Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının sözleşmeden doğan kişisel hakkının tapu kütüğüne işlenerek, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle getirilmesidir. Bu işlem kiracıya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak kazandırmaz; yalnızca mevcut kişisel hakkın etki alanını genişletir. Uygulamada bu nedenle şerh edilmiş kiracılık hakkı için kuvvetlendirilmiş şahsi hak ifadesi kullanılır.
Şerhin en somut sonucu, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde ortaya çıkar. Kiralanan satıldığında yeni malik zaten kanunen sözleşmenin tarafı olur; ancak şerh bulunmayan hâllerde yeni malik, gereksinim koşullarının varlığı hâlinde kiracıyı tahliye ettirebilir. Tapu kütüğüne işlenmiş bir kira şerhi, şerh süresi boyunca bu riski büyük ölçüde bertaraf eder ve özellikle uzun süreli, yüksek yatırım gerektiren işyeri kiralarında belirleyici bir güvence işlevi görür.
Aşağıda kira şerhinin yasal dayanakları, şerh anlaşmasının zorunluluğu, tapu müdürlüğündeki usul, taşınmazın satışı ve icra ihalesi bakımından doğurduğu sonuçlar, terkin sebepleri ile görevli mahkeme meselesi güncel yargı kararları ışığında ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nedir?
- 2. Kira Şerhi Nasıl Yapılır? Şartları ve Usulü
- 3. Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?
- 4. Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır? Terkin Sebepleri
- 5. Görevli Mahkeme ve Yargı Yolu
- 6. Özel Durumlar: Finansal Kiralama, İntifa Hakkı ve Alt Kira
- 7. Sonuç ve Değerlendirme
- 8. İlgili Makaleler
1. Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nedir?
Kira ilişkisi, kural olarak yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlayan bir borç ilişkisidir. Tapu sicili ise taşınmaz üzerindeki hakları alenileştiren ve üçüncü kişilerin iyiniyetini belirleyen resmi bir kayıt sistemidir. Şerh kurumu, bu iki alan arasında köprü kurar.
Şerh verilmesiyle birlikte kira ilişkisi eşyaya bağlı borç niteliğine yaklaşır. Böylece taşınmazın maliki değişse dahi, kiracının kullanma hakkı sözleşme süresince korunmuş olur.
1.1. Şerhin Yasal Dayanağı
📜 KANUN METNİ —
"Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1009
📜 KANUN METNİ —
"Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 312
Her iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde, tapuya şerh imkânının kanunen tanınmış olduğu, ancak bunun kendiliğinden değil tarafların iradesiyle gündeme geldiği görülür.
1.2. Şerh Kiracıya Ayni Hak Kazandırır mı?
Hayır. Şerh, hakkın niteliğini değiştirmez; yalnızca ileri sürülebilirlik kapasitesini artırır. Yargı kararlarında da kiracılık hakkının özü itibarıyla kişisel hak olduğu, şerhle birlikte ayni hakka dönüşmediği vurgulanmaktadır.
"...kiracının kira ilişkisinden kaynaklanan hakkının bir kişisel hak olup bu hakkın ayni veya sınırlı ayni hak olmadığı, sözleşmenin tapuya şerh edilmediği..."
— Bakırköy 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 26.03.2026 tarihli, 2025/923 E. ve 2026/329 K. sayılı Gerekçeli Kararı
Bu ayrım pratikte önemlidir: şerh, kiracıya taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi vermez, malikin satış hakkını ortadan kaldırmaz; yalnızca kiracının kullanma hakkının yeni malik karşısında devamını sağlar.
2. Kira Şerhi Nasıl Yapılır? Şartları ve Usulü
2.1. Şerh Anlaşmasının Bulunması Zorunludur
Şerh, kira sözleşmesinin varlığından kendiliğinden doğmaz. Tarafların, kiracılık hakkının tapuya şerh edileceği yönünde açık bir anlaşması bulunmalıdır. Bu anlaşma kira sözleşmesinin içinde bir madde olarak yer alabileceği gibi, ayrı bir belgeyle de yapılabilir.
