Kira artış oranı, yenilenen kira dönemlerinde kira bedeline uygulanabilecek yasal üst sınırı ifade eder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca bu sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından geçerlidir. 7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla konut kiralarına özgü olarak getirilen yüzde 25 oranındaki geçici tavan ise 1 Temmuz 2024 tarihinde yürürlükten kalkmıştır; dolayısıyla 2026 yılında tek yasal ölçüt yeniden TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.
Aşağıda, kira artış oranının hangi hâllerde nasıl belirleneceği, sözleşmedeki oranın yasal sınırı aşması durumunda uygulanacak yaptırım, beş yıllık sürenin sonuçları ve fazla ödenen bedelin iadesi, güncel mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira Artış Oranı 2026'da Ne Kadar Olabilir?
- 2. Sözleşmedeki Artış Oranı Yasal Sınırı Aşarsa Ne Olur?
- 3. Beş Yıllık Süre ve Kira Tespit Davası
- 4. Çatılı İşyeri Kiraları ve Kapsam Dışında Kalan Kiralamalar
- 5. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması
- 6. Fazla Ödenen Kira Bedeli ve Temerrüt Riski
- 7. Usul: Zorunlu Arabuluculuk, Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 8. Sonuç ve Değerlendirme
- 9. İlgili Makaleler
1. Kira Artış Oranı 2026'da Ne Kadar Olabilir?
Kira artışının yasal çerçevesi TBK m. 344'te düzenlenmiştir. Hüküm, tarafların yenilenen dönem için kararlaştırdıkları artış anlaşmasını, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli saymaktadır.
📜 KANUN METNİ —
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1
1.1. TÜFE On İki Aylık Ortalama Değişim Oranı Nedir?
TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, son on iki ayın endeks ortalamasının, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasına göre yüzde değişimini gösterir. Bu ölçüt, aylık veya yıllık enflasyon oranından farklıdır ve genellikle onların altında kalır.
Uygulanacak oran, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki ay için Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan veridir. Bu nedenle her sözleşmede tavan, yenilenme ayına göre farklı çıkabilir; tek bir "yıllık oran" bulunmaz.
1.2. Yüzde 25 Sınırının Sona Ermesi
7409 sayılı Kanunla TBK'ya eklenen geçici düzenleme, konut kiralarında yenilenen dönem artışını yüzde 25 ile sınırlamıştı. Bu geçici tavan, süresinin dolması nedeniyle 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren uygulanmamaktadır.
Çatılı işyeri kiralarında ise yüzde 25 tavanı hiçbir dönemde uygulanmamış; artış doğrudan TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE ile sınırlanmıştır. 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklik uyarınca bu sınır, kiracının tacir olduğu işyeri kira sözleşmelerinde de 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren geçerlidir.
Bir istinaf kararında, 7161 sayılı Kanunun 59. maddesiyle getirilen düzenleme uyarınca 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranının esas alınacağı; bu tarihten önceki dönem bakımından ise ÜFE oranının uygulanması gerektiği belirtilmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 11.10.2024 tarihli, 2024/334 E. ve 2024/492 K. sayılı İlamı
2. Sözleşmedeki Artış Oranı Yasal Sınırı Aşarsa Ne Olur?
Yargı kararlarında TBK m. 344'ün emredici niteliği ve kamu düzeniyle ilgili olduğu vurgulanmaktadır. Bu nedenle taraflar, uyuşmazlık doğmadan önce yasal tavanın üzerinde bir artış üzerinde geçerli biçimde anlaşamazlar.
Yüksek Mahkeme, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni dönem kira bedelinin belirlenmesinin kiracı lehine emredici hükümle düzenlendiğini, bu düzenlemenin kamu düzeniyle ilgili olduğunu ve tarafların uyuşmazlık öncesinde serbest tasarruf yetkisinin kısıtlandığını belirterek, kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığı sonucuna varmıştır. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.06.2025 tarihli, 2025/893 E. ve 2025/3205 K. sayılı İlamı
2.1. Sözleşmedeki Oran ile Yasal Tavanın Karşılaştırılması
Uygulamada izlenen yöntem, sözleşmede kararlaştırılan oran ile yasal tavanın karşılaştırılması ve hangisi düşükse onun uygulanmasıdır. Sözleşmede TÜFE'nin altında bir oran belirlenmişse, sözleşme serbestisi gereği bu düşük oran geçerli olur.
Bir istinaf incelemesinde, 1 Ocak 2019 tarihinden itibaren işyeri kiraları bakımından da TBK m. 344'ün uygulanacağı; sözleşmedeki artış oranı ile on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranının karşılaştırılarak hangisi düşükse o oran üzerinden değerlendirme yapılmasının zorunlu olduğu ifade edilmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 28.10.2024 tarihli, 2024/584 E. ve 2024/882 K. sayılı İlamı
2.2. “TEFE-TÜFE” Gibi Belirsiz Görünen Artış Şartları
Sözleşmelerde sıkça rastlanan "TEFE-TÜFE oranında artırılır" biçimindeki kayıtlar, artış oranının hiç belirlenmediği anlamına gelmez. Kanuni artış ölçütü TÜFE olarak düzenlendiğinden, bu tür kayıtlarda TÜFE oranı esas alınır.
