Gümrük Kaçakçılığı Suçu

Önalım Hakkı (Şufa Hakkı)

Mayıs 10, 2026

Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık

Tapu İptali ve Tescil Davası: Hukuki Nedenleri, Şartları ve Yargıtay Kararları Işığında Kapsamlı Bir Değerlendirme

Tapu iptali ve tescil davası süreçlerini yürüten bir avukat, masasında ev maketi, adalet terazisi ve mahkeme tokmağı ile çalışırken.

Makale Yol Haritası

Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği, Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescili (Kazandırıcı Zamanaşımı), Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali, Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali, Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali, Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali, Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptali, Tapu İptali Davalarında Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı, Tapu İptali Davasında İyi Niyet Koruması ve Yolsuz Tescil, İptal İsteği ile Tescil İsteğinin Birbirinden Farklı Kapsamı, Tapu İptali ve Tescil Davasında Husumet (Taraf) Meselesi, Mera Kanunu'na Dayalı Tapu İptali Davaları, Tapu İptali ve Tescil Davası ile Tapu Kaydının Düzeltimi Davasının Ayrımı

Taşınmaz mülkiyeti, bireyler için en temel varlık unsurlarından birini oluşturmakta; bu alandaki uyuşmazlıklar ise Türk yargı sisteminde önemli bir yer tutmaktadır. Tapu kütüğü, Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin ispatına esas teşkil eden resmi sicil niteliğindedir. Ne var ki tapu kütüğüne yapılan tescil işlemleri her zaman gerçek hukuki durumu yansıtmayabilmekte; bu durumda ilgili kişiler tapu iptali ve tescil davası yoluyla haklarını aramak durumunda kalmaktadır.

Bu makale; tapu iptali ve tescil davasının hukuki dayanaklarını, açılma koşullarını, hak düşürücü süreleri ve Yargıtay'ın konuya ilişkin güncel içtihatlarını nesnel ve bilgi verici bir perspektiften ele almaktadır.

Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

İçindekiler

1. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği
2. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Nedenleri
3. Tapu İptali Davalarında Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı
1. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. Maddesi Kapsamında 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre
4. Tapu İptali Davasında İyi Niyet Koruması ve Yolsuz Tescil
1. İyi Niyet İlkesi: TMK m. 1023 ve m. 1024 Arasındaki Denge
5. Tapu İptali ve Tescil Davasında Usul Hukuku Yönünden Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
6. Tapu İptali Davası Ne Kadar Sürer?
7. Tapu İptali ve Tescil Davası ile Tapu Kaydının Düzeltimi Davasının Ayrımı
8. Sonuç
9. İlgili Makaleler

1. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği

Tapu iptali ve tescil davası, gayrimenkulün aynına, yani mülkiyet hakkının özüne ilişkin bir dava türüdür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.09.2022 tarihli ve E. 2020/198, K. 2022/1107 sayılı kararında bu husus açıkça ortaya konulmuştur: Tapu iptali ve tescil davasının konusu, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı biçimde yapılan ya da artık gerçek hak durumunu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 20.09.2022 tarihli, E. 2020/198 ve K. 2022/1107 sayılı İlamı

‘’Somut olayda, dava konusu 1580 parsel sayılı taşınmaz ... Köyü Tüzel Kişiliğine aitken 03.11.2000 tarihinde satış suretiyle Maliye Hazinesi adına tescil edilmiş, ... Kaymakamlığı Mal Müdürlüğünün aldığı karar üzerine 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 45. maddesine göre açık teklif usulü ihaleye çıkarılarak, 23.05.2014 tarihinde davalı ...’ya ihale edilmiştir. Davada ise Hazine tarafından yapılan ihalenin iptali değil, taşınmazın köye sağlık ocağı yapılması koşuluyla Hazineye satış suretiyle devredildiği ancak devir koşulunun yerine getirilmediği ileri sürülerek, tapu iptali ve tescil talebinde bulunulmuştur. Söz konusu bu talebin, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 683 ve devamı maddelerinde düzenlenen mülkiyet hakkı ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237 ve devamı maddelerinde düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklandığı açıktır.’’

