Bu makalede ne bulacaksınız?
Kira sözleşmesinin hukuki niteliği, kuruluş şartları, kiraya verenin malik olmasının gerekip gerekmediği ve kiralananın el değiştirmesinin sonuçları.
Tarafların asli ve yan borçları, kiracının temerrüdünde uygulanacak ihtar prosedürü, kanuni süreler, sona erme halleri ve görevli mahkeme.
Anahtar teslimi ile ispat yükünün dağılımı, tek taraflı feshin hükümsüzlüğü ve tahliye ilamı zorunluluğu; konuya ilişkin doğrulanmış yargı kararları.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesinde yer alan bu tanım, kira ilişkisinin iki temel unsurunu ortaya koyar: kullanımın bırakılması ve bunun karşılığında ödenen bedel. Sözleşme rızai niteliktedir; tarafların esaslı noktalarda anlaşmasıyla kurulur ve kiralananın fiilen teslim edilmesi kuruluş için kurucu bir şart teşkil etmez.
Uygulamada en çok hataya yol açan nokta ise sözleşmenin sona ermesidir. Kira sözleşmesinin sona erme halleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir; kiraya verenin tek taraflı fesih beyanı, kira bedelinin ödenmemesi veya taşınmazın terk edildiği iddiası sözleşmeyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yerleşik içtihada göre geçerli bir kira sözleşmesi ancak tarafların birbirine uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı veya kiralananın yok olması ile sona erer. Bu nedenle tahliye şartları oluşmuş olsa dahi, ilam alınmadıkça kira ilişkisi tüm sonuçlarıyla devam eder.
Bu rehber, kira ilişkisinin doğumundan sona ermesine kadar geçen süreci mevzuat hükümleri ve doğrulanmış yargı kararlarıyla bütüncül biçimde ele almaktadır. Tahliye sebeplerinin her birine ilişkin ayrıntılı incelemeler, ilgili başlıklarda bağlantı verilen özel rehberlerde yer almaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Ortak Gider Nedir ve Asli Borçlusu Kimdir?
- 2. Tarafların Hak ve Borçları
- 3. Kiracının Temerrüdü ve Fesih Prosedürü
- 4. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
- 5. Kiralananın İadesi, Anahtar Teslimi ve İspat Yükü
- 6. Görevli Mahkeme, Yetki ve Dava Şartı Arabuluculuk
- 7. Yargı Kararları Karşılaştırma ve Özet Tablosu
- 8. Sonuç ve Değerlendirme
- 9. İlgili Makaleler
- 10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Ortak Gider Nedir ve Asli Borçlusu Kimdir?
Ortak gider; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca ana taşınmazın ortak yerlerinin korunması, bakımı, işletilmesi ve güçlendirilmesi amacıyla yapılan, asli borçlusu kat maliki olan ve yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça kapıcı/personel giderlerinde eşit, diğer koruma/işletme giderlerinde ise arsa payı oranında paylaştırılan harcama kalemidir.
Kira sözleşmesinin genel dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun sözleşme kurulmasına ilişkin hükümleridir. Kanun'un 1. maddesi uyarınca sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur; bu açıklama açık veya örtülü olabilir. 2. madde ise tarafların esaslı noktalarda uyuşmuş olmalarını yeterli sayar. Kira ilişkisinde esaslı noktalar, kiralananın belirlenmesi ve kira bedelidir.
KANUN METNİ —
“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 299
1.1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Unsurları
Kira sözleşmesi; rızai, ivazlı, tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç ilişkisi doğuran bir sözleşmedir. Bu nitelendirme yalnızca teorik değildir: sözleşmenin sürekli borç ilişkisi doğurması, fesih kurumunun geçmişe değil ileriye etkili sonuç doğurmasını; iki tarafa borç yüklemesi ise edimler arasındaki karşılıklılık ilkesinin ifa engellerinde uygulanmasını gerektirir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.03.2022 tarihli, 2022/1036 E. ve 2022/1653 K. sayılı İlamında sözleşmenin tarafların serbest iradelerinin birleşmesiyle hukuki sonuç doğuran, iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşme olduğu; kullanımın bırakılması ile kira bedelinin de sözleşmenin unsurlarını oluşturduğu belirtilmiştir.
