Bu makalede ne bulacaksınız?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartının yasal çerçevesi, kapsama giren talepler ve ilamsız icra istisnasının gerçek sınırı.
Tahliye davalarında arabuluculuğa başvuru zamanı, 2025 tarihli Yargıtay içtihadı ve erken başvurunun usuli sonucu.
Hak düşürücü sürenin durması, son tutanağın tarihi, ticari kira ayrımı ve zorunlu icra edilebilirlik şerhi.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, kira ilişkisinden kaynaklanan bir talep hakkında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan bir dava şartıdır. Bu zorunluluk, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesinden doğar ve 1 Eylul 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kural basit görünse de uygulamadaki asıl uyuşmazlık, şartın var olup olmadığı değil, başvurunun hangi anda yapıldığında geçerli sayılacağıdır.
2023 sonrasında bölge adliye mahkemeleri, özellikle tahliye davalarında dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurularının geçerliliği konusunda birbirine zıt kararlar vermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararıyla bu tartışmayı sonlandırmış ve başvurunun dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiğine hükmetmiştir. Sonuç, usul yönünden ağırdır: erken yapılan bir başvuru, davanın esasına hiç girilmeden usulden reddine yol açabilmektedir.
Bu rehber, kira arabuluculuğunun kapsamını, ilamsız icra istisnasının sınırını, başvuru zamanlamasını, sürelerin işleyişini, ticari kira ile kesişen alanı ve anlaşma belgesine ilişkin zorunlu icra edilebilirlik şerhini doğrulanmış yargı kararları ışığında ele almaktadır. Dava şartı arabuluculuğun genel çerçevesi ve diğer uyuşmazlık alanları ise ayrı bir rehberde incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Dava Şartı Nedir?
- 2. İlamsız İcra İstisnasının Sınırı Nereye Kadar Uzanır?
- 3. Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalıdır?
- 4. Süreler Nasıl İşler ve Hak Düşürücü Süre Ne Zaman Durur?
- 5. Anlaşma Sağlanırsa İcra Edilebilirlik Şerhi Zorunlu mudur?
- 6. Yargı Kararları Karşılaştırma ve Özet Tablosu
- 7. Sonuç ve Değerlendirme
- 8. İlgili Makaleler
- 9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Dava Şartı Nedir?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı, kira ilişkisinden doğan bir talep için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan usuli ön koşuldur. Şart, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda geçerlilik taşır. Yerine getirilmediğinde açılan dava esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
Dava şartı arabuluculuk, tarafları anlaşmaya değil, süreci işletmeye zorlayan bir kurumdur. Kira alanındaki dayanağı 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesidir. Hüküm, kira ilişkisinin türüne, tarafların sıfatına veya talebin konusunun para olup olmadığına bakmaksızın kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların tamamını kapsama almıştır.
KANUN METNİ —
"(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar."
— 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B
1.1. Kapsama Giren Kira Talepleri
Hükmün lafzı geniştir. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiraları yanında ürün kirası ve genel hükümlere tabi kiralar da kapsamdadır. Uygulamada en sık karşılaşılan talepler; tahliye davaları, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, birikmiş kira alacağı, güvence bedelinin iadesi, kiralananın ayıplarından doğan indirim talepleri ve kiralananın gösterilmesine izin verilmesidir.
Kira bedelinin tespiti davalarının kapsamda olduğu, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 15.05.2024 tarihli, 2024/778 E. ve 2024/1096 K. sayılı kararında açıkça belirtilmiştir. Aynı yönde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 07.11.2024 tarihli, 2024/3357 E. ve 2024/2529 K. sayılı kararında tahliye davalarının dava şartı arabuluculuğa tabi olduğu tespit edilmiştir.
1.2. Kapsam Dışında Kalan Talepler
Kapsam dışı iki temel hal vardır. Birincisi, kanunun açık istisnası olan ilamsız icra yoluyla tahliyedir. İkincisi ise taraflar arasında geçerli bir kira ilişkisinin hiç bulunmadığı durumlardır; fuzuli işgale dayalı ecrimisil talebi kira ilişkisinden kaynaklanmadığı için bu şarta tabi değildir.
Üçüncü ve daha teknik bir hal, arabuluculuğa tabi olan ve olmayan taleplerin tek dilekçeyle ileri sürülmesidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, talep yığılması bulunan davalarda çözümün doğrudan mahkemeye ait olduğunu belirtmiştir.