Söz konusu karar aynı zamanda yargı yolu bakımından da belirleyici bir ilke ortaya koymuştur: Tapu sicilinde tescil, terkin, tashih gibi işlemlerin yapılmasını içeren davaların çözümü adli yargının görev alanına girmekte olup bu uyuşmazlıklar idari yargıda görülemez.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1027. maddesine göre, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu sicilindeki yanlışlık ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir. Bu düzenleme, tapu iptali ve tescil davasının zorunlu hukuki zeminini oluşturmaktadır.

2. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Nedenleri

Kanunlarda hangi hallerde tapu iptali ve tescil davası açılabileceği tek tek sayılmamıştır. Her somut olayın özelliğine göre farklı hukuki nedenlere dayanılarak bu dava türüne başvurulması mümkündür. Uygulamada en sık karşılaşılan hukuki nedenler aşağıda ele alınmaktadır.

2.1. Zilyetliğe Dayalı Tapu Tescili (Kazandırıcı Zamanaşımı)

Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde uzun süreli ve malik sıfatıyla gerçekleştirilen zilyetlik, belirli koşulların sağlanması halinde tescil hakkı doğurabilmektedir.

TMK — 4721 sayılı TMK'nın 713. maddesinde bu koşullar şu şekilde belirlenmiştir:

(1)Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (2)Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…)35 hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. (3)Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi ise tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan taşınmazların, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğinin belgelenebilmesi halinde zilyet adına tespit edileceğini düzenlemektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 09.01.2023 tarihli ve E. 2021/5516, K. 2023/18 sayılı kararında, zilyetliğe dayalı tescil davalarında hakimin ülke ve yörenin gelenek ve göreneklerini, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışını, taşınmazın ekonomik amaca uygun kullanılıp kullanılmadığını ve zilyetliğin aralıksız sürdürüldüğünü gösteren tüm delilleri birlikte değerlendirmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 09.01.2023 tarihli, E. 2021/5516 ve K. 2023/18 sayılı İlamı

Zonguldak 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 25/03/2021 tarihli ve 2018/57 E., 2021/164 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın marjinal tarım arazisi olduğu ve 1980'li yıllardan beri işlendiği, dinlenen mahalli bilirkişi ve tanık beyanları birlikte değerlendirildiğinde dava konusu taşınmazda davacı ve murislerinin 20 yılı aşkın malik sıfatıyla ve ekonomik amacına uygun zilyetliklerinin bulunduğu, taşınmazın zilyetlikle edinilebilecek yerlerden olduğu, TMK'nın 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. ve 17. maddelerinde belirtilen koşulların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulü ile Zonguldak ili, ... ilçesi, Esenköy köyü 117 ada içinde kalan fen bilirkişileri ... ...ve ... ... tarafından düzenlenen 07/02/2020 tarihli rapora ekli krokide dava konusu yer olarak belirtilen 1460,39 m²'lik yerin 1/2 hisse ile davacı ... 1/2 hisse ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Öte yandan 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 17. maddesi, orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki arazilerden imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilenlerin zilyetlikle kazanımına imkân tanımaktadır. Ancak bu madde kapsamında kazanımın gerçekleşebilmesi için 14. maddedeki koşulların da birlikte sağlanmış olması gerekmektedir.

2.2. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali

Muris muvazaası; miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını, resmi sözleşmede satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi olarak göstermek suretiyle devretmesidir. Saklı pay sahibi olup olmadığına bakılmaksızın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar bu davayı açabilir. Zamanaşımına tabi değildir.

Niteliği itibarıyla nispi (mevsuf) muvazaa türü olan muris muvazaasında, görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymamakta; gizli bağış sözleşmesi ise Türk Medeni Kanunu'nun 706., Türk Borçlar Kanunu'nun 237. ve Tapu Kanunu'nun 26. maddelerinde öngörülen şekil koşullarından yoksun bulunmaktadır. Bu nedenle miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar, resmi sözleşmenin muvazaa nedeniyle geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 25.06.2019 tarihli ve E. 2015/17984, K. 2019/4078 sayılı kararı, muris muvazaası davalarında araştırılması gereken unsurları kapsamlı biçimde ortaya koymuştur. Buna göre mahkemece; ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri, mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı, davalı yanın alım gücünün olup olmadığı, satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark ve taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşeri ilişki gibi olgulardan yararlanılması zorunludur.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 25.06.2019 tarihli, E. 2015/17984 ve K. 2019/4078 sayılı İlamı