Tarafların sözleşmeye verdikleri isim, hukuki niteliğin tayininde tek başına belirleyici değildir. İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 20.09.2022 tarihli, 2022/705 E. ve 2022/652 K. sayılı kararında, tarafların sözleşmenin ismini farklı belirlemelerinin veya içeriğinde başka bir ifade kullanmalarının, sözleşmenin konusu dikkate alındığında onun kira sözleşmesi olduğu gerçeğini değiştirmeyeceği tespit edilmiştir. Uygulamada “intifa devri”, “işletme hakkı devri” veya “kullandırma protokolü” adı altında düzenlenen metinler, unsurları taşıdığı ölçüde kira hükümlerine tabi olur.
1.2. Kiraya Verenin Malik Olması Şart mıdır?
Kiraya verenin kiralananın maliki olması, sözleşmenin geçerliliği için aranan bir şart değildir. Kira sözleşmesi bir borçlandırıcı işlemdir; mülkiyet hakkının devrini değil, kullanımın bırakılmasını konu alır. Bu nedenle malik olmayan kişinin kurduğu sözleşme de taraflarına hak ve borç doğurur. Bu ilke, özellikle paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda diğer paydaşların onayı alınmadan yapılan kiralamalarda önem taşır.
“Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.”
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/976 E. ve 2021/1109 K. sayılı İlamı
Aynı yönde Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.02.2023 tarihli, 2022/8460 E. ve 2023/175 K. sayılı İlamında, mülkiyet hakkına sahip olmayan bir kişinin de kiraya veren sıfatıyla sözleşme yapabileceği; paylı veya elbirliği mülkiyetinde aranan koşullar sağlanmadan bir kira sözleşmesi yapılmışsa dahi sözleşmenin tarafları bakımından hüküm ifade etmeye devam edeceği ve bunun sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir sonucu olduğu vurgulanmıştır. Dairenin 08.11.2023 tarihli, 2023/1522 E. ve 2023/3144 K. sayılı İlamında da kiraya verenin mutlaka malik olmasının gerekmediği ifade edilmiştir.
1.3. Kiralananın El Değiştirmesi
Sözleşmenin kurulmasından sonra taşınmazın satılması, bağışlanması veya cebri icra yoluyla el değiştirmesi kira ilişkisini sona erdirmez. Kanun, kiracıyı koruyan bir halefiyet kuralı öngörmüştür.
KANUN METNİ —
“Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310
Yeni malik, kanun gereği sözleşmenin tarafı haline gelir ve devraldığı ilişkinin şartlarıyla bağlıdır. Yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi bulunuyorsa, bu husus ayrı bir tahliye sebebi olarak değerlendirilir ve kendine özgü hak düşürücü sürelere tabidir. Ayrıntılar için yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye rehberi incelenebilir.
1.4. Şekil Serbestisi ve İspat Kolaylığı
Kira sözleşmesi için kanunda genel bir şekil şartı öngörülmemiştir; sözlü olarak kurulan kira sözleşmesi de geçerlidir. Ancak geçerlilik ile ispat farklı meselelerdir. Kira ilişkisinin varlığını, başlangıcını ve aylık kira bedelinin miktarını ispat külfeti kiraya verene aittir. Bu nedenle sözleşmenin yazılı düzenlenmesi, kiralananın teslim anındaki durumunun tutanakla tespit edilmesi ve ödemelerin banka kanalıyla açıklamalı biçimde yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda belirleyici olmaktadır.
2. Tarafların Hak ve Borçları
Yan gider; Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralanan konut veya çatılı işyerinin sözleşmeye uygun kullanımıyla doğrudan bağlantılı olarak ortaya çıkan, aksi kararlaştırılmadıkça ısınma, aydınlatma ve su gibi tüketim harcamalarından oluşan ve asli yükümlüsü kiracı olan kira bedelinden bağımsız harcama türüdür.
2.1. Kiraya Verenin Borçları
Kira sözleşmesi kapsamında kiraya verenin yükümlülüğü teslim anıyla sınırlı değildir; kira süresi boyunca devam eden sürekli bir edimdir. Bu husus, ayıptan sorumluluk ve kira bedelinden indirim taleplerinin hukuki temelini oluşturur.
KANUN METNİ —
“Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301
Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/976 E. ve 2021/1109 K. sayılı İlamında kiraya verenin asli edim yükümünün kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmak olduğu belirtilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.07.2025 tarihli, 2025/283 E. ve 2025/3731 K. sayılı İlamında da kira sözleşmesinin her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olduğu; kiracının kira bedelini ödemekle, kiraya verenin ise kiralananı kullanıma uygun bulundurmakla yükümlü bulunduğu ifade edilmiştir. Bu yükümlülüğün ihlali halinde kiracının başvurabileceği seçimlik haklar, kiralananın ayıplı olması başlığı altında ayrıca incelenmektedir.
