Bu makalede ne bulacaksınız?
Gayrimenkul sermaye iradının kanuni tanımı, tahsil esası ve 2026 yılı mesken kira geliri istisnasının kapsamı.
Beyanname verme ve ödeme takvimi, götürü ve gerçek gider yöntemleri arasındaki seçim, vergi hesabı ve görevli yargı mercileri.
Kısa süreli kiralamalarda ticari kazanç tartışması, emsal kira bedeli, tevsik zorunluluğu, cezalar ve konuya ilişkin Danıştay ile Yargıtay kararları.
Konut kira geliri beyanı, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde tahsil edilen hasılatın gayrimenkul sermaye iradı sıfatıyla yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmesidir. 2026 takvim yılında elde edilen konut kira gelirlerinde uygulanacak istisna tutarı 58.000 TL olup, bu tutarın aşılması halinde hasılatın tamamı beyan edilir ve istisna beyannamede matrahtan düşülür. Beyanname, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1-31 Mart döneminde verilir; hesaplanan vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kira gelirinin hiç beyan edilmemesi veya emsalinin altında gösterilmesi nedeniyle sonradan cezalı tarhiyatla karşılaşılmasıdır. Kira ödemelerinin banka ve PTT kanalıyla tevsiki zorunlu hale geldikten sonra idarenin tespit kabiliyeti belirgin biçimde artmıştır. Bu nedenle beyan yükümlülüğünün kapsamının, gider yöntemi seçiminin ve istisnadan yararlanma şartlarının doğru değerlendirilmesi mali açıdan belirleyicidir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Konut Kira Geliri Beyanı Nedir ve Kimler Beyanname Vermek Zorundadır?
- 2. 2026 Konut Kira Geliri İstisnası: 58.000 TL Sınırı ve Şartları
- 3. Gider Yöntemi Seçimi: Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?
- 4. Beyan ve Ödeme Takvimi ile Vergi Hesabı
- 5. Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Ticari Kazanç Ayrımı
- 6. Emsal Kira Bedeli Esası ve Bedelsiz Kullandırma
- 7. Kira Ödemelerinde Banka ve PTT Tevsik Zorunluluğu
- 8. Beyan Edilmeyen Kira Gelirinin Sonuçları ve Pişmanlık
- 9. Kira Uyuşmazlıklarında Vergi Beyannamesinin İspat Değeri
- 10. Sonuç ve Değerlendirme
- 11. İlgili Makaleler
- 12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Konut Kira Geliri Beyanı Nedir ve Kimler Beyanname Vermek Zorundadır?
Konut kira geliri beyanı, mesken olarak kiraya verilen binadan bir takvim yılında tahsil edilen kira hasılatının yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilmesidir. 2026 yılı gelirlerinde hasılatı 58.000 TL istisna tutarını aşan konut sahipleri beyanname verir. Beyan yükümlüsü gelirin sahibi olan gerçek kişidir; kiracının stopaj yapması yükümlülüğü kaldırmaz.
Beyan yükümlülüğü mülkiyet değil, gelirin elde edilmesi ölçütüne bağlıdır. Taşınmazın maliki, intifa hakkı sahibi, zilyedi veya kiracı sıfatıyla alt kiraya veren kişi, elde ettiği irat bakımından mükellef sayılır. Hisseli mülkiyette her paydaş kendi payına düşen hasılat üzerinden ayrı ayrı değerlendirilir ve şartları taşıyorsa istisnadan bağımsız olarak yararlanır.
1.1. Gayrimenkul Sermaye İradının Kanuni Tanımı
Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen irattır. Bina kirası bu maddenin birinci bendinde açıkça yer alır; döşeli olarak kiraya verilen konutlarda döşeme için alınan bedel de hasılata dahildir.
