Kat malikleri kurulu kararının iptali, anagayrimenkulün yönetimine ilişkin olarak kat malikleri kurulunca alınan bir kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olduğu gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesince geçersiz kılınmasını amaçlayan bir davadır. Apartman ve site yönetimlerinde aidat oranından ortak alan tahsisine, yönetici seçiminden ısıtma sisteminin değiştirilmesine kadar pek çok karar bu yolla denetlenir.
Çekirdek yanıt şudur: Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Karar yoklukla veya mutlak butlanla sakatsa süre koşulu aranmaz. Dava, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Bu içerikte iptal davasının şartları, hak düşürücü süreler, geçersizlik dereceleri, görev-yetki kuralları ve kanun yolu sınırları güncel Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Nedir?
- 2. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Şartları Nelerdir?
- 3. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Süresi Ne Kadardır?
- 4. Süreye Tabi Olmayan Kararlar: Yokluk ve Mutlak Butlan
- 5. Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
- 6. Dava Süreci ve Kanun Yolları Nasıl İşler?
- 7. Sonuç ve Değerlendirme
- 8. İlgili Makaleler
1. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Nedir?
Kat mülkiyetine tabi bir yapıda yönetim yetkisi kat malikleri kuruluna aittir. Kurul, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere yönetim tarzını kendisi belirler ve aldığı kararlar bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar.
Bu bağlayıcılık, hukuka aykırı kararların denetimsiz kalması anlamına gelmez. Kanun koyucu, azınlıkta kalan kat malikini korumak için iptal davası yolunu açmış; buna karşılık yapı yönetiminde istikrarı korumak amacıyla davayı kısa hak düşürücü sürelere bağlamıştır.
1.1. İptal Davasının Hukuki Niteliği
İptal davası, bozucu yenilik doğuran bir davadır. Karar, iptal edilinceye kadar hukuken geçerli sayılır ve uygulanır. Bu nedenle sürenin kaçırılması, esas bakımından sakat bir kararın dahi ayakta kalması sonucunu doğurabilir.
Yönetici seçiminin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla yapılmamış olması hâlinde dahi bu kararın iptal edilinceye kadar geçerli kararlardan olduğu; toplantıya katılan davacının bir aylık hak düşürücü süre içinde dava açmamış olması nedeniyle istemin reddinin yerinde görüldüğü belirtilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 02.12.2024 tarihli, 2024/5301 E. ve 2024/9396 K. sayılı İlamı
Aynı ilke, yönetici atanması istemiyle açılan davalar bakımından Hukuk Genel Kurulu tarafından da benimsenmiştir. Geçerliliğini koruyan bir yönetici seçimi kararı varken, o karar ayrıca iptal ettirilmeden mahkemeden yönetici atanması istenemez.
Yönetici seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptali için yasal süresinde dava açılmadığı, bu nedenle kararın geçerliliğini koruduğu; mahkemenin yalnızca tarafların ileri sürdüğü vakıalara göre karar vereceği gözetilerek yönetici atanması isteminin reddine ilişkin direnme kararı onanmıştır. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.05.2022 tarihli, 2019/34 E. ve 2022/654 K. sayılı İlamı
1.2. Kat Malikleri Kurulu Kararı ile Yönetim Kurulu Kararı Arasındaki Fark
Uygulamada en sık yapılan usul hatası, yönetim kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu tarafından alınan bir kararın doğrudan mahkemede iptalinin istenmesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 32/3 uyarınca anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden doğan anlaşmazlıklar öncelikle kat malikleri kurulunca çözümlenir.
Bu nedenle yönetim kurulu kararından şikâyetçi olan kat maliki, önce konuyu kat malikleri kurulunun gündemine taşımalı; kurulca verilen karara razı olmaması hâlinde m. 33 uyarınca hâkime başvurmalıdır. Aksi hâlde dava, hukuki dayanaktan yoksun bulunarak reddedilmektedir.
Kat malikleri kurulu kararına dayanmayan temsilciler kurulu kararının iptali istendiğine göre, uyuşmazlığın öncelikle kat malikleri kurulunca incelenip karara bağlanması, başvuru üzerine verilen karara razı olmayan kat malikinin ancak o zaman 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca hâkime başvurabileceği gözetilmeden davanın kabulü doğru görülmemiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 09.03.2026 tarihli, 2025/9253 E. ve 2026/4258 K. sayılı İlamı
Aynı yönde, site yönetim kurulunun kararının iptali istemiyle açılan bir davada, Kanun m. 33 kapsamında yalnızca kat malikleri kurulu kararlarının iptalinin dava konusu edilebileceği gerekçesiyle istem reddedilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2025/3096, K: 2025/7314, T: 12.05.2025). Yönetim kurulunca alınan kararların iptali için doğrudan mahkemeye başvurulabileceğine dair bir düzenleme bulunmadığı, 5. Hukuk Dairesinin E: 2025/4311, K: 2025/8926, T: 17.06.2025 sayılı kararında da vurgulanmıştır.
2. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Şartları Nelerdir?
2.1. Davayı Kimler Açabilir, Kime Karşı Açılır?
Dava hakkı kat maliklerine tanınmıştır. Kat maliki sıfatı bulunmayan kiracı, oturma hakkı sahibi veya yönetim, kural olarak iptal davası açamaz; bu husus dava şartı niteliğindeki aktif husumet ehliyeti kapsamında resen incelenir.
Sonradan malik olan kişi, malik olmadan önceki tarihli toplantı ve kararlar bakımından dava açamaz. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2020/10123, K: 2021/1254, T: 10.02.2021 sayılı kararında, davacının malik olduğu tarihten önceki toplantılara ilişkin istemler yönünden aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddini yerinde bulmuştur.
Pasif husumet yönünden ise dava, karara olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilir. Kat maliki olmayan kişilere karşı açılan dava husumet yokluğundan reddedilir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/3445, K: 2024/7225, T: 11.06.2024).
6.1. İstinaf ve Temyiz Sınırı
Toplantıya katılan kat maliki bakımından, karara aykırı oy kullanılmış olması aranır. Uygulamada bu husus tutanağa yazılan muhalefet şerhi ile ispatlanır. Şerh yoksa, malikin karara katıldığı kabul edilerek dava reddedilebilmektedir.
Toplantıya katılmayan kat maliki için böyle bir şart yoktur; bu malik, kararı öğrenmesinden itibaren süresi içinde dava açabilir. Kararın yoklukla veya mutlak butlanla sakat olduğu iddiası bakımından ise muhalefet şerhi aranmaz.
2.3. Başlıca İptal Sebepleri
- Çağrı usulüne aykırılık: Olağanüstü toplantı çağrısının kanunda öngörülen usul ve süreye uyulmadan yapılması. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/13582, K: 2025/11036, T: 14.07.2025 sayılı kararında, çağrının kat maliki yerine eşine yapıldığı ve süre koşuluna uyulmadığı toplantının iptaline ilişkin hüküm onanmıştır.
- Yönetim planına aykırılık: Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Ayrı yönetim planlarına sahip parsellerin tek bir genel kurulda birlikte yönetilmesi, kararların geçersizliği sonucunu doğurur.
- Toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması: Kanunun aradığı nisap olmadan karar alınması.
- Emredici hükümlere aykırılık: Kanunda belirlenen azami gecikme tazminatı oranının artırılması gibi hâller.
- Oy birliği gereken işlerde çoğunlukla karar alınması: Ortak yerlerin bir hakla kayıtlanması, ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması gibi temliki tasarruf ve önemli yönetim işleri.
- Ortak alanların belirli maliklere tahsisi: Ortak yerin kişiye özgülenmesi, mülkiyet hakkına ilişkin sonuç doğurduğundan ayrı bir hukuki değerlendirmeye tabidir.
Ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulmuş ve parsellerin birlikte yönetimine ilişkin düzenleme içermeyen ayrı yönetim planlarının bulunduğu olayda, her bir parselin yönetim planına aykırı yapılan toplantının ve alınan kararların geçersizliğinin tespiti ile davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği belirtilerek direnme kararı bozulmuştur. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.05.2025 tarihli, 2023/658 E. ve 2025/297 K. sayılı İlamı
Ortak alanın üçüncü kişiye kiralanması bakımından da oy birliği aranmaktadır. Yönetici tarafından kat malikleri kurulu kararı olmaksızın imzalanan baz istasyonu kira sözleşmesine dayanılarak ortak alana yapılan müdahalenin önlenmesine karar verilmesi yerinde bulunmuştur (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2025/3614, K: 2025/8560, T: 28.05.2025).
| Karar Konusu | Aranan Yeter Sayı | Dayanak |
|---|---|---|
| Olağan yönetim kararları (ilk toplantı) | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanma ve oy çokluğu | KMK m. 30 |
| İkinci toplantı | Katılanların salt çoğunluğu | KMK m. 30 |
| Yönetici / yönetim kurulu seçimi | Hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk | KMK m. 34 |
| Ortak yerlerde yararlı ve çok masraflı yenilik ve ilaveler | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK m. 42 |
| Ana yapının dış duvar, çatı ve damının kiralanması gibi önemli yönetim işleri ile temliki tasarruflar | Bütün kat maliklerinin oy birliği | KMK m. 45 |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | KMK m. 28 |
3. Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Süresi Ne Kadardır?
📜 KANUN METNİ —
"Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz."
