Bu makalede ne bulacaksınız?
TBK m. 350/2 uyarınca aranan iki kümülatif koşul ve esaslı onarım ile basit tadilat arasındaki sınır
Onaylı mimari veya avan proje ibrazı, bir aylık dava açma süresi, sözleşmesel fesih ihbar şartı ve dava öncesi başvurunun zamanlaması
Görevli mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesinde tespit edilecek hususlar ile tahliye sonrası doğan yükümlülükler ve tazminat riski
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olduğunda ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız hale geldiğinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme imkanı tanıyan özel bir sona erme sebebidir. Hükmün dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin ikinci bendidir.
Bu dava türünde sonucu belirleyen unsur, kiraya verenin yenileme iradesi değil, bu iradenin idari ve teknik olarak belgelenebilmesidir. Uygulamada davaların önemli bölümü esasa hiç girilmeden; onaylı proje sunulmaması, bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması veya dava şartı olan başvurunun erken yapılması nedeniyle reddedilmektedir. Kiraya verenden kaynaklanan sona erdirme sebeplerinin tamamı ve TBK m. 350 kapsamındaki genel süre rejimi, kiracının tahliyesine ilişkin sebepleri bir arada ele alan çalışmamızda incelenmiştir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliyenin İki Zorunlu Koşulu
- 2. Basit Tadilat ile Esaslı Onarım Arasındaki Sınır
- 3. Onaylı Mimari veya Avan Projenin İbrazı
- 4. Dava Açma Süresi ve Sözleşmedeki Fesih İhbar Şartı
- 5. Dava Öncesi Başvurunun Zamanlaması
- 6. Görevli Mahkeme, Taraf Sıfatı ve Bilirkişi İncelemesi
- 7. Tahliye Sonrası Kiraya Verenin Yükümlülükleri ve Tazminat Riski
- 8. Sonuç ve Değerlendirme
- 9. İlgili Makaleler
- 10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliyenin İki Zorunlu Koşulu
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, TBK m. 350/2 uyarınca iki koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlı bir dava sebebidir: kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımının, genişletilmesinin ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız bulunması. Tek koşulun varlığı yeterli değildir.
TBK m. 350/2, kiraya verene tanınan sınırlı sayıdaki dava yoluyla sona erdirme sebeplerinden biridir. Hüküm, malikin tasarruf menfaati ile kiracının barınma ve işletme menfaati arasında denge kurmayı amaçlar; bu nedenle koşulları dar yorumlanır ve genişletici uygulamaya elverişli görülmez.
Maddede aranan iki koşul kümülatiftir. Yapılacak işin niteliğine ilişkin birinci koşul karşılansa dahi, kiracının taşınmazda kalmaya devam edebilmesi teknik olarak mümkünse tahliyeye karar verilemez. Aynı şekilde kullanım fiilen engellense de, iş basit tadilat sınırında kalıyorsa madde uygulanmaz.
KANUN METNİ —
"Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350
Hükmün kaynağı, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7/1-ç maddesidir. Mülga düzenlemede esaslı tamirat ve tadilatın fennen zorunlu olması aranırken, yürürlükteki metinde gereklilik ölçütü tercih edilmiştir. Öğretideki baskın görüş, bu değişikliğin katı bir teknik zorunluluk yerine makul teknik gerekliliğin yeterli sayılması sonucunu doğurduğu yönündedir. Mülga kanun burada yalnızca kavramsal karşılaştırma amacıyla anılmakta olup yürürlükte değildir.
1.1. Esaslı Onarım, Genişletme veya Değiştirme
Esaslı onarım, yapının taşıyıcı sistemini, kullanım fonksiyonunu, hacmini veya bağımsız bölümlerin mimari kurgusunu kayda değer ölçüde dönüştüren müdahaledir. Ölçüt, harcamanın parasal tutarı değil, müdahalenin yapı üzerindeki etkisidir.
Yeniden inşa ise mevcut yapının tamamen yıkılarak yerine yeni bir yapının kurulmasını ifade eder. Yeniden inşada ayrıca imar amacı, yani yapının daha kullanışlı veya nitelikli hale getirilmesi aranmaz; yıkım ve yeniden yapım birlikte gerçekleştiğinde koşul karşılanmış sayılır.