KANUN METNİ —
"Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır: 1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;"
— 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 70/1-1
1.2. Tahsil Esası: Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır?
Tahsil esası, Gelir Vergisi Kanunu m. 72 uyarınca konut kira gelirinin tahakkuka değil tahsile bağlı olarak elde edilmiş sayılmasını ifade eden vergilendirme kuralıdır. Bir takvim yılında nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri ilgili yılın hasılatını oluşturur ve geçmiş yıllara ait kira tahsil yılının geliridir. Gelecek yıllara ait peşin tahsilat ise ilgili yılların geliri sayılır.
Bu ayrım, iki yıllık peşin ödeme veya ödenmeyen kiraların toplu tahsili gibi hallerde matrahı doğrudan etkiler.
KANUN METNİ —
"Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır."
— 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 72/1
2. 2026 Konut Kira Geliri İstisnası: 58.000 TL Sınırı ve Şartları
İstisna yalnızca konut olarak kiraya verilen binalar bakımından geçerlidir. İş yeri kiralarında istisna uygulanmaz. Aynı kişinin birden fazla konutu bulunması halinde istisna her konut için ayrı ayrı değil, konut kira gelirlerinin toplamına bir kez uygulanır. Buna karşılık bir konutun birden fazla kişiye ait olması halinde, her ortak kendi payına düşen hasılat üzerinden istisnadan ayrı ayrı yararlanır.
KANUN METNİ —
"Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası (58.000 TL) Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde bu istisnadan yararlanılamaz."
"Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar."
— 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 21
Not: Parantez içindeki tutar, 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 takvim yılı gelirleri için belirlenen güncel haddi gösterir.
2.1. İstisnadan Yararlanamayacak Olanlar
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar mesken istisnasından yararlanamaz. İkinci sınırlama gelir toplamına ilişkindir: ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutarları toplamı, gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşan kişiler de istisna hakkını kaybeder. Bu eşik 2025 yılı gelirleri için 1.200.000 TL, 2026 yılı gelirleri için 1.500.000 TL'dir. Hesaplamada beyan edilip edilmemesinin önemi bulunmadığından, kaynağında vergilendirilmiş mevduat faizi veya kar payı gibi gelirler de toplama dahil edilir.
2.2. Kamuoyunda Tartışılan İstisna Değişikliğinin Akıbeti
2025 yılı sonunda gündeme gelen kanun teklifiyle mesken istisnasından yararlanmanın yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanlarla sınırlandırılması öngörülmüştü. Bu düzenleme, 19.12.2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7566 sayılı Kanun'un görüşmeleri sırasında verilen önerge ile metinden çıkarılmıştır. Dolayısıyla mesken istisnası, şartları taşıyan tüm konut sahipleri bakımından uygulanmaya devam etmektedir. Buna karşılık aynı Kanun, konut edinimi amacıyla kullanılan kredilere ilişkin faiz giderlerinin kira gelirinden indirilmesi imkanını kaldırmıştır.
| Gelirin Elde Edildiği Yıl | Konut Kira İstisnası (GVK m.21) | Stopaja Tabi İş Yeri Kirasında Beyan Sınırı | İstisnadan Yararlanma Üst Sınırı |
|---|---|---|---|
| 2024 | 33.000 TL | 230.000 TL | 870.000 TL |
| 2025 | 47.000 TL | 330.000 TL | 1.200.000 TL |
| 2026 | 58.000 TL | 400.000 TL | 1.500.000 TL |
3. Gider Yöntemi Seçimi: Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi?
Gider yöntemi, Gelir Vergisi Kanunu m. 74 uyarınca safi iradın tespitinde gayrisafi hasılattan yapılacak indirimin götürü veya gerçek gider usulüyle belirlenmesidir. Götürü yöntemde belge aranmaksızın istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın yüzde 15'i indirilir; gerçek yöntemde kanunda sayılan harcamalar belgelendirilerek düşülür. Tercih, belgeli gider yükünün yüzde 15'i aşıp aşmadığına göre yapılır.