Yüksek Mahkeme, takip dayanağı kira sözleşmesinde artış oranının "Tefe-Tüfe" olarak kararlaştırılmış olması ve TÜFE'nin kanuni artış oranı olarak düzenlenmesi karşısında, artış oranının belirlenmediği sonucuna ulaşılamayacağını; TÜFE oranı uygulanmak suretiyle takibe konu aylara ait kira bedelinin belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 02.06.2022 tarihli, 2022/2729 E. ve 2022/6662 K. sayılı İlamı
2.3. Sözleşmede Artış Kaydı Bulunmaması
Taraflar yenilenen dönem için bir artış oranı kararlaştırmamışlarsa, kira bedeli TBK m. 344/2 uyarınca hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken de TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz; kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre karar verir.
Artış kaydının bulunmaması, kiraya verene tek taraflı olarak oran belirleme yetkisi vermez. Kiracının kabul etmediği tek taraflı artış talepleri, yargı kararıyla belirlenmedikçe bağlayıcı değildir.
| Durum | Uygulanacak Esas | Dayanak |
|---|---|---|
| Sözleşmedeki oran TÜFE'nin altında | Sözleşmedeki düşük oran uygulanır | TBK m. 344/1 |
| Sözleşmedeki oran TÜFE'nin üzerinde | Aşan kısım geçersizdir; TÜFE tavanı uygulanır | TBK m. 344/1, m. 27/2 |
| Sözleşmede artış kaydı yok | Hâkim, TÜFE tavanını aşmadan hakkaniyete göre belirler | TBK m. 344/2 |
| Kayıt “TEFE-TÜFE” gibi genel ifadeli | Kanuni ölçüt olan TÜFE esas alınır | TBK m. 344/1 |
3. Beş Yıllık Süre ve Kira Tespit Davası
📜 KANUN METNİ —
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3
3.1. Beş Yıl Dolmadan Enflasyon Gerekçesiyle Uyarlama İstenebilir mi?
Bu soruda yargı uygulaması ağırlıklı olarak olumsuz yöndedir. Kanun koyucu kira bedelinin güncellenmesi için TBK m. 344'te özel bir sistem öngördüğünden, salt enflasyon gerekçesiyle TBK m. 138'e dayanan uyarlama talepleri özel hüküm–genel hüküm ilişkisi gereği kabul görmemektedir.
Bir istinaf kararında; 6098 sayılı Kanun döneminde kira bedelinin m. 344'teki sisteme göre ilk beş yıl endeksle, beş yıldan sonra endeksle bağlı kalınmaksızın hakkaniyete göre güncellenmesi mümkün olduğundan, enflasyonun TBK m. 138 uyarınca açılan uyarlama davasına gerekçe olamayacağı; özel düzenleme bulunan hâllerde genel düzenlemelerin uygulanamayacağı kabul edilmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 28.12.2023 tarihli, 2023/2787 E. ve 2023/3085 K. sayılı İlamı
Bununla birlikte doktrinde, olağanüstü nitelikteki gelişmelerin beş yıl dolmadan da uyarlamayı gündeme getirebileceği yönünde görüşler bulunmakta; bazı istinaf daireleri arasında bu noktada görüş farklılıkları gözlemlenmektedir. Bu nedenle her uyuşmazlığın kendi somut verileriyle değerlendirilmesi gerekir.
3.2. Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi
Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe ve yazılı bildirime bağlıdır.
📜 KANUN METNİ —
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/1-2
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda her paydaşın kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebileceği; paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı kabul edilmektedir. Mahkemece belirlenen bedelde hakkaniyet indirimi yapılması da yerleşik uygulamadır.
Bir istinaf kararında; paylı mülkiyete konu taşınmazda her paydaşın kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteme hakkına sahip olduğu, paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı ve kira sözleşmesinin tarafı olan davacının aktif husumet ehliyeti ile hukuki yararının bulunduğu belirtilmiştir. Ayrıca hakkaniyet indirimi nedeniyle davanın kısmen reddi hâlinde, indirimden kaynaklanan kısım için davalı yararına vekâlet ücretine hükmedilemeyeceği kabul edilmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, 2024/1255 E. ve 2026/801 K. sayılı İlamı
| Dönem | Artış / Belirleme Ölçütü | Endeks Sınırı |
|---|---|---|
| 1. kira yılı | Sözleşmede kararlaştırılan bedel uygulanır | Uygulanmaz |
| 2.–5. kira yılları | Sözleşmedeki oran, TÜFE tavanını aşamaz | Üst sınır (bağlayıcı) |
| 5 yıl dolduktan sonra | TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal bedeller birlikte değerlendirilir | Bağlayıcı değil; ölçütlerden biri |
| Bedelin yabancı para olması | Beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz | Uygulanmaz (TBK m. 138 saklı) |
4. Çatılı İşyeri Kiraları ve Kapsam Dışında Kalan Kiralamalar
TBK m. 339 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esas içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de uygulanır. Bu nedenle idarenin taraf olduğu kira ilişkilerinde de emredici artış sınırı geçerlidir.
