Müteahhitten daire alımı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümün, inşaat tamamlanmadan veya tapu devri gerçekleşmeden önce üçüncü kişiye devredilmesidir. Bu işlemde alıcı, taşınmazın tapu malikinden değil; malike karşı yalnızca kişisel (şahsi) hak sahibi olan yükleniciden hak devralır.
Bu ayrım, sürecin tüm hukuki riskini belirler. Alıcının tapuyu kendi adına tescil ettirebilmesi, kural olarak yüklenicinin arsa sahibine karşı üstlendiği inşaat edimini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Yüklenici edimini ifa etmemişse, bedeli tamamen ödemiş olan alıcı dahi arsa sahibinden tapu talep edemez.
Aşağıda; sözleşmenin geçerlilik şekli, temliken tescil davasının koşulları, teslimde gecikme halinde başvurulabilecek seçimlik haklar, imar planı ve ruhsat iptalinin sonuçları ile yüklenicinin iflası halinde izlenecek yol, güncel yargı kararları esas alınarak incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Müteahhitten Daire Alımı Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?
- 2. Müteahhitle Yapılan Sözleşme Hangi Şekilde Geçerlidir?
- 3. Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusu Nasıl Alınır?
- 4. Müteahhitten Daire Alımında Karşılaşılan Başlıca Riskler Nelerdir?
- 5. Ön Ödemeli Konut Satışında Alıcı Hangi Korumalardan Yararlanır?
- 6. Müteahhit Daireyi Teslim Etmezse Alıcının Hakları Nelerdir?
- 7. İmar Planı İptali, İflas ve Kentsel Dönüşüm Kaynaklı Özel Durumlar
- 8. Alım Öncesinde Yapılması Önerilen Kontroller Nelerdir?
- 9. Sonuç ve Değerlendirme
- 10. İlgili Makaleler
1. Müteahhitten Daire Alımı Nedir ve Hukuki Niteliği Nedir?
1.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yapısı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ile eser sözleşmesini bünyesinde birleştiren karma nitelikli bir sözleşmedir. Arsa sahibi, inşaatın karşılığında arsa paylarının bir bölümünü yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise finansmanı sağlayarak yapıyı fen ve sanat kurallarına uygun biçimde tamamlamayı üstlenir.
Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri vaadini içerdiğinden, kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Aynı nitelikteki sözleşme, tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilemez; tarafların fesih iradesi birleşmiyorsa mahkeme kararı gerekir.
1.2. Yükleniciden Temlik: Alıcı Neyi Devralır?
Yükleniciden daire alan kişi, alacağın devri (temlik) hükümleri uyarınca yüklenicinin arsa sahibine karşı sahip olduğu kişisel hakkı devralır. Bu devir için arsa sahibinin rızası aranmaz; ancak arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri sürebileceği tüm def’ileri devralan alıcıya karşı da ileri sürebilir.
Bu nedenle alıcının hukuki durumu, doğrudan yüklenicinin sözleşmesel performansına bağlıdır. Yargıtay uygulamasında, temlike dayalı tapu iptali ve tescil davalarında arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu kabul edilmektedir.
📜 KANUN METNİ —
''Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.''
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706/1
📜 KANUN METNİ —
''Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.''
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237/1-2
2. Müteahhitle Yapılan Sözleşme Hangi Şekilde Geçerlidir?
Uygulamada alıcılar sıklıkla adi yazılı “daire satış sözleşmesi”, “satış protokolü” veya makbuz düzeyinde belgelerle işlem yapmaktadır. Bu belgeler kural olarak geçerlilik şeklini karşılamaz.
Bununla birlikte 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca; kat mülkiyetine tabi olacak yapıda bağımsız bölüm satımında alıcı borçlarını tamamen yerine getirmiş, bağımsız bölüm kendisine teslim edilmiş ve malik gibi kullanılmışsa, dürüstlük kuralı gözetilerek tescil davasının kabulü mümkündür.