"...sözleşmenin tapu siciline şerh edileceğine ilişkin sözleşmede bir düzenleme bulunmadığı gibi bu konuda ayrıca yapılmış bir sözleşme de ibraz edilmediğinden sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik isteminin reddine karar verilmesi gerektiği..."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.06.2021 tarihli, 2021/4529 E. ve 2021/6993 K. sayılı İlamı
Karardan çıkan sonuç nettir: şerh talebinin hukuki sebebi, şerhe ilişkin anlaşmadır. Böyle bir anlaşma yoksa mahkeme kararıyla şerh verilmesi de mümkün olmaz.
2.2. Malikin İradesi, Vekâlet ve Paylı Mülkiyet
Şerh, tapu sicilinde bir değişiklik doğurduğundan kural olarak malikin yazılı beyanına dayanır. Kiraya veren malik değilse (örneğin intifa hakkı sahibi ya da asıl kiracı ise), malikin işleme rızası ayrıca aranır.
- Vekâletle işlem: Malik adına hareket eden vekilin vekâletnamesinde tapuda şerh verme yetkisinin açıkça yer alması güvenli çözümdür; genel yetki her zaman yeterli görülmeyebilir.
- Paylı mülkiyet: Kira şerhinin olağan yönetim işi mi yoksa önemli yönetim işi mi sayılacağı doktrinde tartışmalıdır. Tüm paydaşların rızasının aranması gerektiğini savunan görüş yanında, kira sözleşmesi yapmaya yetkili pay ve paydaş çoğunluğunun şerhe de karar verebileceğini kabul eden görüş bulunmaktadır.
- Belge eksikliği: Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca tasarruf yetkisine veya hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir; ret kararına karşı idari itiraz yolları da öngörülmüştür.
2.3. Malik Şerhten Kaçınırsa Ne Yapılabilir?
Sözleşmede şerh taahhüdü bulunmasına rağmen malik tapu müdürlüğüne gelmiyorsa, kiracı dava yoluna başvurabilir. Bu durumda mahkeme kararı, tapu memurunun eksik olan malik iradesinin yerini alır. Uygulamada bu talep çoğunlukla kiracılık sıfatının tespiti istemiyle birlikte ileri sürülür.
Nitekim yalnızca kira şerhi işletilmesi talebiyle asliye ticaret mahkemesinde açılan bir davada, uyuşmazlığın kira ilişkisinden kaynaklandığı ve sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir (İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi, E: 2024/426, K: 2024/580, T: 13.09.2024).
3. Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları Nelerdir?
"MK'nun 1009. maddesi gereğince tapuya şerh edilen kiracılık hakkı o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan 3. şahıslara karşı ileri sürülebilir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12.12.2022 tarihli, 2022/7807 E. ve 2022/9342 K. sayılı İlamı
3.1. Taşınmazın Satılması ve Yeni Malikin Durumu
📜 KANUN METNİ —
"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 310
Bu hüküm gereği yeni malik, şerh olsun olmasın sözleşmenin tarafı hâline gelir. Fark, tahliye imkânında ortaya çıkar: şerh yoksa yeni malik, TBK m. 351'de öngörülen koşullarla ve süresinde bildirimde bulunmak kaydıyla gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Şerh bulunduğunda ise kiracı, şerh süresince bu talebe karşı korunur.
Kira şerhinin taşınmazın el değiştirmesinde yarattığı bağlayıcılık, akaryakıt istasyonu kiralamalarına ilişkin bir uyuşmazlıkta da esas alınmış; tapuya şerh verilen kira sözleşmesi nedeniyle taşınmazı kira şerhiyle birlikte satın alan yeni malikin sözleşmeden doğan yükümlülüklerle bağlı olduğu kabul edilmiştir (İstanbul 14. Asliye Ticaret Mahkemesi, E: 2019/87, K: 2021/670, T: 08.07.2021 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
3.2. İcra İhalesi ve Tahliye: İİK m. 135
Taşınmaz icra yoluyla satıldığında, taşınmazda bulunan üçüncü kişinin tahliye edilip edilmeyeceği, kira ilişkisinin hacizden önce kurulduğunun resmi bir belgeyle ispatına bağlıdır. Tapudaki kira şerhi bu ispatı sağlayan en güçlü kayıttır.
