Bu makalede ne bulacaksınız?
TBK m. 353 hükmünün normatif çerçevesi; kiraya verenin tahliye iradesini zamanında yazılı olarak ortaya koyması kaydıyla bir aylık dar hak düşürücü süreyi bir kira yılı uzatan yasal düzenlemenin tanımı, amacı ve uygulanma koşullarıdır.
Yazılı bildirim ve tebliğ esasları; bildirimin şekil şartları, kiracının hakimiyet alanına ulaşma (tebliğ) anı, süre hesabı kuralları ile bu imkanın uygulanabildiği tahliye sebeplerinin kapsamıdır.
Yargı kararları ve usuli riskler; sözleşmedeki özel fesih ihbar kayıtlarının süreye etkisi, dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecinin hak düşürücü süreye yansıması, mahkemece resen inceleme ilkesi ve hak kaybı riskleridir.
Dava açma süresinin uzaması, kiraya verenin tahliye davası açacağını kanunda öngörülen süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi durumunda dava hakkının bir kira yılı daha ayakta kalmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesinde düzenlenen bu kural, uygulamada en çok hak kaybına yol açan konulardan biri olan bir aylık hak düşürücü süreyi yumuşatır. Kiraya veren, sözleşme sona erdikten sonraki dar zaman diliminde dava dosyasını hazırlamak zorunda kalmak yerine, iradesini yazılı olarak ortaya koyarak kendisine bir yıllık hareket alanı yaratabilir.
Ancak bu imkan kendiliğinden işlemez. Bildirimin yalnızca gönderilmiş olması yetmez; yasal süre dolmadan kiracının hakimiyet alanına ulaşmış olması gerekir. Ayrıca sözleşmeye konulan özel fesih ihbar kayıtları, zorunlu arabuluculuk süreci ve tahliye sebebinin niteliği sonucu doğrudan değiştirebilir. Aşağıda her bir unsur, güncel yargı kararları eşliğinde ayrı ayrı incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. TBK 353 Uyarınca Dava Açma Süresinin Uzaması Nedir?
- 2. Hangi Tahliye Sebeplerinde Süre Uzaması Uygulanır?
- 3. Süre Hak Düşürücü müdür, Mahkemece Resen Gözetilir mi?
- 4. Süre Nasıl Hesaplanır? Somut Örnekler ve Karar Uygulaması
- 5. Sözleşmedeki Özel Fesih İhbar Şartı TBK 353’ü Nasıl Etkiler?
- 6. Zorunlu Arabuluculuk Süreci Hak Düşürücü Süreyi Durdurur mu?
- 7. Doktrin ve İçtihatta Tartışmalı Alanlar
- 8. Süreyi Uzatmanın Maddi Hukuk Riskleri
- 9. Özet Tablo: TBK 353 Uygulama Esasları
- 10. Sonuç ve Değerlendirme
- 11. İlgili Makaleler
- 12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. TBK 353 Uyarınca Dava Açma Süresinin Uzaması Nedir?
Dava açma süresinin uzaması, Türk Borçlar Kanunu m. 353 uyarınca kiraya verenin dava açacağını yasal süre dolmadan kiracıya yazılı bildirmesiyle dava açma hakkını bir kira yılı daha koruyan hukuki müessesedir. Bildirim, kanunda öngörülen bir aylık hak düşürücü süre içinde yapılır. Süre içinde bildirim yapılmazsa dava açma süresi uzamaz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme imkanı sınırlı sayıda sebeple ve dar sürelerle sınırlandırılmıştır. Kanun koyucu, kiraya verenin tahliye iradesini zamanında ortaya koymuş olması kaydıyla dava açma yükünü bir yıl erteleyebilmesine izin vererek taraflar arasındaki menfaat dengesini kurmuştur. Bu hüküm, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun döneminde açık bir düzenleme bulunmamasına rağmen Yargıtay içtihatlarıyla geliştirilmiş, TBK ile birlikte pozitif hukuk kuralı haline getirilmiştir.
KANUN METNİ —
“Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 353
1.1. Yazılı Bildirim Şartı ve Şekil Serbestisi
Hükmün aradığı tek şekil şartı bildirimin yazılı olmasıdır. Kanun noter kanalını zorunlu tutmaz; adi yazılı şekilde yapılan bir bildirim de geçerlidir. Bununla birlikte uyuşmazlık halinde ispat yükü kiraya verenin üzerindedir. Bildirimin içeriği, gönderildiği tarih ve en önemlisi kiracıya ulaştığı tarih somut delillerle ortaya konulmak zorundadır. Bu nedenle uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilmekte, böylece tebliğ tarihi resmi belgeyle sabitlenmektedir.