3.1. Götürü Gider Yöntemi ve İki Yıllık Bağlılık
Götürü gider, hesap ve belge külfeti istemediği için uygulamada en çok tercih edilen yöntemdir. Ancak iki yönlü bir sınırlama içerir. Birincisi, hakları kiraya verenler bu usulden yararlanamaz. İkincisi, yöntemi seçen mükellef iki yıl geçmedikçe gerçek gider usulüne dönemez. Bu nedenle büyük onarım veya yüksek tutarlı belgeli giderin öngörüldüğü yıllarda seçim dikkatle yapılmalıdır.
KANUN METNİ —
"Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %15'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler."
— 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 74
3.2. Gerçek Gider Yöntemi ve 2025 Sonrası Faiz İndirimi Kısıtı
Gerçek gider yönteminde aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare giderleri, sigorta giderleri, vergi, resim ve harçlar, amortismanlar, onarım ve bakım giderleri ile kiraya verenin kirada oturduğu konutun kira bedeli indirilebilir. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap bedelinin yüzde 5'i, iktisap yılından itibaren beş yıl süreyle indirim konusu yapılabilir; indirilemeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz.
Önemli bir değişiklik faiz giderine ilişkindir. 7566 sayılı Kanun ile, konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borçlanmaların faizlerinin indirimi kabul edilmiş; böylece konut kredisi faizinin kira gelirinden düşülmesi uygulamasına son verilmiştir. Bu düzenleme 01.01.2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemlerine ilişkin beyannamelerde uygulanır. Gerçek gider yöntemini seçen mükellefin, istisnaya isabet eden giderleri indiremeyeceği ve belgeleri beş yıl süreyle saklaması gerektiği de gözden kaçırılmamalıdır.
| Karşılaştırma Ölçütü | Götürü Gider Yöntemi | Gerçek Gider Yöntemi |
|---|---|---|
| İndirim tutarı | İstisna düşüldükten sonra kalan hasılatın yüzde 15'i | GVK m.74'te sayılan ve belgelendirilen fiili giderler |
| Belge zorunluluğu | Aranmaz | Belgelerin beş yıl süreyle saklanması zorunludur |
| Yöntem değiştirme | Seçildiği yıldan itibaren iki yıl geçmedikçe dönülemez | Her yıl serbestçe götürü yönteme geçilebilir |
| Hakların kiraya verilmesi | Yararlanılamaz | Zorunludur |
| Konut kredisi faizi | Ayrıca indirilemez | 01.01.2025 tarihinden itibaren konutlar bakımından indirilemez |
| İktisap bedelinin yüzde 5'i | Ayrıca indirilemez | Bir konut için iktisap yılından itibaren beş yıl indirilebilir |
4. Beyan ve Ödeme Takvimi ile Vergi Hesabı
Kira geliri beyannamesi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1-31 Mart döneminde ikametgahın bulunduğu yer vergi dairesine verilir. Tahakkuk eden gelir vergisi mart ve temmuz aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Beyanname, Hazır Beyan Sistemi üzerinden elektronik ortamda da verilebilir.
Matrah şu sırayla bulunur: yıl içinde tahsil edilen brüt hasılattan önce mesken istisnası düşülür, kalan tutardan seçilen yönteme göre gider indirimi yapılır ve bulunan safi irat üzerinden artan oranlı tarife uygulanır. İş yeri kirasında istisna bulunmadığından, brüt hasılattan doğrudan gider indirilir ve kiracı tarafından yapılan stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.
