Bu makalede ne bulacaksınız?
Döviz üzerinden kira kavramının tanımı, dayanağı olan mevzuat ve yasağın kapsamına giren ödeme yükümlülükleri.
Kiracının sıfatına bağlı istisnalar, 13.09.2018 öncesi sözleşmelerde zorunlu Türk Lirası dönüşüm usulü ve beş yıllık artış yasağı.
İcra takibi, kira bedelinin tespiti, görevli mahkeme, fazla ödemelerin iadesi ve yasağa aykırılığın yaptırımları.
Döviz üzerinden kira, bir gayrimenkul kira sözleşmesinde kira bedelinin veya sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin yabancı para cinsinden ya da yabancı paraya endeksli olarak kararlaştırılmasıdır. Türk hukukunda bu belirleme, Türk Borçlar Kanunu'nun sözleşme serbestisine ilişkin hükümleri ile 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun'a dayanan kambiyo rejiminin kesiştiği noktada yer alır.
Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri ve konusu yurt içinde bulunan gayrimenkuller olan kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması, 13.09.2018 tarihinden itibaren kural olarak yasaklanmıştır. Yasağın istisnaları ise esas itibarıyla kiracının vatandaşlığı, sermaye yapısı veya kiralananın niteliğine bağlanmıştır.
Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; yasağa aykırı belirlenen kira bedelinin akıbeti, sözleşmenin Türk Lirasına dönüştürülmesinde uygulanacak formül, dövizli kira alacağı için başlatılan icra takibinin geçerliliği ve fazla ödenen bedellerin iadesi başlıkları altında toplanmaktadır. Aşağıda bu başlıklar, Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ile birlikte incelenmektedir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Döviz Üzerinden Kira Nedir ve Hangi Mevzuata Tabidir?
- 2. Döviz Üzerinden Kira Yasağı Emredici Nitelikte midir?
- 3. Döviz Üzerinden Kira Yasağının İstisnaları Nelerdir?
- 4. Döviz Üzerinden Kira Bedeli Türk Lirasına Nasıl Çevrilir?
- 5. Geçerli Döviz Kiralarında Beş Yıl Kuralı (TBK m. 344/4)
- 6. Döviz Üzerinden Kira Alacağı İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?
- 7. Kira Bedelinin Tespitinde Para Birimi ve Görevli Mahkeme
- 8. Fazla Ödenen Kira Bedellerinin İadesi ve Tahliye Sonrası Hesap
- 9. Yasağın Dayanağına İlişkin Anayasal Gelişme ve Takip Edilmesi Gereken Husus
- 10. Sonuç ve Değerlendirme
- 11. İlgili Makaleler
- 12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Döviz Üzerinden Kira Nedir ve Hangi Mevzuata Tabidir?
Döviz üzerinden kira; kira bedelinin yabancı para cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlendiği kira ilişkisi olup, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki yurt içi gayrimenkul kiralarında 32 sayılı Karar ile 2008-32/34 sayılı Tebliğ uyarınca 13.09.2018 tarihinden itibaren kural olarak yasaklanan kiralama rejimidir.
Konusu para olan borçların hangi para birimiyle ifa edileceği Türk Borçlar Kanunu m. 99 da düzenlenmiştir. Bu hüküm, özel mevzuatta bir yasak bulunmadığı sürece borcun yabancı para üzerinden kararlaştırılmasına engel oluşturmaz.
KANUN METNİ —
"Konusu para olan borç Ülke parasıyla ödenir. Ülke parası dışında başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışsa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parasıyla da ödenebilir. Ülke parası dışında başka bir para birimiyle belirlenmiş ve sözleşmede aynen ödeme ya da bu anlama gelen bir ifade de bulunmadıkça, borcun ödeme gününde ödenmemesi üzerine alacaklı, bu alacağının aynen veya vade ya da fiilî ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parası ile ödenmesini isteyebilir."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 99
Gayrimenkul kiraları bakımından bu genel serbesti, kambiyo mevzuatıyla sınırlandırılmıştır. 12.09.2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar'ın 4. maddesine (g) bendi eklenmiş ve karar 13.09.2018 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARAR
"Türkiye'de yerleşik kişilerin, Bakanlıkça belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz."
— Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar m. 4/g
1.1. Döviz Cinsinden Kira ile Dövize Endeksli Kira Arasındaki Fark
Döviz cinsinden kira, bedelin doğrudan ABD doları veya Euro gibi bir yabancı para birimi olarak yazıldığı belirlemedir. Dövize endeksli kira ise bedelin Türk Lirası olarak gösterilmesine rağmen döviz kurundaki değişime bağlandığı belirlemedir. Mevzuat her iki yöntemi de aynı yasak kapsamında değerlendirmektedir; dolayısıyla "kira bedeli aylık 1.000 ABD doları" ifadesi ile "kira bedeli ödeme günündeki kur karşılığı Türk Lirası olarak ödenir" ifadesi aynı hukuki sonuca tabidir.
Ödeme para birimi ile belirleme para birimi de birbirinden ayrılmalıdır. Yasak, bedelin yabancı para üzerinden belirlenmesine yöneliktir; geçerli biçimde kurulmuş bir dövizli kirada ödemenin Türk Lirası olarak yapılması ise TBK m. 99 çerçevesinde mümkündür.
1.2. Yasağın Kapsamına Giren Ödeme Yükümlülükleri
Yasak yalnızca asli kira bedelini kapsamaz. 32 sayılı Karar m. 4/g açıkça "diğer ödeme yükümlülükleri" ifadesine yer verdiğinden, kira ilişkisine bağlı olarak kararlaştırılan ortak alan giderleri, aidat katılım payları, tadilat ve dekorasyon destekleri gibi yan parasal edimler de yasağa tabidir.
"Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde döviz cinsinden kararlaştırılan bakiye dekorasyon desteği ödemesinin kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 02.12.2025 tarihli, 2025/618 E. ve 2025/5818 K. sayılı İlamı
Aynı kararda, kira sözleşmesinde kararlaştırılan dekorasyon desteği ödemesinin Tebliğ uyarınca "diğer ödeme yükümlülükleri" kapsamında değerlendirilmesinde isabetsizlik bulunmadığı belirtilerek hüküm onanmıştır.
2. Döviz Üzerinden Kira Yasağı Emredici Nitelikte midir?
Döviz üzerinden kira yasağının hukuki niteliği ve sonuçları; ekonomik kamu düzeninin korunması amacıyla getirilmiş emredici nitelikte bir düzenleme olup, borçlunun kira borcuna itiraz etmesi halinde mahkemece kendiliğinden uygulanan ve yasağa aykırı sözleşme hükümlerini geçersiz kılan emredici yasal esastır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, kambiyo mevzuatıyla getirilen sınırlamanın amacının ekonomik kamu düzeninin korunması olduğunu istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Bu nitelendirmenin iki önemli usuli sonucu bulunur: yasak resen gözetilir ve aksine düzenlemeler geçersizdir.
"Anılan hükümler borçlunun kira borcuna itiraz etmesi halinde mahkemece kendiliğinden uygulanacağından ayrıca borçlunun bu tebliğ hükümlerinin uygulanmasını talep etmesi gerekmez. Bu hükümler kamu yararı düşüncesi ile çıkartılmış emredici nitelikte hükümler olduğundan aksine yapılan düzenlemeler ya da uygulamalar geçersizdir."
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 22.01.2024 tarihli, 2023/9500 E. ve 2024/636 K. sayılı İlamı
Aynı ilke Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 17.10.2023 tarihli, 2023/5679 E. ve 2023/6222 K. sayılı İlamı ile 25.09.2025 tarihli, 2025/3680 E. ve 2025/5649 K. sayılı İlamında da tekrarlanmıştır.
Yasağa aykırılığın özel hukuk alanındaki yaptırımı doktrinde tartışmalıdır. Bir görüş, TBK m. 27 gereğince emredici kurala aykırı dövizli belirleme şartının kesin hükümsüz olduğunu, ancak sözleşmenin ayakta tutulması ilkesi uyarınca yalnızca bu şartın kısmi hükümsüzlüğe tabi olacağını savunur. Karşı görüş ise normlar hiyerarşisinden hareketle, kanun düzeyinde açık bir butlan hükmü bulunmadıkça yaptırımın 1567 sayılı Kanun m. 3'teki idari para cezası ile sınırlı kalması gerektiğini ileri sürer. Yargı kararlarındaki baskın eğilim ise emredicilik ve geçersizlik yönündedir.
