Riskli Yapı Tespiti ➔ İtiraz Süreci ➔ Karar Alma (Salt Çoğunluk) ➔ Tahliye ve Yıkım ➔ Hak Sahipliği ve Yargı Yolu
Kentsel dönüşüm, ekonomik ömrünü tamamlamış veya afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi yoluyla sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmayı amaçlayan kapsamlı bir hukuki süreçtir. Özellikle deprem riski yüksek illerin başında gelen İstanbul'da kentsel dönüşüm uygulamaları hızla artmakta; bu durum kat maliklerini doğrudan ilgilendiren çok sayıda hukuki soruyu gündeme getirmektedir.
Sürecin merkezinde mülkiyet hakkı ile yaşam hakkı arasındaki hassas denge yer alır. 2023 yılında yürürlüğe giren değişikliklerle birlikte karar alma usulleri, tebligat yöntemleri ve itiraz süreleri köklü biçimde dönüşmüştür. Bu nedenle malik haklarını korumanın ilk koşulu, güncel mevzuatı ve yargı içtihatlarını doğru okumaktan geçmektedir.
Bu rehberde; riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı, tespite itiraz süresinin ne kadar olduğu, kararların hangi çoğunlukla alındığı, karara katılmayan maliklerin durumu, tahliye ve kira yardımı süreçleri ile uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler bütüncül biçimde açıklanmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kentsel Dönüşüm Hukukunun Temel Mevzuatı Nedir?
- 2. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci Nasıl İşler?
- 3. Karar Alma Mekanizması: Salt Çoğunluk Kuralı
- 4. Karara Katılmayan Maliklerin Durumu ve Payların Satışı
- 5. Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Hakları ve Mülkiyetin Korunması
- 6. Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı Süreçleri
- 7. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Kapsamında Kentsel Dönüşüm
- 8. Yargı Yolu ve Görevli Mahkeme
- 9. Sonuç ve Değerlendirme
- 10. İlgili Makaleler
1. Kentsel Dönüşüm Hukukunun Temel Mevzuatı Nedir?
Türkiye'de kentsel dönüşümün omurgasını oluşturan düzenleme, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun'dur. Bu Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların yenilenmesine ilişkin usul ve esasları belirler. Belediyeler eliyle yürütülen bölgesel dönüşüm uygulamaları ise 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında gerçekleştirilir.
6306 sayılı Kanun'un amacını ortaya koyan 1. madde, sürecin temel felsefesini şu şekilde tanımlamaktadır:
📜 KANUN METNİ — 6306 SAYILI KANUN M. 1
''Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.''
— 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 1
09.11.2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun'da bugüne kadarki en kapsamlı değişikliği yapmıştır. Bu değişiklikle özel bütçeli ve geniş yetkili Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuş; riskli yapı tespiti, tahliye ve hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi gibi görevler bu yeni idari otoriteye devredilmiştir.
Mevzuat çerçevesini tamamlayan diğer önemli düzenlemeler arasında; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği yer almaktadır. Bu metinler birbiriyle bağlantılı olarak uygulanır.
2. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci Nasıl İşler?
Kentsel dönüşüm süreci, bir yapının riskli olup olmadığının tespitiyle başlar. Tespit, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır. Maliklerin başvurmaması hâlinde tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare tarafından da yapılabilir.
Danıştay, bir alanın doğrudan "riskli alan" ilan edilebilmesi için zemin yapısının veya üzerindeki yapılaşmanın can ve mal kaybı riski taşıdığının teknik raporlarla somut biçimde ortaya konulması gerektiğini; salt uygulama bütünlüğü sağlamak amacıyla sağlam yapıların riskli alan kapsamına alınamayacağını vurgulamıştır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi Ne Kadardır?
7471 sayılı Kanun ile getirilen yeni tebligat usulü, malikler için süre takibini kritik hâle getirmiştir. Riskli yapı tespitine ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır ve bilgiler muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. İlanın son günü, tüm hak sahiplerine tebliğ yapılmış sayılır.
Tespit sonucuna itiraz etmek isteyen malikler, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, üyelerinin çoğunluğu üniversite öğretim üyelerinden oluşan teknik heyete başvurmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup, kaçırıldığında tespit kesinleşir ve dönüşüm süreci kaldığı yerden devam eder. İtiraz, aynı zamanda sürecin denetlenmesi açısından da önemli bir hukuki imkândır.
3. Karar Alma Mekanizması: Salt Çoğunluk Kuralı
Kentsel dönüşüm hukukunun en çok tartışılan değişikliği, karar yeter sayısında yaşanmıştır. 7471 sayılı Kanun öncesinde riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak uygulamalar için maliklerin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluğu aranmaktaydı. Yeni düzenlemeyle bu eşik, hisseleri oranında salt çoğunluğa indirilmiştir.
