Bu makalede ne bulacaksınız?
Kiracının iflasının kira sözleşmesine etkisi; TBK m. 332 kapsamında güvence isteme ve olağanüstü fesih prosedürü ile ürün kirasına özgü TBK m. 370 rejimi.
İflasın icra takiplerine etkisi, kiralananın tahliyesine yönelik takiplerin ayrı rejimi, kira alacağının iflas alacağı mı masa alacağı mı olduğu ve depo emri usulü.
Kiralananda bulunan menkullerin haczinde mülkiyet karinesi, istihkak davasının akıbeti ve finansal kiralama konusu malların 6361 sayılı Kanun kapsamında tefriki.
Kiracının iflası, kiracı sıfatını taşıyan borçlu hakkında ticaret mahkemesince iflas kararı verilmesiyle ortaya çıkan ve kira ilişkisini, cebri icra takiplerini ve kiralananda bulunan malların akıbetini aynı anda etkileyen bir hukuki durumdur. Kiraya verenler bakımından asıl sorun, iflasın kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirip erdirmediği ve birikmiş kira alacaklarının nasıl tahsil edileceğidir.
Türk hukukunda kiracının iflası, genel kira sözleşmelerini kendiliğinden sona erdirmez. Kiraya verenin hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 332. maddesinde düzenlenen güvence isteme ve olağanüstü fesih mekanizmasına bağlıdır. Buna karşılık 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 193. maddesi uyarınca borçlu aleyhine yürütülen haciz yoluyla takipler iflasın açılmasıyla durur, iflas kararının kesinleşmesiyle düşer.
Bu rehberde kiracının iflası halinde kira sözleşmesinin akıbeti, tahliye ve alacak takiplerinin ayrıştırılması, kiralanandaki menkuller üzerinde yürütülen haciz ve istihkak süreçleri ile finansal kiralama konusu malların özel korunma rejimi, doğrulanmış yargı kararları ve yürürlükteki kanun hükümleri esas alınarak incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kiracının İflası Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirir mi?
- 2. Kiracının İflasının İcra Takiplerine Etkisi Nedir?
- 3. Kira Alacağı İflas Alacağı mıdır, Masa Alacağı mıdır?
- 4. Kira Alacağına Dayalı İflas Yoluyla Takip ve Depo Emri Usulü
- 5. Kiracılık Hakkı Haczedilebilir mi?
- 6. Kiralananda Bulunan Menkullerin Haczi ve İstihkak Uyuşmazlıkları
- 7. Finansal Kiralama Konusu Malların Haczi ve İflastaki Durumu
- 8. Kiraya Verenin Hapis Hakkı ve Sınırları
- 9. Sonuç ve Değerlendirme
- 10. İlgili Makaleler
- 11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiracının İflası Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirir mi?
Kiracının iflası, Türk Borçlar Kanunu m. 332 uyarınca kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmeyen ancak kiraya verene güvence isteme hakkı veren bir durumdur. Kiraya veren, kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vererek işleyecek kira bedelleri için güvence ister. Güvence verilmezse sözleşmeyi fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.
İflas, kural olarak sözleşmeleri sona erdiren bir sebep değildir. Kanun koyucu kiracının iflasını, kira sözleşmelerinin genel hükümleri arasında olağanüstü bir fesih sebebi olarak düzenlemiştir (TBK m. 332). Bu nedenle kiraya verenin, iflas kararının varlığına dayanarak doğrudan tahliye talebinde bulunması mümkün değildir; önce kanunun öngördüğü güvence isteme basamağı işletilmelidir.
KANUN METNİ —
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 332
1.1. Güvence İsteminde Çifte Bildirim Zorunluluğu
TBK m. 332 uyarınca yapılacak güvence istemi, hem müflis kiracıya hem de iflas masasına yöneltilmelidir. Kanun metninde “kiracı ve iflas masasına” ifadesinin birlikte kullanılması, bildirimin tek muhataba yöneltilmesi halinde feshin geçerliliğinin tartışmalı hale gelmesi riskini doğurur.
Güvence istemi bakımından uyulması gereken basamaklar şunlardır:
1. Kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmiş olması gerekir; teslimden önceki iflasta TBK m. 332 değil, ifa güçsüzlüğüne ilişkin TBK m. 98 uygulanır.