Buna karşılık taşınmazın yalnızca yıkılması ve yerine yeni bir yapı yapılmaması hali TBK m. 350/2 kapsamında değildir. Bu ihtimal, kiraya verenin ediminin ifasının imkansızlaşmasına ilişkin genel hükümlere tabidir.
1.2. Kullanım İmkansızlığı Ölçütü
Kullanım imkansızlığı, çalışmaların yürütülmesi sırasında kiracının kiralananda oturmasının veya ticari ya da mesleki faaliyetini sürdürmesinin can ve mal güvenliği ile fen kuralları bakımından mümkün olmamasıdır. Ölçüt fiili ve teknik olup, kiracının subjektif rahatsızlığına göre belirlenmez.
Kullanımın güçleşmesi, gürültü, toz veya geçici konfor kaybı bu ölçütü karşılamaz. Bu tür durumlarda gündeme gelecek olan tahliye değil, kiracının katlanma yükümlülüğü ve kira bedelinde indirim tartışmasıdır.
Yapı yıkılmayacak, yalnızca güçlendirme yapılacaksa uygulamada kesin tahliye yerine süresi belirlenmiş geçici tahliye çözümü savunulmaktadır. Bu yaklaşım, kiracının çalışma bittikten sonra kiralanana dönmesi sonucunu doğurur.
2. Basit Tadilat ile Esaslı Onarım Arasındaki Sınır
Esaslı onarım ile basit tadilat arasındaki sınır, TBK m. 350/2 davalarında ret kararlarının en sık görülen sebebidir. Aşağıdaki tablo, müdahale türlerinin madde karşısındaki konumunu göstermektedir.
| Müdahalenin niteliği | Örnek işler | TBK m. 350/2 bakımından sonuç |
|---|---|---|
| Basit onarım ve bakım | Boya, badana, zemin kaplaması yenileme, çatıda aktarma | Tahliye sebebi oluşturmaz |
| Fonksiyonu değiştirmeyen tadilat | İki bağımsız bölümün birleştirilmesi, iç mekan düzenlemesi | Tek başına yeterli görülmez; esaslılık ayrıca ispatlanmalıdır |
| Esaslı onarım, genişletme veya değiştirme | Taşıyıcı sisteme müdahale, kat ilavesi, hacim ve fonksiyon değişikliği | Kullanım imkansızlığı da ispatlanırsa tahliye sebebidir |
| Yeniden inşa | Yapının tamamen yıkılıp yerine yeni yapı kurulması | Ayrıca imar amacı aranmaz; kullanım imkansızlığı nitelik gereği mevcuttur |
| Yıkım var, yeniden yapım yok | Yapının yalnızca yıkılması, yerine yeni yapı yapılmaması | TBK m. 350/2 kapsamında değildir |
Tablodaki ayrımın pratik sonucu şudur: kiraya verenin ekonomik olarak yenileme isteği, hukuki bakımdan tek başına korunan bir menfaat değildir. Korunan menfaat, yapıya yönelik teknik gerekliliktir.
3. Onaylı Mimari veya Avan Projenin İbrazı
Onaylı proje şartı, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında yenileme iradesinin gerçek ve uygulanabilir olduğunu gösteren bir ispat koşuludur. Yetkili idarece onaylanmış mimari veya avan projenin mahkemeye sunulması aranır. Yıkım öncesi ruhsat düzenlenemeyen hallerde onaylı avan proje yeterli görülmektedir. Proje ibraz edilmeyen davalar reddedilmektedir.
Proje şartının işlevi, soyut bir yenileme beyanının kiracıyı tahliye etmek için yeterli sayılmasını önlemektir. Belediyeden veya yetkili idareden onay almamış bir tasarım, ne teknik gerekliliği ne de uygulanabilirliği ortaya koyar.
Uygulamada, yıkım gerçekleşmeden inşaat ruhsatı düzenlenemeyen hallerde onaylı avan proje yeterli görülmekte, kesin onaylı projenin ibrazı için yargılama sırasında süre tanınabilmektedir. Bu nedenle dava dilekçesi ekinde en azından onaylı avan projenin bulunması, davanın esasa girmesi bakımından belirleyicidir.