Salt çoğunluk; yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esaslı sözleşme yapılması gibi uygulamalara karar verme yetkisini kapsar. Aşağıdaki tablo, eski ve yeni düzenleme arasındaki farkı özetlemektedir.
| Karşılaştırma Ölçütü | 7471 Sayılı Kanun Öncesi | Güncel Durum (2026) |
|---|---|---|
| Karar Yeter Sayısı | Hisseler oranında en az 2/3 çoğunluk | Hisseler oranında salt çoğunluk (%50 + 1) |
| Tebligat Usulü | Maliklere ayrı ayrı tebligat | E-Devlet bildirimi + muhtarlıkta 15 gün ilan |
| Süreci Yürüten Otorite | Çevre ve Şehircilik Bakanlığı / İdare | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlık ve İdare |
| Rezerv Yapı Alanı | Yalnızca yeni yerleşim alanı | Üzerinde yapılaşma bulunan alanları da kapsar |
| Anlaşmazlık Sonucu | 2/3 sağlanamazsa kamulaştırma | Salt çoğunluk sağlanamazsa kamulaştırma |
Kat Mülkiyeti Devam Eden Yapılarda Karar Nasıl Alınır?
Salt çoğunluk kuralı, yapının yıkılıp arsa haline gelmesinden sonraki uygulamalar için geçerlidir. Bina henüz yıkılmamış ve kat mülkiyeti devam ediyorsa, yeniden yapım kararının niteliğine göre Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girebilir. Yargıtay içtihatlarında, kat mülkiyetinin devam ettiği yapılarda bazı kararların oybirliği ile alınması gerektiği; 6306 sayılı Kanun'daki çoğunluk kuralının ancak yapı arsa hâline geldikten sonra uygulanabileceği belirtilmektedir.
Bu ayrım uygulamada büyük önem taşır. Yıkım kararının hangi aşamada, hangi çoğunlukla alındığı; ileride açılacak iptal davalarının kaderini doğrudan etkileyebilir. Mülkiyet hakkını korumak adına, sürecin her aşamasının usule uygun biçimde belgelenmesi gerekir.
''Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır. Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Haluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul 2010, s. 426- 427).''
4. Karara Katılmayan Maliklerin Durumu ve Payların Satışı
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin hukuki durumu, sürecin en hassas noktalarından biridir. Kanun, dönüşümü engelleyici tutumları sınırlamak amacıyla bu maliklerin paylarına ilişkin özel bir usul öngörmüştür.
Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, bu paylar için farklı sonuçlar doğar:
Hazine Tescili: Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında paylar, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına resen tescil edilir.
Satışın Tekrarı: Riskli yapılarda satış işlemi, anlaşma sağlayan paydaşlara veya üçüncü kişilere satış gerçekleşene kadar tekrarlanır.
Ortaklığın Giderilmesi: Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
Bu mekanizma, azınlıkta kalan maliklerin sürece dâhil olmaması hâlinde mülksüzleşme riskiyle karşılaşabileceğini göstermektedir. Bu nedenle hukuki açıdan tavsiye edilen yaklaşım; payın satışı riskine girmeden, sözleşme müzakerelerine teminat ve cezai şart maddeleri eklenerek aktif biçimde sürece katılmaktır.
5. Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerinin Hakları ve Mülkiyetin Korunması
Kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkına yönelik bir müdahale niteliği taşıdığından, kat maliklerinin sahip olduğu güvenceler büyük önem kazanır. Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile koruma altına alınmıştır:
📜 Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m. 35
''(1)Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. (2)Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. (3)Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.''
5.1. Meşru Beklenti ve Zararın Tazmini
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında imzalanan sözleşmeler, taraflar için bağlayıcıdır. Hak sahiplerinin mülkiyet hakkı, yalnızca mevcut taşınmazı değil; sözleşmeye dayalı olarak ileride edinilecek bağımsız bölüme ilişkin "meşru beklenti"yi de kapsar. Sözleşmenin ifasının imkânsız hâle gelmesi durumunda malikin müspet zararının tazmin edilmesi gerekir.
5.2. Sebepsiz Zenginleşme ve Değer Dengesi
Yeniden inşa edilen binada bağımsız bölümlerin konum, büyüklük ve değer açısından orantısız dağıtılması mülkiyet hakkını zedeler. Yargıtay, dönüşüm öncesi ve sonrası yapıların karşılaştırılması gerektiğini; orantısız değer kayması yaşayan maliklerin, dönüşüme onay vermiş olsalar dahi tazminat talep edebileceğini kabul etmektedir.