2. Ticaret mahkemesince verilmiş bir iflas kararı bulunmalıdır; borca batıklık, hacizlerin semeresiz kalması veya konkordato mühleti verilmesi TBK m. 332 anlamında iflas sayılmaz.
3. Güvence istemi yazılı olarak yapılmalı ve hem kiracıya hem de iflas masasına ayrı ayrı tebliğ edilmelidir.
4. İstemde, iflas masasının toplanmasına ve karar almasına elverişli uygun bir süre tanınmalıdır; kanun bu süreyi gün olarak belirlememiştir.
5. Verilen süre içinde yeterli güvence sunulmazsa sözleşme, ayrıca fesih bildirim süresine uyulmaksızın feshedilebilir.
1.2. Ürün (Hasılat) Kirasında Farklı Rejim: TBK m. 370
Ürün kirasında kiracının iflası, kira sözleşmesini iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona erdirir. Bu hüküm, genel kira rejiminden ayrılan bir istisna oluşturur; ancak kanun koyucu masaya ve kiracıya sözleşmeyi ayakta tutma imkanı tanımıştır.
KANUN METNİ —
“Kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak, kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde, sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 370
1.3. İflas İdaresinin Sözleşmeyi Sürdürme Yetkisi
İflas idaresi, kira ilişkisinin devam ettirilmesinin masanın ve alacaklıların yararına olduğu sonucuna varırsa, kira bedellerini ödemeyi üstlenerek veya istenen güvenceyi göstererek sözleşmeyi sürdürebilir. Bu durumda kiraya verenin TBK m. 332'ye dayanan fesih yetkisi kullanılamaz hale gelir. Buna karşılık masanın kiralananı tahliye etmeksizin kullanmaya devam etmesi halinde doğacak kullanım bedelinin niteliği, uygulamada tartışmalı bir alan oluşturmaktadır.
2. Kiracının İflasının İcra Takiplerine Etkisi Nedir?
Kiracının iflası, İcra ve İflas Kanunu m. 193 uyarınca borçlu aleyhine yürütülen haciz yoluyla takipleri ve teminat gösterilmesine ilişkin takipleri durduran bir olaydır. İflas kararının kesinleşmesiyle takipler düşer. Durma ve düşme sonucu yalnızca müflisin iflas masasına giren malvarlığına yönelen takipleri kapsar.
İİK m. 193 ile amaçlanan, iflas masasına girecek malvarlığının münferit takiplerle azaltılmasının önlenmesidir. Bu nedenle hükmün kapsamı, masaya giren değerlere yönelen takiplerle sınırlıdır (İİK m. 193/1-2).
KANUN METNİ —
“İflasın açılması, borçlu aleyhinde haciz yoluyla yapılan takiplerle teminat gösterilmesine ilişkin takipleri durdurur. İflas kararının kesinleşmesi ile bu takipler düşer. İflasın tasfiyesi müddetince müflise karşı birinci fıkradaki takiplerden hiçbiri yapılamaz. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan takiplere iflastan sonra da takip alacaklıları tarafından iflas masasına karşı devam edilir ve satış bedeli 151 inci maddeye göre rehinli alacaklılara paylaştırılır. Artan kısım iflas masasına intikal eder. Şu kadar ki, takip alacaklısı, iflastan önce başlamış olduğu rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipten vazgeçerek, rehnin 185 inci maddeye göre satılmasını isteyebilir.”
— 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 193
2.1. Durma Hükmünün Kapsamı: Masaya Giren Malvarlığı Ölçütü
İflasın açılmasıyla duracak takiplerin belirlenmesinde ölçüt, takibin müflisin masaya giren malvarlığına yönelip yönelmediğidir. Bu ölçüt, yargı kararlarında açıkça ifade edilmiştir.
“Kanun, iflasın açılması ile duracak olan takipleri ayrı ayrı saymıştır (İİK 193) fakat bu sayma tahdidi değildir. İflasın açılması ile duracak takipler müflisin masaya giren mal varlığı ile ilgili takiplerdir.”