| Gelir Dilimi | Vergi Oranı |
|---|---|
| 190.000 TL'ye kadar | yüzde 15 |
| 400.000 TL'nin 190.000 TL'si için 28.500 TL, fazlası | yüzde 20 |
| 1.000.000 TL'nin 400.000 TL'si için 70.500 TL, fazlası | yüzde 27 |
| 5.300.000 TL'nin 1.000.000 TL'si için 232.500 TL, fazlası | yüzde 35 |
| 5.300.000 TL'den fazlasının 5.300.000 TL'si için 1.737.500 TL, fazlası | yüzde 40 |
4.1. Sayısal Örnek
2026 yılında konutunu aylık 15.000 TL bedelle kiraya veren ve başka geliri bulunmayan bir kişi, yıl boyunca 180.000 TL hasılat tahsil eder. Bu tutardan 58.000 TL istisna düşüldüğünde 122.000 TL kalır. Götürü gider yöntemi seçildiğinde 18.300 TL indirim yapılır ve matrah 122.000 TL eksi 18.300 TL işlemiyle 103.700 TL olarak bulunur. Matrah tarifenin ilk diliminde kaldığından hesaplanan gelir vergisi 15.555 TL olur ve mart ile temmuz aylarında 7.777,50 TL'lik iki taksitte ödenir.
Aynı yılda 400.000 TL hasılat elde eden bir kişide ise istisna sonrası tutar 342.000 TL, götürü gider 51.300 TL, matrah 290.700 TL olur. Tarifenin ikinci dilimine giren bu matrah üzerinden hesaplanan vergi, 28.500 TL ile 100.700 TL'nin yüzde 20'sinin toplamı olan 48.640 TL'dir. Örnekler, istisna ve gider indiriminin efektif vergi yükünü ne ölçüde düşürdüğünü göstermektedir.
4.2. Hazır Beyan Sistemi ve İstisna Dilekçesi
Gelir İdaresi Başkanlığının Hazır Beyan Sistemi, tapu ve banka kayıtlarından hareketle önceden doldurulmuş beyannameyi mükellefin onayına sunar. Sistemde yer alan verinin gerçek duruma uymaması halinde düzeltme yapılması, mükellefin sorumluluğundadır. Taşınmazından hiç kira geliri elde etmeyen veya istisna haddinin altında gelir elde eden kişilerin, beyanname vermeme gerekçelerini sistem üzerinden dilekçeyle bildirmesi, ileride yapılacak izah ve tespit işlemlerinin önüne geçer.
5. Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Ticari Kazanç Ayrımı
Günlük veya haftalık konut kiralamasından elde edilen gelirin ticari kazanç sayılabilmesi için, kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği benzeri bir ticari organizasyon içinde yapılması ve kahvaltı, temizlik gibi hizmetleri içermesi gerekir. Danıştay 3. Dairesine göre yalnızca daha fazla gelir elde etme amacı, gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmez.
İnternet platformları üzerinden yürütülen kısa süreli kiralamalar, vergi idaresi ile mükellefler arasında süreklilik ve organizasyon ölçütü bakımından yoğun uyuşmazlık doğurmaktadır. İdare, taşınmazın farklı tarihlerde farklı kişilere kiralanmasını, platformun aktif kullanılmasını ve konutların teslim alınıp verilmesini organizasyon göstergesi sayarak ticari kazanç hükümlerine göre tarhiyat yapmaktadır. Danıştay ise ölçütü hizmet unsuru üzerinden daraltmaktadır.
"Davacının taşınmazlarının kiraya verilmesinden elde ettiği gelirinin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir."
— Danıştay 3. Dairesinin 14.04.2025 tarihli, 2024/6160 E. ve 2025/1856 K. sayılı Kararı
Aynı Daire, 19.11.2024 tarihli, 2023/5053 E. ve 2024/5994 K. sayılı kararında da; belirtilen türde bir ticari organizasyon bulunmaksızın salt daha fazla gelir elde etme amacıyla taşınmazların bir platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesinin, elde edilen kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceği sonucuna varmıştır (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Vergisel nitelendirmenin, konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin izin belgesi rejiminden ayrı değerlendirilmesi gerekir. İdari izin yükümlülüğüne uyulmaması idari yaptırım doğururken, gelirin ticari kazanç mı yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı olduğu, yukarıdaki organizasyon ve hizmet ölçütüne göre belirlenir. Nitelendirme yalnızca oran farkı yaratmaz; defter tutma, belge düzeni, geçici vergi ve katma değer vergisi yükümlülüklerini de doğurduğundan sonuçları ağırdır.
