğu tarih | TBK m. 146 |
| Eser sözleşmesinde ayıp bildirimi | Teslimden itibaren makul süre | Teslim tarihi | TBK m. 474-478 |
| Gizli ayıp sorumluluğu | Ayıbın öğrenilmesinden itibaren 5 yıl (ağır kusur/hile ile saklananlar sınırsız) | Ayıbın öğrenildiği tarih | TBK m. 478 |
| İdari fesih başvurusu (6306 m. 6/14) | İnşaatsızlık: 1 yıl; duraklama: 6 ay sonra | Sözleşme tarihi / duraklama tarihi | 6306 s. K. m. 6/14 |
8. Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, katı bir şekil şartına tabi olmakla birlikte dürüstlük kuralı aracılığıyla belirli ölçüde esneklik kazanan, karmaşık bir hukuki yapıya sahiptir. Sözleşmenin noterde resen düzenleme biçiminde kurulması zorunluluğu, tarafları alelacele kararlardan korumak ve tapu sicilinin güvenilirliğini pekiştirmek amacını taşımaktadır.
Uygulamada karşılaşılan risklerin büyük bölümü, şekil şartına uyulmaksızın imzalanan ön anlaşmalardan, ek protokollerden ya da yüklenicinin üçüncü kişilere gerçekleştirdiği erken tapulardan kaynaklanmaktadır. İnşaatın tamamlanma oranı olarak belirlenen yüzde doksanlık eşik, feshin hukuki niteliğini ve buna bağlı tazminat haklarını doğrudan etkilemekte; bu nedenle inşaat sürecinin periyodik olarak belgelenmesi kritik önem taşımaktadır.
2025 yılında yayımlanan Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, üçüncü kişilerin tapu kayıtlarına güvenerek edindikleri haklara yaklaşımı köklü biçimde yeniden şekillendirmiştir. Bu gelişme, hem alıcılar hem de arsa sahipleri açısından hukuki stratejiyi önemli ölçüde etkilemektedir.
Söz konusu uyuşmazlıklar; mülkiyet hakları, sözleşme hukuku ve tapu sicili güvencesinin kesiştiği son derece teknik bir alanda şekillenmektedir. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunmakta; fesih yolunun seçimi, zamanaşımı hesabı ve tazminat kalemlerinin belirlenmesi titiz bir hukuki değerlendirme gerektirmektedir.
9. İlgili Makaleler
- Tapu İptali ve Tescil Davası: Hukuki Nedenleri, Şartları ve Yargıtay Kararları Işığında Kapsamlı Bir Değerlendirme
- Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı
- Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası)
- Elatmanın Önlenmesi Davası: Müdahalenin Men’i Davası
- Mirastan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası) ve Tapu İptal Tescil Davası
- Önalım Hakkı (Şufa Hakkı)
