Hisseli tapuda önalım hakkı, paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara bu payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Hakkın kaynağı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ilâ 734. maddeleridir.
Bu alandaki en önemli gelişme, 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerdir. Anılan Kanun; önalım bedelini tapuda gösterilen satış bedeli yerine payın rayiç bedeline bağlamış, noter bildirimi yapılmayan hâllerde iki yıl olan mutlak hak düşürücü süreyi bir yıla indirmiş ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da hakkın kapsamı dışına çıkarmıştır.
Aşağıda, hakkın doğum şartları, kullanılamayacağı hâller, süreler ve dava süreci; yürürlükteki mevzuat ile Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve daire kararları esas alınarak açıklanmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Hisseli Tapuda Önalım Hakkı Nedir?
- 2. Önalım Hakkının Doğması İçin Hangi Şartlar Aranır?
- 3. 7571 Sayılı Kanun ile Önalım Hakkında Yapılan Değişiklikler Nelerdir?
- 4. Önalım Davası Ne Kadar Süre İçinde Açılmalıdır?
- 5. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller Nelerdir?
- 6. Önalım Davası Nasıl Açılır? Görev, Yetki ve Taraflar
- 7. Sonuç ve Değerlendirme
- 8. İlgili Makaleler
1. Hisseli Tapuda Önalım Hakkı Nedir?
Hakkın tanınma amacı, paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesini önlemek ve payların mümkün olduğunca mevcut paydaşların elinde toplanmasını sağlamaktır. Bu nedenle önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan sınırlamalarından biri olarak kabul edilir.
📜 KANUN METNİ —
"Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732
1.1. Hakkın Hukuki Niteliği
Önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır; kullanılmasıyla birlikte hak sahibi paydaş ile alıcı arasında, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmeyle aynı kapsam ve şartlara sahip bir ilişki kurulur. Yargıtay, 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararından bu yana hakkın bu niteliğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir.
Hak, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar; ancak kullanılabilir hâle gelmesi için üçüncü kişiye yapılmış bir pay satışının bulunması gerekir. Dava dışında, tek taraflı irade beyanıyla kullanılması mümkün değildir.
1.2. Elbirliği Mülkiyetinde Durum
Dayanılan pay elbirliği mülkiyetine tâbi ise (örneğin paylaşılmamış bir tereke), mirasçılardan birinin tek başına ve yalnız kendi payı için dava açması sonuç doğurmaz. Bu hâlde ya tüm ortakların birlikte hareket etmesi, ya diğer mirasçıların davaya muvafakat etmesi ya da terekeye temsilci atanması gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, mirasçılardan biri tarafından kendi adına tescil istemiyle açılan önalım davasında, diğer mirasçıların davayı takip eden vekile vekâletname vermesini ve payın davacı adına tesciline muvafakat etmesini yeterli görmüş; davanın tereke adına açılmış sayılacağını ve görülebilirlik şartının tamamlandığını kabul etmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/739, K. 2022/577, T. 19.04.2022
2. Önalım Hakkının Doğması İçin Hangi Şartlar Aranır?
2.1. Paylı Mülkiyet Şartı
Taşınmazın tapu kütüğünde paylı mülkiyet olarak kayıtlı olması gerekir. Ayrıca hakkın kullanılabilmesi için davacının paydaşlık sıfatı yalnızca dava tarihinde değil, kararın kesinleşmesine kadar devam etmelidir.
"Davacının payını kaybetmesi halinde taşınmazın paylı maliki olmadığından üçüncü şahsın aldığı paya ilişkin önalım hakkına dayalı dava açma hakkını yitirmiş olur."
— Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 06.12.2021 tarihli, 2021/7352 E. ve 2021/3515 K. sayılı İlamı
2.2. Üçüncü Kişiye Satış Şartı
Önalım hakkı, yalnızca paydaş olmayan bir kişiye yapılan satışlarda kullanılabilir. Payı satın alan kişi zaten taşınmazda paydaş ise, üçüncü kişi sayılmayacağından ona karşı önalım hakkı ileri sürülemez. Bu husus dava hakkına ilişkin olduğundan mahkemece re'sen gözetilir.
"Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz."
— Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 25.09.2020 tarihli, 2020/2598 E. ve 2020/5447 K. sayılı İlamı
2.3. Gerçek Satış Şartı
Devrin hukuken satış niteliği taşıması zorunludur. Bağış (hibe), trampa (mal değişimi) veya payın şirkete sermaye olarak konulması gibi işlemlerde, ödenmesi gereken bir satış bedeli bulunmadığından önalım hakkı doğmaz. Yargıtay, trampa niteliğindeki devirlerde ortada satış bulunmadığı gerekçesiyle önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmektedir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/5875, K. 2023/20, T. 09.01.2023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yükleniciye yapılan pay devirleri de, inşaatın finansmanı için verilen avans niteliğinde kabul edildiğinden kural olarak önalım hakkı doğurmaz. Ancak devrin sözleşmenin ifası kapsamında kalmadığı, gerçek bir bedel karşılığı yapıldığı somut olarak ortaya konulursa sonuç değişebilir.
