Bu Makalede Ne Bulacaksınız?
TBK m. 310 halefiyet kuralı ile TBK m. 351'in ilişkisi ve yeni malike tanınan iki seçimlik dava yolu
Bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme sürelerinin hesabı, ihtarnamenin zorunlu içeriği, gereksinimin ispatı ve şirket gereksinimi sınırı
Önceden paydaş olanın durumu, sözleşmedeki fesih ihbar şartı ve dava öncesi başvurunun zamanlamasına ilişkin çözülmemiş görüş ayrılığı
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, kiralananı sonradan edinen kişiye, kendisinin veya kanunda sınırlı olarak sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkanı tanıyan özel bir düzenlemedir. Dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesidir.
Taşınmazın el değiştirmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 310 uyarınca yeni malik, sözleşmenin kiraya veren tarafı haline gelir ve önceki malikin hak ve borçlarına halef olur. Kanun koyucu bu katı halefiyet kuralını, mülkiyet hakkı lehine tek bir noktada yumuşatmıştır: gerçek bir kullanma zorunluluğu bulunan yeni malike dava hakkı tanınmıştır. Kiraya verenden kaynaklanan diğer sona erdirme sebepleri ve TBK m. 350 kapsamındaki genel süre rejimi, kiracının tahliyesine ilişkin sebepleri bir arada ele alan çalışmamızda incelenmiştir.
Uygulamada bu dava türünde sonucu belirleyen unsur çoğu zaman gereksinimin kendisi değil, süre ve bildirim disiplinidir. Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması veya bildirimin içeriğinin eksik olması, esasa hiç girilmeden ret sonucunu doğurmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Yeni Malikin Tahliye Hakkının Dayanağı: TBK m. 310 ve m. 351
- 2. İki Seçimlik Yol ve Dava Açma Süreleri
- 3. İhtarnamenin İçeriği ve Tebliğ Şartı
- 4. Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
- 5. Gereksinim Sahibi Kişiler ve Şirket Gereksinimi Sınırı
- 6. Önceden Paydaş Olanın Durumu: Yeni İktisap Sayılmayan Haller
- 7. Sözleşmedeki Fesih İhbar Şartının Bağlayıcılığı
- 8. Dava Öncesi Başvurunun Zamanlaması: Çözülmemiş Bir Ayrılık
- 9. Tahliye Sonrası Sınırlama ve Tazminat Riski
- 10. Sonuç ve Değerlendirme
- 11. İlgili Makaleler
- 12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Yeni Malikin Tahliye Hakkının Dayanağı: TBK m. 310 ve m. 351
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, kiralananı sonradan edinen kişiye TBK m. 351 ile tanınan özel bir sona erdirme yoludur. Yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesine kendiliğinden taraf olur; kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri gereksinimi varsa dava açabilir.
Türk hukukunda satım kirayı bozmaz ilkesi geçerlidir. Kiralananın satış, bağışlama, cebri icra yoluyla ihale, mahkeme ilamı, miras veya mal rejiminin tasfiyesi gibi bir sebeple el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini etkilemez.
KANUN METNİ —
"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310
Bu halefiyetin karşılığında yeni malike tanınan istisnai imkan TBK m. 351'de düzenlenmiştir. Hüküm yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür; taşınır kiraları veya ürün kiraları bakımından kıyasen uygulanmaz.
KANUN METNİ —
"Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351
Edinme, mülkiyetin tapu siciline tescili ile tamamlanır. Kanuni süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlar; ihtarnamenin düzenlendiği veya satış vaadinin yapıldığı tarih esas alınmaz.
2. İki Seçimlik Yol ve Dava Açma Süreleri
Seçimlik hak, yeni malike TBK m. 351'de tanınan iki bağımsız dava yolundan dilediğini tercih etme yetkisidir. Birinci yol, edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim tebliği ve altı ay sonra dava açılmasıdır. İkinci yol, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmasıdır.
"Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.09.2025 tarihli, 2025/2624 E. ve 2025/3931 K. sayılı İlamı
| Yol | Bildirim şartı | Dava açma zamanı | Uygulama notu |
|---|---|---|---|
| TBK m. 351/1 — edinmeye dayalı yol | Edinme gününden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim tebliğ edilmelidir | Edinme tarihinden 6 ay sonra; sözleşme sonuna kadar açılabilir | Bildirimdeki eksiklik sonradan giderilemez |
| TBK m. 351/2 — sözleşme bitimine dayalı yol | Bir aylık bildirim aranmaz; sözleşmedeki özel ihbar şartları saklıdır | Kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde | Uzun süreli sözleşmelerde bekleme süresi yıllara yayılabilir |
| TBK m. 353 — süreyi koruyucu bildirim | Dava açma süresi içinde dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesi | Dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır | Her iki yolda da süre kaybını önleyen araçtır |
2.1. Bir Aylık Bildirim Süresinin Hesabı
Bir aylık süre, edinme günü de dahil olmak üzere tapudaki tescil tarihinden işlemeye başlar. Bu süre içinde bildirimin postaya verilmiş olması yeterli değildir; kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır.
Aynı ilamda, kiralananı 09.12.2022 tarihinde edinen davacının ihtarnamesinin 13.01.2023 tarihinde tebliğ edildiği, bildirimin en geç 09.01.2023 tarihine kadar yapılması gerektiği belirtilerek davanın reddi gerektiğine hükmedilmiştir. Dört günlük gecikme, esasa girilmeksizin sonucu değiştirmiştir.
2.2. Altı Aylık Bekleme Süresi ve Sürenin Korunması
Altı aylık süre bildirimin tebliğinden değil, edinme tarihinden itibaren hesaplanır. Bu süre dolmadan açılan dava erken açılmış sayılır. Buna karşılık davanın altı ayın dolduğu gün açılması zorunlu olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.
Süre kaybı riskine karşı kiraya verene tanınan araç TBK m. 353'tür. Yeni malik, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
3. İhtarnamenin İçeriği ve Tebliğ Şartı
Yazılı bildirim, yeni malikin tahliye iradesini ve gereksinim sebebini kiracıya duyurduğu, TBK m. 351/1 yolunun geçerlilik şartı olan ihtarnamedir. Edinmeyi izleyen bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur; eksikliği sonradan giderilemez. İçeriğinde gereksinimin ne olduğu açıkça belirtilmelidir. Yalnızca satın alma bildirimi yeterli sayılmaz.
Kanun metnindeki durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla ifadesi, bildirimin salt bir malik değişikliği duyurusu olmadığını gösterir. Kiracının hangi gereksinim karşısında bulunduğunu bilmesi ve savunmasını buna göre kurması aranır.
"yeni malik, kiracıya gönderdiği ihtarnamede gereksinimini açık bir şekilde belirtmek mecburiyetindedir."
— Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 10.05.2023 tarihli, 2023/166 E. ve 2023/1083 K. sayılı kararı
Anılan kararda, yalnızca taşınmazın yeni satın alındığı ve tahliye edilmesi gerektiği ihtar edilen, ancak işyeri gereksinimi belirtilmeyen ihtarname bir aylık yasal süre içinde gönderilmiş olmasına rağmen usulen geçersiz sayılmıştır.
4. Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Gereksinim, tahliye kararı verilebilmesi için gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlanması gereken kullanma ihtiyacıdır. Süreklilik göstermeyen geçici ihtiyaç ile henüz doğmamış veya uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz. Gereksinimin yargılama boyunca devam etmesi de aranır. İspat yükü davacı yeni maliktedir.
"İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.04.2021 tarihli, 2021/2563 E. ve 2021/4328 K. sayılı İlamı
4.1. Konut Gereksiniminde Ölçüt
Konut gereksiniminde, yeni malikin tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın daha üstün nitelikte olması aranmaz. Malikin kendisinin kirada oturuyor olması gereksinimin kabulü için yeterli görülmektedir.
