Riskli yapı tespitine itiraz, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca bir yapının “riskli” olduğuna ilişkin idari işleme karşı, maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınan on beş günlük süreli hukuki başvuru yoludur. Tespit, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve kesinleştiğinde tahliye ile yıkım sürecini başlatan icrai bir işlemdir; bu nedenle sürelerin doğru takibi kritik önem taşır.
Bu rehberde riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığını, tebligatın ne zaman tamamlanmış sayıldığını, itirazın kime ve nasıl yapılacağını, teknik heyet incelemesini, itirazın reddi hâlinde açılacak iptal davasını ve tespitin kesinleşmesinin sonuçlarını güncel mevzuat ve yargı kararları ışığında inceliyoruz.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
1. Riskli Yapı Tespiti Nedir ve Nasıl Yapılır?
Riskli yapı kavramı, riskli alan içinde veya dışında bulunan; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle ortaya konulan yapıyı ifade eder. Tespit, esas olarak maliklerce yaptırılır; ancak maliklerin bu yükümlülükten kaçınması hâlinde İdare tarafından resen gerçekleştirilebilir.
1.1. Tespiti Kimler Yaptırır ve Kim Belirler?
Teknik tespit, Bakanlıkça yetkilendirilmiş lisanslı kurum ve kuruluşlar (kamu kurumları, üniversiteler veya özel hukuk tüzel kişileri) tarafından yapılır. Rapor, ilgili idarece onaylanıp tapu müdürlüğüne bildirildikten ve tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlendikten sonra idari işlem niteliği kazanır.
1.2. Riskli Yapı Tespit Raporunun Teknik Geçerliliği (RYTE)
Riskli yapı tespit raporlarının, uygulama yönetmeliğinin ekinde yer alan “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”a (RYTE) uygun hazırlanması zorunludur. Hatalı yapı geometrisi, eksik veya çelişkili rölöve, yetersiz zemin araştırması ya da teknik olarak kurulması mümkün olmayan bir taşıyıcı sistem modeli gibi eksiklikler, işlemin iptali sebebidir. Nitekim yargı, teknik açıdan değerlendirilemez nitelikteki raporlara dayanan tespitleri hukuka aykırı bulmaktadır.
📜 BÖLGE İDARE MAHKEMESİ KARARI
“… binaya dair Riskli Yapı Tespit Raporunun Uygulama Yönetmeliğinin ekinde (Ek-2) yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara (RYTE-2013) uygun olarak hazırlanmadığı, bu nedenle binanın risk yapı niteliğinde olup olmadığının anılan Tespit Raporu ile belgelendirilemediği, bu nedenle riskli yapı tespit sürecinin usule ve mevzuata uygun olarak işletilmediği anlaşıldığından, yapının riskli yapı olarak belirlenmesine dair işlemde ve bu işleme dayalı olarak taşınmazın yıkım ve tahliyesine yönelik işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”
— İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 6. İdari Dava Dairesinin 26.11.2020 tarihli, 2020/1169 E. ve 2020/1383 K. sayılı İlamı
2. Riskli Yapı Tespiti Tebligatı Nasıl Yapılır?
7471 sayılı Kanun ile değişen tebligat rejimi, süreci hızlandırmış ve maliklerin aktif takibini zorunlu kılmıştır. Ayni ve şahsi hak sahiplerine ayrı ayrı fiziki tebligat yapılması artık gerekmez; muhtarlıkta yapılan on beş günlük ilanın son günü, tebliğ yerine geçer. Bu nedenle e-Devlet bildirimlerinin ve muhtarlık ilanlarının titizlikle izlenmesi, hak kaybını önlemenin ilk adımıdır.
📜 KANUN METNİ — 6306 SAYILI KANUN M. 3
‘’(1) Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Riskli yapı tespiti yapılmasının engellenmesi durumunda; Başkanlıkça/İdarece talep edilmesi halinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen tespit yapılır/yaptırılır. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Başkanlığın talebi üzerine, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.
(2) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir. Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.’’
— 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m. 3/1-2
3. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır?
İtiraz dilekçesinde yalnızca hukuki değil, teknik itiraz gerekçelerinin de somut biçimde ortaya konulması önem taşır. Karot örneklerinin alınma usulü, statik hesap hataları, zemin araştırmasının eksikliği veya rölöve çelişkileri gibi hususlar, mümkünse uzman raporlarıyla desteklenerek ileri sürülmelidir.