6. Emsal Kira Bedeli Esası ve Bedelsiz Kullandırma
Emsal kira bedeli esası; beyan edilen kira bedelinin gerçek değerin altında gösterilmesini önleyen vergi güvenlik kurumu olup, yetkili mercilerce yapılmış bir takdir bulunmaması halinde bina ve arazinin vergi değerinin yüzde 5'i esas alınarak belirlenen ve bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılan taşınmazlar için de asgari kira geliri sayılan yasal esastır.
KANUN METNİ —
"Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir."
— 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m. 73/1
Kanun, dört halde bu esasın uygulanmayacağını öngörür: boş kalan gayrimenkulün muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkasının ikametine bırakılması; binanın mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi; mal sahibiyle birlikte akrabaların da aynı evde oturması; ve genel bütçeye dahil daireler ile katma bütçeli idarelere bırakılan taşınmazlar. Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse, bu konutlardan yalnızca biri hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Çocuğuna iki ayrı daire tahsis eden malikin, ikinci daire yönünden beyan yükümlülüğüyle karşılaşması bu kuralın tipik sonucudur.
7. Kira Ödemelerinde Banka ve PTT Tevsik Zorunluluğu
Tevsik zorunluluğu; kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin banka veya PTT tarafından düzenlenen belgelerle kanıtlanması yükümlülüğü olup, 17.10.2024 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 328 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile konut ve iş yeri kiralamalarında tutar sınırı kaldırılan ve uyulmaması halinde özel usulsüzlük cezası kesilen yasal zorunluluktur.
Anılan Tebliğ ile 268 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği yürürlükten kaldırılmış ve konut kiralamalarında daha önce uygulanan aylık alt sınır tamamen ortadan kalkmıştır. Ceza, Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355. maddesi uyarınca hem kiraya verene hem de kiracıya ayrı ayrı kesilir ve her bir işleme konu tutar esas alınarak hesaplanır. Kira bedelinin bir kısmının banka kanalıyla, bir kısmının elden ödenmesi halinde ceza yalnızca elden ödenen tutar üzerinden uygulanır.
Uygulamada iki husus önem taşır. Birincisi, tevsik zorunluluğuna aykırı ödeme yapan tarafın durumu ödemeyi takip eden beş iş günü içinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde adına ceza kesilmez. İkincisi, banka dekontlarının açıklama kısmına kira ödemesi olduğunun ve ilgili dönemin yazılması, hem vergi hukuku hem de olası kira alacağı davaları bakımından ispat kolaylığı sağlar.
8. Beyan Edilmeyen Kira Gelirinin Sonuçları ve Pişmanlık
Beyan edilmeyen konut kira gelirinin sonuçları; mesken istisnasından yararlanma hakkının kaybı, vergi ziyaı cezalı tarhiyat ve gecikme faizi şeklinde ortaya çıkan; ancak vergi idaresince herhangi bir tespit yapılmadan önce mükellef tarafından kendiliğinden süresinden sonra verilen beyanname ile bildirilmesi halinde mesken istisnasından yararlanma hakkının korunduğu yaptırım ve vergilendirme durumudur.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. maddesi, istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamayacağını açıkça düzenler. Bununla birlikte idari uygulama, gönüllü uyumu korumak amacıyla önemli bir imkan tanımaktadır: idarece tespit yapılmadan önce kendiliğinden verilen beyannameler, pişmanlık ve ıslah hükümleri kapsamında verilenler dahil, istisna hakkını ortadan kaldırmaz. Vergi Usul Kanunu'nun 371. maddesindeki pişmanlık müessesesinden yararlanılması halinde vergi ziyaı cezası kesilmez; yalnızca pişmanlık zammı tahakkuk eder.