2.2. Kiracının Borçları
Kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kanun'un 313. maddesi bu borcu açık biçimde düzenler. Kira bedeli, kiraya veren bakımından bir semere niteliğindedir; kiracının kiralananı kullanmasına karşılık belirli tarihlerde ifa etmeyi üstlendiği edimdir. Kiracının sorumluluğu çıplak kira bedeliyle sınırlı olmayıp, sözleşme veya kanun gereği üstlendiği yan giderleri de kapsar. Bunun yanında kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle; sözleşme ilişkisi sona erdiğinde ise kiralananı aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür.
2.3. Kiracının Kiralanana Yaptığı Giderler
Kiracının taşınmaza yaptığı harcamaların akıbeti, giderin niteliğine ve kira sözleşmesi hükümlerine göre belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2021 tarihli, 2021/1040 E. ve 2021/3432 K. sayılı İlamında, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve kiraya veren tarafından benimsenenlerin, yapıldıkları tarihler itibarıyla bedellerinin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenebileceği belirtilmiştir.
Sözleşmede kiracının yaptığı yapıların bedelini talep edemeyeceği kararlaştırılmışsa bu kayıt kural olarak geçerlidir. Bununla birlikte Dairenin 04.02.2020 tarihli, 2019/5313 E. ve 2020/708 K. sayılı İlamında, üç yıllık kira sözleşmesi süresince kullanılacağına güvenilerek kiracı tarafından yapılan binanın sözleşme süresi dolmadan yıkılması halinde, kalan süreyle orantılı yapım masraflarının talep edilmesinde usulsüzlük bulunmadığı kabul edilmiştir.
2.4. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
Kanun'un 322. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise bu yetki, kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmıştır. Alt kira ilişkisi, asıl kira ilişkisinden bağımsız bir hak doğurmaz; asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanır.
“Alt kiracı, ancak kendi kiraya verenine karşı kira bedellerini ödemekle sorumludur.”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.04.2025 tarihli, 2024/3407 E. ve 2025/2532 K. sayılı İlamı
Aynı İlamda, alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresinin asıl kiracının hakkı ile sınırlı olduğu; ilk kira sözleşmesinin feshi ya da ortadan kalkması halinde alt kira sözleşmelerinin de kendiliğinden sona ereceği belirtilmiştir. Ayrıca asıl kira sözleşmesinin kiraya verenine yapılan ödemenin, alt kiracıyı kendi kiraya verenine karşı sorumluluktan kurtarmayacağı vurgulanmıştır. Bu ayrım, alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki farkın doğru kurulmasını zorunlu kılar.
| Kıyas Ölçütü | Ortak Gider (KMK m. 20) | Yan Gider (TBK m. 303, 341) |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve m. 22 | 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 303, 314, 341 |
| Bağlandığı unsur | Mülkiyet hakkı ve ana taşınmazın korunması | Kiralananın fiili ve olağan kullanımı |
| Asli borçlu | Kat maliki | Kiracı |
| Tipik kalemler | Sigorta primi, güçlendirme, esaslı onarım, yönetici aylığı | Isıtma, aydınlatma, su, temizlik, günlük işletme |
| Sözleşmeyle devri | Yapısal ve yatırım nitelikli kalemler TBK m. 346 uyarınca kiracıya yüklenemez | Sözleşme veya yerel adet ile düzenlenebilir |
| Ödenmemesinin yaptırımı | Aylık yüzde beş gecikme tazminatı, dava ve icra takibi | TBK m. 315 uyarınca temerrüt, fesih ve tahliye |
3. Kiracının Temerrüdü ve Fesih Prosedürü
Kiracının temerrüdü, muaccel olan kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesidir. Kiraya veren yazılı olarak süre vermeli ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini açıkça bildirmelidir. Süre; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde en az on gündür.
KANUN METNİ —
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315
3.1. İhtarın Geçerlilik Şartları
Kira sözleşmesinin temerrüde dayalı feshinde ve tahliye taleplerinde ihtarnamenin içeriği belirleyicidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.09.2024 tarihli, 2023/4183 E. ve 2024/2553 K. sayılı İlamında, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel olması, verilen sürede ödenmemiş bulunması ve kiraya veren tarafından yazılı olarak verilen süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Aynı İlamda kiracıya verilecek sürenin konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gün olduğu belirtilmiştir.