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesinin 20.10.2021 tarihli, 2021/1437 E. ve 2021/1045 K. sayılı İlamı
2.2. Kiralananın Tahliyesine Yönelik Takiplerin Ayrı Rejimi
Kiralanan taşınmaz, kiracının değil kiraya verenin mülkiyetinde bulunduğundan iflas masasına girmez. Masaya girmeyen bir taşınmazın tahliyesine yönelik talep de, İİK m. 193'ün korumak istediği menfaate dokunmaz. Bu nedenle kiraya veren, birikmiş alacaklarını masaya kaydettirirken taşınmazın tahliyesine ilişkin süreci ayrı bir hat olarak yürütür (İİK m. 269 vd.).
Uygulamada bu ayrımın gözden kaçırılması, kiraya verenin taşınmazını uzun süre kullanamamasına yol açabilmektedir. Tahliye istemi ile alacağın tahsili isteminin usuli akıbetleri birbirinden bağımsızdır.
| Takip / Talep Turu | Dayanak | Iflasin Hukuki Sonucu |
|---|---|---|
| Ilamli ve ilamsiz haciz yoluyla takip | IIK m. 193/1-2 | Iflasin acilmasiyla durur; iflas kararinin kesinlesmesiyle duser. |
| Kambiyo senetlerine mahsus haciz yoluyla takip | IIK m. 193/1 | Durur; kararin kesinlesmesiyle duser. |
| Teminat gosterilmesine iliskin takip | IIK m. 193/1 | Durur; kararin kesinlesmesiyle duser. |
| Rehnin paraya cevrilmesi yoluyla takip | IIK m. 193/4 | Iflastan sonra iflas masasina karsi devam edilir. |
| Kiralananin tahliyesine yonelik talep | IIK m. 193, m. 269 | Kiralanan masaya girmediginden durma hukmunun kapsami disindadir. |
| Iflas oncesi donem kira alacagi | IIK m. 193, m. 195 | Munferit takip yurutulemez; alacak iflas masasina kaydettirilir. |
| Finansal kiralama konusu mal | 6361 sayili Kanun m. 28 | Icra takibinde takip disi birakilir; iflasta buro teskilinden once tefrik edilir. |
3. Kira Alacağı İflas Alacağı mıdır, Masa Alacağı mıdır?
Kira alacağı, İcra ve İflas Kanunu m. 206 uyarınca iflas kararından önceki döneme ait olduğunda masaya kaydettirilerek sıra cetvelindeki sıraya göre ödenen bir iflas alacağıdır. Masa alacağı ise iflasın açılmasından sonra masanın idaresi kapsamında doğan ve sıra cetvelinden önce ödenen alacaktır.
Ayrımın pratik önemi büyüktür: masa alacağı sayılan kalemler tasfiye giderleri gibi öncelikle ödenirken, iflas alacakları sıra cetvelindeki sıralarına göre ve çoğu zaman kısmen tatmin edilir. İflasın ertelenmesi sürecinde doğan kira alacakları bakımından bu ayrım özel olarak incelenmiştir.
“iflas kararı verilmeden önce, iflas erteleme sürecinde doğan kira alacaklanın masa alacağı olarak kabulüne dair yasal düzenleme bulunmadığından, bu alacağın iflas alacağı olarak masaya kaydına karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır”
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesinin 17.04.2025 tarihli, 2021/1184 E. ve 2025/542 K. sayılı İlamı
Kiraya veren bakımından izlenmesi gereken yol, iflasın ilanı üzerine kanuni süresi içinde iflas masasına alacak kaydı başvurusunda bulunmak ve sıra cetveline itiraz haklarını korumaktır (İİK m. 195, m. 206 vd.).
4. Kira Alacağına Dayalı İflas Yoluyla Takip ve Depo Emri Usulü
Depo emri, iflas yoluyla takipte borçluya, faiz ve icra masraflarıyla birlikte borcu ifa etmesi veya mahkeme veznesine yatırması için verilen yedi günlük kesin süreyi ifade eder. Borçlu depo emrine uymazsa mahkeme ilk oturumda iflasa karar verir (İİK m. 158/2).
Kira alacağı, iflasa tabi bir borçluya karşı iflas yoluyla takip için de dayanak oluşturabilir. İflas yoluyla takipte yetkili icra dairesi, borçlunun muamele merkezinin bulunduğu yer icra dairesidir ve bu yetki kesin niteliktedir (İİK m. 154). İflas davası ise borçlunun muamele merkezinin bulunduğu yer ticaret mahkemesinde görülür.