Bir uyuşmazlıkta, taşınmazın tapu kaydına işlenmiş kira şerhine dayanan kiracıya gönderilen tahliye emrinin iptaline karar verilmiş; bu karar Yargıtay 12. Hukuk Dairesi tarafından onanmıştır (E: 2022/9626, K: 2023/2482, T: 10.04.2023).
3.3. Şerh Edilmemiş Sözleşmenin Riski
Şerh bulunmayan hâllerde, taşınmazı devralan kişinin tapu kaydına güveni korunur. Yargıtay, adi yazılı ve tapuya şerh edilmemiş bir kira ilişkisinin, taşınmazı iktisap eden kişi tarafından bilinmesinin beklenemeyeceğine ilişkin değerlendirmeleri isabetli bulmuştur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2024/547, K: 2025/423, T: 22.01.2025).
Aynı yaklaşım finansal kiralama uygulamasında da görülmektedir: taşınmaza ilişkin finansal kiralama sözleşmelerinin tapu kütüğünün şerhler hanesine kaydedilmemesi hâlinde, iyiniyetli üçüncü kişilerin ayni hak iktisapları korunmaktadır (İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi, E: 2021/76, K: 2021/754, T: 07.10.2021).
| Ölçüt | Tapuya Şerh Edilmiş Kira Sözleşmesi | Şerh Edilmemiş Kira Sözleşmesi |
|---|---|---|
| Hakkın niteliği | Kuvvetlendirilmiş şahsi hak; ayni hak doğmaz | Yalnızca sözleşmenin taraflarını bağlayan nispi hak |
| Üçüncü kişilere ileri sürme | Şerhten sonra hak kazananlara karşı ileri sürülebilir (TMK m. 1009) | Kural olarak ileri sürülemez; iyiniyetli üçüncü kişi korunur |
| Taşınmazın satılması | Yeni malik sözleşmeyle bağlıdır; şerh süresince gereksinim nedeniyle tahliye yoluna gidemez | Yeni malik sözleşmenin tarafı olur, ancak TBK m. 351 koşullarıyla tahliye talep edebilir |
| İcra ihalesi (İİK m. 135/2) | Kira ilişkisinin hacizden önceki tarihi resmi kayıtla ispatlanır | Adi yazılı sözleşme çoğu halde ispat için yeterli görülmez |
| Yapılış usulü | Şerh anlaşması + malik iradesi ya da mahkeme kararı ile tapu kütüğüne işlenir | Ek bir tapu işlemi gerekmez |
4. Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır? Terkin Sebepleri
4.1. Kesinleşmiş Tahliye Kararı
Kiracının tahliyesine karar verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi hâlinde şerh, dayanaksız kalır.
"...kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verilmekle tapuya şerh edilen kira sözleşmesinin geçerli dayanağı kalmamıştır. Kira şerhinin tapudan terkinine karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş..."
— Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 10.02.2021 tarihli, 2017/3470 E. ve 2021/778 K. sayılı İlamı
4.2. Şerh Süresinin Dolması
Şerhin koruyucu etkisi, sözleşmede kararlaştırılan süreyle sınırlıdır. Yargılama sırasında bu sürenin dolması hâlinde, terkin talebi konusuz kalabilmektedir; nitekim bir uyuşmazlıkta şerhin geçerlilik süresinin yargılama sırasında dolduğu gerekçesiyle bu talep hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2023/5461, K: 2024/4065, T: 04.12.2024).
4.3. Terkin Davası Kime Karşı Açılır?
Terkin davasının, şerhten yararlanan kiracıya yöneltilmesi gerekir. Kiracının taraf olmadığı bir davada şerhin iptaline karar verilmesi, savunma hakkının ihlali sonucunu doğurur ve dava pasif husumet yokluğundan reddedilir (Konya 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E: 2020/638, K: 2021/487, T: 27.10.2021).