Bildirimin içeriği bakımından da açık bir irade beyanı aranır. Kiraya verenin yalnızca tahliye talebini iletmesi değil, dava açacağını ortaya koyan bir beyanda bulunması hükmün amacına uygundur. Uygulamada ihtarnamelerde hem tahliye talebine hem de süre içinde tahliye gerçekleşmezse dava açılacağına yer verilmesi tercih edilir.
1.2. Tebliğin Gerçekleşme Anı: Göndermek Yetmez, Ulaşmak Gerekir
TBK m. 353 bakımından belirleyici olan an, bildirimin notere veya postaya verildiği tarih değil, kiracının hakimiyet alanına girdiği tarihtir. Kanunda öngörülen bir aylık hak düşürücü süre dolmadan kiracıya tebliğ edilmemiş bir bildirim, süreyi uzatma sonucunu doğurmaz. Bu nedenle süre sonunda gönderilen ihtarnameler, tebliğ gecikmeleri sebebiyle bütün dava hakkını riske atabilir.
Uygulamada ihtarnamenin bir aylık sürenin son günlerinde gönderilmesi; adres değişikliği, muhatabın bulunamaması veya tebliğ usulsüzlüğü gibi nedenlerle hak kaybına yol açmaktadır. Süre hesabında emniyet payı bırakılması, dava stratejisi bakımından en temel önlemdir.
2. Hangi Tahliye Sebeplerinde Süre Uzaması Uygulanır?
Süre uzaması, Türk Borçlar Kanunu m. 353 uyarınca dava açılması belirli bir süreye bağlanmış tahliye sebeplerinde uygulanan bir kuraldır. Gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçede konutunun bulunması sebeplerine dayanan davalar kapsamdadır. Kiraya veren süre içinde yazılı bildirimle dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir.
TBK m. 353, kanunda dava açma süresi açıkça belirlenmiş tahliye sebepleri bakımından uygulama alanı bulur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de kanunun sistematiğini değerlendirirken, dava açma süresinin açıkça düzenlendiği hallerde yazılı bildirimle sürenin bir kira yılı uzayacağının 353. maddede belirtildiğini vurgulamıştır.
| Hukuki Unsur | Yasal ve İçtihadi Çerçeve | İlgili Kararlar |
|---|---|---|
| Bildirim şartı ve süre | En geç dava açma süresi içinde yazılı bildirim kiracıya tebliğ edilmelidir; süre bildirimi takip eden uzayan kira yılının sonuna kadar uzar. | Yargıtay HGK, 2022/990 E., 2023/51 K. Yargıtay 3. HD, 2023/4817 E., 2024/2908 K. |
| Hukuki niteliği | Hak düşürücü ve kamu düzenine ilişkindir; mahkemece resen gözetilir. | Yargıtay HGK, 2022/990 E., 2023/51 K. Ankara BAM 32. HD, 2025/3636 E., 2026/1393 K. |
| Sözleşmedeki özel ihbar şartı | Kiracı lehine kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar ve TBK 353 uygulanamaz. | Yargıtay 3. HD, 2024/2446 E., 2025/1440 K. İstanbul BAM 35. HD, 2022/3412 E., 2025/857 K. |
| Zorunlu arabuluculuk | Başvuru dava hakkının doğumundan sonra yapılmalıdır; süreçte geçen süre hak düşürücü süreden sayılmaz. | Yargıtay 3. HD, 2025/1495 E., 2025/3048 K. Yargıtay 3. HD, 2025/2548 E., 2025/5852 K. |
Tabloda yer alan son satır, uygulamada en çok tereddüt doğuran alandır. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyelerde süreyi uzatan bildirimin geçerli olup olmayacağı hem doktrinde hem yargı kararlarında tam bir istikrara kavuşmuş değildir.
3. Süre Hak Düşürücü müdür, Mahkemece Resen Gözetilir mi?
Süre, Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve devamı uyarınca tahliye davalarında kamu düzenine ilişkin ve hak düşürücü nitelikte kesin bir şarttır. Yargıtay uygulamasına göre süre, taraflarca ileri sürülmese dahi yargılamanın her aşamasında mahkemece resen gözetilir. Süre geçtikten sonra açılan dava süre yönünden reddedilir.