Bir Sayıştay daire kararında, kaynak ve kuyu sularına ilişkin kiralamalarda uygulanacak artış oranının belirlenmesi incelenirken TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin 339 ve 344. maddeleri ile ürün kirasına ilişkin 357 ve 358. maddeleri birlikte değerlendirilmiş; ürün kirasında özel hüküm bulunmadıkça kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulanacağı vurgulanmıştır. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— T.C. Sayıştay Başkanlığı 8. Dairesinin 11.02.2025 tarihli ve Karar No: 339 Kararı
Kamu taşınmazlarının kiralanmasında, şartname ve sözleşmeyle belirlenen artış oranının idari bir kararla değiştirilmesi de denetime konu olmaktadır. İdarenin, kanunla kendisine tanınmamış bir yetkiyi kullanarak artış oranı belirlemesi kamu zararı tartışmasını gündeme getirir.
Bir Sayıştay daire kararında; 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15, 18 ve 34. maddeleri değerlendirilerek, taşınmaz kiralama işlemlerinde belediye encümenine kira artış oranı belirleme konusunda herhangi bir yetki verilmediği tespit edilmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— T.C. Sayıştay Başkanlığı 3. Dairesinin 12.09.2023 tarihli ve Karar No: 460 Kararı
5. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması
Öte yandan, 32 sayılı Karar ve ilgili Tebliğ uyarınca Türkiye'de yerleşik kişiler, konut ve çatılı işyeri dâhil taşınmaz kiralama sözleşmelerinde bedeli döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramaz. Bu düzenlemelerin iptali istemiyle açılan dava reddedilmiştir.
Danıştay, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki sözleşmelerden doğan döviz ihtiyacının azaltılması, Türk parasının kıymetinin korunması ve ekonomik kamu düzeninin sağlanması amacıyla yapılan düzenlemelerin 1567 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle verilen ve sınırları çizilen yetki çerçevesinde kaldığını belirterek, gayrimenkul kiralamaya ilişkin ibareler yönünden davanın reddine karar vermiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— Danıştay 13. Dairesinin 20.11.2023 tarihli, 2018/4236 E. ve 2023/4904 K. sayılı İlamı
Döviz cinsinden belirlenmiş bedellerin Türk parasına dönüştürülmesinde taraflar anlaşamazsa, ilgili Tebliğ hükümleri uyarınca 2 Ocak 2018 tarihli Merkez Bankası efektif satış kuru esas alınarak hesaplanan tutar, TÜFE aylık değişim oranlarıyla artırılır.
6. Fazla Ödenen Kira Bedeli ve Temerrüt Riski
TBK m. 27/2 uyarınca sözleşmenin bir kısmının hükümsüz olması, kural olarak diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez. Kira artış kaydında yasal sınırı aşan bölüm bu çerçevede budanır; sözleşme geri kalan kısmıyla ayakta kalır.
Uygulamada kiraya verenin yasal tavanı aşan farkı icra takibine konu etmesi hâlinde, kiracının süresinde itiraz etmesi ve ödemelerini belgelemesi önem taşır. Bilirkişi incelemesinde her kira yılı için tavan oranın ayrı ayrı hesaplanması gerekir.
Yüksek Mahkeme, dayanak kira sözleşmesindeki ödeme düzenini ve TBK m. 344'ü birlikte değerlendirerek, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde kira artış oranının TÜFE miktarından fazla olamayacağını belirtmiştir. (Karardan aktarılarak özetlenmiştir.)
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 26.09.2024 tarihli, 2024/1906 E. ve 2024/7775 K. sayılı İlamı
7. Usul: Zorunlu Arabuluculuk, Görevli ve Yetkili Mahkeme
6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Son tutanak sunulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşmaların da TBK m. 344'teki emredici sınırlarla uyumunun gözetilmesi gerekir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; İstanbul'daki taşınmazlar bakımından ilgili adliyedeki sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
8. Sonuç ve Değerlendirme
2026 yılı itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranının tek yasal ölçütü, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Yüzde 25 tavanının sona ermesiyle birlikte genel rejime dönülmüştür.
Sözleşmede kararlaştırılan oranın yasal tavanı aşan kısmı geçersiz sayılmakta; beş yıllık süre dolduğunda ise endeks bağlayıcı olmaktan çıkarak emsal ve hakkaniyet ölçütleriyle birlikte değerlendirilmektedir. Bu ayrımın doğru kurulmaması, hem kiracı hem kiraya veren bakımından hak kaybı riski doğurur.
Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklar; sözleşme metninin, ödeme kayıtlarının, bildirim tarihlerinin ve endeks verilerinin birlikte incelenmesini gerektirir. Dava şartı arabuluculuk aşamasının usulüne uygun yürütülmesi ve süreçlerin hukuki niteliğine uygun biçimde takibi önem taşımaktadır.