Yükleniciden yapılan temlikte ise, mülkiyetin devri değil kişisel hakkın devri söz konusu olduğundan, üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterli görülmektedir.
Kararda; şekil şartına uygun düzenlenmemiş olsa dahi taraflarca edimlerin ifasına başlanmışsa sözleşmenin şekil nedeniyle geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, proje ruhsatının idare mahkemesince iptal edilmesi üzerine alıcı bakımından sözleşmeyi sürdürmenin beklenemez hale geldiği ve haklı feshe bağlı olarak ödenen bedelin iadesi gerektiği yönündeki ilk derece kararının onandığı belirtilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 15.05.2025 tarihli, 2025/2361 E. ve 2025/3437 K. sayılı İlamı
3. Müteahhitten Alınan Dairenin Tapusu Nasıl Alınır?
Temliken tescil davası, arsa sahibi ile yükleniciye birlikte yöneltilir. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle inşaatın fiziki seviyesini belirler; eksik ve ayıplı işler varsa, bunların bedeli alıcı tarafından depo edildikten sonra tescile karar verilebilir.
Buna karşılık yüklenici edimini yerine getirmemiş ve arsa sahibi sözleşmeyi haklı olarak feshetmişse, alıcının tescil talebi reddedilir. Ayrıca dava tarihinde bağımsız bölüm üçüncü kişiye devredilmişse, davanın o kişiye de yöneltilmemesi ret sebebidir.
Kararda; yüklenicinin arsa sahiplerine karşı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlendiği yükümlülükleri tam olarak yerine getirmediği, harici satışa konu bağımsız bölümü hukuken elde edemediği, bu nedenle alıcının alacağın temliki hükümlerine dayanarak bu bağımsız bölümü talep edemeyeceği ve dava tarihinde arsa sahibinin de malik olmadığı gerekçesiyle davanın reddine ilişkin kararın onandığı ifade edilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 18.09.2023 tarihli, 2022/2362 E. ve 2023/2804 K. sayılı İlamı
Sözleşmenin başka bir yükleniciye devredilmesi halinde ise, devralan taraf sözleşmeden doğan bütün hak ve borçlarla birlikte tarafı olma sıfatını da kazanır. Bu durumda bağımsız bölümü devretme yükümlülüğü de devralan yükleniciye geçer ve alıcının talebini bu tarafa yöneltmesi gerekir.
Kararda; yüklenici ile devralan şirket arasındaki ilişkinin 6098 sayılı Kanun’un 205/1. maddesi anlamında sözleşmenin devri niteliğinde olduğu, devir sözleşmesiyle çekişmeli bağımsız bölümün devralan yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı ve bu bölümün davacıya devredilme yükümlülüğünün de devralan yükleniciye geçtiği belirtilerek arsa sahibinin temyiz itirazlarının yerinde görülmediği açıklanmıştır. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.02.2025 tarihli, 2023/3645 E. ve 2025/320 K. sayılı İlamı
| Koşul | Aranan Durum |
|---|---|
| Geçerli bir devir | Yüklenici ile alıcı arasındaki temlikin yazılı olması; taşınmaz satış vaadi niteliğindeki sözleşmelerde ise resmî şeklin bulunması aranır. |
| Yüklenicinin edimini ifası | Yüklenici, arsa sahibine karşı üstlendiği inşaatı tamamlamış ya da önemli ölçüde ifa etmiş olmalıdır. |
| Alıcının bedeli ödemesi | Alıcı, bağımsız bölüm bedelini yükleniciye ödemiş olmalı ve bunu ispat edebilmelidir. |
| Bölümün yükleniciye ait olması | Talep edilen bağımsız bölüm, sözleşme uyarınca yükleniciye bırakılan bölümlerden biri olmalıdır. |
| Eksik iş bedelinin depo edilmesi | Eksik veya ayıplı işler bulunuyorsa, bilirkişice belirlenen bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi gerekir. |
| Zorunlu dava arkadaşlığı | Dava, arsa sahibi ve yükleniciye birlikte yöneltilmelidir; taşınmaz üçüncü kişiye geçmişse ona da husumet yöneltilmelidir. |
4. Müteahhitten Daire Alımında Karşılaşılan Başlıca Riskler Nelerdir?
Bu risklerin ortak özelliği, alıcının hukuki konumunun kendi kusuru bulunmasa dahi zayıflamasıdır. Alıcı bedeli tam ödemiş olsa bile, yüklenicinin arsa sahibine karşı temerrüde düşmesi tapu talebini doğrudan etkiler.