İdari yaptırım boyutu da ihmal edilmemelidir. 1567 sayılı Kanun m. 3/1 uyarınca Cumhurbaşkanının bu Kanun hükümlerine göre yapmış bulunduğu genel ve düzenleyici işlemlerdeki yükümlülüklere aykırı hareket eden kişi idari para cezası ile cezalandırılır. Kanundaki maktu tutarlar her takvim yılında yeniden değerleme oranında güncellenir; ceza sözleşmenin her iki tarafına ayrı ayrı uygulanabilir ve tekerrür halinde artırılır.
3. Döviz Üzerinden Kira Yasağının İstisnaları Nelerdir?
Döviz üzerinden kira yasağının istisnaları; kural olarak kiracının sıfatına veya kiralananın niteliğine bağlı tutulan; Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan kiracılar, yabancı kontrolündeki şirketler ve Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesisleri bakımından kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesine imkân tanıyan yasal istisnalardır.
3.1. Yabancı Uyruklu Kiracılar ve Yabancı Sermayeli Şirketler
TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARAR
"Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişilerin veya bu maddenin on dokuzuncu fıkrasında belirtilen kişilerin alıcı veya kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul satış ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkündür."
— 2008-32/34 sayılı Tebliğ, m. 8/3 (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.10.2024 tarihli, 2023/5197 E. ve 2024/3376 K. sayılı İlamında aktarıldığı şekliyle)
Tebliğ m. 8/19 yollamasıyla, dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki şube, temsilcilik ve irtibat büroları ile bu kişilerin doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzerinde pay sahipliğine ya da ortak kontrol veya kontrolüne sahip olduğu şirketler de istisna kapsamında değerlendirilir. Uygulamada bu tespit, ticaret sicili kayıtları ve pay defteri üzerinden yapılır.
"davacı alacaklının dövizle kira takibi yapılabileceği görülmektedir."
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 29.09.2025 tarihli, 2025/4024 E. ve 2025/5705 K. sayılı İlamı
Kararda kiracı şirketin tek pay sahibinin yabancı uyruklu bir şirket olduğu tespit edilerek istisna kapsamında bulunduğu sonucuna varılmıştır. Aynı yönde: Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 16.03.2023 tarihli, 2022/13113 E. ve 2023/1751 K. sayılı İlamı.
3.2. Kültür ve Turizm Bakanlığından Belgeli Konaklama Tesisleri
Kiralananın niteliğine bağlı istisnalardan en çok uygulanan hal, belgeli konaklama tesislerinin işletilmek amacıyla kiralanmasıdır. Bu halde bedelin döviz cinsinden belirlenmesi hukuka uygun kabul edilir.
"Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin Tebliğ'in (Tebliğ No: 2008-32/34) 8/4. maddesi uyarınca, Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasıyla ilgili gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde, sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılmasının mümkün olmasına"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, 2024/3178 E. ve 2025/3520 K. sayılı İlamı
3.3. Diğer İstisnalar ve Yasak Dışı Kalan Kalemler
Mevzuat, gümrüksüz satış mağazalarının kiralanması ve taşıt kiralamaları dışındaki menkul kiralamaları bakımından da döviz serbestisi tanımaktadır. Ayrıca yasak kapsamındaki sözleşmelerde bile bazı kalemler dönüşüm zorunluluğunun dışında bırakılmıştır.
"maddenin son fıkrasında ise, bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde tahsili yapılmış veya gecikmiş alacaklar ile gayrimenkul kira sözleşmeleri kapsamında verilen depozitolar ve sözleşmelerin ifası kapsamında dolaşıma girmiş kıymetli evraklar için bu fıkra hükmünün uygulanmayacağı hüküm altına alınmıştır."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 09.07.2025 tarihli, 2023/2183 E. ve 2025/1148 K. sayılı İlamı
Aynı kararda, ödeme vadesi bulunmayan ve doğduğu anda muaccel olan alacağın Tebliğ kapsamında gecikmiş alacak niteliğinde olduğu, bu nedenle yabancı para cinsinden talep edilmesine engel bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
İstisnalara ilişkin karşılaştırma aşağıdaki tabloda özetlenmiştir.