''TBK'nın 350/2 maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazının zorunlu olduğu, davacı tarafından tasdikli proje ibraz edilmediğinden yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye istemli davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı"
— Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin gerekçesinden, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 19.09.2023 tarihli, 2023/360 E. ve 2023/2278 K. sayılı İlamında aktarıldığı şekliyleKat Karşılığı İnşaat İlişkilerinde Proje Teslimi
Kat karşılığı inşaat ve dönüşüm süreçlerinde tahliye davası, çoğu zaman arsa sahibi ile yüklenici arasındaki edim ilişkisine bağlı hale gelir. Yüklenici onaylı projeyi süresinde teslim etmediğinde, arsa sahibi kiracılara karşı dava açabilecek durumda olmaz.
"taşınmazda bulunan kiracıların tahliye edilebilmesi için TBK'nın 350/2. maddesi gereğince en azından avan projeye ihtiyaç bulunduğunu, avan proje sunulmadığından kiracılar aleyhine tahliye davası açamadıklarını"
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 12.05.2026 tarihli, 2025/4325 E. ve 2026/2067 K. sayılı İlamı
Aynı ilamda, belediyece onaylanmış kesinleşmiş projenin sözleşmenin imzalanmasından itibaren en geç altı ay içinde yüklenici tarafından arsa sahibine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı tespit edilmiş ve bu edimin yerine getirilmemesi sözleşmenin feshi bakımından değerlendirilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin proje teslim borcunun kapsamı ayrı bir incelemeyi gerektirmektedir.
4. Dava Açma Süresi ve Sözleşmedeki Fesih İhbar Şartı
Dava açma süresi, TBK m. 350'de öngörülen ve kaçırılması halinde hakkın düşmesine yol açan bir aylık süredir. Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten işler. Mahkemece resen gözetilir. Sözleşmede fesih ihbar şartı varsa ona da uyulmalıdır.
Süre rejimi emredici niteliktedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m. 350/son hükmündeki dava açma zamanının emredici şekilde düzenlendiğini ve kamu düzenine ilişkin olduğunu belirtmiştir. Süresinden önce veya sonra açılan dava, esası incelenmeksizin reddedilir.
| Durum | Sürenin başlangıcı | Dava açma süresi | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Belirli süreli sözleşme | Kira süresinin sona erdiği tarih | 1 ay | Süre kaçırılırsa takip eden kira yılı beklenir |
| Belirsiz süreli sözleşme | Fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine göre belirlenen tarih | 1 ay | Süre hak düşürücüdür, mahkemece resen gözetilir |
| TBK m. 353 uyarınca yazılı bildirim | Bildirimin en geç dava açma süresi içinde yapılması | Bir kira yılı uzar | Kiraya veren davayı izleyen kira yılı içinde açabilir |
| Sözleşmede fesih ihbar şartı varsa | Şarta uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar | İşlemez | Bir ay içinde açılsa dahi dava süresinde sayılmaz |
Sürenin korunması bakımından kiraya verene tanınan araç, TBK m. 353 uyarınca yapılacak yazılı bildirimdir. Bu bildirim, dava açma süresini bir kira yılı ileriye taşır.
KANUN METNİ —
"Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 353
Kanuni sürenin yanında, sözleşmede kiracı lehine ayrı bir fesih ihbar şartı kararlaştırılmışsa bu şarta uyulması zorunludur. Şarta uyulmaması halinde sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar ve bir ay içinde açılan dava dahi süresinde sayılmaz.
"TBK'nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK'nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/2446 E. ve 2025/1440 K. sayılı İlamı
Aynı yaklaşım bölge adliye mahkemesi uygulamasında da görülmektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, TBK m. 350/2 kapsamındaki bir dosyada sözleşmedeki yazılı ihbar şartına uyulmadığı gerekçesiyle davanın süre yönünden reddi gerektiğini belirterek ilk derece mahkemesinin kabul kararını kaldırmıştır (11.04.2025 tarihli, 2022/3412 E. ve 2025/857 K. sayılı karar).