Nitekim arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilen bir uyuşmazlıkta, yüklenicinin imar planı değişikliği ve belge temini gibi gerekçelerinin, basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü karşısında gecikmeyi haklı kılmadığı kabul edilmiştir.
Kararda; sözleşmede kararlaştırılan sürede yapı ruhsatının alınıp inşaatın teslim edilmemesi nedeniyle fesih koşullarının oluştuğu, geriye etkili fesihte arsa sahibinin yalnızca menfi zararlarını isteyebileceği ve bu kapsamda kira kaybı ile hafriyat taşıma bedeline hükmedilirken, yeni yapılacak binadan elde edilecek kira gelirine ilişkin talebin müspet zarar niteliğinde olması sebebiyle reddedildiği belirtilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/2037 E. ve 2025/945 K. sayılı İlamı
| Risk | Doğurduğu Sonuç | Başvurulabilecek Hukuki Yol |
|---|---|---|
| Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması | Arsa sahibi tapu devrinden kaçınabilir; tescil istemi reddedilir. | Yükleniciye karşı ödenen bedelin iadesi ve tazminat talebi |
| Sözleşmenin arsa sahibince feshi | Yüklenicinin kişisel hakkı sona erer; temlik dayanaksız kalır. | Sebepsiz zenginleşme ve tazminat talepleri |
| Sözleşmenin başka yükleniciye devri | Devretme yükümlülüğü devralan yükleniciye geçer. | Talebin devralan yükleniciye yöneltilmesi |
| İmar planı veya ruhsatın iptali | İfa hukuken engellenir ya da belirsiz hale gelir. | Haklı fesih ve ödenen bedelin iadesi talebi |
| Yüklenicinin iflası | Aynen ifa talebi para alacağına dönüşür. | İflas masasına kayıt kabul davası (İİK m. 235) |
| Yapı kullanma izninin alınmaması | Anahtar teslim borcu ifa edilmiş sayılmaz. | Teslimi kabulden kaçınma ve gecikme tazminatı |
| Bağımsız bölümün üçüncü kişiye devri | İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. | Tapu kaydına ihtiyati tedbir ve yolsuz tescil iddiası |
📜 KANUN METNİ —
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 1023
📜 KANUN METNİ —
“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 112
5. Ön Ödemeli Konut Satışında Alıcı Hangi Korumalardan Yararlanır?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ve devamı maddeleri uyarınca ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yazılı şekilde ve kural olarak noterde düzenlenmesi, satıcının ise teslim güvencesi niteliğinde teminat sağlaması aranmaktadır.
Tüketici, kanunda öngörülen süre içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin cayma hakkını kullanabilir. Devir veya teslime kadar geçen sürede ise, kanunda belirlenen sınırlı orandaki tazminatı ödeyerek sözleşmeden dönebilir. Devir ve teslim süresi bakımından da azami bir üst sınır öngörülmüştür.
Ancak taşınmazın yatırım amacıyla edinildiğinin ileri sürülmesi halinde tüketici sıfatı tartışma konusu olabilmekte; yüklenici hakkında iflas kararı verilmişse uyuşmazlık, tüketici mahkemesinden çıkarak iflas masasına kayıt kabul davasına dönüşebilmektedir.
6. Müteahhit Daireyi Teslim Etmezse Alıcının Hakları Nelerdir?
İfa yerine geçen tazminat talep edildiğinde zarar, teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Yargı uygulamasında bu bedelin dava tarihi itibarıyla bilirkişi marifetiyle belirlenmesi benimsenmektedir.