Buna göre eksik süre tanınarak veya fesih uyarısı içermeksizin gönderilen ihtarnameler, tahliye sonucunu doğurmaz. Aynı şekilde henüz muaccel olmayan kira alacakları ihtara konu edilemez. Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle yürütülecek sürecin bütünü, temerrüt sebebiyle tahliye rehberinde ayrıntılı biçimde ele alınmaktadır.
3.2. Yan Giderler ve Kısmi Ödeme
Kira sözleşmesinde temerrüt yalnızca çıplak kira bedeline özgü değildir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2023/541 E. ve 2024/2007 K. sayılı kararında, TBK m. 315 uyarınca kira bedeli dışında yan giderlerin ödenmemesinin de temerrüde esas teşkil edeceği; kiraya veren tarafından ödenen aidatların takibe konu edilmesinde ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ile tahliye istemiyle dava açılmasında usulsüzlük bulunmadığı belirtilmiştir.
Kısmi ödeme ise temerrüt olgusunu ortadan kaldırmaz. Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2024/686 E. ve 2024/1147 K. sayılı İlamında, ödeme emri tebliğ edilen borçlunun temerrütten kurtulabilmesi için takibe konu miktarın tamamını yasal otuz günlük süre içerisinde ödemesi gerektiği; kısmi ödemelerin temerrüt olgusunu ortadan kaldırmayacağı kuralı vurgulanmıştır.
| Gider Kalemi | Dayanak | Nihai Yükümlü |
|---|---|---|
| Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri | TBK m. 341 | Kiracı |
| Temizlik ve küçük bakım giderleri | TBK m. 314, 341 | Kiracı |
| Kapıcı, bekçi ve güvenlik personelinin işletme payı | KMK m. 20/a, TBK m. 341 | Kullanıma bağlı olarak kiracı |
| Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenilenmesi | KMK m. 20/b, TBK m. 346 | Kat maliki |
| Ana taşınmazın sigorta primleri | KMK m. 20/b | Kat maliki |
| Yönetici aylığı ve tesis yönetim şirketi genel giderleri | KMK m. 20/b | Kat maliki |
| AVM reklam, pazarlama ve danışmanlık harcamaları | 6585 s. K. m. 11/4 | AVM maliki veya yönetimi |
4. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin sona erme halleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir. Geçerli bir kira sözleşmesi; tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile, mahkeme kararı ile veya kiralananın yok olması ile sona erer. Kiraya verenin tek taraflı fesih beyanı, kira bedelinin ödenmemesi veya terk iddiası sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
4.1. Sona Erme Halleri Sınırlı Sayıdadır
Taraflar sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği akdin şartlarıyla bağlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.02.2020 tarihli, 2019/2021 E. ve 2020/1386 K. sayılı İlamı ile 16.10.2024 tarihli, 2023/4843 E. ve 2024/3105 K. sayılı İlamında, geçerli olan bir kira sözleşmesinin ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona ereceği belirtilmiştir. Aynı ilke Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2024/686 E. ve 2024/1147 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
Süre bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sözleşmenin sona erdirilmesi de mümkündür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.05.2023 tarihli, 2022/5763 E. ve 2023/1675 K. sayılı İlamında, sözleşmede açık bir hüküm bulunmasa dahi kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sözleşmenin sona erdirilebileceği ve böyle bir sona erdirmenin hukuki işlem niteliğinde olduğu belirtilmiştir.
4.2. Tek Taraflı Fesih ve Terk İddiasının Sonuç Doğurmaması
Uygulamada sıkça karşılaşılan yanılgı, kiraya verenin göndereceği tek taraflı fesih ihtarnamesinin veya taşınmazın boşaltıldığı yönündeki iddianın sözleşmeyi sonlandıracağı düşüncesidir. Yerleşik içtihat bu görüşü kabul etmemektedir.