"aralarında bağlantı bulunan ve miktara tabi olan ve olmayan talepleri bir arada içeren, talep yığılmasının söz konusu olduğu davaların arabuluculuğa tabi olmaksızın mahkemece çözüme kavuşturulması gerekir"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.06.2022 tarihli, 2022/4456 E. ve 2022/6115 K. sayılı İlamı
2. İlamsız İcra İstisnasının Sınırı Nereye Kadar Uzanır?
İlamsız icra istisnası, tahliye talepli ilamsız takipleri ve icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması ile tahliye taleplerini arabuluculuk şartından muaf tutan usuli kuraldır. İstisna yalnızca icra dairesi ve icra mahkemesi eksenli süreçlere özgüdür. Aynı uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde dava edilirse arabuluculuk zorunlu hale gelir.
Uygulamadaki en yaygın yanılgı, istisnanın tahliye kelimesine bağlı olduğu düşüncesidir. Oysa istisna, talebin adına değil, başvurulan yola bağlıdır. Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, 7445 sayılı Kanun'un madde gerekçesine dayanarak istisnanın sınırını net biçimde çizmiştir.
"İcra Mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliyeye ilişkin davalarla ilgili bir istisna olup, genel mahkemelerde açılıp görülen itirazın iptali ve tahliyeye ilişkin davaları kapsamamaktadır."
— Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 11.02.2026 tarihli, 2024/2590 E. ve 2026/237 K. sayılı İlamı
Bu ayrım, kiraya veren bakımından baştan yapılması gereken stratejik bir tercihi zorunlu kılar. Örneğin yazılı tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa, İcra ve İflas Kanunu uyarınca doğrudan takip başlatıldığında arabuluculuk aranmaz; buna karşılık aynı taahhüde dayanılarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa arabuluculuk şartı yeniden devreye girer. Aynı mantık kira alacağı için de geçerlidir: ilamsız takibe itiraz üzerine icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenmesi ile genel mahkemede itirazın iptali davası açılması, usul yönünden birbirinden ayrılır.
| Talep / Surec | Arabuluculuk Dava Sarti | Dayanak |
|---|---|---|
| Sulh hukuk mahkemesinde acilan tahliye davasi | Vardir | HUAK m. 18/B-1(a) |
| Kira bedelinin tespiti ve uyarlama davasi | Vardir | HUAK m. 18/B-1(a) |
| Kira alacagi, guvence bedeli ve tazminat talepleri | Vardir | HUAK m. 18/B-1(a) |
| Tahliye talepli ilamsiz icra takibi | Yoktur | HUAK m. 18/B-1(a) istisnasi |
| Icra mahkemesinde itirazin kaldirilmasi ve tahliye | Yoktur | 7445 s. K. madde gerekcesi |
| Genel mahkemede itirazin iptali ve tahliye davasi | Vardir | Kayseri BAM 3. HD, 11.02.2026 |
| Kira iliskisi bulunmayan fuzuli isgalde ecrimisil | Yoktur | Kira iliskisinden kaynaklanmamasi |
3. Arabuluculuğa Ne Zaman Başvurulmalıdır?
Arabuluculuğa başvuru zamanı, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve yasal dava açma süresi içinde yapılması gereken usuli bir koşuldur. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uygulamasına göre süre başlamadan önce yapılan başvuru dava şartını yerine getirmiş sayılmaz ve dava usulden reddedilebilir.
6325 sayılı Kanun, arabuluculuğa başvuru için açık bir zaman sınırı öngörmemiştir. Bu sessizlik, uygulamada iki karşıt görüşün doğmasına yol açmıştır.
3.1. Bölge Adliye Mahkemeleri Arasındaki Görüş Ayrılığı
Birinci görüşe göre kanunun aramadığı bir şart yorum yoluyla ihdas edilemez; aksi kabul, hak arama hürriyetini ve mahkemeye erişim hakkını zedeler. Bu yöndeki kararlar arasında İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesinin 27.03.2024 tarihli, 2024/1098 E. ve 2024/847 K. sayılı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 15.05.2024 tarihli, 2024/778 E. ve 2024/1096 K. sayılı, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 13.02.2025 tarihli, 2024/3945 E. ve 2025/375 K. sayılı ve Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 10.11.2025 tarihli, 2025/2648 E. ve 2025/1948 K. sayılı kararları yer almaktadır.
İkinci görüşe göre ise arabuluculuk için önce bir uyuşmazlığın doğması gerekir. Henüz dava hakkı doğmamışken yapılan başvuru, kurumu içeriği boşaltılmış bir formaliteye dönüştürür. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 26.12.2024 tarihli, 2024/3188 E. ve 2024/3486 K. sayılı kararı ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.05.2026 tarihli, 2025/3802 E. ve 2026/1340 K. sayılı kararı bu yöndedir.