Depo emrinin geçerliliği bakımından kritik nokta, borç tutarının güncel olarak hesaplanmasıdır. Alacağın esası ve eklentileri, depo emrinin verildiği tarihe kadar hesaplanmalı ve gerektiğinde yeni bir depo emri düzenlenmelidir.
“Bu durumda mahkemece, depo emrinin verildiği güne kadar alacağın esası ve eklentileri hesaplattırılıp, bulunacak miktar üzerinden yeniden depo emri kararı verilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davalı şirketin iflasına karar verilmesi hukuka uygun olmamıştır.”
— Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesinin 14.11.2024 tarihli, 2021/2570 E. ve 2024/1579 K. sayılı İlamı
İflas takibi kesinleştiğinde İİK m. 166/2'deki usulle ilan edilir. İflas talebinin ilanından itibaren onbeş gün içinde diğer alacaklılar davaya müdahale edebilir veya itiraz ederek talebin reddini isteyebilir (İİK m. 158). İflas davası basit yargılama usulüne tabidir (İİK m. 158; HMK m. 316 vd.).
5. Kiracılık Hakkı Haczedilebilir mi?
Kiracılık hakkı, kiracının borcundan dolayı haczedilerek satışa konu edilemeyen bir kullanma hakkıdır. Kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkı, kiraya verenden bağımsız olarak devredilebilen ekonomik bir malvarlığı unsuru değildir. Hakkın cebri icra yoluyla paraya çevrilmesi ve kira ilişkisinin cebri icra yoluyla devredilmesi mümkün değildir.
Uygulamada zaman zaman işyeri kiralarında kiracılık sıfatının “hava parası” olarak değerlendirilen bir bedel karşılığında haczedilip satılması talep edilmektedir. Yargı kararlarında bu yaklaşım kabul edilmemiştir.
“kiracının sözleşme ile sahip olduğu kiralananı kullanma hakkının, ekonomik bir değeri olan, alım-satıma konu olacak, kiraya verenden bağımsız olarak tasarruf edebileceği bir hak niteliğinde olmadığı, bu nedenle haczedilmesi, satılması yoluyla kira ilişkisinin devredilemeyeceği”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.10.2022 tarihli, 2022/6385 E. ve 2022/7882 K. sayılı İlamı
(İlamda, Dairenin 08.10.2019 tarihli, 2017/5457 E. ve 2019/7562 K. sayılı bozma kararının gerekçesi olarak aktarılmıştır.)
Kiracılık hakkının haczedilememesi, kiralananda bulunan menkullerin haczedilemeyeceği anlamına gelmez. Alacaklının hedefi, kiracılık sıfatı değil, kiracının kiralanandaki haczi caiz taşınırlarıdır.
6. Kiralananda Bulunan Menkullerin Haczi ve İstihkak Uyuşmazlıkları
Kiralananda bulunan menkullerin haczinde mülkiyet karinesi, malın haciz anında kimin elinde bulunduğuna göre belirlenir. Borçlunun elindeki mallarda karine borçlu ve dolayısıyla alacaklı yararına işlerken (İİK m. 97/a), üçüncü kişi elindeki mallarda karine üçüncü kişi lehinedir ve dava açma yükü alacaklıya düşer (İİK m. 99).
6.1. Mülkiyet Karinesi ve İspat Yükünün Belirlenmesi
İstihkak uyuşmazlıklarında ispat yükü, tarafların dosyadaki sıfatına göre değil, haciz mahallinin somut verilerine göre belirlenir. Haciz yapılan adresin takip dosyasındaki adreslerle bağlantısı, haciz sırasında mahalde bulunan kişiler, ticaret sicili ve vergi dairesi kayıtları ile ortaklık yapıları birlikte değerlendirilir.
KANUN METNİ —
“Haczedilen şey, borçlunun elinde olmayıp da üzerinde mülkiyet veya diğer bir ayni hak iddia eden üçüncü kişi nezdinde bulunursa, bu kişi yedieminliği kabul ettiği takdirde bu mal muhafaza altına alınmaz. İcra müdürü, üçüncü kişi aleyhine icra mahkemesinde istihkak davası açması için alacaklıya yedi gün süre verir. Bu süre içinde icra mahkemesine istihkak davası açılmaz ise üçüncü kişinin iddiası kabul edilmiş sayılır. Alacaklı tarafından süresinde açılan dava sonuçlanıncaya kadar, haczedilen malın satışı yapılamaz. Haczin, üçüncü kişinin yokluğunda yapılması ve üçüncü kişi lehine istihkak iddiasında bulunulması halinde de bu fıkra hükmü uygulanır.”