| Durum | Dövizle Belirleme | Dayanak |
|---|---|---|
| Türkiye'de yerleşik kişiler arasında yurt içi konut ve çatılı işyeri kirası | Yasak | 32 sayılı Karar m. 4/g; Tebliğ m. 8/2 |
| Kiracının T.C. vatandaşı olmaması | Mümkün | Tebliğ m. 8/3 |
| Kiracının yabancı kontrolündeki şirket olması (yüzde 50 ve üzeri) | Mümkün | Tebliğ m. 8/3 ve m. 8/19 |
| Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesisi kirası | Mümkün | Tebliğ m. 8/4 |
| Gayrimenkul kirasında verilen depozito ve gecikmiş alacaklar | Dönüşüm zorunluluğu dışında | Tebliğ m. 8 son fıkra |
| Taşıt dışındaki menkul kiralamaları | Mümkün | Tebliğ m. 8/10 |
4. Döviz Üzerinden Kira Bedeli Türk Lirasına Nasıl Çevrilir?
Döviz cinsinden kira bedellerinin Türk Lirasına dönüştürülmesi usulü; yasak kapsamındaki kira sözleşmelerinde döviz cinsinden belirlenen bedellerin Türk Lirası olarak yeniden belirlenmesini zorunlu kılan, tarafların 13.09.2018 tarihinden itibaren otuz gün içinde mutabakata varamaması halinde bedelin 02.01.2018 tarihli Merkez Bankası efektif satış kuru ve TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak hesaplanmasını öngören kanuni esastır.
TÜRK PARASI KIYMETİNİ KORUMA HAKKINDA 32 SAYILI KARAR
"Bu kararın 4 üncü maddesinin (g) bendinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde, söz konusu bentte belirtilen ve daha önce akdedilmiş yürürlükteki sözleşmelerdeki döviz cinsinden kararlaştırılmış bulunan bedeller, Bakanlıkça belirlenen haller dışında; Türk Parası olarak taraflarca yeniden belirlenir."
— 2008-32/34 sayılı Tebliğ Geçici m. 8
Dönüşüm süreci uygulamada üç aşamalı olarak işler:
1. Sözleşmenin yasak kapsamında olup olmadığı, tarafların yerleşiklik ve vatandaşlık durumu ile kiralananın niteliği üzerinden belirlenir.
2. Sözleşme 13.09.2018 tarihinden önce akdedilmiş ve ifası devam ediyorsa, tarafların otuz gün içinde Türk Lirası bedelde mutabakata varıp varmadığı araştırılır.
3. Mutabakat yoksa Tebliğ m. 8'in yirmi yedinci ve yirmi sekizinci fıkralarında gösterilen usul uygulanarak bedel hesaplanır.
"Bu madde uyarınca sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde yer alan bedeller 32 sayılı Kararın Geçici 8 inci maddesi kapsamında Türk parası olarak taraflarca yeniden belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller, söz konusu bedellerin 2/1/2018 tarihinde belirlenen Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası efektif satış kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 2/1/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun her ay için belirlediği tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle belirlenir."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesinin 09.09.2025 tarihli, 2025/164 E. ve 2025/7 K. sayılı İlamı
Karar, 2008-32/34 sayılı Tebliğ m. 8'in yirmi sekizinci fıkrasındaki hesaplama usulünü aktarmaktadır. Aynı usule Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 13.03.2024 tarihli, 2023/8397 E. ve 2024/2415 K. sayılı İlamında da yer verilmiştir.
Yargıtay, mutabakat sağlanmadığı hallerde mahkemenin işin esasına girerek dönüşümü yapmak zorunda olduğunu belirtmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından ise Tebliğ, iki yıllık süre için ayrı bir belirleme rejimi öngörmektedir.