3.2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Uyuşmazlığı Giderme Kararı
Daire, 26.05.2025 tarihli kararıyla ikinci görüşü benimsemiştir. Gerekçe, Türk Borçlar Kanunu m. 350 hükmündeki dava açma süresinin emredici ve kamu düzenine ilişkin olmasına dayanmaktadır. Dava hakkı doğmadan yapılan başvuru, sonuçları itibarıyla işlevsiz kalmakta ve Adalet Bakanlığı bütçesine gereksiz bir yük doğurmaktadır.
"6098 sayılı Kanun’un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. sayılı İlamı
Karar, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulunun başvurusu üzerine ve 5235 sayılı Kanun'un 35. maddesi uyarınca verilmiştir. Daire aynı yönde 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. sayılı ile 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E. ve 2025/5039 K. sayılı kararlarında içtihadın yerleşik hale geldiğini tespit etmiştir.
3.3. 26.05.2025 Tarihinden Önce Açılan Davaların Durumu
İçtihadın geriye etkili uygulanması, karar tarihinden önce iyi niyetle başvuru yapmış davacılar bakımından öngörülemez bir sonuç doğurur. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi bu noktada hukuki güvenlik ilkesine dayanan bir denge kurmuştur.
"ilgili kararın verildiği 26.05.2025 tarihinden önce açılan davalar bakımından arabuluculuk başvurusunun dava açma süresinden önce yapıldığı gerekçesiyle davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmesi davacı için öngörülebilir nitelikte olmayıp mahkemeye erişim hakkını ve hukuk güvenliğini orantısız ölçüde güçleştirdiğinden dava şartının yerine getirildiği kabul edilerek işin esası incelenerek karar verilmesi gerekir"
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesinin 30.12.2025 tarihli, 2025/5438 E. ve 2025/3212 K. sayılı İlamı
4. Süreler Nasıl İşler ve Hak Düşürücü Süre Ne Zaman Durur?
Hak düşürücü sürenin durması, arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürenin hesaba katılmamasını sağlayan usuli bir güvencedir. Tahliye davasındaki bir aylık dava açma süresi arabuluculuk devam ederken işlemez. Süre, son tutanağın düzenlenmesinden sonra kaldığı yerden işlemeye devam eder.
Başvurunun dava açma süresi içinde yapılması gerektiği kabul edildiğinde akla gelen ilk soru, arabuluculukta geçen sürenin bir aylık süreyi tüketip tüketmeyeceğidir. Kanun bu riski açıkça bertaraf etmiştir.
KANUN METNİ —
"Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçirilen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz."
— 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 16/2
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemi üzerine verdiği 03.12.2025 tarihli kararda bu ilkeyi somut bir olaya uygulamıştır. Kararda, 20.09.2023 tarihli başvuru ile 05.10.2023 tarihli son tutanak arasındaki dönemde sürenin işlemeyeceği ve 16.10.2023 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu belirtilmiştir.
"Zira dava şartı arabuluculuğa başvuru ile son anlaşmama tutanağının düzenlenmesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesaplanmasında dikkate alınmaz."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.12.2025 tarihli, 2025/2548 E. ve 2025/5852 K. sayılı İlamı
| Asama | Ornek Tarih | Surenin Durumu |
|---|---|---|
| Kira doneminin sona ermesi ve dava hakkinin dogmasi | 01.01.2027 | Bir aylik sure islemeye baslar |
| Arabuluculuk burosuna basvuru | 06.01.2027 | 5 gun islemis, sure durur |
| Anlasamamaya iliskin son tutanagin duzenlenmesi | 27.01.2027 | Sure kaldigi yerden devam eder |
| Davanin acilmasi icin son gun | 21.02.2027 | Kalan 26 gunun sonu |
| Son tutanak dilekceye eklenmemisse verilen kesin sure | 1 hafta | Aksi halde usulden ret |
Son Tutanağın Düzenlendiği Tarih Hangisidir?
Son tutanağın düzenlendiği tarih, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A uyarınca arabuluculuk sürecinde duran hak düşürücü sürenin yeniden işlemeye başladığı andır. Başvurudan son tutanağa kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Tutanağın taraflarca imzalanması ve UYAP'a yüklenmesi zaman alabildiğinden tarihin belirlenmesi ayrı bir uyuşmazlık kaynağıdır.