— 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33/1
Sürenin başlangıcı, toplantıya katılmayan malik bakımından öğrenme tarihidir. Uygulamada kararın karar defteri örneği, tebligat veya apartman panosuna asılma yoluyla öğrenildiği kabul edilmekte; öğrenme tarihinin ispatı önem taşımaktadır.
| Davacının Durumu | Süre | Başlangıç Anı |
|---|---|---|
| Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan kat maliki | 1 ay | Karar tarihi |
| Toplantıya katılmayan kat maliki | 1 ay | Kararı öğrenme tarihi |
| Toplantıya katılmayan kat maliki (azami sınır) | 6 ay | Karar tarihi |
| Yoklukla veya mutlak butlanla sakat kararlar | Süre yok | Her zaman dava açılabilir |
| Bağımsız bölümün devrine ilişkin karar (KMK m. 25) | 6 ay / her hâlde 5 yıl | Dava açma kararının öğrenilmesi / dava hakkının doğumu |
Bağımsız bölümün devrine ilişkin kararlar bakımından farklı bir süre rejimi uygulanır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/5301, K: 2024/9396, T: 02.12.2024 sayılı kararında, kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devrine ilişkin karara karşı dava hakkının, devir konusunda alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl olduğunu belirterek, bir aylık süre gerekçesiyle verilen ret kararını bozmuştur.
İmzasız dahi olsa toplantı karar tutanağının kat malikine tebliğ edilmesiyle kararların öğrenildiği ve davanın 634 sayılı Kanun m. 33 uyarınca öngörülen bir aylık süreden sonra açıldığı kabul edilerek, yalnızca yasal oranın üzerinde gecikme tazminatı belirlenmesine ilişkin karar yönünden iptale hükmedilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.05.2025 tarihli, 2025/2102 E. ve 2025/7760 K. sayılı İlamı
4. Süreye Tabi Olmayan Kararlar: Yokluk ve Mutlak Butlan
Ayrım pratikte belirleyicidir: Süre geçmiş olsa bile karar yoklukla veya mutlak butlanla sakatsa dava dinlenebilir. Buna karşılık her usulsüzlük bu ağır yaptırıma tabi değildir; nisap eksikliği veya çağrı usulüne aykırılık kural olarak iptal edilebilirlik sonucunu doğurur.
📜 KANUN METNİ —
"Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
— 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/2
Bu hüküm emredici niteliktedir. Tüm kat maliklerince oy birliğiyle alınmış bir karar bulunmadıkça, aylık yüzde beşin üzerinde gecikme tazminatı öngören kurul kararı geçersiz sayılmakta ve süre koşulu aranmaksızın iptal edilebilmektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin E: 2025/2102 sayılı kararında, aylık yüzde on oranında gecikme zammı alınmasına ilişkin karar bu gerekçeyle iptal edilmiştir.
Buna karşılık, yönetimin feshine ve mahkemeden yönetici atanmasının istenmesine ilişkin kararların yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat olmadığı, bu nedenle üç yıl sonra açılan davanın süre yönünden reddinin yerinde olduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/13582, K: 2025/11036, T: 14.07.2025).
| Geçersizlik Türü | Ölçüt | Süre |
|---|---|---|
| Yokluk | Kararın kurucu unsurunun (irade) hiç oluşmaması; örneğin karar yeter sayısına hiç ulaşılmadan karar alınması | Süreye tabi değildir |
| Mutlak butlan | Kurucu unsurları tamam olmakla birlikte kamu düzenine ilişkin emredici hükme aykırılık | Süreye tabi değildir |
| İptal edilebilirlik | Çağrı usulüne, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırılık | 1 ay / her hâlde 6 ay |
Ortak alana müdahalenin önlenmesi talebi, mülkiyet hakkına dayandığından süreye bağlı değildir. Ancak müdahalenin dayanağı olan kurul kararının niteliği ayrıca değerlendirilmekte; kat malikleri kurulu kararına dayanmayan temsilciler kurulu kararları bakımından önce iç başvuru yolunun tüketilmesi aranmaktadır.
5. Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
634 sayılı Kanun m. 33/1, iptal davasının anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılacağını düzenlemektedir. Kanunun Ek 1. maddesi uyarınca da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.
İstanbul yargı çevresinde dava, anagayrimenkulün bulunduğu ilçeye göre ilgili sulh hukuk mahkemesinde açılır. Örneğin taşınmaz Anadolu yakasındaki bir yargı çevresinde ise İstanbul Anadolu Adalet Sarayı bünyesindeki sulh hukuk mahkemeleri, Bakırköy yargı çevresinde ise Bakırköy sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Yanlış yer mahkemesinde açılan dava yetki yönünden reddedilir.
Buna karşılık m. 33'teki yetki kuralı yalnızca kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılan iptal davalarına özgüdür; kat mülkiyetiyle bağlantılı her uyuşmazlığa genişletilemez.