‘’Eldeki birleştirilen davada tescil istenmemiştir.Mahkemece yapılacak iş, birleştirilen davanın davacılarına tescil istemli dava açmaları için usulüne uygun süre verilmesi, dava açmaları halinde eldeki dava ile birleştirilmek suretiyle sonuca gitmektir.2- Ayrıntılı olarak açıklandığı üzere davalılardan ... ve ... kök 2934 sayılı parselde 11.10.1978 tarihinde dava dışı ...’dan pay satın almışlardır. Alınan bu paylar eldeki davanın konusunu teşkil etmemektedir. Eldeki davada, mirasbırakan tarafından yapılan pay temliki dikkate alınmalıdır. Ne var ki, bu husus gözetilmeden ve aydınlatılmadan dava dışı ...’dan alınan payları da kabul kapsamına alınmıştır.Hal böyle olunca, yukarıda değinilen hususları içerir biçimde bir inceleme yapılarak hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.Hükmü temyiz eden davalıların yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA’’

2.3. Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali

Hukuki dayanaktan yoksun biçimde yapılan tescil işlemleri "yolsuz tescil" olarak nitelendirilmekte ve bu durumda tapu iptali davası açılabilmektedir. TMK'nın 1025. maddesi, yolsuz tescil halinde zarar görenin sicilleme işleminin terkinine veya değiştirilmesine ilişkin dava açabileceğini hüküm altına almıştır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 02.06.2021 tarihli ve E. 2020/1604, K. 2021/3007 sayılı kararı, yolsuz tescil ile iyi niyet ilişkisini önemli bir içtihat perspektifiyle ele almıştır. Bu karara göre idari yargı yerinde iptal edilen bir Belediye Meclis Kararı'na dayalı yapılan tescil, hukuki illetin ortadan kalkmasıyla yolsuz tescil niteliği kazanmaktadır. Ne var ki sonraki el sahipleri bakımından TMK'nın 1023. maddesi gereğince iyi niyet korumasının bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmesi gereken bir husustur.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 02.06.2021 tarihli, E. 2020/1604 ve K. 2021/3007 sayılı İlamı

‘’Somut olaya gelince, dava konusu taşınmazın davalı ... adına tescilinin dayanağı olan idari işlem, yani 06.07.2009 tarih ve 53 sayılı Belediye Meclis Kararı idari yargı yerinde iptal edildiğine ve bu karar kesinleştiğine göre, sicilin illetten yoksun hale geldiği, başka bir ifadeyle ilk el konumunda olan davalı ... adına oluşan sicil kaydının Türk Medeni Kanununun 1025. maddesi hükmü uyarınca yolsuz tescil niteliğinde bulunduğu kuşkusuzdur. Ne varki, son kayıt maliki ... ikinci el konumunda bulunup, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koşullarının gerçekleşmesi halinde ediniminin korunacağı tartışmasızdır. Dosya kapsamında yer alan bilgi ve belgelerden, davalı ...’nin aynı yerde 4 nolu taşınmazın maliki bulunduğu, diğer yönden o bölgede müteahhitlik yaptığı, dosya kapsamından davalı ...’nin taşınmazın belediyeden davalı ...’a intikalini bilebilecek konumda olmakla iyi niyetli kabulünün mümkün olmadığı gibi kabule göre de davanın niteliği gereği ...’nin el ve işbirliği içerisinde olduğu kabulüyle davanın ... açısından da kabulü gerekirken reddi doğru değildir.’’

