Depozitonun (güvence bedeli) hukuki niteliğini ve TBK m. 342 kapsamındaki üç aylık üst sınırı, Depozitonun bankaya yatırılma zorunluluğunu ve iade mekanizmasının nasıl işlediğini, Sözleşme bittiğinde depozitonun ne zaman ve hangi yolla geri alınacağını; kritik üç aylık bekleme süresini, Kiraya verenin depozitodan hangi kalemleri (hasar, ödenmemiş kira, aidat) mahsup edebileceğini ve olağan kullanım sınırını, Erken tahliye halinde makul süre kira kaybından doğan sorumluluğu, Anahtar teslimi ile ispat yükünün taraflar arasında nasıl paylaşıldığını, Uyuşmazlıkta görevli mahkemeyi ve izlenmesi gereken dava/icra yolunu.
Depozito (güvence bedeli), kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını güvence altına almak için verdiği, üç aylık kira bedelini aşamayan ve konut ile çatılı işyeri kiralarında vadeli tasarruf hesabına yatırılması gereken bedeldir (TBK m. 342). Kiraya veren üç ay içinde dava veya icra takibi bildirmezse banka depozitoyu kiracının istemi üzerine iade eder.
Tahliye sebebine göre ilgili rehberler: Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, 10 yıllık kiracının tahliyesi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye.
Depozito iadesi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte kiracının güvence olarak verdiği bedelin, mahsup edilmesi gereken bir borç bulunmaması halinde kiracıya geri ödenmesi sürecidir. Kira ilişkisinin en sık uyuşmazlık doğuran aşamalarından biri olan depozito iadesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 342 ile sıkı ve büyük ölçüde kiracıyı koruyan bir hukuki rejime bağlanmıştır. Bu düzenlemenin özünde, kiraya verenin güvence bedelini tek taraflı tasarrufundan çıkarma ve iadeyi belirli hukuki kesinliklere bağlama fikri yer alır.
Uygulamada tarafların en çok tartıştığı noktalar; depozitonun ne zaman geri isteneceği, hangi kesintilerin haklı olduğu ve tahliyenin nasıl ispatlanacağıdır. Aşağıda konu; mevzuat metinleri, güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararları ve usul kuralları ışığında ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Depozito (Güvence Bedeli) Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?
- 2. Depozito İadesi Nasıl ve Ne Zaman Yapılır?
- 3. Depozitodan Hangi Kesintiler (Mahsup) Yapılabilir?
- 4. Depozito İadesinde İspat Yükü ve Anahtar Teslimi
- 5. Depozito Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme Hangisidir?
- 6. Sonuç ve Değerlendirme
- 7. İlgili Makaleler
- 8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Depozito (Güvence Bedeli) Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?
Depozito, Türk Borçlar Kanunu m. 342 uyarınca kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını teminat altına almak amacıyla kiraya verene verdiği güvence bedelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve banka tarafından ancak iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verilir.
Güvence bedeli, kira ilişkisi boyunca kiracının yükümlülüklerini gereği gibi yerine getireceğine dair fer'i (yardımcı) nitelikte bir teminattır. Kira bedelinden veya kapora niteliğinden farklıdır; amacı, ihlal halinde kiraya verenin muhtemel zararını hızlıca karşılamaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de teminatın bu niteliğini ve iade koşullarını istikrarlı biçimde değerlendirmektedir.
‘’Kira sözleşmelerinde; kiracıdan alınan teminat, kiraya verenin muhtemel zararlarını karşılamak için kiracı tarafından verilen bir tür güvence bedelidir. Teminat bedelinin iadesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde, iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiğinin mahkemece değerlendirilerek belirlenmesi gerekir.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.09.2025 tarihli, 2024/3882 E. ve 2025/4233 K. sayılı İlamı
1.1. Bankaya Yatırma Zorunluluğu (Emredici Hüküm)
Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, bu paranın kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması emredici bir kuraldır. Böylece kiraya verenin parayı kendi malvarlığına katarak serbestçe kullanması engellenir. Kıymetli evrak verilmişse, bunun bankaya depo edilmesi gerekir.
KANUN METNİ —
‘’(1)Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. (2)Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.’’
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342/1-2
1.2. Üç Aylık Üst Sınır ve Kapsamı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınır kiracıyı koruma amaçlı olup, kiracı aleyhine değiştirilemeyen nitelikte kabul edilir. Buna karşılık; arsa, taşınır veya çatılı işyeri kirası kapsamına girmeyen kiralamalarda bu özel üst sınır doğrudan uygulanmaz. Sözleşmede depozitonun kararlaştırılmış olması, bu koruyucu hükümlerin işleyebilmesi bakımından önem taşır.
2. Depozito İadesi Nasıl ve Ne Zaman Yapılır?
Depozito iadesi, bankaya yatırılan güvencenin tarafların ortak rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla kiracıya geri verilmesidir. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine bedeli geri vermekle yükümlüdür.