Cezalı tarhiyatın hukuka uygunluğu, matrahın nasıl belirlendiğine göre değişir. Danıştay'ın yerleşik yaklaşımına göre matrahın somut verilere dayanması gerekir; inceleme ve araştırma yetkisi kullanılmaksızın soyut, matbu ve genel ifadelerle takdir edilen matraha dayanan tarhiyat hukuka uygun görülmemektedir. Danıştay 4. Dairesinin 09.11.2022 tarihli, 2019/4789 E. ve 2022/6374 K. sayılı kararında, bu gerekçeyle tarhiyatı kaldıran vergi mahkemesi kararına yöneltilen istinaf başvurusunun reddine ilişkin karar onanmıştır (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
İspat yükü tartışması, gelirin niteliğinin belirlenmesinde de öne çıkar. Danıştay 4. Dairesinin 20.10.2022 tarihli, 2021/750 E. ve 2022/5802 K. sayılı ile 02.05.2023 tarihli, 2020/4148 E. ve 2023/2408 K. sayılı kararlarına konu olayda, banka hesabına farklı bir adla yatan tutarların kira niteliğinde olduğunun açıkça ortaya konulamadığı gerekçesiyle kaldırılan tarhiyatlara ilişkin kararlar onanmıştır (kararlardan aktarılarak özetlenmiştir). Bu kararlar, idarenin nitelendirmesini somut tespitlerle desteklemesi gerektiğini göstermektedir.
Cezalı tarhiyata karşı, ihbarnamenin tebliğinden itibaren otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir; bu süre içinde uzlaşma, cezalarda indirim veya izaha davet gibi idari yollara da başvurulabilir. İstanbul'da bulunan mükellefler bakımından görevli mercii İstanbul vergi mahkemeleri, istinaf mercii ise İstanbul Bölge İdare Mahkemesi vergi dava daireleridir.
9. Kira Uyuşmazlıklarında Vergi Beyannamesinin İspat Değeri
Vergi dairesine verilen kira beyannamesi; kira bedelinin ödendiğini kanıtlayan bir belge niteliği taşımayan, Yargıtay uygulaması uyarınca kira ilişkisinin varlığını ve bedelini ispat külfetinin kiraya verene, ödemeyi ispat külfetinin ise kiracıya ait olması karşısında mükellefini yalnızca vergi hukuku bakımından bağlayan resmi bir bildirimdir.
Kira alacağı davalarında kiracılar sıklıkla, kiraya verenin ilgili dönem için gelir vergisi beyannamesi vermiş olmasını ödeme karinesi olarak ileri sürer. Yargıtay bu savunmayı kabul etmemektedir.
"Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti kiraya verene, kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise kiracıya düşer."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.10.2024 tarihli, 2023/4440 E. ve 2024/3353 K. sayılı İlamı
Aynı ilamda aktarılan Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 28.01.2014 tarihli, 2013/16801 E. ve 2014/1012 K. sayılı ilamında ise, vergi dairesine kira gelirlerine ilişkin verilen beyannamenin vergi hukukuyla ilgili olduğu ve beyan edeni yalnızca vergi hukuku açısından bağlayacağı, bu beyannamenin ödeme belgesi olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığı belirtilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
İkinci uyuşmazlık başlığı, tahsil edilen kira gelirinden vergi yükünün nasıl düşüleceğidir. Elde edilen kira gelirlerinin iadesine veya tahsiline ilişkin davalarda, brüt tutar üzerinden değil, vergi yükümlülükleri gözetilerek belirlenen net kira geliri üzerinden hüküm kurulması gerekir. Yargıtay, bu hesabın denetime elverişli bir bilirkişi raporuna dayanmasını aramaktadır.