''Kentsel dönüşüm kapsamında yıktırılan binanın yerine yenisinin yapılması kararının verilmesi durumunda, bina maliklerinin sahip olduğu pay oranlarının orantısız biçimde azaltılması mülkiyet hakkını zedeleyecektir. Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, uygun düştüğü ölçüde yapı maliklerinin bağımsız bölümlerinin konum, katı, büyüklüğü ve diğer özellikleri muhafaza edilmelidir. Aksi durumda tarafların sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.''
Bu tür uyuşmazlıklarda, değer farkının tespiti özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden, uzman bilirkişi heyetiyle taşınmaz mahallinde keşif yapılması zorunludur. Bilirkişi raporunun tarafların ve yüksek mahkemenin denetimine elverişli olması, kararın hukuka uygunluğu açısından belirleyicidir.
5.3. Sosyal Haklar: Kira Yardımı ve Oturma Hakkı
Mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin ekonomik etkilerini hafifletmek amacıyla, sosyal devlet ilkesi gereği birtakım imkânlar sunulur. Anlaşmayla tahliye edilen maliklere kira yardımı, geçici konut tahsisi veya konut sertifikası verilebilir. Dar gelirli maliklere, dönüşüm sonrası oluşacak borçlanma bedelini ödeyememeleri hâlinde, kendisi ve eşi adına ölünceye kadar oturma hakkı (sükna hakkı) tanınması da mümkündür.
6. Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı Süreçleri
Kentsel Dönüşümde Tahliye Süresi Kaç Gündür?
Riskli olduğu kesinleşen yapının tahliyesi ve yıkımı, dönüşüm sürecinin zorunlu aşamalarıdır. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine yapının boşaltılması için verilen süre, mevzuat uyarınca doksan günü aşamaz. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, idarenin talebi üzerine mülki idare amirince kolluk kuvveti marifetiyle tahliye sağlanabilir.
Tahliye sürecinde elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulmasına ilişkin uygulamalar yargı denetimine tabidir. Maliklerin, doksan günlük süre dolmadan kira yardımı başvurusunda bulunması, barınma ihtiyacının kesintisiz karşılanması bakımından önemlidir.
Kira yardımının kapsamı, hak sahibinin niteliğine ve taşınmazın bulunduğu bölgeye göre değişir. Aşağıdaki tablo, uygulamadaki temel ayrımları özetlemektedir:
| Karşılaştırma Ölçütü | 7471 Sayılı Kanun Öncesi | Güncel Durum (2026) |
|---|---|---|
| Karar Yeter Sayısı | Hisseler oranında en az 2/3 çoğunluk | Hisseler oranında salt çoğunluk (%50 + 1) |
| Tebligat Usulü | Maliklere ayrı ayrı tebligat | E-Devlet bildirimi + muhtarlıkta 15 gün ilan |
| Süreci Yürüten Otorite | Çevre ve Şehircilik Bakanlığı / İdare | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlık ve İdare |
| Rezerv Yapı Alanı | Yalnızca yeni yerleşim alanı | Üzerinde yapılaşma bulunan alanları da kapsar |
| Anlaşmazlık Sonucu | 2/3 sağlanamazsa kamulaştırma | Salt çoğunluk sağlanamazsa kamulaştırma |
Kira yardımı tutarları her yıl güncellenmekte; İstanbul gibi büyükşehirlerde diğer illere kıyasla daha yüksek belirlenmektedir. Güncel tutarlar ve başvuru koşulları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ilgili kılavuzları esas alınmalıdır.
7. 5393 Sayılı Belediye Kanunu Kapsamında Kentsel Dönüşüm
Kentsel dönüşüm yalnızca 6306 sayılı Kanun ile değil; belediyeler eliyle yürütülen bölgesel projeler bakımından 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesi kapsamında da gerçekleştirilebilir. Bu maddeye göre belediyeler; konut alanları, ticaret alanları, sosyal donatı alanları oluşturmak veya deprem riskine karşı tedbir almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi için, belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunması ve mevzuatta öngörülen asgari büyüklüğe (en az 5 hektar) sahip olması gerekir. Bu alanlarda yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır.
Belediye meclisinin proje alanı belirleme konusundaki takdir yetkisi sınırsız değildir. Danıştay içtihatlarında, bu yetkinin kamu yararı, şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarıyla sınırlı olduğu; nesnel, teknik ve bilimsel verilere dayanmayan sınır belirleme işlemlerinin hukuka aykırı sayıldığı vurgulanmaktadır.