| Terkin Sebebi | Hukuki Dayanak ve Sonuç |
|---|---|
| Kesinleşmiş tahliye kararı | Tahliye kararının kesinleşmesiyle şerhin dayanağı ortadan kalkar; terkin gerekir |
| Şerh süresinin dolması | Şerhin etkisi kararlaştırılan süreyle sınırlıdır; süre dolduğunda malik terkin isteyebilir |
| Kira sözleşmesinin geçersizliği | Şerh anlaşması geçersizse şerh de yolsuz sayılır; TMK m. 1027 uyarınca mahkeme kararıyla düzeltilir |
| Tarafların anlaşması | Şerh lehtarı kiracının yazılı muvafakatiyle tapu müdürlüğünde terkin yapılabilir |
| Husumet kuralı | Terkin davası şerh lehtarı kiracıya yöneltilmelidir; aksi halde pasif husumet yokluğundan ret riski doğar |
5. Görevli Mahkeme ve Yargı Yolu
Tapu müdürlüğünün ret kararına karşı hangi yargı kolunun görevli olduğu uzun süre tartışılmış; Uyuşmazlık Mahkemesi bu tartışmayı adli yargı lehine sonuçlandırmıştır.
"...uyuşmazlığın Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre adli yargı yerinde çözümünün gerektiği sonucuna varılmıştır."
— Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümünün 19.06.2023 tarihli, 2023/226 E. ve 2023/416 K. sayılı İlamı
Adli yargı içinde ise görev, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesindedir. Anılan hüküm, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görev alanına bırakmaktadır. Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
6. Özel Durumlar: Finansal Kiralama, İntifa Hakkı ve Alt Kira
Kira şerhinin uygulaması, sözleşmenin türüne ve kiraya verenin hukuki konumuna göre farklılaşır.
6.1. Finansal Kiralama Sözleşmeleri
6361 sayılı Kanun'un 22. maddesi uyarınca taşınmaz mallara ilişkin finansal kiralama sözleşmeleri, taşınmazın bulunduğu tapu kütüğünün şerhler hanesine tescil ve şerh olunur. Burada şerh bir imkân değil, kanuni bir gerekliliktir; tescil veya şerhten sonra üçüncü kişilerin mal üzerindeki ayni hak iktisapları kiralayana karşı ileri sürülemez.
6.2. İntifa Hakkı Sahibinin Kiraya Vermesi
İntifa hakkı sahibi, hakkının kullanılmasını devredebileceğinden taşınmazı kiraya verebilir; bu sözleşme tapuya şerh de edilebilir. Hukuk Genel Kurulu, intifa hakkının sona ermesinin şerhli kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmeyeceğini kabul etmiştir.
"Şu hâlde, intifa hakkının sona ermesi kira sözleşmesini sona erdirmeyecektir."
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.04.2021 tarihli, 2017/2641 E. ve 2021/411 K. sayılı İlamı
6.3. Alt Kira İlişkisi
Alt kiracının hakkının şerh edilebilmesi için asıl kira ilişkisinin şerhli olması, alt kiranın asıl kira süresi ve kapsamıyla uyumlu bulunması ve malikin rızasının varlığı gibi koşullar birlikte aranır. Asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracının konumunun da etkileneceği gözden kaçırılmamalıdır.
7. Sonuç ve Değerlendirme
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının kişisel hakkını tapu sicilinin aleniyetinden yararlandıran, sınırlı ama etkili bir koruma aracıdır. Şerh, ayni hak doğurmamakla birlikte taşınmazın satışı, icra yoluyla paraya çevrilmesi ve üçüncü kişilerin hak iktisabı hâllerinde kiracının kullanma hakkını korur.
Kiraya veren açısından ise şerh, taşınmaz üzerindeki tasarruf serbestisini fiilen daraltan bir kayıttır. Uzun süreli şerhlerin, taşınmazın yeniden kiralanmasını veya belirli sektörlerde faaliyete başlanmasını güçleştirdiği yargı kararlarına da yansımıştır. Bu nedenle şerh süresi, terkin koşulları ve tarafların yükümlülükleri sözleşme aşamasında açıkça düzenlenmelidir.
Şerhin geçerliliği, terkini ve etkileri somut olayın koşullarına, sözleşme metnine ve tapu kaydının içeriğine göre değişkenlik gösterir. Bu nedenle sürecin, ilgili mevzuat ve güncel içtihat birlikte değerlendirilerek yürütülmesi önem taşır.