Tahliye davalarında kanunun öngördüğü dava açma süreleri hak düşürücü niteliktedir ve kamu düzenine ilişkindir. Bunun pratik sonucu şudur: davalı kiracı süre itirazı ileri sürmese, hatta duruşmaya hiç katılmasa dahi mahkeme süreyi kendiliğinden inceler. Süre geçirilmişse dava esasa girilmeden usulden reddedilir; ihtiyacın gerçekliği, samimiyeti veya zorunluluğu tartışılmaz bile.
“TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.02.2023 tarihli, 2022/990 E. ve 2023/51 K. sayılı İlamı
Aynı ilke bölge adliye mahkemesi kararlarında da istikrarlı biçimde tekrarlanmaktadır. İstanbul, Ankara ve Bursa bölge adliye mahkemelerinin kira dairelerince verilen kararlarda, dava açma süresinin kamu düzenine ilişkin olduğu ve resen gözetilmesi gerektiği aynı ifadelerle vurgulanmaktadır. Bu durum, süre denetiminin istinaf aşamasında da kendiliğinden yapılacağı anlamına gelir.
4. Süre Nasıl Hesaplanır? Somut Örnekler ve Karar Uygulaması
TBK 353 kapsamında süre hesabı; en geç kanuni dava açma süresi içinde kiracıya tebliğ edilen yazılı bildirimi takip eden uzayan kira yılının son gününe kadar dava açma hakkının korunması esasına dayanan zamansal hesaplamadır.
Uzayan sürenin bitiş noktası, bildirimi takip eden kira yılının sonudur. Başka bir anlatımla dava, uzayan kira yılının son gününe kadar açılabilir. Yargıtay, somut olaylarda bu hesabı açıkça tarihlendirerek yapmaktadır.
“işyeri ihtiyacı sebebi ile kiralananın tahliyesi istemini içeren ihtarın davalıya 14.02.2013 tarihinde tebliğ ile TBK’nın 353 üncü maddesi uyarınca 15.09.2013-15.09.2014 tarihleri arasında işyeri ihtiyacı ile tahliye davası açma süresi korunmuş olacağından”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.10.2024 tarihli, 2023/4817 E. ve 2024/2908 K. sayılı İlamı
4.1. Örnek Hesap: Belirli Süreli Sözleşme
Kira başlangıcı 01.10.2023, sözleşme süresi iki yıl; sözleşme 01.10.2025 tarihinde sona ermektedir.
Olağan dava açma süresi 01.10.2025 ile 01.11.2025 tarihleri arasındaki bir aylık dilimdir.
Kiraya veren, 01.11.2025 tarihine kadar kiracıya tebliğ edilecek şekilde yazılı bildirimde bulunursa dava hakkı 01.10.2026 tarihine kadar korunur.
4.2. Örnek Hesap: İki Haklı İhtar
01.01.2024 ile 31.12.2024 arasındaki kira yılında kiracıya iki haklı ihtar çekilmiştir.
Olağan dava açma süresi 01.01.2025 ile 31.01.2025 arasındadır.
Ocak 2025 içinde tebliğ edilen yazılı bildirimle dava açma hakkı 31.12.2025 tarihine kadar uzar.
Bildirimin kira süresi dolmadan önce yapılması da mümkündür. Kanunun “en geç” ifadesi üst sınırı gösterdiğinden, kira yılı devam ederken gönderilen bildirimler evleviyetle süreyi uzatır. Nitekim yargı kararlarında bildirimin “daha önce veya en geç” yasal süre içinde yapılması halinde sürenin uzayacağı ifade edilmektedir.
5. Sözleşmedeki Özel Fesih İhbar Şartı TBK 353’ü Nasıl Etkiler?
Sözleşmedeki özel fesih ihbar şartı, Türk Borçlar Kanunu m. 347 uyarınca kiracı lehine geçerli kabul edilen ve uyulmadığında sözleşmeyi bir yıl uzatan bir sözleşme kaydıdır. Şarta uyulmaması, TBK m. 353 uyarınca dava açma süresinin uzatılması imkanını tamamen ortadan kaldırır. Kayıt, kiraya veren aleyhine sonuç doğuran özel bir sözleşme hükmüdür.
Taraflar kira sözleşmesine, dönem sonundan belirli bir süre önce yazılı bildirim yapılmasını öngören kayıtlar koyabilir. Bu tür kayıtlar kiraya veren aleyhine ve kiracı lehine sonuç doğurduğundan geçerli kabul edilir. Kiraya veren bu kayda uymazsa, sözleşme süre bitiminde sona ermez ve TBK m. 347 uyarınca bir yıl daha uzar. Bu durumda kanuni bir aylık sürede açılan dava dahi süresinde sayılmaz.
“Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır.”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E. ve 2025/1440 K. sayılı İlamı
Bu içtihadi çizgi, uygulamada sık yapılan bir hatayı ortaya koymaktadır: kiraya veren kanuni süreye uygun davranmış olsa bile, sözleşmedeki özel ihbar şartını gözden kaçırdığında dava süre yönünden reddedilebilmektedir. Dolayısıyla süre hesabına başlamadan önce sözleşmenin fesih ve yenileme hükümlerinin dikkatle incelenmesi gerekir.
6. Zorunlu Arabuluculuk Süreci Hak Düşürücü Süreyi Durdurur mu?
Zorunlu arabuluculuk süreci, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A uyarınca başvuru tarihi ile son tutanak tarihi arasında hak düşürücü sürenin işlemediği bir usul aşamasıdır. Kira uyuşmazlıklarında kural, aynı Kanunun m. 18/B hükmüyle uygulanır. Durma etkisi, başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmış olmasına bağlıdır; hak doğmadan yapılan başvuru süreyi durdurmaz.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır. Arabuluculuk süreci ile hak düşürücü süreler arasındaki ilişki, tahliye davalarında süre hesabının kritik halkalarından biridir.
“Aynı Kanunun 16/2 maddesi, arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen sürenin, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmayacağını düzenlemiştir. Böylece kiraya verenin tahliye davası açma hakkının doğduğu andan itibaren arabuluculuğa başvurusu ile arabuluculukta geçen süre bakımından dava açma hakkının kullanım süresi bakımından bir kaybı olmayacaktır.”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E. ve 2025/5852 K. sayılı İlamı
Buna karşılık arabuluculuk başvurusunun zamanlaması da önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E., 2025/3048 K. sayılı ilamında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, yani dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine karar vermiştir. Hak henüz doğmadan yapılan başvuru, dava şartının yerine getirildiği sonucunu doğurmaz.
Bu iki kural birlikte değerlendirildiğinde tablo şudur: TBK m. 353 ile süresi bir kira yılı uzayan kiraya veren, bu uzayan süre içinde arabulucuya başvurabilir ve arabuluculukta geçen süre hak düşürücü süreden sayılmaz. Ancak başvuru, dava hakkının doğduğu ve halen geçerli olduğu zaman diliminde yapılmış olmalıdır.
7. Doktrin ve İçtihatta Tartışmalı Alanlar
7.1. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliyeler
Bir görüş, tahliye taahhüdüne dayalı tahliyelerde TBK m. 353’ün uygulanamayacağını savunur. Bu yaklaşıma göre taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya doğrudan dava açılmalı ya da icra takibi başlatılmalıdır; süreyi bir yıl uzatan bir bildirim taahhüdün hukuki mahiyetiyle ve kiracının hukuki güvenliğiyle bağdaşmaz. Karşı görüş ise maddenin sistematiğine ve gerekçesine dayanarak, kanun koyucunun tahliye taahhüdünü kapsam dışında bırakmadığını ileri sürer. İçtihat henüz istikrar kazanmadığından, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde doğrudan icra takibi başlatılması veya dava açılması hak kaybı riskini bertaraf eder.
7.2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerde Uygulama
Daraltıcı yorumu benimseyen yazarlar, hükmün yalnızca kiraya verenden kaynaklanan sebeplerde uygulanması gerektiğini, aksi halde kiracının bir yıl boyunca tahliye tehdidi altında belirsizliğe sürükleneceğini savunur. Hakim görüş ise kanunun lafzında tahliye sebebi ayrımı yapılmadığını, “en geç davanın açılması için öngörülen sürede” ifadesinin tüm tahliye maddelerine atıf yaptığını kabul eder.
7.3. Belirsiz Süreli Sözleşmeler
Belirsiz süreli sözleşmelerde bir kira yılının nasıl hesaplanacağı tartışmalıdır. Bir görüş, fesih dönemlerinin altı aylık dilimler halinde işlediği bu sözleşmelerde bir yıllık uzamanın teknik olarak belirlenemeyeceğini ileri sürer. Diğer görüş ise genel hükümlere göre belirlenen fesih döneminin ve fesih bildirim süresinin sona erdiği tarihten itibaren işleyen bir aylık dava süresi içinde bildirim yapılması halinde sürenin uzayacağını kabul eder.
8. Süreyi Uzatmanın Maddi Hukuk Riskleri
Süreyi uzatmak usul hukuku bakımından bir kazanım sağlasa da maddi hukuk yönünden yeni riskler doğurabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Dava hakkının uzayan sürenin neredeyse sonuna bırakılması, kiracı tarafından ihtiyacın samimi olmadığı yönünde bir savunma dayanağı olarak ileri sürülebilir. İhtiyacın bir yıl boyunca ertelenmiş olması, mahkemece samimiyet değerlendirmesinde dikkate alınabilir.