2.1. Üç Aylık Bekleme Süresi ve Bankadan İade
Depozitonun usulüne uygun biçimde bankaya yatırıldığı hallerde, iade mekanizması kanunla belirlenmiştir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra veya iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka artık yalnızca kiracının talebiyle güvenceyi iade eder. Bu nedenle kiracı bakımından en etkili yollardan biri, tahliyeden sonra bu üç aylık sürenin dolmasını beklemek ve ardından bankaya yazılı başvuruda bulunmaktır.
KANUN METNİ —
‘’Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.’’
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342/3
2.2. Elden Verilen Depozitoda İade Yolu
Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya yatırılmayıp elden verilmektedir. Bu durum emredici hükme aykırılık teşkil etse de, kiraya verenin iade borcunu ortadan kaldırmaz; yalnızca bankanın koruyucu mekanizmasını devre dışı bırakır ve uyuşmazlığı doğrudan mahkemeye taşır. Elden verilen ve iade edilmeyen depozito için kiracı, kiraya verene karşı ilamsız icra takibi başlatabilir; itiraz üzerine takip durursa itirazın iptali davası açabilir.
| Durum | İade Mekanizması | Kiracının İzleyeceği Yol |
|---|---|---|
| Bankaya yatırılmış depozito | Ortak rıza, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı | Üç aylık sürede kiraya verenin bildirimi yoksa bankaya yazılı başvuru |
| Elden verilmiş depozito | Genel hükümlere göre iade; banka mekanizması işlemez | Kiraya verene karşı icra takibi; itiraz halinde itirazın iptali davası |
| Kesinti/mahsup iddiası varsa | İade miktarı mahkemece belirlenir | Sulh hukuk mahkemesinde alacak/itirazın iptali davası |
3. Depozitodan Hangi Kesintiler (Mahsup) Yapılabilir?
Depozitodan mahsup, Türk Borçlar Kanunu m. 334 uyarınca kiraya verenin yalnızca sözleşmeden doğan gerçek bir alacağı bulunduğunda güvence bedelinden yapabildiği kesintidir. Ödenmemiş kira, aidat ve kötü kullanımdan doğan hasar bedelleri mahsup edilebilir. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmalar için kesinti yapılamaz.
Depozitonun iade edilmemesi için kiraya verenin, güvence bedelinden mahsubu gereken bir alacağının bulunması gerekir. Böyle bir alacak yoksa depozito bütünüyle iade edilir; alacak varsa mahkeme, iade edilecek miktarı bu alacağı düştükten sonra belirler.
3.1. Olağan Kullanım ve Hasar Ayrımı
Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu tutulamaz. Uygulamadaki temel risk alanı, "olağan aşınma" ile "kötü kullanım kaynaklı hasar" ayrımının yapılmasıdır. Boya solması, normal yıpranma gibi kalemler kiraya veren tarafından depozitodan kesilemez.
KANUN METNİ —
‘’Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.’’
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 334/1
3.2. Erken Tahliye ve Makul Süre Kira Kaybı
Kiracı taşınmazı süresinden önce boşaltırsa, kira sözleşmesinden doğan borçları sözleşme sonuna kadar değil, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Bu makul süreye ilişkin kira kaybı, depozitodan mahsup edilebilecek bir kalem haline gelebilir. Kiracının, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır uygun bir yeni kiracı bulması halinde ise bu borç sona erer.
‘’Davalının erken tahliye nedeniyle zarar iddiası yönünden, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325 inci maddesinde düzenleme gereği, kiracının sorumluluğu kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre ile sınırlıdır.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.11.2023 tarihli, 2023/3213 E. ve 2023/3262 K. sayılı İlamı
| Mahsup Edilebilir Kalemler | Mahsup Edilemeyecek Kalemler |
|---|---|
| Ödenmemiş kira bedelleri | Olağan kullanımdan doğan eskime |
| Ödenmemiş aidat borçları | Normal yıpranma (boya solması vb.) |
| Kötü kullanımdan doğan hasarlar | Kiracıya atfedilemeyen doğal aşınma |
| Sözleşmede kararlaştırılmışsa temizlik/restorasyon giderleri | Sözleşmeye aykırı biçimde önceden taahhüt ettirilen ek tazminatlar |
| Erken tahliyede makul süre kira kaybı | Makul süreyi ve yeniden kiralama tarihini aşan kira talepleri |
4. Depozito İadesinde İspat Yükü ve Anahtar Teslimi
Depozitonun verildiğini kiracı, iade edildiğini veya haklı bir kesinti yapıldığını ise kiraya veren ispatlar. Tahliyenin gerçekleşmiş sayılması için taşınmazın fiilen boşaltılması yetmez; anahtarın da kiraya verene usulüne uygun biçimde teslim edilmesi gerekir.
Tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olduğu hallerde, kiralananın boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıdadır. Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması durumunda kiracı; tevdi mahalli tayini, icra dosyasına teslim veya notere tevdi yollarıyla anahtar teslim yükümlülüğünü yerine getirmiş olmalıdır. Anahtarın yalnızca emlakçıya bırakılması, kural olarak usulüne uygun bir teslim sayılmaz.
‘’Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.12.2023 tarihli, 2023/2972 E. ve 2023/3825 K. sayılı İlamı
İspat bakımından önemli bir risk de sözleşme üzerinde sonradan yapılan değişikliklerdir. Depozito miktarına ilişkin tahrifat iddiaları Adli Tıp incelemesine konu olabilmekte; tahrifatın tespiti halinde talep bu yönüyle değerlendirilmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2025/1526, K: 2025/5079, T: 22.10.2025 kararından aktarılarak özetlenmiştir). Bu nedenle depozitonun ödendiğinin banka dekontu veya açık bir sözleşme kaydıyla belgelenmesi önem taşır.
| İspatlanması Gereken Husus | İspat Yükü Kimde? |
|---|---|
| Depozitonun verildiği/ödendiği | Kiracı (dekont, sözleşme kaydı vb.) |
| Depozitonun iade edildiği | Kiraya veren |
| Haklı bir kesinti/mahsup yapıldığı | Kiraya veren |
| Tahliye ve usulüne uygun anahtar teslimi | Kiracı |
5. Depozito Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Depozito uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a uyarınca dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan depozito iadesi, alacak ve tazminat davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava öncesinde HUAK m. 18/B uyarınca arabuluculuk zorunludur. Tarafların tacir olması veya işin ticari nitelik taşıması görev kuralını değiştirmez.
Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan, yargılamanın her aşamasında resen dikkate alınır. Bu nedenle depozito iadesine ilişkin dava veya itirazın iptali davasının doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir. Yetki bakımından ise genel kurallar ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi birlikte değerlendirilir.
6. Sonuç ve Değerlendirme
Depozito iadesi uyuşmazlıkları, salt bir alacak davasından ibaret olmayıp, TBK m. 342'de öngörülen usuli takvimin ve ispat kurallarının doğru yönetilmesi meselesidir. Kiracı bakımından en önemli güvence, bankanın "emanetçi" rolü ile tahliyeyi izleyen üç aylık sürenin işletilmesidir. Kiraya veren bakımından ise olağan kullanım dışındaki hasarların ve diğer alacakların bu üç aylık süre içinde dava veya takip yoluyla ileri sürülmesi gerekir; aksi halde teminat üzerindeki kontrol kaybedilebilir.
Depozitonun elden verilmesi emredici hükme aykırılık oluştursa da iade borcunu ortadan kaldırmaz. Somut olayda tahliye tarihinin, anahtar tesliminin ve olası kesintilerin belgeyle ortaya konması, sürecin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyicidir. Her uyuşmazlık kendine özgü koşullar taşıdığından, hak kaybı yaşanmaması için sürecin ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilmesinde yarar vardır.
7. İlgili Makaleler
8. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Depozito Kaç Günde İade Edilir?
Depozito iadesi, kanunda sabit bir gün sınırı öngörülmeyen ve tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararına bağlı olan bir işlemdir. TBK m. 342 uyarınca kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.
Ev Sahibi Depozitoyu Vermiyorsa Ne Yapılır?
Elden verilen depozito, iade edilmediğinde kiraya verene karşı ilamsız icra takibiyle istenebilen bir alacaktır. İİK m. 67 uyarınca takibe itiraz edilip takip durursa itirazın iptali davası açılır. TBK m. 342 uyarınca bankaya yatırılmış depozitoda ise kiraya veren üç aylık sürede dava veya takip bildiriminde bulunmamışsa kiracı doğrudan bankaya yazılı başvuru yapar.
Erken Tahliye Durumunda Depozito Ne Olur?
Erken tahliyede depozito, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreye ait kira kaybının mahsup edilebildiği bir güvencedir. TBK m. 325 uyarınca süresinden önce çıkan kiracının kira borcu makul süre boyunca devam eder. Kiracı, kiraya verenden kabulü beklenebilecek uygun bir yeni kiracı bulursa borç sona erer ve mahsup edilecek kira kaybı doğmaz.
Anahtarı Emlakçıya Teslim Etmek Yeterli midir?
Anahtarın emlakçıya teslimi, kural olarak kiralananın kiraya verene geri verilmesi sayılmayan bir işlemdir. TBK m. 334 kapsamındaki geri verme borcu, anahtarın bizzat kiraya verene verilmesi ya da tevdi mahalli tayini veya notere tevdi ile durumun kiraya verene bildirilmesi yoluyla ifa edilir. Kiralananın fiilen kiraya verenin hakimiyetine girmesi hali ayrıca değerlendirilir.