"anılan sürede tarafların mutabakatı ile kira bedeli belirlenmediğine göre Mahkemece bu konudaki uyuşmazlığın Hazine ve Maliye Bakanlığının 2018-32/52 sayılı tebliği ile değişik 8 inci maddesinin (27) ve (28) numaralı fıkralarında gösterilen usulde kanun, karar ve tebliğlere göre işin esasına girilerek Türk Lirası dönüşümünün yapılması zorunluluğu bulunduğu"
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.12.2023 tarihli, 2023/2062 E. ve 2023/3857 K. sayılı İlamı
4.1. Mutabakat Nasıl Kurulur?
Türk Lirasına dönüşüm konusunda mutabakat, ayrı bir protokol ile açıkça sağlanabileceği gibi tarafların uygulamalarından da anlaşılabilir. Yargıtay, kira bedeline Türk Lirası üzerinden indirim uygulanmasını öngören ek protokol ile kiraya verenin Türk Lirası ödemeleri ihtirazi kayıt koymaksızın faturalandırmasını, dönüşüm mutabakatının gerçekleştiği yönünde değerlendirmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.06.2025 tarihli, 2024/2991 E. ve 2025/3201 K. sayılı İlamı).
4.2. Kiracı Bedeli Tek Taraflı Olarak Türk Lirasına Çevirebilir mi?
İstisna kapsamında geçerli biçimde kurulmuş bir dövizli kira sözleşmesinde kiracının bedeli tek taraflı olarak Türk Lirasına çevirme yetkisi bulunmamaktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.10.2024 tarihli, 2023/5197 E. ve 2024/3376 K. sayılı İlamında onanan gerekçede, tebliğ hükmünün kiracıya bedelin Türk Lirasına çevrilmesi konusunda seçimlik hak tanımadığı ve bu konuda her iki tarafın mutabakatının gerekeceği belirtilmiştir.
5. Geçerli Döviz Kiralarında Beş Yıl Kuralı (TBK m. 344/4)
Yabancı para cinsinden kira bedelinin belirlenmesi esası; kira bedelinin yabancı para olarak geçerli biçimde kararlaştırılması durumunda Türk Borçlar Kanunu m. 344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamamasını, beş yıllık sürenin ardından ise yabancı paranın değerindeki değişimler de gözetilerek bedelin hâkim tarafından belirlenmesini öngören hukuki rejimdir.
KANUN METNİ —
"Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, "Aşırı ifa güçlüğü" başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344
Bu hükmün üç pratik sonucu vardır. Birincisi, sözleşmeye konulan yıllık artış klozları beş yıllık süre boyunca uygulanamaz. İkincisi, beş yıl dolmadan açılan kira bedelinin tespiti davaları hukuki yarar yokluğu ile karşılaşır. Üçüncüsü, sınırlama kiracıyı koruma amacı taşıdığından, bedelin kiracı lehine indirilmesine yönelik anlaşmalar bakımından engel oluşturmaz.
Yargıtay, TBK m. 344'teki düzenlemenin kiracıları koruyucu nitelikte olduğunu ve kamu düzenine ilişkin bulunduğunu belirtmektedir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 06.06.2023 tarihli, 2023/3418 E. ve 2023/4007 K. sayılı İlamı). Bununla birlikte, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m. 344'ün uygulanması 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmiş olduğundan, bu döneme ilişkin uyuşmazlıklarda sözleşme serbestisi çerçevesinde sözleşme hükümleri uygulanır. Aynı erteleme nedeniyle 01.07.2020 tarihinden önce başlayan kira dönemleri bakımından önceki mevzuat ve içtihat esas alınmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, 2024/3178 E. ve 2025/3520 K. sayılı İlamı).
Aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama talepleri bakımından ise ölçüt daha katıdır. Döviz kurlarındaki dalgalanmaların tek başına öngörülemez olağanüstü durum sayılmaması, yerleşik yargısal yaklaşımdır; TBK m. 138'in uygulanması işlem temelinin çökmesi düzeyinde ağır sonuçların varlığına bağlıdır.
6. Döviz Üzerinden Kira Alacağı İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?
Döviz üzerinden kira alacağı için icra takibi başlatılması; mevzuatça yasaklanmamış bir takip yolu olmakla birlikte, borçlunun kira bedeline itiraz etmesi hâlinde bedelin yasal usule uygunluğunun denetlenmesini gerektiren ve taraflarca üzerinde mutabakat sağlanmamış dövizli bedelin likit sayılmaması sebebiyle icra mahkemesinde itirazın kaldırılması isteminin reddine yol açabilen usuli durumdur.