2.4. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 30.10.2017 tarihli, E. 2015/4404 ve K. 2017/5886 sayılı kararında ele alınan bu dava türünde; vekilin, vekalet yetkisini aşarak ya da vekalet verenin gerçek iradesine aykırı biçimde taşınmazı devretmesi halinde tapu iptali yoluna gidilebileceği kabul edilmektedir.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 30.10.2017 tarihli, E. 2015/4404 ve K. 2017/5886 sayılı İlamı

2.5. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali

Ayırt etme gücünden yoksun kişilerin gerçekleştirdiği hukuki işlemlere sonuç bağlanamaz. Ehliyetsizlik iddiasına dayalı tapu iptallerinde, mahkemece Adli Tıp Kurumu gibi yetkili sağlık kuruluşlarından rapor alınması zorunludur; salt taraf beyanları yeterli olmaz.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 23.05.2018 tarihli ve E. 2015/11425, K. 2018/10514 sayılı kararında bu ilke açıkça ortaya konulmuştur. Karara göre, ehliyetsizlik kamu düzeni ile ilgili olduğundan mahkemece diğer hukuki nedenlerden önce re'sen incelenmelidir. Ayırt etme gücünün nispi bir kavram olması ve kişiye, eyleme ve işleme göre farklılık göstermesi nedeniyle bu yönde en yetkili sağlık kurulundan rapor alınması zorunludur.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 23.05.2018 tarihli, E. 2015/11425 ve K. 2018/10514 sayılı İlamı

‘’Hâl böyle olunca, davacı tarafa tescil davası açması için olanak tanınması, açılması halinde eldeki dava ile birleştirilmesi, dosyada bulunmayan dava konusu 683 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleri ile getirilmesi, mirasbırakanın taşınmazları temlik ettiği 01.06.2011 tarihi itibariyle medeni haklarını kullanabilir durumda olup olmadığının tespiti açısından mirasbırakana ait sağlık kurulu raporları, hasta müşahade kağıtları, reçeteler, vs. eklenerek Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması, ehliyetsiz olduğu saptanırsa davacının miras payı oranında davanın kabulüne karar verilmesi, aksi halde(ehliyetli olduğu tespit edilirse) dayanılan diğer hukuki sebepler yönünden değerlendirme yapıldıktan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, gerek olmadığı halde masraf yatırması için davacıya kesin süre verilerek yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.’'

2.6. Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptali

Kadastro çalışmaları sırasında gerçek hak durumunu yansıtmayan tespitlere karşı belirli süre içinde dava açılabilmektedir. Ancak bu dava türünde hak düşürücü süre meselesi son derece önem taşımaktadır.

3. Tapu İptali Davalarında Hak Düşürücü Süreler ve Zamanaşımı

3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. Maddesi Kapsamında 10 Yıllık Hak Düşürücü Süre

Kadastro öncesi nedenlere dayanan davalarda uygulanacak hak düşürücü süre, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesiyle düzenlenmiştir:

"Kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamayacağı ve dava açılamayacağı"

Bu hüküm, kadastro öncesi hukuki sebeplere dayanan davaları kapsamakta; kadastro sonrasına dayanan davalar için uygulanmamaktadır. Nitekim Yargıtay 16. Hukuk Dairesi'nin 25.06.2020 tarihli ve E. 2016/15553, K. 2020/2280 sayılı kararında bu ayrım somut biçimde ortaya konulmuştur. Söz konusu davada mahkeme, davanın kadastro öncesi bir sebebe değil TMK'nın 713/2. maddesine dayandığını tespit etmeksizin hak düşürücü süreyi uygulamış; Yargıtay ise bu değerlendirmeyi isabetsiz bularak hükmü bozmuştur.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 16. Hukuk Dairesinin 25.06.2020 tarihli, E. 2016/15553 ve K. 2020/2280 sayılı İlamı

‘’Diğer taraftan, davacı taraf, 15.11.2007 ve 17.03.2008 havale tarihli dilekçelerinde de, açıkça davanın 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olduğunu bildirmişlerdir. Şu haliyle, iddianın ileri sürülüşüne ve dosya kapsamına göre, eldeki dava, 4721 sayılı TMK’nın 713/2. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup, kadastro tespitinden önceki hukuki sebeplere dayanılarak açılan bir tapu iptali ve tescil davası bulunmadığına göre, Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesinde öngörülen hak düşürücü sürenin somut olayda uygulanma olanağı bulunmamaktadır.’’