"Öte yandan, belediyelere verilen bu yetki sınırsız olmayıp, başta kamu yararının sağlanmasının yanı sıra, hizmet gerekleri, şehircilik ve planlama ilkeleri ve bu yetkiyi öngören yasal düzenlemelerdeki amacın gerçekleştirilmesi ile sınırlıdır. Diğer taraftan, idare, takdir yetkisini kullanırken, hukukun genel ilkelerine ve hakkaniyete de uymak zorundadır. İdarenin yaptığı her eylem ve işlemde bu ilkelere uygun hareket etmesi bir zorunluluktur.''
Belediye ile anlaşma sağlayamayan ve kendisine ayrı ada veya parselde imar hakkı verilmemiş malikler, kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Ayrıca kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki gayrimenkul sahiplerinin açtığı davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür.
8. Yargı Yolu ve Görevli Mahkeme
Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, hak kaybının önlenmesi açısından hayati önem taşır. Çünkü görevsiz mahkemede açılan dava, esasa girilmeden reddedilebilir veya değerlendirilmesi gecikebilir.
Genel ilke şu şekilde özetlenebilir: Maliklerin kendi aralarında aldığı salt çoğunluk kararları, özel hukuk ilişkisi niteliğinde olduğundan bu kararlara karşı adli yargı yoluna başvurulur. Buna karşılık, idarenin tesis ettiği işlemler (riskli yapı tespiti, riskli alan ilanı, rezerv yapı alanı belirlenmesi, pay satışı, tahliye işlemleri) idari işlem niteliğinde olup, bunlara karşı idare mahkemelerinde iptal davası açılması gerekir.
Danıştay içtihatlarında, satış işlemine dayanak teşkil eden kat malikleri kurulu kararının hukuki denetiminin de 6306 sayılı Kanun rejimi çerçevesinde idari yargı mercilerince yapılması gerektiği belirtilmektedir. Ayrıca rezerv yapı alanı ilanına yönelik davaların temyize tabi olduğu kabul edilmektedir. Aşağıdaki tablo, uyuşmazlık türüne göre başvurulacak yargı yolunu özetlemektedir.
| Uyuşmazlık Konusu | Görevli Yargı Kolu | Dava Türü |
|---|---|---|
| Maliklerin salt çoğunluk kararı | Adli yargı | İptal / tespit davası |
| Riskli yapı tespiti işlemi | İdari yargı | İptal davası |
| Riskli alan / rezerv alan ilanı | İdari yargı | İptal davası |
| Arsa payı satışı işlemi | İdari yargı | İptal davası |
| Sözleşmeye dayalı zarar / tazminat | Adli yargı | Tazminat davası |
9. Sonuç ve Değerlendirme
Kentsel dönüşüm, 2026 itibarıyla Türkiye'de mülkiyet hakkının en yoğun idari denetime tabi tutulduğu hukuk alanlarından biridir. 7471 sayılı Kanun ile getirilen salt çoğunluk kuralı ve hızlandırılmış tebligat usulleri, sürecin tıkanmasını engellemeyi amaçlasa da maliklerin savunma ve itiraz imkânlarını daraltmıştır.
Bu tablo karşısında kat malikleri için belirleyici olan; e-Devlet bildirimleri ile bina girişindeki ilanları düzenli takip etmek, riskli yapı tespitine ilişkin on beş günlük itiraz süresini kaçırmamak, müteahhitle yapılacak sözleşmelerde mali teminat ve cezai şart maddelerinde ısrarcı olmak ve idari işlemlere karşı vakit kaybetmeden yargı yoluna başvurmaktır.
Sürecin teknik ve hukuki yönü oldukça karmaşık olduğundan; riskli yapı tespiti, sözleşme müzakeresi, tahliye ve dava aşamalarında konunun mevzuat ve güncel yargı içtihatları çerçevesinde değerlendirilmesi yerinde olacaktır. Her somut olayın kendine özgü koşulları bulunduğundan, sürecin profesyonel bir hukuki değerlendirme ile yönetilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
10. İlgili Makaleler
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Hukuki Rejim, Fesih ve Tazminat
- Tapu İptali ve Tescil Davası: Hukuki Nedenleri, Şartları ve Yargıtay Kararları Işığında Kapsamlı Bir Değerlendirme
- İdari İşlemin İptali Davası
- Ecrimisil Davası: Haksız İşgal Tazminatı
- Kamulaştırmasız El Atma Nedir?
- Kamulaştırma Nedir? Usulü, İptal Davası, Bedel Tespiti ve Geri Alma Hakkı
- Acele Kamulaştırma: Hukuki Süreç, Bedel Tespiti ve İtiraz Yolları
- Önalım Hakkı (Şufa Hakkı)
- Elatmanın Önlenmesi Davası: Müdahalenin Men’i Davası