3. 7571 Sayılı Kanun ile Önalım Hakkında Yapılan Değişiklikler Nelerdir?
24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 35, 36 ve 37. maddeleri ile yapılan düzenlemeler, 25.12.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Aşağıdaki tablo, değişiklik öncesi ve sonrası durumu karşılaştırmalı olarak göstermektedir.
| Konu | 25.12.2025 Öncesi Hüküm | 7571 Sayılı Kanun Sonrası |
|---|---|---|
| Kapsam dışı satışlar | Yalnızca cebrî artırmayla satışlar. | Cebrî artırmalara ek olarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar. |
| Bildirim yapılmayan hâlde süre | Satıştan itibaren 2 yıl. | Satıştan itibaren 1 yıl. |
| Noter bildirimi sonrası süre | Bildirimden itibaren 3 ay. | Değişmedi: 3 ay. |
| Önalım bedeli | Tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri. | Payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. |
| Bedelin yatırılmaması | Kanunda açık yaptırım yoktu; uygulama içtihatla şekilleniyordu. | Kesin süre içinde yatırılmazsa hak sahibi adına tescile karar verilemez. |
| Zaman bakımından uygulama | — | m. 733 değişiklikleri önceki satışlara uygulanmaz; m. 734 değişikliği derdest davalara da uygulanır (TMK Geçici m. 1). |
3.1. Kapsam Dışına Çıkarılan Satışlar
Değişiklikten önce yalnızca cebrî artırmayla yapılan satışlar önalım hakkının dışındaydı. Yeni düzenlemeyle 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar da açıkça kapsam dışına alınmıştır. Böylece kamu kurumlarının bu Kanun uyarınca gerçekleştirdiği satışlarda paydaşların önalım hakkına dayanması mümkün değildir.
📜 KANUN METNİ —
"8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 733/1 (24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle değişik)
3.2. Rayiç Bedel Esasına Geçiş
Önceki uygulamada önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen harç ve masrafların toplamından ibaretti. Satış bedelinin tapuda düşük gösterildiği hâllerde alıcı bakımından ağır sonuçlar doğuran bu sistem terk edilmiştir. Yeni düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir.
Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse, hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Dolayısıyla bedelin süresinde depo edilmemesi, davanın esastan kaybedilmesi sonucunu doğurur.
3.3. Değişikliklerin Zaman Bakımından Uygulanması
Kanun koyucu, zaman bakımından uygulama sorununu Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici maddeyle çözmüştür. Buna göre m. 733'te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlarda önceki hükümler geçerliliğini korur. Buna karşılık m. 734'te yapılan değişiklikler, yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanır.
Bu ayrımın pratik sonucu şudur: 25.12.2025 tarihinden önce gerçekleşen pay satışlarında iki yıllık süre uygulanmaya devam ederken, hâlen görülmekte olan önalım davalarında bedel rayiç değer üzerinden belirlenecektir.
📜 KANUN METNİ —
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. Geçici m. 1/1 (7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenmiştir)
4. Önalım Davası Ne Kadar Süre İçinde Açılmalıdır?
Üç aylık sürenin işlemeye başlaması için satışın öğrenilmesi yeterli değildir; kanun özel bir şekil olarak noter aracılığıyla bildirimi aramaktadır. Bildirim yapılmamışsa, hak sahibi satışı başka yollarla öğrenmiş olsa dahi üç aylık süre işlemeye başlamaz.
"Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz."
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.06.2021 tarihli, 2017/2218 E. ve 2021/646 K. sayılı İlamı
Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın hakkı yalnızca o pay satışı bakımından düşer; sonraki satışlar için hak yeniden doğar. Ayrıca aynı karar, satışın ortaklığın giderilmesi davası sırasında öğrenilmiş olmasının ve bu davada itiraz edilmemiş olmasının tek başına hakkın kötüye kullanılması sayılamayacağını ortaya koymaktadır.
5. Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller Nelerdir?
5.1. Fiilî Taksim Savunması
Fiilî taksim, taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında eylemli olarak bölüşülmesi ve her paydaşın belirli bir kısmı kullanmasıdır. Kanunda düzenlenmemiş olan bu kavram, Yargıtay içtihatlarıyla geliştirilmiş olup hukuki dayanağını TMK m. 2'deki dürüstlük kuralı oluşturur.