"Arabuluculukta anlaşamamaya ilişkin son görüşmenin yapılıp tutanağın arabulucu tarafından düzenlendiği tarihin, son tutanağın düzenlendiği tarih olarak kabul edilmesi gerekir."
— Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 14.01.2026 tarihli, 2026/2 E. ve 2026/111 K. sayılı İlamı
Aynı kararda, tutanağın o aşamada tüm taraflarca imzalanmamış ve sisteme yüklenmemiş olmasının davanın süresinde açılmış sayılmasına engel oluşturmadığı belirtilmiştir. Buna karşılık davacının son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemesi zorunludur.
KANUN METNİ —
"Davacı, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Bu zorunluluğa uyulmaması hâlinde mahkemece davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderilir. İhtarın gereği yerine getirilmez ise dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine karar verilir. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verilir."
— 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/A-2
Süreçle ilgili bir başka nesnel yaptırım, ilk toplantıya katılmamaya bağlanmıştır. Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk oturuma katılmayan taraf, yargılama sonunda kısmen veya tamamen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekalet ücretinin yalnızca yarısına hükmedilir. Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesinin 11.02.2026 tarihli kararında da Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücretinin yargılama giderlerinden sayılacağı belirtilmiştir.
5. Anlaşma Sağlanırsa İcra Edilebilirlik Şerhi Zorunlu mudur?
İcra edilebilirlik şerhi, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca taşınmaza ilişkin kira uyuşmazlıklarında düzenlenen anlaşma belgesi için alınması zorunlu bir onaydır. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilen usuli bir zorunluluktur. Mahkemenin inceleme yetkisi kanunda sayılan hususlarla sınırlıdır.
Kira arabuluculuğunu diğer dava şartı arabuluculuk türlerinden ayıran en belirgin özellik burada ortaya çıkar. Genel kuralda icra edilebilirlik şerhi tarafların talebine bağlıyken, 18/B kapsamındaki anlaşmalarda şerh alınması zorunlu tutulmuş ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenmiştir.
KANUN METNİ —
"Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler, bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir."
— 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B-3
5.1. Mahkemenin Denetim Yetkisinin Sınırı
Denetimin kapsamı genişletilemez. Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, tahliye tarihinin henüz gelmediği veya kira bedellerinin ödenip ödenmediği gibi esasa ilişkin hususların şerh aşamasında incelenemeyeceğine hükmetmiştir.
"mahkemenin inceleme kapsamı 18/B maddede belirtildiği gibi arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalara uyulup uyulmadığıdır. Bunun dışında inceleme yapılmasına olanak bulunmamaktadır"
— Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 22.01.2024 tarihli, 2023/3834 E. ve 2024/252 K. sayılı İlamı
5.2. Aile Konutu Niteliği ve Anlaşmanın Geçerliliği
Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğindeyse, Türk Medeni Kanunu m. 194 ve Türk Borçlar Kanunu m. 349 hükümleri gereği kira sözleşmesinin feshine yönelik işlemlerde kiracı olmayan eşin rızası aranır. Bu nedenle arabuluculuk masasında tahliye üzerine kurulan bir anlaşmanın geçerliliği, sürece dahil edilmeyen eşin durumu bakımından tartışmalı hale gelebilir. Anlaşmanın sonradan sakatlanmaması için eşin sürece dahil edilmesi veya rızasının belgelendirilmesi, uygulamada dikkat edilmesi gereken bir husustur.
Anlaşma sağlandığında doğan bir diğer sonuç, üzerinde anlaşılan hususlar hakkında tarafların yeniden dava açamamasıdır. Bu nedenle anlaşma metninin kapsamı, ödeme takvimi, tahliye tarihi ve güvence bedelinin akıbeti gibi kalemler bakımından açık ve icraya elverişli biçimde düzenlenmesi önem taşır.