Anahtar teslim taahhüdü bulunan sözleşmelerde, yalnızca mülkiyetin devri teklifi ifa sayılmaz. Bağımsız bölümün iç imalatının yanı sıra ortak alanların ve yapı kullanma izninin de tamamlanmış olması gerekir; aksi halde alıcı teslimi kabulden kaçınabilir ve alacaklı temerrüdüne düşmez.
Kararda; belediyenin sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen sürede konutu teslim edememesi nedeniyle davacının 6098 sayılı Kanun’un 125. maddesi kapsamındaki seçimlik haklardan yararlanabileceği, zararın teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli kadar olduğu ve rayiç bedelin dava tarihi itibarıyla bilirkişice hesaplanmasının yerinde bulunduğu açıklanmıştır. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2024/2985 E. ve 2025/2068 K. sayılı İlamı
| Seçimlik Hak | Talep Edilebilecek Kalemler | Dikkat Edilmesi Gereken Husus |
|---|---|---|
| Aynen ifa ve gecikme tazminatı | Dairenin teslimi ile gecikme süresine ilişkin zarar (emsal kira bedeli). | İfa mümkün olduğu sürece ileri sürülebilir; teslim beklentisi korunur. |
| İfadan vazgeçip müspet zarar | Teslim edilmeyen dairenin rayiç bedeli veya sözleşmeye uygun tamamlama maliyeti. | Vazgeçme iradesi borçluya derhal bildirilmelidir. |
| Sözleşmeden dönme (menfi zarar) | Ödenen bedelin iadesi ve sözleşmeye güvenden doğan giderler. | Geriye etkili fesihte ileriye dönük kira geliri talep edilemez. |
📜 KANUN METNİ —
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 471
7. İmar Planı İptali, İflas ve Kentsel Dönüşüm Kaynaklı Özel Durumlar
7.1. İmar Planı ve İnşaat Ruhsatının İptali
İdari yargı kararıyla imar planının veya inşaat ruhsatının iptali, projenin sürdürülebilirliğini doğrudan etkiler. Alıcı bakımından bu durum, taşınmazın kendisine teslim edilemeyeceği ya da ileride hukuki engellerle karşılaşılacağı endişesi doğurduğunda haklı fesih sebebi olarak değerlendirilebilmektedir.
Buna karşılık idareye yöneltilen tazminat taleplerinde, zararın kesinleşmiş ve hesaplanabilir olması aranır. İdarenin iptal kararı sonrasında yeni plan yaparak yürürlüğe koyduğu hallerde, muhtemel zarar iddiasına dayalı taleplerin karşılanmadığı görülmektedir.
7.2. Yüklenicinin İflası veya Konkordatosu
Yüklenici hakkında iflas kararı verilmesi halinde, alacaklıların takip ve dava yolları İcra ve İflas Kanunu hükümlerine tabi olur. Aynen ifa talebinden vazgeçilerek para alacağı istenmesi durumunda dava, iflastan sonra açılan kayıt kabul davası niteliği kazanır ve asliye ticaret mahkemesi görevli hale gelir.
Konkordato sürecinde ise, kesin mühletin sözleşmelerin sona erdirilmesine ilişkin sonuçları gündeme gelir. Bu durumda alıcının talebi, çoğunlukla masaya kayıt yoluyla ve sıra cetveli üzerinden değerlendirilir.
7.3. Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Projeler
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda, maliklerin kanunda öngörülen çoğunlukla aldığı karar doğrultusunda imzalanan inşaat sözleşmesinin, karara katılmayan malik tarafından esastan iptali talep edilememektedir. Bu husus, dönüşüm projelerinden daire alan üçüncü kişiler bakımından da belirleyicidir.