5. Dava Öncesi Başvurunun Zamanlaması
Dava şartı arabuluculuk, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce tamamlanması gereken zorunlu bir ön aşamadır. Yargıtay uygulamasına göre başvuru, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Dava açma süresi başlamadan yapılan erken başvuru bu şartı karşılamaz ve dava usulden reddedilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Uygulamada asıl tartışma bu şartın varlığı değil, başvurunun hangi anda yapılacağıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını 5235 sayılı Kanun m. 35 kapsamında giderirken, arabuluculuk başvurusunun ancak dava açma hakkı doğduktan sonra yapılabileceğine hükmetmiştir. Kararın gerekçesinde, henüz uyuşmazlık doğmadan yapılan başvurunun formaliteye dönüşeceği vurgulanmıştır.
"6098 sayılı Kanun'un 350. maddesi uyarınca, belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde sürenin sonunda , belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılacak olan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun; tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.05.2025 tarihli, 2025/1495 E. ve 2025/3048 K. sayılı İlamı (5235 sayılı Kanun m. 35 uyarınca uyuşmazlığın giderilmesi kararı)
Kararın kapsamı bakımından bir noktanın belirtilmesi gerekir. Karar metni ilkeyi TBK m. 350 uyarınca açılan davalar için kurmakta, ancak davaları ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları olarak nitelendirmektedir. Yeniden inşa ve imar sebebine dayalı dava da aynı maddenin süre rejimine tabi olduğundan, ilkenin bu dava türü için de uygulanması beklenir; bununla birlikte bu sonuç, kararın lafzından değil kapsam yorumundan çıkarılmaktadır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk sürecinin işleyişi ayrıca incelenmiştir.
Süre kaybı endişesi bu noktada yersizdir. Arabuluculuğa başvuru ile son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre, 6325 sayılı Kanun m. 16/2 uyarınca zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Dolayısıyla doğru sıralama, önce dava açma hakkının doğması, ardından arabuluculuk başvurusu, sonra davanın açılmasıdır.
Bu yaklaşımın derece mahkemelerinde uygulandığı görülmektedir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi, 14.05.2026 tarihli ve 2025/3802 E., 2026/1340 K. sayılı kararında aynı ilkeyi esas almıştır. Daire, aynı yöndeki görüşünü 21.10.2025 tarihli, 2025/2677 E. ve 2025/5038 K. ile 2025/3292 E. ve 2025/5039 K. sayılı kararlarında da tekrarlamış; bu kararlarda daha önce karar verildiği gerekçesiyle yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir.
6. Görevli Mahkeme, Taraf Sıfatı ve Bilirkişi İncelemesi
Görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Yargılamada keşif yapılması ve mimar veya inşaat mühendisi bilirkişiden rapor alınması, esaslı onarım ile kullanım imkansızlığının teknik olarak tespiti bakımından belirleyicidir. Bu iki unsur, dosyanın esasını doğrudan belirleyen teknik meselelerdir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görev sulh hukuk mahkemesine aittir; yetki ise taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir. İstanbul'da açılacak davalarda, taşınmazın yargı çevresine göre İstanbul Adalet Sarayı veya İstanbul Anadolu Adalet Sarayı bünyesindeki sulh hukuk mahkemeleri yetkili olacak; istinaf incelemesi İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin ilgili hukuk dairesince yapılacaktır.
Kiralananda birden fazla kiracı bulunması halinde davanın tüm kiracılara yöneltilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Kiraya verenin birden fazla olması halinde ise dava öncesi bildirimin kimler tarafından yapılacağı öğretide tartışmalıdır: bir görüş paydaşlardan birinin bildirimini yeterli görürken, diğer görüş sözleşmeyi sona erdirme iradesinin bölünemeyeceğinden hareketle pay ve paydaş çoğunluğunun katılımını aramaktadır. Uygulama ikinci yaklaşıma daha yakındır.
Yargılamada keşif ve bilirkişi incelemesi sırasında rapora geçirilmesi beklenen hususlar şunlardır:
- Projenin imar mevzuatına uygunluğu ve mahallinde fiilen uygulanabilir olup olmadığı
- Yapılacak işin basit tadilat sınırını aşarak esaslı onarım veya yeniden inşa niteliği taşıyıp taşımadığı
- Çalışmalar sırasında kiracının kiralananda oturmasının veya faaliyetini sürdürmesinin fennen mümkün olup olmadığı
- İşin öngörülen süresi ve kullanım engelinin bu süre boyunca devam edip etmeyeceği
7. Tahliye Sonrası Kiraya Verenin Yükümlülükleri ve Tazminat Riski
Yeniden kiralama sınırı, TBK m. 355 uyarınca tahliye sonrasında kiraya vereni bağlayan bir sınırlama rejimidir. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz, eski hali ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının yenilenen taşınmazda öncelik hakkı bulunur; bu hak yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılır.