"Davacının birden fazla konutu kirada ise, hangisinde oturacağı konusunda seçim hakkı bulunmaktadır. O halde, diğer konutun varlığı ihtiyacın gerçek olmadığını göstermemektedir"
— Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 08.12.2022 tarihli, 2022/580 E. ve 2022/2356 K. sayılı kararı
Aynı kararda, malikin eşinin taşınmaz için internet sitesinde satılık ilanı vermiş olmasının tek başına gereksinimin bulunmadığı anlamına gelmeyeceği, kişilerin çeşitli sebeplerle satılık ilanı verebileceği değerlendirilmiştir.
4.2. İşyeri Gereksiniminde Mukayeseli Keşif
İşyeri gereksiniminde, dava konusu taşınmaz ile yeni malikin halen kiracı olduğu işyerleri arasında karşılaştırma yapılması beklenir. Bu karşılaştırma mahallinde keşif yoluyla belirlenir.
"dava konusu kiralananın, davacının halen kiracı olduğu bildirilen işyerlerine nazaran daha üstün vasıfta olup olmadığı mahallinde mukayeseli keşif yapılarak belirlenmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.06.2021 tarihli, 2021/3456 E. ve 2021/6305 K. sayılı İlamı
5. Gereksinim Sahibi Kişiler ve Şirket Gereksinimi Sınırı
Gereksinim sahibi çevre, TBK m. 350 ve m. 351'de sınırlı olarak sayılmıştır. Yeni malik yalnızca kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için dava açabilir. Bu sayım genişletilemez.
Uygulamadaki en sık hata, gerçek kişi malikin ortağı veya sahibi olduğu şirketin işyeri gereksinimine dayanmasıdır. Tüzel kişi ayrı bir hak süjesi olduğundan bu yol kapalıdır.
"Kanun hükmüne ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi, şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.04.2021 tarihli, 2021/2159 E. ve 2021/4476 K. sayılı İlamı
Aynı yaklaşım bölge adliye mahkemesi uygulamasında da görülmektedir; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi, 13.11.2024 tarihli ve 2022/3136 E., 2024/2351 K. sayılı kararında eşin sahibi olduğu şirketin gereksinimine dayanan davanın reddi gerektiğine hükmetmiştir. Öğretide, kanunda sayılmayan ancak malikin fiilen bakımını üstlendiği kişiler bakımından hükmün kıyasen uygulanmasını savunan bir görüş de bulunmakla birlikte, baskın yaklaşım bakmakla yükümlü olunan kişiler ifadesini nafaka yükümlülüğü çerçevesinde dar yorumlamaktadır.
6. Önceden Paydaş Olanın Durumu: Yeni İktisap Sayılmayan Haller
Yeni iktisap, kiralananın mülkiyetinin kira sözleşmesinden sonra üçüncü bir kişi tarafından kazanılmasıdır. Kiralama öncesinde paylı mülkiyette paya veya verasette iştirak halinde hakka sahip olan kişinin sonradan başka payları devralması yeni iktisap sayılmaz; bu kişi TBK m. 351'den yararlanamaz. Ancak TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı olur.
"Ancak kiralananda kiralama öncesinde verasette iştirak veya paylı mülkiyette belli bir paya sahipken kira sonrası bir kısım hissenin devralınması yeni iktisap sayılmadığından 6098 sayılı Kanun'un 351 inci maddesinden yararlanılamaz. Aynı şekilde kiraya verenin ölümü ile elbirliği ile ortak olanın taksim veya kiralananda başka payları satın alması halinde TBK'nın 351 inci maddesi kapsamında yeni maliklik sıfatı kazanılmış olmaz."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 09.10.2024 tarihli, 2023/4817 E. ve 2024/2908 K. sayılı İlamı
Bu durumdaki kişi haktan tamamen yoksun kalmaz. Payların tamamını devraldıktan sonra sözleşmenin kiraya veren tarafı sıfatıyla, sözleşme süresinin bitiminde TBK m. 350'nin birinci bendine dayalı gereksinim davası açabilir. Değişen, dava sebebi ve süre rejimidir.