3.1. İtiraz Hakkı Kime Aittir?
İtiraz hakkı münhasıran maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Malik sıfatı bulunmayan kişiler — örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciler veya kiracılar — riskli yapı tespitine itiraz edemez. Danıştay, yalnızca sözleşmeden doğan hak sahipliğine dayanan yüklenicinin itirazının reddini hukuka uygun bulmuştur.
“… mevzuat uyarınca riskli yapı kararlarına itiraz hakkının sadece maliklerce veya kanuni temsilcilerince kullanılabileceğinin hüküm altına alındığı göz önüne alındığında, (…) yapı hakkında 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan riskli yapı kararına davacı tarafından yapılan itirazın malik olmadığından bahisle reddedilmesine ilişkin (…) işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.”
— Danıştay 4. Dairesinin 26.10.2023 tarihli, 2023/12188 E. ve 2023/5755 K. sayılı İlamı
3.2. Teknik Heyet İncelemesi
İtirazlar, dördü üniversitelerin ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından, üçü Bakanlık/Başkanlık teşkilatından gelen toplam yedi üyeli teknik heyetlerce incelenip karara bağlanır. Teknik heyet, bir “teknik filtre” işlevi görerek hataların yargı yoluna gidilmeden giderilmesini amaçlar. Heyet kararının dayandığı yönetmelik hükmünün iptal edilmesi, kararı hukuki dayanaktan yoksun bırakır (Danıştay İdare Dava Daireleri Kurulu, E: 2019/2652, K: 2021/1575, T: 23.09.2021 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
3.3. İtiraz Süreleri ve 6/A İstisnası
Genel kural, tebliğden itibaren on beş günlük itiraz süresidir. Ancak “yıkılacak derecede riskli” yapılar bakımından uygulamaların resen yapıldığı 6/A rejiminde süreler çok daha kısadır: itiraz süresi iki gün, teknik heyetin karar süresi ise üç gün olarak uygulanır. Bu hızlandırılmış süreçte usul hatalarına karşı özellikle dikkatli olunmalıdır.
4. İtiraz Reddedilirse: İptal Davası ve Yargı Yolu
4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler idari işlem niteliğinde olduğundan, bunlara karşı açılacak iptal davaları idari yargının görev alanındadır. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir; örneğin İstanbul’daki bir taşınmaz için İstanbul idare mahkemeleri ve istinaf mercii olarak İstanbul Bölge İdare Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Adli yargıda açılan davalar görev yönünden reddedilir (Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümü, E: 2022/674, K: 2023/21, T: 23.01.2023 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
4.2. Dava Açma Süresi ve İtirazın Etkisi
Riskli yapı tespitine karşı dava açma süresi, genel altmış günlük süreden farklı olarak otuz gündür. İtiraz yoluna başvurulması zorunlu olmadığından, doğrudan dava açılabilir ve bu durumda “idari merci tecavüzü” kararı verilmemelidir. İtiraz yoluna başvurulması hâlinde ise otuz günlük dava açma süresi durur ve itirazın reddi (veya zımnen reddi) ile kaldığı yerden işlemeye başlar. Böylece itiraz, hem teknik düzeltme fırsatı hem de stratejik bir zaman kazancı sağlar.
| Aşama | Süre / Açıklama |
|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Masrafı maliklere ait; lisanslı kurumca veya İdare/Başkanlıkça resen yapılır |
| Tebligat | Tutanak yapıya asılır + e-Devlet bildirimi + muhtarlıkta 15 gün ilan; ilanın son günü tebliğ sayılır |
| İtiraz süresi (genel) | Tebliğden itibaren 15 gün |
| İtiraz süresi (6/A – yıkılacak derecede riskli) | 2 gün; teknik heyet 3 gün içinde karar verir |
| Teknik heyet yapısı | 4 üniversite + 3 Bakanlık/Başkanlık = 7 üye |
| İptal davası süresi | 30 gün (idari yargı; itiraz süreyi durdurur) |
| Kesinleşme sonrası tahliye/yıkım | İdarece en fazla 90 gün süre verilir |
| Karar yeter sayısı | Salt çoğunluk (hisse oranına göre 1/2 + 1) |
| Kriter | İdari İtiraz (Teknik Heyet) | Doğrudan İptal Davası |
|---|---|---|
| Zorunluluk | İhtiyari – dava şartı değil | Her zaman açık |
| Süre | Tebliğden 15 gün | Tebliğden 30 gün |
| Merci | 7 üyeli teknik heyet | İdare Mahkemesi |
| Dava süresine etkisi | Dava açma süresini durdurur | — |
| Başlıca sonuç | Teknik hataların yargı öncesi giderilmesi | İşlemin iptali |
5. Tespitin Kesinleşmesi ve Sonuçları
Tespitin kesinleşmesinden sonra binanın geleceğine ilişkin kararlar (yıkıp yeniden yapma, değerlendirme, satış vb.) artık salt çoğunlukla, yani hisseleri oranında paydaşların yarısından bir fazlasıyla alınır. Bu oran, 7471 sayılı Kanun öncesinde uygulanan üçte iki çoğunluk şartının yerini almıştır ve azınlıkta kalan maliklerin mülkiyet hakları bakımından önemli sonuçlar doğurur.