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 17.10.2023 tarihli ve E. 2023/4622, K. 2023/5249 sayılı kararında ise kadastro tespit tutanağının kesinleşme tarihinin, tapu sicilindeki kayıt tarihinden farklı olabileceğine ve bu durumun davacı lehine yorumlanamayacağına hükmedilmiştir. Karara göre tapu sicilindeki bilgilerin hatalı gösterilmesi, hak düşürücü sürenin başlangıcını etkilemez.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 17.10.2023 tarihli, E. 2023/4622 ve K. 2023/5249 sayılı İlamı

Dava Türü	Yasal Dayanak	Süre	Sürenin Niteliği
Kadastro öncesi nedene dayalı	Kadastro K. m. 12/3	10 yıl	Hak düşürücü
Muris muvazaasına dayalı	TMK m. 706, TBK m. 237	Süresiz	Zamanaşımına tabi değil
Zilyetliğe dayalı tescil	TMK m. 713	20 yıl zilyetlik şartı	Süresiz (dava açmak için)
Yolsuz tescil	TMK m. 1025	Süresiz (TMK m. 1026 saklı)	Kural olarak süresiz
Ehliyetsizlik nedeniyle iptal	TMK m. 15, 409	Genel zamanaşımı kuralları	Kamu düzeniyle ilgili

4. Tapu İptali Davasında İyi Niyet Koruması ve Yolsuz Tescil

İyi Niyet İlkesi: TMK m. 1023 ve m. 1024 Arasındaki Denge

Türk medeni hukukunda tapu siciline güven ilkesi, mülkiyet hukukunun temel taşlarından birini oluşturmaktadır. TMK'nın 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.

Ancak aynı ilkenin sınırları, TMK'nın 1024. maddesinde belirlenmiştir: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.

Yargıtay uygulamasında iyi niyet denetimi son derece titizlikle yürütülmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E. 2020/1604, K. 2021/3007 sayılı kararında vurgulandığı üzere kötü niyet iddiası, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece resen dikkate alınır; iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabi değildir.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 02.06.2021 tarihli, E. 2020/1604 ve K. 2021/3007 sayılı İlamı

‘’Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğin den (resen) nazara alınacağı ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 esas l99l/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.’’

5. Tapu İptali ve Tescil Davasında Usul Hukuku Yönünden Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

5.1. İptal İsteği ile Tescil İsteğinin Birbirinden Farklı Kapsamı

Türk yargı uygulamasında yerleşik içtihatlarla kesinleşmiş olan temel bir usul ilkesi şöyledir: Tescil isteği, tapu sicilinde mevcut eski kaydın iptali isteğini de kapsar. Buna karşın iptal isteği, tescil isteğini kapsamaz.

Bu ayrım son derece önemli pratik sonuçlar doğurmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin E. 2015/11425, K. 2018/10514 sayılı kararında açıklanan bu ilkeye göre; sadece tapu kaydının iptaline karar verilmesi, tapulu bir taşınmazın sicil dışı kalması sonucunu doğurur ki bu durum, devletin tüm taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını sicile bağlama yolunda benimsediği dolu pafta sistemi genel ilkesiyle bağdaşmaz.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 23.05.2018 tarihli, E. 2015/11425 ve K. 2018/10514 sayılı İlamı

‘’Bu durumda mahkemece yapılacak iş, iptal isteminin tescili kapsamadığı gözetilerek davacıya, ayrıca tescil davası açması için imkan tanımak ve dava açılması halinde her iki dava birleştirilerek karara bağlanmaktan ibarettir. Değişik anlatımla sadece iptal davasının kabulüne ve tapunun iptaline karar verilmesi, tapulu bir taşınmazın sicil dışı (kayıtsız) kalması sonucunu doğurur ki, böyle bir uygulama, devletin bütün taşınmazların hukuki ve geometrik durumlarını belirleyerek sicile bağlama yolunda benimsediği dolu pafta sistemi genel ilkesi ile bağdaşmaz.’'

Bu nedenle mahkemelerin, davacının yalnızca iptal isteminde bulunduğu hallerde, ayrıca tescil davası açması için davacıya süre vermesi ve açılan davanın birleştirilmesi gerekmektedir.