7. Sözleşmedeki Fesih İhbar Şartının Bağlayıcılığı
Fesih ihbar şartı, kira sözleşmesine konulan ve kiraya verenin süre bitiminden belirli bir süre önce bildirimde bulunmasını öngören özel hükümdür. Kiracı lehine olduğundan geçerlidir ve kiraya vereni bağlar.
"Sözleşme ile kiraya verenin aleyhine olacak şekilde süre bitiminden belli bir süre öncesinde feshi ihbar şartı getirilmişse, kararlaştırılan bu şart kiracı lehine olmakla geçerlidir. Bu halde kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar şartına uyması, süre bitiminden itibaren tahliye davasını açması gerekir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2025/2396 E. ve 2025/3576 K. sayılı İlamı
Şarta uyulmaması halinde kira sözleşmesi süre bitiminde sona ermez ve bir yıl süreyle uzar. Bu durumda kanuni bir aylık süre içinde açılan dava dahi süresinde sayılmaz. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de 18.12.2024 tarihli, 2024/3274 E. ve 2024/2651 K. sayılı kararında, tarafların serbest iradesiyle kararlaştırdıkları ihbar şartının kiraya vereni bağlayacağını ve bildirimin kiracıların tamamına yapılması gerektiğini belirtmiştir.
Buna karşılık her özel hüküm bir ön ihtar şartı olarak yorumlanmaz. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 24.04.2024 tarihli ve 2024/1157 E., 2024/1036 K. sayılı kararında, sözleşmenin hususi şartlar bölümündeki bir düzenlemenin gereksinim davası yönünden ihtar koşulu sayılamayacağını kabul etmiştir. Şartın kapsamı, sözleşme metnine göre somut olarak değerlendirilmelidir.
8. Dava Öncesi Başvurunun Zamanlaması: Çözülmemiş Bir Ayrılık
Dava şartı arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce tamamlanması gereken zorunlu ön aşamadır. Başvurunun TBK m. 351/1 davalarında dava hakkı doğmadan yapılıp yapılamayacağı ise yargı kararlarında tartışmalıdır. Yargıtay bu konuda giderilmesi gereken bir uyuşmazlık bulunmadığına karar vermiştir. Uygulama daireler arasında farklılaşmaktadır.
6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Tartışma bu şartın varlığında değil, başvurunun hangi anda yapılabileceğindedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 350 kapsamındaki davalar bakımından bu soruyu 26.05.2025 tarihli uyuşmazlığın giderilmesi kararıyla çözmüş ve başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğine hükmetmiştir. TBK m. 351/1 davaları bakımından ise ayrı bir ilke belirlememiştir.
"6098 sayılı Kanun'un 350. maddesine dayalı olarak açılan tahliye davaları yönünden daha önce karar verildiğinden, 351/1 maddesine dayanılarak açılan tahliye davaları yönünden ise farklı uygulamalar içeren bir uyuşmazlık bulunmadığından karar verilmesine yer olmadığına"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. sayılı İlamı
Bu boşlukta bölge adliye mahkemeleri, TBK m. 351/1 davalarında erken başvurunun dava şartını karşıladığı yönünde karar vermektedir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, kanunda başvuru zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını belirterek, aksi kabulün mahkemeye erişim hakkını ihlal edeceğini değerlendirmiştir. Somut olayda kira sözleşmesi on yıl süreli olduğundan, erken başvuru kabul edilmediği takdirde yeni malikin TBK m. 351/2 yoluyla dava açabilmek için 2032 yılını beklemesi gerekeceği vurgulanmıştır.
| Karar ve kapsamı | Benimsenen yaklaşım | Sonuç |
|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E. — TBK m. 350 davaları | Başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır | Erken başvuru dava şartını karşılamaz |
| Yargıtay 3. HD, 21.10.2025, 2025/2677 E. — TBK m. 351/1 davaları | Daireler arasında giderilmesi gereken bir uyuşmazlık görülmemiştir | Bu dava türü için ilke belirlenmemiştir |
| Antalya BAM 6. HD, 10.11.2025, 2025/2648 E. — TBK m. 351/1 | Kanunda başvuru zamanına ilişkin bir sınırlama yoktur | Erken başvuru dava şartını karşılar |
| İstanbul BAM 49. HD, 03.07.2024, 2024/3072 E. — TBK m. 351/1 | Aynı yönde; karar Yargıtay ilamında aktarılmıştır | Erken başvuru dava şartını karşılar |
9. Tahliye Sonrası Sınırlama ve Tazminat Riski
Tahliye kararının infazı süreci sonlandırmaz. TBK m. 355 uyarınca gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
KANUN METNİ —
"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz."
"Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 355
Taşınmazın tahliyeden kısa süre sonra üçüncü kişiye kiralanması veya satışa çıkarılması, hem bu tazminatı gündeme getirir hem de gereksinimin baştan samimi olmadığı yönünde bir emare oluşturur. TBK m. 355 kapsamındaki yeniden kiralama sınırı ve tazminat rejimi ile bu sınırlamanın yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyede nasıl uygulandığı ayrı çalışmalarda ele alınmıştır.
10. Sonuç ve Değerlendirme
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, mülkiyetin devrinin kira ilişkisini sona erdirmediği bir sistemde tanınmış dar bir istisnadır. Bu nedenle hükmün uygulanmasında usul disiplini, gereksinimin içeriği kadar belirleyicidir.
Uygulamada belirleyici olan üç eşik vardır. Birincisi, TBK m. 351/1 yolunda edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğ edilmiş olmasıdır; bu eksiklik sonradan giderilemez. İkincisi, ihtarnamenin gereksinimi açıkça göstermesidir. Üçüncüsü, sözleşmede kiracı lehine bir fesih ihbar şartı bulunup bulunmadığının önceden tespit edilmesidir.
Dava öncesi başvurunun zamanlaması ise TBK m. 351/1 davaları bakımından henüz netleşmemiştir. Yargıtay bu dava türü için ilke belirlememiş, bölge adliye mahkemeleri erken başvuruyu geçerli sayan yönde karar vermiştir. Netleşmemiş bir konuda risk almamak isteyen taraf için altı aylık sürenin dolmasını bekleyip başvurmak, hak kaybı doğurmayan yöntemdir.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
11. İlgili Makaleler
12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ev Sahibi Değişince Kiracı Çıkmak Zorunda mıdır?
Ev sahibinin değişmesi, kira sözleşmesini sona erdirmeyen ve yeni maliki sözleşmenin tarafı yapan bir olgudur. TBK m. 310 uyarınca yeni malik kira ilişkisine taraf olur ve sözleşme devam eder. Yeni malik ancak şahsı veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa TBK m. 351'deki süre ve bildirim şartlarına uyarak dava açabilir.
Yeni Malik Kaç Ay Sonra Tahliye Davası Açabilir?
Yeni malikin tahliye davası, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim tebliğ edilmişse edinme tarihinden altı ay sonra açılabilen bir davadır. TBK m. 351 uyarınca bildirim yolu kullanılmazsa dava, kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Her iki yolda da gereksinimin gerçek ve zorunlu olduğu kanıtlanmalıdır.
İhtarnamenin Bir Ay İçinde Gönderilmesi Yeterli midir?
Bir aylık bildirim süresi, ihtarnamenin süre içinde gönderilmesiyle değil kiracıya tebliğ edilmesiyle karşılanan bir şarttır. TBK m. 351 uyarınca yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir; postaya verilme tarihi esas alınmaz. Süre içinde tebliğ edilmeyen bildirimin eksikliğinin sonradan giderilmesi mümkün görülmemektedir.
İhtarnamede Gereksinim Sebebi Yazılmazsa Ne Olur?
Gereksinim sebebini açıklamayan ihtarname, TBK m. 351'in aradığı durum bildirme şartını taşımadığı için usulen geçersiz sayılabilen bir bildirimdir. Yargı kararlarında, yalnızca taşınmazın satın alındığını ve tahliye edilmesi gerektiğini bildiren ihtarnamenin kanuni şartı karşılamadığı kabul edilmiştir. Bildirimde gereksinimin kime ve hangi amaca ilişkin olduğu açıkça yazılmalıdır.