“kira sözleşmesinin sona erme hallerinin tahdidi olduğu, kira sözleşmesinin sona erdiğine yönelik mahkeme kararı olmadığı, kira bedelinin ödenmemesinin kendiliğinden sözleşmenin sona ermesine neden olmadığı, kira ilişkisinin devam ettiği”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.10.2025 tarihli, 2025/1580 E. ve 2025/4665 K. sayılı İlamı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2026 tarihli, 2025/4680 E. ve 2026/1766 K. sayılı İlamı ile 24.06.2025 tarihli, 2025/1183 E. ve 2025/3523 K. sayılı İlamında, kiraya veren tarafından düzenlenen tek taraflı feshi ihbar ile ve taşınmazın terk edildiğinden bahisle kira sözleşmesinin sona erdirilemeyeceği belirtilmiştir. Dairenin 21.02.2023 tarihli, 2022/8460 E. ve 2023/175 K. sayılı İlamında da kira ilişkisinin taraflarca karşılıklı olarak feshedilmediği veya mahkeme hükmü ile ortadan kaldırılmadığı sürece varlığını koruyacağı ifade edilmiştir.
4.3. Tahliye İlamı Zorunluluğu
Fesih veya tahliye şartlarının gerçekleşmiş olması tek başına yeterli değildir; talebin ilama bağlanması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 31.03.2021 tarihli, 2021/1040 E. ve 2021/3432 K. sayılı İlamı ile 04.02.2020 tarihli, 2019/5313 E. ve 2020/708 K. sayılı İlamında, akdin feshi ve tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemeyeceği belirtilmiştir. Aynı ilke Dairenin 29.03.2021 tarihli, 2021/338 E. ve 2021/3207 K. sayılı İlamı ile 26.04.2022 tarihli, 2021/8069 E. ve 2022/4142 K. sayılı İlamında haksız fesih bakımından da tekrarlanmıştır.
Bu kural yazılı tahliye taahhüdü bakımından da geçerlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.07.2025 tarihli, 2025/283 E. ve 2025/3731 K. sayılı İlamında, salt tahliye taahhüdünün varlığının, mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden kiraya verene akdi sona erdirme hakkı vermeyeceğinin kabulü gerektiği belirtilmiştir. Tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş olması ve sözleşmeye eklenen ek sona erme kayıtlarının uygulanmaması hususu, tahliye sebeplerinin sınırlılığı rehberinde ayrıca incelenmektedir.
4.4. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Uzama Rejimi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.07.2025 tarihli, 2025/283 E. ve 2025/3731 K. sayılı İlamı ile 22.09.2025 tarihli, 2025/366 E. ve 2025/4228 K. sayılı İlamında, kiralananın konut veya çatılı işyeri olması durumunda kira sözleşmesinin süre bitimi ile sona ermeyip, 6098 sayılı Kanun'un 347. maddesine göre kiracı kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı şartlarla bir yıl yenileneceği belirtilmiştir.
KANUN METNİ —
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 348
Tahliye gerçekleşinceye kadar tarafların edim yükümlülükleri devam eder. Dairenin 22.09.2025 tarihli, 2025/366 E. ve 2025/4228 K. sayılı İlamında, tahliye tarihine kadar kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünün, kiraya verenin ise kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünün devam edeceği ifade edilmiştir.
4.5. Genel Hükümlere Tabi Kiralarda Sona Erme
Kiralananın niteliği itibarıyla genel hükümlere tabi olduğu hallerde rejim farklılaşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.04.2023 tarihli, 2023/722 E. ve 2023/1158 K. sayılı İlamında, taşınmazın niteliği itibarıyla genel hükümlere tabi olduğu ve kira sözleşmesinin bitiminde sözleşmenin sona erdiğinin kabulü gerektiği; genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira süresinin sona ermesi halinde sözleşme süresinin belirsiz hale geleceği belirtilmiştir. Aynı İlamda, sözleşmenin sona ermesinden sonra kiracı ile alt kiracının taşınmazı tahliye etmemesinin kira sözleşmesinin devamını sağlamayacağı ifade edilmiştir.
| Ölçüt | Konut ve Çatılı İşyeri Kirası | Genel Hükümlere Tabi Kira |
|---|---|---|
| Sürenin dolması | Sözleşme kendiliğinden sona ermez; şartları varsa uzar | Belirli süreli sözleşme sürenin bitiminde sona erer |
| Uzama | Kiracı en az on beş gün önce bildirim yapmazsa bir yıl yenilenir (TBK m. 347) | Süre sonunda ilişki sürerse sözleşme belirsiz süreli hale gelir |
| Kiraya verenin fesih hakkı | Yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanabilir | Kanuni bildirim sürelerine uyularak fesih mümkündür |
| Fesih bildiriminin şekli | Yazılı şekil geçerlilik şartıdır (TBK m. 348) | Genel hükümler uygulanır |
| Temerrütte asgari süre | En az 30 gün | En az 10 gün |
5. Kiralananın İadesi, Anahtar Teslimi ve İspat Yükü
Kiralananın iade edilmiş sayılması için fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslimini ispat yükü kiracıya aittir. Anahtar teslim edilmedikçe taşınmazın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir ve kira bedeli işlemeye devam eder.