5.2. Tapu İptali ve Tescil Davasında Husumet (Taraf) Meselesi

Zilyetliğe dayalı tescil davası, TMK m. 713/2 uyarınca Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine ya da varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılmalıdır. Tapu iptali davası ise kural olarak sicildeki kayıt malikine karşı açılır. Pasif husumet eksikliği davanın usulden reddine yol açar.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin E. 2021/17194, K. 2023/3352 sayılı kararında, taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf hakkına sahip olmayan bir mirasçının tek başına açtığı tescil davasının mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle dava şartı eksikliğinden reddedileceği teyit edilmiştir.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 31.05. 2023 tarihli, E. 2021/17194 ve K. 2023/3352 sayılı İlamı

‘’Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, katılma talebinde bulunanlar ... ve arkadaşları vekilinin istinaf talep ve sebepleri yönünden, dava değeri üzerinden katılma harcı yatırmaları gerekirken yatırmadıkları, dolayısıyla, katılan olarak taraf sıfatı kazanmadıkları; davacı ... vekilinin istinaf talep ve sebepleri yönünden ise, dosya kapsamından, davacının mirasçılık hakkına dayanarak, kendi miras hissesine yönelik ve taşınmazın aynına ilişkin olarak tapu iptal ve tescil davası açtığı, bu nedenle ilk derece mahkemesince davanın mecburi dava arkadaşlığı nedeniyle, dava şartlarından olan taraf teşkili eksikliğinden davanın reddine karar verilmesinin doğru olduğu gerekçeleriyle’'

5.3. Mera Kanunu'na Dayalı Tapu İptali Davaları

4342 sayılı Mera Kanunu'nun geçici 3. maddesi, belirli koşullar altında mera vasfını yitiren taşınmazların üçüncü kişiler adına tescilini mümkün kılmaktadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin E. 2022/2461, K. 2023/3325 sayılı kararında bu madde kapsamındaki şartların, her parsel bazında değil imar planları ve ada bazında değerlendirilmesi gerektiği; 01.01.2003 tarihinden önce yerleşim yeri olarak işgal edilip edilmediğinin hava fotoğrafları ve teknik bilirkişi incelemeleriyle ortaya konulması gerektiği vurgulanmıştır.

6. Tapu İptali Davası Ne Kadar Sürer?

Tapu iptali ve tescil davalarının süresi; davanın hukuki nedenine, keşif ve bilirkişi incelemelerinin kapsamına, kadastro ve orman idarelerinden yapılacak yazışmalara ve olası kanun yolu aşamalarına bağlı olarak değişmektedir. Basit uyuşmazlıklarda 1-2 yıl, karmaşık davalarda ise 3-5 yıl ve üzeri süreçler söz konusu olabilmektedir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin E. 2021/12019, K. 2023/3291 sayılı kararında, yeterli araştırma ve bilirkişi incelemesi yapılmadan verilen kararların bozulmasına hükmedilmiş; özellikle zilyetliğe dayalı tescil davalarında fotoğraflar, hava görüntüleri, ziraat mühendisi raporları, orman kadastro evrakları ve yerel bilirkişi ifadeleri gibi kapsamlı delil toplamalarının zorunlu olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 29.05.2023 tarihli, E. 2021/12019 ve K. 2023/3291 sayılı İlamı

‘’dairemizce yapılan incelemede memleket haritasında yapraklı orman ağacı işareti ile bağ işaretlerinin bulunduğu tesbit edilmiş ve orman bilirkişi raporu ile ziraat bilirkişi raporu hükme dayanak yapılacak nitelikte görülmemiştir. Kabule göre de taşınmazın (B) ve (C) harfleri ile gösterilen alanlarının tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiş ise de hükmün infaza elverişli olması ve düzenli sicil oluşturulması gerektiğinden, karar yerinde bu kısımların nitelikleri ve yüzölçümlerinin belirtilmemiş olması doğru görülmemiştir. " denilerek, ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.’’