6. Yargı Kararları Karşılaştırma ve Özet Tablosu
Aşağıdaki tablo, bu rehberde esas alınan doğrulanmış kararları ve bunların ortaya koyduğu temel ilkeleri özetlemektedir.
| Mahkeme / Daire | Tarih ve Sayı | Temel Hukuki İlke |
|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD | 26.05.2025, 2025/1495 E. - 2025/3048 K. | İhtiyaç sebebiyle tahliyede arabuluculuk başvurusu dava açma hakkının doğumundan sonra yapılmalıdır. |
| Yargıtay 3. HD | 21.10.2025, 2025/2677 E. - 2025/5038 K. | Aynı yöndeki içtihat yerleşik hale geldiğinden yeniden karar verilmesine yer olmadığı. |
| Yargıtay 3. HD | 03.12.2025, 2025/2548 E. - 2025/5852 K. | Başvurudan son tutanağa kadar geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz. |
| Yargıtay 3. HD | 22.06.2022, 2022/4456 E. - 2022/6115 K. | Talep yığınlamasında dava arabuluculuğa tabi olmaksızın mahkemece çözüme kavuşturulur. |
| İstanbul BAM 35. HD | 30.12.2025, 2025/5438 E. - 2025/3212 K. | 26.05.2025 öncesinde açılan davalarda dava şartının yerine getirildiği kabul edilmelidir. |
| Kayseri BAM 3. HD | 11.02.2026, 2024/2590 E. - 2026/237 K. | İstisna icra mahkemesindeki taleplere özgüdür; genel mahkeme davalarını kapsamaz. |
| Ankara BAM 37. HD | 14.01.2026, 2026/2 E. - 2026/111 K. | Son tutanağın düzenlendiği tarih, son görüşmenin yapıldığı tarihtir. |
7. Sonuç ve Değerlendirme
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 1 Eylul 2023 tarihinden bu yana kira ilişkisinden doğan davaların tamamına yakınında aşılması gereken bir usuli eşiktir. Kapsam geniş, istisna dardır: yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye süreci ve buna bağlı olarak icra mahkemesinde görülen talepler bu şartın dışında kalmaktadır.
Uygulamadaki hukuki riskler üç noktada yoğunlaşmaktadır. Birincisi başvurunun zamanlamasıdır; Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli kararından sonra, tahliye davalarında dava hakkı doğmadan yapılan başvurular dava şartını karşılamamaktadır. İkincisi yol tercihidir; icra takibi ile genel mahkemede dava arasındaki ayrım, arabuluculuk şartının aranıp aranmayacağını belirlemektedir. Üçüncüsü ise anlaşma aşamasıdır; şerh alınmaması veya anlaşmanın cebri icraya elverişsiz biçimde düzenlenmesi, sağlanan mutabakatı uygulanamaz kılabilmektedir.
Her üç riskin ortak özelliği, sonradan giderilmelerinin çoğu halde mümkün olmamasıdır. Arabuluculuk dava şartı tamamlanabilir nitelikte olmadığından, dava açıldıktan sonra yapılan başvuru eksikliği gidermez. Bu nedenle kira ilişkisinden doğan bir talepte sürecin baştan doğru kurgulanması, kira sözleşmesinin türünün ve süresinin, dava açma hakkının doğum anının ve talebin hukuki niteliğinin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Somut uyuşmazlıklarda usuli sürelerin ve yol tercihinin hukuki denetime tabi tutulması yerinde olacaktır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
8. İlgili Makaleler
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İlamsız İcra Yoluyla Tahliyede Arabuluculuk Zorunlu mudur?
İlamsız icra yoluyla tahliye, kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuğun kapsamı dışında kalan bir takip yoludur. HUAK m. 18/B uyarınca tahliye talepli ödeme emri veya tahliye taahhüdüne dayalı takip ile icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri arabuluculuk şartına tabi değildir. Aynı uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde dava edilecekse arabuluculuk zorunludur.
Arabuluculuk Başvurusu Tahliye Davasındaki Bir Aylık Süreyi Durdurur mu?
Arabuluculuk başvurusu, tahliye davasındaki bir aylık dava açma süresinin işlemesini durduran bir usul işlemidir. HUAK m. 18/B'nin atfettiği m. 18/A uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Türk Borçlar Kanunu m. 350'deki bir aylık süre de arabuluculuk devam ederken işlemez.
Kira Tespit Davası Arabuluculuk Dava Şartına Tabi midir?
Kira bedelinin tespiti davası, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açıldığında dava şartı arabuluculuğa tabi olan bir davadır. HUAK m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Söz konusu tarihten önce açılan tespit davaları ise TTK m. 5/A anlamında alacak veya tazminat davası sayılmadığından dava şartına tabi değildir.
Arabuluculuğa Başvurulmadan Açılan Kira Davası Ne Olur?
Arabuluculuğa başvurulmadan açılan kira davası, mahkemece herhangi bir işlem yapılmaksızın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilen bir davadır. HUAK m. 18/A uyarınca son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi halinde davacıya bir haftalık kesin süre verilir. Kesin süre içinde tutanak sunulmazsa dava yine usulden reddedilir.