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, Kanun'un 334. maddesi uyarınca kiracı kiralananı aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak iade borcunun ifa edilmiş sayılması için taşınmazın boşaltılması tek başına sonuç doğurmaz. Aynı zamanda kiralananın tahliyesinde, mecurda herhangi bir zarar meydana gelmemiş olması durumunda kiraya veren tarafından depozitonun (güvence bedeli) iade edilmesi gerekmektedir.
“Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslimini ispat yükü kiracıdadır.”
— Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2024/686 E. ve 2024/1147 K. sayılı İlamı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.02.2025 tarihli, 2024/1805 E. ve 2025/1138 K. sayılı İlamında, kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerektiği ve anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerektiği belirtilmiştir. Dairenin 24.05.2023 tarihli, 2023/315 E. ve 2023/1594 K. sayılı İlamında ise kiracının kiralananı kullanımında bulundurduğu sürece kira bedeli ödemekle yükümlü olduğu vurgulanmıştır.
İspat yükünün dağılımı da aynı İlamda açıkça ortaya konulmuştur: kira ilişkisinin varlığını, başlangıcını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene; kiracı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer. Bu nedenle kiracının anahtarı yazılı tutanakla teslim etmesi, kiraya verenin teslimden kaçınması halinde ise noter aracılığıyla ihtarname göndermesi veya tevdi mahalli tayini yoluna başvurması, ileride doğabilecek kira alacağı taleplerine karşı belirleyici bir savunma imkanı sağlar.
6. Görevli Mahkeme, Yetki ve Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, tespit ve alacak talepleri bakımından arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
KANUN METNİ —
“Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, ... görürler.”
— 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a
Kira sözleşmesinden doğan davalarda görev kuralı kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece resen gözetilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 08.11.2023 tarihli, 2023/1522 E. ve 2023/3144 K. sayılı İlamında davanın kira sözleşmesinden kaynaklandığı ve görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilmiştir. İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesinin 20.09.2022 tarihli, 2022/705 E. ve 2022/652 K. sayılı kararında da aynı sonuca ulaşılmıştır.
Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Kiralananın Anadolu yakasında bulunduğu uyuşmazlıklarda İstanbul Anadolu Adliyesi, Avrupa yakasındaki taşınmazlar bakımından ise İstanbul Adliyesi veya İstanbul Bakırköy Adliyesi sulh hukuk mahkemeleri yargı çevresi ölçütüne göre belirlenir. Kanun yolu incelemesi İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin ilgili hukuk dairesince yapılır.
Dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmaksızın açılan davalar usulden reddedilir. Bu usuli şart, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin istemleri kapsamaz. Sürecin işleyişi, dava şartı arabuluculuk rehberinde ayrıntılı biçimde açıklanmaktadır.
7. Yargı Kararları Karşılaştırma ve Özet Tablosu
Aşağıdaki tablo, kira sözleşmesinin kuruluşu, tarafların borçları ve sona ermesi bakımından bu rehberde esas alınan doğrulanmış kararları ve bunların ortaya koyduğu temel ilkeleri özetlemektedir.