7. Tapu İptali ve Tescil Davası ile Tapu Kaydının Düzeltimi Davasının Ayrımı

Uygulamada bu iki dava türü zaman zaman birbiriyle karıştırılmaktadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 20.03.2025 tarihli ve E. 2024/1407, K. 2025/1589 sayılı kararı bu ayrıma ilişkin önemli bir içtihat niteliği taşımaktadır. Söz konusu kararda, daha önce kadastro öncesi nedene dayanan tapu iptali ve tescil davası açılıp hak düşürücü süre nedeniyle reddedilen ve bu ret kararı kesinleşen bir uyuşmazlıkta, sonradan "tapu kaydındaki yanlışlığın düzeltilmesi" adıyla açılan yeni davanın kesin hüküm nedeniyle usulden reddedilmesi gerektiği onaylanmıştır. Bu durum, davaların hukuki nitelendirilmesinin ne denli kritik bir öneme sahip olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Yargıtay İçtihadı — Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.03.2025 tarihli, E. 2024/1407 ve K. 2025/1589 sayılı İlamı

‘’İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacılar tarafından daha önce Bozkır Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/244 Esas sayılı dosyası ile tarafları, konusu aynı olan tapu iptali ve tescil davası açılmış olup davanın hak düşürücü süre nedeniyle usulden reddine karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği, aynı davanın daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması dava şartı (HMK m. 114/1-i) olup davanın her aşamasında ileri sürülüp sürülmediğine bakılmaksızın hakim tarafından kendiliğinden gözetileceği, Bozkır Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/244 Esas sayılı dosyası ile aynı davanın kesin hükme bağlanmış olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.’’

8. Sonuç

Tapu iptali ve tescil davası, Türk hukukunun en kapsamlı ve teknik dava türlerinden biridir. Bu davalarda hukuki neden, husumet, hak düşürücü süre ve usul koşullarına ilişkin hatalar, davaların esastan incelenmeksizin reddedilmesine ya da uzun yıllar süren bozma-direnme döngülerine yol açabilmektedir.

Yargıtay içtihatları incelendiğinde bazı kritik noktalar öne çıkmaktadır: Kadastro öncesi nedenlere dayanan davaların tespite ilişkin tutanağın kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl içinde açılması, zilyetliğe dayalı davalarda aralıksız 20 yıllık fiili kullanımın bilimsel verilerle ispatlanması, muris muvazaasına dayanan davalarda miras bırakanın gerçek iradesinin kapsamlı delillerle aydınlatılması ve iptal ile tescil taleplerinin birlikte ileri sürülmesi büyük önem taşımaktadır.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet uyuşmazlıkları; tarihsel süreç, teknik bilirkişilik ve karmaşık usul hükümleri bakımından derinlikli bir hukuki analiz gerektirmektedir.

Önemli Uyarı Bu makale yalnızca bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata başvurulması tavsiye edilir.

9. İlgili Makaleler

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1Tapu iptali ve tescil davası kime karşı açılır?

Dava, tapu kütüğünde malik olarak kayıtlı bulunan kişiye karşı açılır. Zilyetliğe dayalı tescil davalarında ise TMK'nın 713/2. maddesi uyarınca Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine; varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir. Pasif husumetin kurulmaması, davanın usulden reddine neden olur.

2Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptali davasında hak düşürücü süre ne zamandan itibaren işler?

3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesi uyarınca, kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıllık hak düşürücü süre işlemeye başlar. Bu süre geçtikten sonra kadastro öncesi hukuki nedene dayanılarak dava açılamaz. Tapu sicilindeki hatalı kesinleşme tarihi kayıtları bu sürenin başlangıcını değiştirmez.

3Muris muvazaası davası hangi mirasçılar tarafından açılabilir?

Saklı pay sahibi olup olmadığına bakılmaksızın, mirasbırakanın muvazaalı işlemi nedeniyle miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar bu davayı açabilir. Dava, zamanaşımına tabi olmayıp devir tarihi ne olursa olsun açılabilir. Ancak mahkeme, dayanılan olgulara ilişkin kapsamlı delil araştırması yürütecektir.

4Tapu iptali isteminde tescil talebinin de bulunması zorunlu mudur?

Yerleşik Yargıtay içtihadına göre tescil isteği iptali kapsar; ancak iptal isteği tescili kapsamaz. Sadece iptal istemiyle dava açıldığında mahkeme, davacıya ayrıca tescil davası açması için süre vermeli ve her iki dava birleştirilmelidir. Aksi hâlde taşınmaz sicil dışı kalabilir; bu ise hukuka aykırı bir sonuçtur.