Ayrıca TBK m. 350 veya 351 uyarınca gerçekleştirilen tahliyelerde, taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını öngören TBK m. 355 hükmü yürürlüktedir. Dava süresinin uzatılmış olması, yeniden kiralama yasağına bağlı maddi hukuk yaptırımlarını ortadan kaldırmaz.
9. Özet Tablo: TBK 353 Uygulama Esasları
| Hukuki Unsur | Yasal ve İçtihadi Çerçeve | İlgili Kararlar |
|---|---|---|
| Bildirim şartı ve süre | En geç dava açma süresi içinde yazılı bildirim kiracıya tebliğ edilmelidir; süre bildirimi takip eden uzayan kira yılının sonuna kadar uzar. | Yargıtay HGK, 2022/990 E., 2023/51 K. Yargıtay 3. HD, 2023/4817 E., 2024/2908 K. |
| Hukuki niteliği | Hak düşürücü ve kamu düzenine ilişkindir; mahkemece resen gözetilir. | Yargıtay HGK, 2022/990 E., 2023/51 K. Ankara BAM 32. HD, 2025/3636 E., 2026/1393 K. |
| Sözleşmedeki özel ihbar şartı | Kiracı lehine kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar ve TBK 353 uygulanamaz. | Yargıtay 3. HD, 2024/2446 E., 2025/1440 K. İstanbul BAM 35. HD, 2022/3412 E., 2025/857 K. |
| Zorunlu arabuluculuk | Başvuru dava hakkının doğumundan sonra yapılmalıdır; süreçte geçen süre hak düşürücü süreden sayılmaz. | Yargıtay 3. HD, 2025/1495 E., 2025/3048 K. Yargıtay 3. HD, 2025/2548 E., 2025/5852 K. |
10. Sonuç ve Değerlendirme
TBK m. 353, tahliye davalarında dar hak düşürücü sürelerin yarattığı baskıyı azaltan teknik bir hükümdür. Uygulamadan yararlanabilmek, yazılı bildirimin kanunda öngörülen süre dolmadan kiracıya ulaşmış olmasına bağlıdır. Süre kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkemeler bu denetimi tarafların talebine bakmaksızın yapmakta; eksiklik halinde dava esasa girilmeden reddedilmektedir.
Sürecin risk alanları yalnızca kanuni süre ile sınırlı değildir. Sözleşmeye konulan özel fesih ihbar kayıtları, arabuluculuk başvurusunun zamanlaması, tahliye sebebinin niteliği ve ihtiyacın samimiyetine ilişkin değerlendirme, sonucu belirleyici ölçüde etkileyebilmektedir. Tahliye taahhüdü ve belirsiz süreli sözleşmeler bakımından içtihadın henüz istikrara kavuşmamış olması da ayrıca gözetilmelidir.
Bu nedenle süre hesabının sözleşme metni, ihtarname içeriği ve tebliğ belgeleri birlikte değerlendirilerek yapılması ve sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi, hak kaybı riskini azaltır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
11. İlgili Makaleler
12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
TBK 353 Nedir?
TBK m. 353, kiraya verenin dava açacağını yasal süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirmesi halinde tahliye davası açma süresini bir kira yılı uzatan hükümdür. Bildirim, kanunda öngörülen bir aylık hak düşürücü süre dolmadan kiracıya tebliğ edilmelidir. Tebliğ edilmeyen bildirim süreyi uzatmaz ve dava süre aşımından reddedilir.
Süreyi Uzatan Bildirim Noterden mi Yapılmalı?
Yazılı bildirim için kanun noter şartı aramaz; adi yazılı şekil de geçerlidir. Ancak bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi uyuşmazlık halinde ispat edilmek zorundadır. Bu nedenle uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir. Noter kanalı, tebliğ tarihini resmi belgeyle sabitlediği için süre hesabında tereddüt doğmasını önler.
Sözleşmedeki Fesih İhbar Şartına Uyulmazsa Ne Olur?
Sözleşmede kiraya veren aleyhine kararlaştırılan feshi ihbar şartı kiracı lehine olduğundan geçerlidir. Bu şarta uyulmaması halinde kira sözleşmesi TBK m. 347 uyarınca bir yıl daha uzar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, böyle bir durumda TBK m. 353 hükmünün uygulanamayacağını ve davanın süresinde sayılmayacağını kabul etmiştir.