| Mahkeme / Daire | Tarih | Esas / Karar No | Temel Hukuki İlke |
|---|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD | 04.02.2020 | 2019/5313 E., 2020/708 K. | Tahliye ilamı alınmadıkça akit sona ermez; süresinden önce yıkılan yapıda kalan süreyle orantılı masraf istenebilir. |
| Yargıtay 3. HD | 18.02.2020 | 2019/2021 E., 2020/1386 K. | Sözleşmeye bağlılık esastır; sona erme karşılıklı fesih, mahkeme kararı veya kiralananın yok olmasıyla gerçekleşir. |
| Yargıtay 3. HD | 29.03.2021 | 2021/338 E., 2021/3207 K. | Sözleşme tam iki tarafa borç yükler; haksız fesihte dahi tahliye ilamı olmadan akit sona ermez. |
| Yargıtay 3. HD | 31.03.2021 | 2021/1040 E., 2021/3432 K. | Faydalı ve zorunlu giderler vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenebilir; tek taraflı fesih sonuç doğurmaz. |
| Yargıtay HGK | 28.09.2021 | 2017/976 E., 2021/1109 K. | Kiraya verenin malik olma zorunluluğu yoktur; asli edimi kiralananı kullanıma hazır bulundurmaktır. |
| Yargıtay 3. HD | 01.03.2022 | 2022/1036 E., 2022/1653 K. | Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir; unsurları kullanım ve bedeldir. |
| Yargıtay 3. HD | 26.04.2022 | 2021/8069 E., 2022/4142 K. | Tahliye ilamı alınmadıkça haksız fesih koşullarında dahi akit sona ermez. |
| İstanbul Anadolu 6. ATM | 20.09.2022 | 2022/705 E., 2022/652 K. | Sözleşmenin isimlendirilmesi niteliğini değiştirmez; kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. |
| Yargıtay 3. HD | 21.02.2023 | 2022/8460 E., 2023/175 K. | Malik olmayanın yaptığı sözleşme tarafları bağlar; karşılıklı fesih veya mahkeme hükmü olmadıkça ilişki sürer. |
| Yargıtay 3. HD | 13.04.2023 | 2023/722 E., 2023/1158 K. | Genel hükümlere tabi kirada süre bitiminde sözleşme sona erer, ilişki sürerse belirsiz süreli hale gelir. |
| Yargıtay 3. HD | 24.05.2023 | 2023/315 E., 2023/1594 K. | İade borcu için anahtar teslimi şarttır; ilişkiyi ispat kiraya verene, ödemeyi ispat kiracıya aittir. |
| Yargıtay 3. HD | 30.05.2023 | 2022/5763 E., 2023/1675 K. | Süre bitmeden karşılıklı anlaşmayla sona erdirme mümkündür; bu bir hukuki işlemdir. |
| Yargıtay 3. HD | 08.11.2023 | 2023/1522 E., 2023/3144 K. | Kiraya verenin malik olması gerekmez; görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. |
| Yargıtay 3. HD | 25.09.2024 | 2023/4183 E., 2024/2553 K. | TBK m. 315 uyarınca ihtarın içeriği ve süreler; tahliye talebi ilama bağlanmalıdır. |
| Yargıtay 3. HD | 16.10.2024 | 2023/4843 E., 2024/3105 K. | Sona erme yolları sınırlıdır; el değiştirmede yeni malik sözleşmenin tarafı olur. |
| Sakarya BAM 8. HD | 24.10.2024 | 2024/686 E., 2024/1147 K. | Kısmi ödeme temerrüdü kaldırmaz; anahtar teslimini ispat yükü kiracıdadır. |
| Ankara BAM 15. HD | 24.10.2024 | 2023/541 E., 2024/2007 K. | Yan giderlerin ödenmemesi de TBK m. 315 uyarınca temerrüt oluşturur. |
| Yargıtay 3. HD | 26.02.2025 | 2024/1805 E., 2025/1138 K. | Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir. |
| Yargıtay 3. HD | 30.04.2025 | 2024/3407 E., 2025/2532 K. | Alt kiracı kendi kiraya verenine karşı sorumludur; asıl sözleşme sona erince alt kira da sona erer. |
| Yargıtay 3. HD | 24.06.2025 | 2025/1183 E., 2025/3523 K. | Tek taraflı feshi ihbar veya terk iddiası sözleşmeyi sona erdirmez. |
| Yargıtay 3. HD | 01.07.2025 | 2025/283 E., 2025/3731 K. | TBK m. 347 uzama rejimi; tahliye taahhüdü ilama bağlanmadıkça akdi sona erdirmez. |
| Yargıtay 3. HD | 22.09.2025 | 2025/366 E., 2025/4228 K. | Tahliyeye kadar bedel ödeme ve kullanıma elverişli bulundurma borçları devam eder. |
| Yargıtay 3. HD | 08.10.2025 | 2025/1580 E., 2025/4665 K. | Sona erme halleri tahdididir; bedelin ödenmemesi kendiliğinden sona erme sonucu doğurmaz. |
| Yargıtay 3. HD | 31.03.2026 | 2025/4680 E., 2026/1766 K. | Usulüne uygun feshedilmeyen sözleşme tüm hükümleriyle bağlayıcılığını korur. |
8. Sonuç ve Değerlendirme
Kira sözleşmesi, kuruluşu bakımından esnek fakat sona ermesi bakımından katı kurallara tabi bir hukuki ilişkidir. Sözleşme, tarafların esaslı noktalarda anlaşmasıyla ve şekle bağlı olmaksızın kurulabilir; kiraya verenin malik olması ya da kiralananın fiilen teslim edilmiş olması geçerlilik şartı değildir. Buna karşılık ilişkinin sona erdirilmesi, kanunda sınırlı sayıda öngörülen hallere, sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlanmıştır.