Sigortacının halefiyete dayanan rücu davasında, 634 sayılı Kanun m. 33'ün kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarına ilişkin bir yetki kuralı öngördüğü, somut uyuşmazlıkta uygulama yeri bulunmadığı; süresinde yetki itirazı yapılmadığından davanın açıldığı mahkemenin yetkili hâle geldiği belirtilerek yetkisizlik kararı bozulmuştur. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 29.04.2024 tarihli, 2024/1555 E. ve 2024/3943 K. sayılı İlamı
6. Dava Süreci ve Kanun Yolları Nasıl İşler?
Bölge adliye mahkemesi kararlarına karşı temyiz yolu sınırlıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 362/1-b uyarınca özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalara ilişkin kararlar kural olarak temyiz edilemez; ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar bu istisnanın dışındadır.
Bu nedenle uyuşmazlığın niteliği belirleyicidir. Yalnızca yönetim ve idari işlere ilişkin kararların iptali istemleri temyize kapalıyken, bağımsız bölümün devri, ortak yerin ayni hakla kayıtlanması gibi taşınmazın aynını etkileyen istemler temyiz denetimine tabidir.
6.1. İstinaf ve Temyiz Sınırı
İptali istenen kararın dilekçede belirtilmemesi ve verilen kesin süre içinde bu eksikliğin giderilmemesi hâlinde dava açılmamış sayılabilmektedir. Bu nedenle talep sonucunun, karar tarihi ve karar maddesi belirtilerek somutlaştırılması gerekir.
Mahkemenin inceleme kapsamı da içtihatla belirlenmiştir: Kararların kanunda öngörülen nisaplarla alınıp alınmadığı, çağrı usulüne uyulup uyulmadığı ve yönetim planına uygunluk, dosyaya getirtilen belgeler üzerinden değerlendirilir.
İptali istenen kat malikleri kurulu toplantısında anagayrimenkulün yönetim ve idari işlerine yönelik kararlar alındığı, kat maliklerinin ayni haklarına ilişkin bir müdahale bulunmadığı anlaşıldığından, 6100 sayılı Kanun m. 362 uyarınca temyizi kabil bir karar bulunmadığı gerekçesiyle temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 23.11.2022 tarihli, 2022/6429 E. ve 2022/16780 K. sayılı İlamı
Buna karşılık, foseptik çukurunun iptal edilerek kanalizasyon hattı döşenmesi ve sundurma yapılması gibi taşınmazın aynını ilgilendiren kararların bulunduğu bir olayda, davanın temyize tabi olduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2020/10123, K: 2021/1254, T: 10.02.2021).
6.2. Yönetim Planına Aykırı Toplantılar ve İdari Süreçlerle Etkileşim
Yönetim planı değişikliğinin usulüne uygun yapılmaması ve tapu kütüğüne işlenmemesi hâlinde, birden çok parseli kapsayan karma genel kurul toplantısı yapılamayacağı ve bu toplantının iptali gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2020/7838, K: 2020/10942, T: 07.12.2020).
Kat mülkiyeti rejimi, idari işlemlerin denetiminde de dikkate alınmaktadır. Danıştay 4. Dairesi, toplu yapı yöneticiliğinin kat maliklerinin temsilcisi sıfatını haiz olduğunu belirterek, işyeri açma ve çalışma ruhsatına ilişkin uyuşmazlığın toplu yapı yönetim planı ve işletme yönetmeliği ile birlikte değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir (Danıştay 4. Daire, E: 2025/1959, K: 2025/3882, T: 18.06.2025).
7. Sonuç ve Değerlendirme
Kat malikleri kurulu kararının iptali, kat mülkiyeti rejiminde azınlıkta kalan malikin başvurabileceği temel hukuki denetim yoludur. Ancak bu yol, yapı yönetiminde istikrarın korunması amacıyla kısa ve katı hak düşürücü sürelere bağlanmıştır.
Uygulamada davaların önemli bir kısmı esasa girilmeden; sürenin geçmesi, kat maliki sıfatının bulunmaması, husumetin yanlış kişilere yöneltilmesi veya iptali istenen kararın kat malikleri kurulu kararı yerine yönetim kurulu kararı olması nedeniyle reddedilmektedir. Bu nedenle karar tarihinin, öğrenme anının ve kararın hangi organca alındığının başlangıçta doğru tespiti belirleyicidir.
Yokluk ve mutlak butlan iddiaları süre engelini aşabilirse de her usulsüzlük bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Karar defteri, çağrı belgeleri, hazirun cetveli ve yönetim planının eksiksiz biçimde temin edilmesi, uyuşmazlığın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi bakımından önem taşır. Sürecin hukuki dayanakları ve süreleri dikkate alınarak yürütülmesi, hak kaybı riskini azaltır.