— 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 99
“Davanın İİK m. 99 gereğince alacaklı tarafından açılması ispat yükünün yer değiştirmesine neden olmaz. Bu yasal karinenin aksinin davalı 3. kişi tarafından inandırıcı ve güçlü delillerle ispat edilmesi gerekir.”
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli, 2023/6333 E. ve 2024/458 K. sayılı İlamı
Aynı ilamda, haciz adresinde faaliyet gösteren şirketin iflasına karar verilmesi üzerine iflas idaresinin hacze konu menkullerin müflise ait olduğunu ve masaya dahil edildiğini bildirmesi, üçüncü kişinin karinenin aksini ispat edemediği sonucuna ulaşılmasında belirleyici sayılmıştır.
6.2. Tahliye Edilmiş Adreste Yapılan Haciz
Borçlu kiracının icra marifetiyle tahliye edildiği bir adreste sonradan yapılan hacizlerde karine, kural olarak üçüncü kişi lehine döner. Böyle bir durumda haciz mahallinde borçlunun hazır bulunmaması ve borçluya ait belge bulunmaması, karinenin yönünü belirleyen olgular arasındadır.
“Bu durumda, hacze konu menkullerin üçüncü kişinin elinde haczedildiği, haciz mahallinde borçlu hazır olmadığı, borçluya ait belge bulunmadığı anlaşıldığından mülkiyet karinesinin davacı 3. kişi lehine olduğunun kabulü gerekmiştir.”
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 18.01.2023 tarihli, 2022/9316 E. ve 2023/263 K. sayılı İlamı
Buna karşılık kiralananın hukuken tahliye edilmiş sayılması, yerleşik içtihada göre fiilen boşaltılmasıyla değil, anahtarın usulüne uygun biçimde kiraya verene teslim edilmesiyle gerçekleşir; anahtar tesliminin ispat yükü kiracıdadır.
6.3. İflasın Kesinleşmesinin İstihkak Davasına Etkisi
İstihkak davasının görülebilmesi için geçerli bir haczin bulunması dava şartıdır ve bu şart yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözetilir. İflas kararının kesinleşmesiyle takipler ve bu takiplerdeki hacizler düştüğünden, derdest istihkak davası konusuz kalır.
“İflas davasının sonucunda verilecek iflas kararı kesinleştiğinde, borçlu hakkındaki icra takipleri düşeceği için dava konusu haciz de ortadan kalkacaktır. (İİK'nin 193/2. maddesi)”
— Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 20.01.2020 tarihli, 2017/14218 E. ve 2020/339 K. sayılı İlamı
“Diğer yandan istihkak davasında geçerli haczin bulunması dava şartı olup, yargılamanın her aşamasında, Mahkemece kendiliğinden (re'sen) gözetilmesi gerekir.”
— Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 09.06.2020 tarihli, 2018/671 E. ve 2020/3186 K. sayılı İlamı
Bu durumda mahkemece davanın esası hakkında hüküm kurulmaz; konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilerek yargılama giderleri ve vekalet ücreti, davanın açılmasına sebebiyet veren tarafa yükletilir. İflas masasına alınan mallar bakımından ise uyuşmazlık, İİK m. 228 anlamında iflasta istihkak davası niteliği kazanır.
7. Finansal Kiralama Konusu Malların Haczi ve İflastaki Durumu
Finansal kiralama konusu mallar, sözleşme süresince mülkiyet kiralayan şirkette kaldığından kiracının borcundan dolayı haczedilemez. Kiracının iflası halinde iflas memuru, büro teşkilinden önce bu malların tefrikine karar verir; kiracı aleyhine icra takibinde ise icra memuru malları takip dışında tutar (6361 sayılı Kanun m. 28).