Fiilî taksime değer verilebilmesi için taşınmazın tüm paydaşlarınca kullanılan bölümlerin bulunması gerekmez; davacının ve davalıya pay satan paydaşın ayrı ayrı kullandıkları yerlerin belirlenmiş olması aranır. Satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen paydaşın, satıştan sonra önalım hakkını kullanması dürüst davranma kuralıyla bağdaşmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, davalıya pay satan paydaşların taşınmazda eylemli olarak kullandıkları bir bölüm bulunmadığı hâlde, yalnızca kullanabilecekleri bir yer bulunduğu gerekçesiyle fiilî taksim kabul edilmesini yerinde görmemiş ve direnme kararını bozmuştur. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.10.2025 tarihli, 2024/542 E. ve 2025/667 K. sayılı İlamı
Fiilî taksim iddiasının ispat yükü, bu vakıadan lehine hak çıkaran davalı taraftadır. Uygulamada taşınmaz başında keşif yapılması, tanıkların taşınmaz başında dinlenmesi ve fen bilirkişisinden denetime elverişli kroki alınması aranmaktadır.
| Somut Durum | Önalım Hakkı Kullanılabilir mi? | Dayanak |
|---|---|---|
| Payın paydaş olmayan üçüncü kişiye satışı | Evet | TMK m. 732 |
| Payın mevcut bir paydaşa satışı | Hayır | Yargıtay 14. HD, E. 2020/2598, K. 2020/5447 |
| Bağış (hibe), trampa, sermaye olarak koyma | Hayır | Yargıtay 7. HD, E. 2022/5875, K. 2023/20 |
| Cebrî artırma ve 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlar | Hayır | TMK m. 733/1 |
| Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yükleniciye avans niteliğindeki devir | Hayır | Yargıtay 7. HD, E. 2021/2974, K. 2022/3228 |
| Paydaşlar arasında fiilî taksim bulunması | Hayır (dürüstlük kuralına aykırı) | TMK m. 2; Yargıtay HGK, E. 2024/542, K. 2025/667 |
| Davacının payını yargılama sırasında devretmesi | Hayır (aktif dava ehliyeti düşer) | Yargıtay 7. HD, E. 2021/7352, K. 2021/3515 |
| Payın elbirliği mülkiyetine tâbi olması | Ancak tereke adına / tüm mirasçıların katılımıyla | TMK m. 640, 702; Yargıtay HGK, E. 2019/739, K. 2022/577 |
6. Önalım Davası Nasıl Açılır? Görev, Yetki ve Taraflar
- Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi. Dava, taşınmazın aynına ilişkin olduğundan yetki kuralı kesindir ve taraflarca değiştirilemez (HMK m. 12).
- Davalı: Payı satın alan üçüncü kişi. Satıcı paydaşa karşı dava açılamaz; satıcı yalnızca tanık veya delil bakımından ilgili olabilir.
- Davacı: Satış tarihinde paydaş olan ve paydaşlığı karar kesinleşinceye kadar süren kişi.
- Talep: Davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili.
- Bedel: Hakimce belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, kesin süre içinde nakden yatırılır.
Arabuluculuk bakımından: 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesinde dava şartı olarak arabuluculuğa tâbi tutulan taşınmaz uyuşmazlıkları sınırlı biçimde sayılmış olup, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası bu sayımda yer almamaktadır. Bu nedenle önalım davası bakımından dava şartı arabuluculuk söz konusu değildir; taraflar ihtiyari arabuluculuğa başvurabilir.
7. Sonuç ve Değerlendirme
Hisseli tapuda önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin korunmasına hizmet eden ve kanundan doğan bir sınırlama niteliği taşıyan haktır. 7571 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler, hakkın ekonomik sonuçlarını ve zaman sınırlarını önemli ölçüde değiştirmiştir.
Bir yıla indirilen mutlak hak düşürücü süre, satıştan haberdar olan paydaşlar bakımından hareket alanını daraltmaktadır. Rayiç bedel esası ise, önalım hakkını tapudaki düşük bedelden yararlanma aracı olmaktan çıkarmakta; buna karşılık hak sahibinin ödeme kapasitesini belirleyici hâle getirmektedir. Kesin süre içinde bedelin yatırılmaması, davanın kaybedilmesi sonucunu doğurur.
Süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, pay satışının öğrenilmesinin ardından hukuki durumun gecikmeksizin değerlendirilmesi önem taşır. Somut uyuşmazlığın koşulları; satışın tarihi, bildirim yapılıp yapılmadığı, taşınmazdaki eylemli kullanım biçimi ve devrin hukuki niteliğine göre farklılık gösterebilir.