Kira sözleşmesi uygulamasındaki hukuki riskler çoğunlukla üç noktada yoğunlaşmaktadır. Birincisi, ihtarnamenin içeriği ve tanınan sürenin kanuni asgari süreyi karşılamaması; ikincisi, tek taraflı fesih beyanının veya taşınmazın terk edildiği iddiasının sözleşmeyi sona erdirdiği yönündeki yanılgı; üçüncüsü ise anahtar tesliminin belgelendirilmemesi nedeniyle kira bedelinin işlemeye devam etmesidir. Her üç riskin de ortak özelliği, sonradan giderilmesinin çoğu halde mümkün olmaması ve sürecin baştan yeniden kurgulanmasını gerektirmesidir.
Bu nedenle kira sözleşmesinin her aşamasında yazılı belge düzeninin korunması, ihtar ve fesih bildirimlerinin kanuni şartlara uygun biçimde düzenlenmesi, ödemelerin izlenebilir kanallardan yapılması ve iade sürecinin tutanağa bağlanması önem taşımaktadır. Somut uyuşmazlıklarda sözleşmenin türü, süresi, tahliye sebebi ve usuli sürelerin durumu birlikte değerlendirilmeli; hak kaybına yol açmamak için sürecin hukuki denetime tabi tutulması yerinde olacaktır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
9. İlgili Makaleler
10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Kira sözleşmesi yazılı yapılmazsa geçersiz mi olur?
Cevap: Kira sözleşmesi için kanunda genel bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir; sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. Ancak kira ilişkisinin varlığını, başlangıcını ve bedelini ispat yükü kiraya verene ait olduğundan, yazılı sözleşme ve teslim tutanağı düzenlenmesi ispat bakımından belirleyici olmaktadır.
Soru 2: Kiraya verenin taşınmazın maliki olması zorunlu mudur?
Cevap: Zorunlu değildir. Kira sözleşmesi bir borçlandırıcı işlemdir ve mülkiyetin devrini gerektirmez. Malik olmayan kişinin kurduğu sözleşme taraflarına hak ve borç doğurur; kiracı bedeli ödemekle, kiraya veren ise kiralananı kullanıma elverişli bulundurmakla yükümlü olur.
Soru 3: Kiraya veren tek taraflı ihtarname ile kira sözleşmesini sona erdirebilir mi?
Cevap: Hayır. Yerleşik içtihada göre geçerli bir kira sözleşmesi ancak; tarafların birbirine uygun fesih bildirimi, mahkeme kararı veya kiralananın yok olması ile sona erer. Tek taraflı feshi ihbar veya taşınmazın terk edildiği iddiası, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.
Soru 4: Kira bedelinin ödenmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirir mi?
Cevap: Hayır. Kiraya verenin yazılı olarak süre vermesi ve bu sürede ödeme yapılmazsa kira sözleşmesini feshedeceğini bildirmesi gerekir. Süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Şartlar gerçekleşse dahi tahliye için mahkeme ilamı alınması aranır.
Soru 5: Taşınmazı boşalttım, kira ödemem devam eder mi?
Cevap: Anahtar kiraya verene teslim edilmedikçe kiralananın kiracının kullanımında olduğu kabul edilir ve kira bedeli işlemeye devam eder. Anahtar teslimini ispat yükü kiracıdadır. Kiraya verenin teslimi kabul etmemesi halinde tevdi mahalli tayini yoluna başvurulabilir.
Soru 6: Konut kirasında sözleşme süresinin dolması tahliye sebebi midir?
Cevap: Değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı şartlarla bir yıl yenilenir. Kiraya veren yalnızca kanunda sayılan tahliye sebeplerine dayanarak dava açabilir.
Soru 7: Aidat gibi yan giderlerin ödenmemesi temerrüt sayılır mı?
Cevap: Sayılır. Kanun, muaccel kira bedeli yanında yan giderin ödenmemesini de temerrüt sebebi olarak düzenlemiştir. Kiraya veren tarafından ödenen aidatların takibe konu edilmesi ve bu sebeple tahliye istenmesi mümkündür.
Soru 8: Kira uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevlidir?
Cevap: Dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Ayrıca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