KANUN METNİ —
“(1) Kiracının iflası hâlinde, iflas memuru, 2004 sayılı Kanunun 221 inci maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre büro teşkilinden önce, finansal kiralama konusu malların tefrikine karar verir. İflas memurunun bu kararına karşı yedi gün içinde itiraz edilebilir. (2) Kiracı aleyhine icra yoluyla takip yapılması hâlinde, icra memuru, finansal kiralama konusu malların takibin dışında tutulmasına karar verir. İcra memurunun kararına karşı yedi gün içinde itiraz edilebilir. (3) Bu itirazlar, icra mahkemesince en geç bir ay içinde karara bağlanır.”
— 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu m. 28
Yargı kararlarında, finansal kiralama sözleşmesinin varlığı halinde kiracının borcundan dolayı sözleşme konusu malın haczinin mümkün olmadığı ve icra müdürünün malı takip dışında tutmakla yükümlü olduğu belirtilmektedir (karardan aktarılarak özetlenmiştir; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 25.03.2026 tarihli, 2024/3151 E. ve 2026/1440 K. sayılı İlamı).
Şikayet hakkı yalnızca kiralayan şirkete tanınmış değildir. Kiracının da sözleşme süresince mala zilyet olma ve ondan yararlanma hakkı bulunduğundan, haczedilmezlik şikayetinde hukuki yararı kabul edilmektedir.
“kendisi 6361 Sayılı Kanun gereğince kiralama konusu malı kiralama süresi boyunca zilyetliğinde bulundurma ve sözleşmenin amacına uygun olarak her türlü faydayı elde etme hakkına sahip olduğundan haczedilmezlik şikayetinde hukuki yararı vardır.”
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 16.02.2026 tarihli, 2025/8573 E. ve 2026/965 K. sayılı İlamı
Finansal kiralama konusu malın iflas masasına alınması halinde kiralayanın masadan çıkarma ve iade istemi, mülkiyetin sicil kayıtlarına göre belirlenmesi sebebiyle istihkak davası değil, şikayet niteliğindedir.
“Finansal kiralamaya konu malların mülkiyeti sicile göre belirlendiğinden ve mülkiyet ile ilgili yargılama yapılmayacağından, davacının talebi istihkak iddiası niteliğinde olmayıp şikayet mahiyetindedir.”
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 27.11.2024 tarihli, 2024/3015 E. ve 2024/4452 K. sayılı İlamı
(İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 18.06.2025 tarihli, 2025/598 E. ve 2025/816 K. sayılı İlamında aktarılmıştır.)
8. Kiraya Verenin Hapis Hakkı ve Sınırları
Kiraya verenin hapis hakkı, taşınmaz kiralarında geçmiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira alacağının teminatı olarak, kiralananı döşeyen veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanılabilen kanuni bir alıkoyma yetkisidir (TBK m. 336). Bu hak, haczi caiz olmayan mallar üzerinde kurulamaz.
Hapis hakkının kapsamı iki yönden sınırlıdır. Birincisi, İİK m. 82 uyarınca haczedilmezlik kapsamındaki mallar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz; İİK m. 83/a gereği önceden yapılan haczedilmezlikten feragat anlaşmaları da geçersizdir. İkincisi, hapis hakkı muaccel ve kanuni süreyle sınırlı işleyecek kira alacağı miktarıyla orantılı olmalıdır; alacağı belirgin biçimde aşan değerdeki mallar üzerinde bu yetkinin kullanılması hukuka aykırılık oluşturur.
Kiralanandaki eşyanın üçüncü kişiye ait olduğunun iddia edilmesi halinde, uyuşmazlık İİK m. 97 ve m. 99'daki istihkak mekanizmasına göre çözülür. Eşyanın finansal kiralama sözleşmesine konu olması durumunda ise 6361 sayılı Kanun m. 28'deki tefrik ve takip dışı bırakma rejimi öncelikle uygulanır.