Kararda; taşınmaz üzerindeki yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu, arsa maliklerinin kanunda öngörülen çoğunluğunun iradesiyle imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, çoğunluk dışında kalan paydaşın talebiyle esastan iptaline karar verilemeyeceği, hak kaybı bulunması halinde ilgili mercilere başvurulmasında hukuki engel bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine ilişkin kararın onandığı belirtilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05.02.2025 tarihli, 2024/1806 E. ve 2025/337 K. sayılı İlamı
Hisseli taşınmazlarda, diğer paydaşlarla sözleşme yapılması şartına bağlanan ve bu nedenle askıda geçersiz sayılan sözleşmelerde ise, yüklenicinin hisse bütünlüğünü sağlamaya yönelik somut çaba göstermemesi halinde arsa sahibinin makul bekleme süresiyle bağlı tutulamayacağı kabul edilmektedir. Bu değerlendirme, aynı projeden daire alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu da etkiler.
Kararda; hisseli taşınmazda diğer paydaşlarla sözleşme yapılması şartına bağlanan sözleşmenin askıda geçersiz olduğu, sözleşmenin imzalandığı tarihten dava tarihine kadar geçen dokuz yıllık sürede yüklenicinin hisse bütünlüğünü sağlamaya yönelik somut bir çaba göstermediği, imar sürecinden bağımsız yürütülebilecek bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi karşısında arsa sahibi bakımından makul bekleme süresinin aşıldığı ve sözleşmenin geçersizliğinin tespitinin talep edilebileceği belirtilmiştir. (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.05.2023 tarihli, 2021/669 E. ve 2023/412 K. sayılı İlamı
8. Alım Öncesinde Yapılması Önerilen Kontroller Nelerdir?
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noter onaylı örneği incelenmeli; alınacak bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan bölümler arasında yer alıp almadığı doğrulanmalıdır.
- Sözleşmede yüklenicinin haklarını üçüncü kişilere devretmesini yasaklayan bir hüküm bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
- Tapu kaydındaki şerhler, ipotekler, hacizler ve ihtiyati tedbirler tapu müdürlüğünden alınacak takyidatlı kayıtla incelenmelidir.
- İlgili belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi sorgulanmalıdır.
- Projeye ilişkin idari yargıda derdest bir imar planı veya ruhsat iptali davası bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.
- Yüklenici hakkında icra takibi, iflas veya konkordato süreci olup olmadığı değerlendirilmelidir.
- Ödemeler mutlaka banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapılmalı; ödeme belgeleri saklanmalıdır.
- Sözleşmenin resmî şekilde (noterde düzenleme şeklinde satış vaadi) yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi talep edilmelidir.
Yetki bakımından, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Buna göre İstanbul’da bulunan bir bağımsız bölüme ilişkin tapu iptali ve tescil talebi, taşınmazın bağlı olduğu yargı çevresindeki İstanbul adliyelerinde görülür; uyuşmazlığın niteliğine göre asliye hukuk, asliye ticaret veya tüketici mahkemesi görevli olabilir.
9. Sonuç ve Değerlendirme
Müteahhitten daire alımı, alıcıya tapu maliki karşısında doğrudan bir aynî hak sağlamaz; kazanılan hak, yüklenicinin sözleşmesel performansına bağlı kişisel bir haktır. Bu nedenle sürecin belirleyici unsuru satış bedelinin ödenmesi değil, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmiş olmasıdır.
İncelenen yargı kararlarında; şekle aykırılığın ifa halinde ileri sürülemeyeceği, edimini ifa etmeyen yükleniciden hak devralan alıcının tescil talebinin reddedileceği, sözleşmenin devri halinde yükümlülüğün devralan yükleniciye geçeceği ve teslim edilmeyen konut bakımından rayiç bedel üzerinden tazminat hesaplanacağı yönünde istikrarlı bir yaklaşım görülmektedir.
Buna göre alım kararından önce sözleşme, tapu ve ruhsat kayıtlarının birlikte incelenmesi; işlemin resmî şekilde yapılması ve ödemelerin belgelendirilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat yükünün karşılanması bakımından önem taşır. Her uyuşmazlığın kendi maddi vakıaları ve süreleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