"Stopaj, kira bedelinden yasada belirtilen orandaki miktarın kiracı tarafından kiraya veren adına Vergi Dairesi'ne ödenmesi gereken meblağdır. Stopajda yükümlü kiraya veren, sorumlu ise kiracıdır."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.12.2021 tarihli, 2021/3709 E. ve 2021/13617 K. sayılı İlamı
Anılan ilamda ayrıca, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yeterli bilimsel dayanak ve gerekçe gösterilmediğinden raporun denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığı; içinde vergi hukuku alanında uzman bilirkişinin de bulunduğu heyetten net kira gelirleri yönünden yeni rapor alınması gerektiği belirtilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
10. Sonuç ve Değerlendirme
Konut kira geliri beyanı, tek bir tutarın bildirilmesinden ibaret basit bir işlem değildir. Hasılatın hangi yılın geliri sayılacağı, istisnadan yararlanma şartlarının korunup korunmadığı, gider yönteminin iki yıllık bağlayıcılığı, emsal kira bedeli esasının devreye girip girmediği ve kısa süreli kiralamalarda gelirin niteliği, matrahı ve ödenecek vergiyi doğrudan etkileyen ayrı ayrı hukuki sorunlardır.
2026 yılı bakımından belirleyici veriler; 58.000 TL tutarındaki mesken istisnası, istisnadan yararlanmayı engelleyen 1.500.000 TL'lik gelir toplamı eşiği, stopaja tabi iş yeri kiralarında 400.000 TL'lik beyan sınırı ve konut kredisi faizinin artık indirilememesidir. Kira ödemelerinde tutar sınırı olmaksızın uygulanan tevsik zorunluluğu ise, beyan dışı bırakılan gelirin tespit edilme ihtimalini belirgin biçimde artırmıştır.
Yargı kararları, tarafların iddialarını somut delillerle desteklemesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Vergi idaresi nitelendirmesini soyut değerlendirmelere değil somut tespitlere dayandırmak zorundadır; mükellef ise gelirini süresinde ve doğru beyan ederek istisna hakkını korumalıdır. Süre kaçırıldığında pişmanlık ve kendiliğinden beyan yolları önemli bir güvence sunmaktadır. Sürecin, olayın kendine özgü koşulları ve güncel mevzuat gözetilerek yürütülmesi gerekir.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
11. İlgili Makaleler
12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
2026 Yılında Konut Kira Geliri İstisnası Ne Kadardır?
Mesken kira geliri istisnası, 2026 takvim yılında elde edilen konut kira gelirleri için 58.000 TL olarak belirlenen vergi istisnasıdır. GVK m. 21 uyarınca yıllık konut kira hasılatı istisna tutarını aşmayan ve başka bir nedenle beyanname verme yükümlülüğü bulunmayan kişiler yıllık gelir vergisi beyannamesi vermez. İstisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir.
Kira Geliri Beyannamesi Ne Zaman Verilir ve Vergi Ne Zaman Ödenir?
Kira geliri beyannamesi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın 1 ile 31 Mart tarihleri arasında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesidir. GVK m. 92 ve m. 117 uyarınca tahakkuk eden gelir vergisi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyanname Hazır Beyan Sistemi üzerinden elektronik ortamda verilebilir.
Beyan Edilmeyen Konut Kira Gelirinde İstisna Hakkı Tamamen Kaybedilir mi?
Beyan edilmeyen konut kira gelirinde istisna hakkı, idarece tespit yapılmadan önce kendiliğinden verilen beyannameyle korunabilen bir haktır. GVK m. 21 uyarınca istisna haddi üzerinde hasılat elde edip beyan etmeyen veya eksik beyan eden kişiler istisnadan yararlanamaz. Ancak idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce kira gelirini süresinden sonra verilen beyannameyle bildirenler istisnadan yararlanmaya devam eder.
Konutunu Günlük veya Haftalık Kiraya Veren Kişi Ticari Kazanç Mükellefi Olur mu?
Konutun günlük veya haftalık kiraya verilmesi, otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon içinde yapılmadıkça gayrimenkul sermaye iradı niteliğini koruyan bir faaliyettir. Danıştay 3. Dairesinin güncel kararlarına göre ticari kazanç için kiralamanın kahvaltı, temizlik gibi hizmetleri içeren bir organizasyonla yapılması gerekir. Salt daha fazla gelir amacıyla kısa süreli kiralama, gelirin niteliğini değiştirmez.