| Islem veya Talep | Sure | Dayanak |
|---|---|---|
| Adi kiralarda odeme emrine itiraz | 7 gun | IIK m. 269/2 |
| IIK m. 269/4 kapsamindaki hallerde itiraz | 3 gun | IIK m. 269/4 |
| Konut ve catili isyeri kirasinda kira borcunu odeme | en az 30 gun | TBK m. 315 |
| Urun kirasinda kira borcunu odeme | en az 60 gun | TBK m. 362 |
| Alacakliya istihkak davasi acmasi icin verilen sure | 7 gun | IIK m. 99 |
| Depo emrine uyarak borcu ifa veya depo etme | 7 gun | IIK m. 158/2 |
| Iflas talebinin ilani uzerine alacaklilarin mudahale veya itirazi | 15 gun | IIK m. 158 |
| Finansal kiralamada tefrik veya takip disi birakma kararina itiraz | 7 gun | 6361 sayili Kanun m. 28/1-2 |
| Bu itirazin icra mahkemesince karara baglanmasi | en gec 1 ay | 6361 sayili Kanun m. 28/3 |
9. Sonuç ve Değerlendirme
Kiracının iflası, kira ilişkisini kendiliğinden sona erdiren bir olgu değil, kiraya verene kanunun öngördüğü usule uyulması şartıyla olağanüstü fesih imkanı veren bir sebeptir. Genel kira sözleşmelerinde TBK m. 332 uyarınca güvence istemi hem müflis kiracıya hem de iflas masasına yöneltilmeli, ürün kirasında ise TBK m. 370'in kendiliğinden sona erme rejimi gözetilmelidir.
Cebri icra boyutunda süreç iki koldan yürür. Geçmiş dönem kira alacakları için münferit takip yürütülemez ve alacak iflas masasına kaydettirilir; buna karşılık kiralanan taşınmaz masaya girmediğinden tahliyeye yönelik süreç ayrı bir hat üzerinden takip edilir. İflas kararının kesinleşmesiyle hacizlerin düşmesi, derdest istihkak davalarını konusuz bırakır.
Kiralananda bulunan menkuller bakımından mülkiyet karinesinin yönü, haciz mahallinin somut verilerine göre belirlenir ve ispat yükü buna göre şekillenir. Malların finansal kiralama sözleşmesine konu olması halinde 6361 sayılı Kanun m. 28'deki yedi günlük süreler ve tefrik prosedürü ayrıca gözetilmelidir. Süreçte hak kaybı doğurabilecek kısa süreler bulunduğundan, işlemlerin mevzuat ve güncel içtihat birlikte değerlendirilerek yürütülmesi gerekir.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
10. İlgili Makaleler
11. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İflas Eden Kiracının Tahliyesi İçin Takip Yapılabilir mi?
İflas eden kiracının tahliyesi, kiralanan taşınmaz iflas masasına girmediği için kira alacağının tahsilinden bağımsız yürütülebilen bir süreçtir. İİK m. 193'teki durma ve düşme hükmü yalnızca müflisin masaya giren malvarlığına yönelen takipleri kapsar. Kiralanan kiraya verenin mülkiyetinde olduğundan tahliyeye yönelik süreç iflastan bağımsız olarak yürütülür.
İflas Öncesi Dönem Kira Alacağı Nasıl Tahsil Edilir?
İflas öncesi döneme ait kira alacağı, iflas alacağı niteliğindedir. Kiraya veren bu alacak için münferit haciz takibi yürütemez; alacağını kanuni süresi içinde iflas masasına kaydettirmeli ve sıra cetveline ilişkin haklarını korumalıdır. İflasın ertelenmesi sürecinde doğan kira alacakları da masa alacağı sayılmaz.
İflas Kararı Kesinleşince İstihkak Davası Ne Olur?
İflas kararının kesinleşmesi, haczi ortadan kaldırdığı için derdest istihkak davasını konusuz bırakan bir gelişmedir. İİK m. 193/2 uyarınca iflas kararı kesinleştiğinde borçlu hakkındaki takipler ve hacizler düşer. İstihkak davasında geçerli bir haczin bulunması dava şartı olduğundan mahkeme, karar verilmesine yer olmadığına hükmeder.
Finansal Kiralama Konusu Mallar İflas Masasından Nasıl Çıkarılır?
Finansal kiralama konusu mal, 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring, Finansman ve Tasarruf Finansman Şirketleri Kanunu m. 28/1 uyarınca kiracının iflasında büro teşkilinden önce iflas memurunun kararıyla masadan ayrılan bir maldır. Bu karara karşı yedi gün içinde itiraz edilebilir ve itiraz icra mahkemesince en geç bir ay içinde karara bağlanır. Malın masadan çıkarılması istemi istihkak davası değil şikayet niteliğindedir.