Tespit kesinleştiğinde, İdare’nin talebi üzerine yapıya ait elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması yasal bir sonuçtur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E: 2024/3932, K: 2025/2913, T: 21.05.2025 — karardan aktarılarak özetlenmiştir). Aynı şekilde, riskli yapı şerhi işlenen taşınmazlardaki işyeri ruhsatlarının iptali, insan sağlığı ve güvenliği gerekçesiyle hukuka uygun bulunmaktadır (Danıştay 2. Daire, E: 2021/13866, K: 2022/5677, T: 08.11.2022 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Güçlendirme İstisnası
Malikler, yıkım süresi içinde ve teknik olarak mümkün olması koşuluyla, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca beşte dört çoğunlukla karar alarak yapıyı güçlendirebilir. Güçlendirme sonrasında risk şerhinin kaldırılması, riskli yapı tespitine karşı açılmış davayı konusuz bırakır (Danıştay 6. Daire, E: 2021/736, K: 2022/994, T: 02.02.2022 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
6. Özel Hukuki Durumlar
6.1. Riskli Alan İlanı
Bir alanın “riskli alan” ilan edilebilmesi için o alandaki istisnasız tüm yapıların riskli olması gerekmez; yapı stokunun genel olarak riskli olması yeterli kabul edilir. Bu karar, afet gerçekleştikten sonra da verilebilir (Danıştay 4. Daire, E: 2023/11080, K: 2025/4683, T: 23.09.2025 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
6.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih
Yüklenicinin tüm maliklerle anlaşma sağlayamaması veya bir malikin dava açması, kural olarak mücbir sebep sayılmaz; bu hâllerde arsa sahibinin sözleşmeyi haklı nedenle feshedebileceği kabul edilmektedir (Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi, E: 2019/301, K: 2022/75, T: 08.02.2022 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
6.3. Mimari Eser Hakları
Riskli yapıların güçlendirilmesi veya yıkılması sürecinde mimarın estetik kaygıları, mülkiyet hakkının ve can güvenliğinin önüne geçemez; bu süreçlerde proje müellifinin muvafakati aranmaz (İstanbul 1. Fikrî ve Sınaî Haklar Hukuk Mahkemesi, E: 2020/168, K: 2021/259, T: 08.06.2021 — karardan aktarılarak özetlenmiştir).
7. Sonuç ve Değerlendirme
Riskli yapı tespiti ve itiraz süreci, 7471 sayılı Kanun ile getirilen değişikliklerle hızlanmış ve tebligat usulü kolaylaştırılmıştır. Muhtarlık ilanının son gününün tebliğ sayılması, e-Devlet bildirimlerinin ve ilanların düzenli takibini zorunlu kılmaktadır. On beş günlük itiraz ve otuz günlük dava sürelerinin kaçırılması, ileri sürülebilecek haklı teknik ve hukuki iddiaları dahi sonuçsuz bırakabilir.
İtirazın teknik heyetçe reddi hâlinde, süresi içinde açılacak iptal davası, mülkiyet hakkının korunması bakımından başvurulabilecek yargısal denetim yoludur. Riskli yapı tespitine ilişkin uyuşmazlıklar teknik ve usuli yönleri ağır basan bir alan olduğundan, sürecin mevzuata ve güncel içtihada uygun biçimde yürütülmesi önem taşır. Bu içerik, sürecin genel çerçevesini bilgilendirme amaçlı olarak ortaya koymaktadır.