TBK m. 355, tahliye mekanizmasının amacı dışında kullanılmasını engellemeye yönelik bir sınırlama getirir. Kiraya verenin yükümlülüğü tahliye kararının infazıyla sona ermez; yenileme tamamlandıktan sonra eski kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir.
KANUN METNİ —
"Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 355
Tazminat sorumluluğunun doğması için tahliyenin belirli bir yolla gerçekleşmiş olması aranmaktadır. Yargıtay uygulamasına göre kiralananın mahkeme ilamı ve bu ilamın icrası sonucunda boşaltılmış olması gerekir.
"Yasa ile kiralananın tahliyesi için, dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 26.11.2024 tarihli, 2023/3548 E. ve 2024/3863 K. sayılı İlamı
Bunun pratik sonucu, kiracı bakımından önemli bir risktir. Kiracı yalnızca ihtarname üzerine taşınmazı rızasıyla boşaltmışsa, TBK m. 355'teki özel tazminatın koşulları oluşmamış sayılmaktadır. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 17.09.2025 tarihli ve 2025/388 E., 2025/4086 K. sayılı ilamında, kiralananın yalnız ihtarname neticesinde tahliye edilmediği gerekçesiyle kiracıdan tazminat talep edilemeyeceği yönündeki değerlendirmeye dayanan kararı onamıştır.
Üç yıllık sınırlama ve öncelik hakkı, gereksinim sebebiyle tahliyede de benzer biçimde uygulanmaktadır; TBK m. 355 kapsamındaki yeniden kiralama sınırı ve tazminat rejimi ayrı bir çalışmanın konusudur.
8. Sonuç ve Değerlendirme
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan yenileme iradesine değil, bu iradenin teknik ve idari olarak belgelenmesine dayanır. TBK m. 350/2'nin aradığı iki koşul kümülatif olduğundan, esaslı onarım ispatlansa dahi kullanım imkansızlığı ortaya konulamadığında dava reddedilir.
Uygulamada dosyaların önemli bölümü esasa girilmeden sonuçlanmaktadır. Onaylı mimari veya avan projenin bulunmaması, bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması, sözleşmedeki fesih ihbar şartına uyulmaması ve dava şartı olan başvurunun dava hakkı doğmadan yapılması, en sık karşılaşılan ret sebepleridir.
Tahliye kararının kesinleşmesi ve infazı da sürecin sonu değildir. Üç yıllık kiralama sınırı ile eski kiracının bir aylık öncelik hakkına ilişkin yükümlülükler, kiraya veren bakımından bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat riski doğurmaktadır. Her iki taraf açısından da sürecin usuli takvim ve teknik delil bakımından baştan planlanması, sonucu doğrudan etkileyen unsurdur.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
9. İlgili Makaleler
10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tadilat Yapılacak Diye Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Her tadilat tahliye sebebi değildir. TBK m. 350/2, işin yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme niteliğinde olmasını ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkansız bulunmasını birlikte arar. Boya, zemin yenileme gibi basit işler tahliye sebebi oluşturmaz.
Avan Proje ile Tahliye Davası Açılabilir mi?
Avan proje, yıkım gerçekleşmeden inşaat ruhsatı düzenlenemeyen hallerde yeniden inşa nedeniyle tahliye davası için yeterli görülen onaylı bir projedir. Yargıtay uygulamasında TBK m. 350/2 kapsamındaki davalarda kesin onaylı projenin ibrazı için yargılama sırasında süre tanınabilmektedir. Hiçbir onaylı proje sunulmayan davalarda ise ret kararı verilmektedir.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Yeniden inşa nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gereken bir davadır. TBK m. 350 uyarınca belirsiz süreli sözleşmelerde bir aylık süre, fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenen tarihten işler. Süre hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir.
Tadilat Bittikten Sonra Eski Kiracı Geri Dönebilir mi?
Öncelik hakkı, yeniden inşa veya imar sonrası eski kiracıya yenilenen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada tanınan bir haktır. TBK m. 355 uyarınca hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