"Yasal düzenleme ile kural olarak sözleşme bedellerinin ve sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirleme yasağı getirilmiş olup, bu kapsamda bulunan sözleşmeler nedeniyle takip başlatılamayacağına dair yasal düzenleme bulunmamaktadır."
— Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 23.10.2024 tarihli, 2024/3544 E. ve 2024/8974 K. sayılı İlamı
Buna karşılık takibin başlatılabilmesi, alacağın itirazın kaldırılması aşamasında ayakta kalacağı anlamına gelmez. Alacaklının dövize endeksli bedeli kendi belirlediği kur üzerinden Türk Lirasına çevirerek takip başlatması yasağı ortadan kaldırmaz.
"talep edilen dövize endeksli kira bedellerinin TL'ye çevrilerek takibin başlatılmış olması bahse konu sözleşme yasağını ortadan kaldırmayacağı da açıktır."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 28.02.2025 tarihli, 2025/2304 E. ve 2025/1050 K. sayılı İlamı
Kararda, alacağın varlığı ve miktarı yargılamayı gerektirdiğinden istemin reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 25.09.2025 tarihli, 2025/3680 E. ve 2025/5649 K. sayılı İlamında, kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılmasının aylık kira alacağını belirsiz hale getirdiği kabul edilmiştir.
Bu nedenle yasak kapsamındaki bir kira ilişkisinde takip stratejisi kurulurken, talep edilen tutarın mevzuatta öngörülen dönüşüm usulüne göre hesaplanmış Türk Lirası bedel olması ve varsa mutabakat belgesinin takip talebine eklenmesi belirleyicidir. Aksi halde takip, borca itiraz ile duracak ve uyuşmazlık genel mahkemede çözülmek durumunda kalacaktır.
7. Kira Bedelinin Tespitinde Para Birimi ve Görevli Mahkeme
Yabancı para kayıtlı kira sözleşmelerinde bedel tespiti ve görevli mahkeme; kira bedelinin tespiti istendiğinde sözleşmedeki yabancı para kaydının yenilendiği kabul edilmediğinden kiracının açık kabulü bulunmadığı sürece hâkimin kira bedelini Türk Lirası olarak takdir etmesini ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesini görevli kılan hukuki esastır.
"O halde, yeni dönemde kira parasının tespitinin istenilmesi halinde sözleşmedeki kiranın yabancı para ile ödenmesine ilişkin hükmün yenilendiği kabul edilemez. Bu nedenle hakim anılan İ.B.K.'da öngörülen sınırlamayı yaparken, (davalı kiracının bu yönde açık bir kabulü bulunmadığı sürece) kira parasını Türk Lirası olarak takdir etmek ve sözleşmede yer alan boşluğu ona göre doldurmak durumundadır."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 19.03.2025 tarihli, 2025/121 E. ve 2025/822 K. sayılı İlamı
Görev bakımından ise uyuşmazlığın sözleşmesel temeli belirleyicidir. Faturaya dayalı bir alacak talebi bile, temelde kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa sulh hukuk mahkemesinin görev alanında kalır.
"Taraflar arasındaki temel uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanmakta olup, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 4/1-a maddesi uyarınca, dava değerine bakılmaksızın davaya bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne ait olduğundan, ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığın çözümünde Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle davanın usulden reddi kararında isabetsizlik bulunmamaktadır."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesinin 30.09.2022 tarihli, 2022/858 E. ve 2022/1330 K. sayılı İlamı
Sözleşmenin hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi de sonuca etkilidir. Reklam alanlarının kullanımına veya hasılat paylaşımına ilişkin işbirliği ilişkileri kira sözleşmesi olarak nitelendirilmediğinde, gayrimenkul kiralarına özgü döviz yasağı da uygulanmayabilir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesinin 11.09.2024 tarihli, 2021/1047 E. ve 2024/1063 K. sayılı İlamı).
8. Fazla Ödenen Kira Bedellerinin İadesi ve Tahliye Sonrası Hesap
Dövize endeksli ödenen kira bedellerinin iadesi esası; dövize endeksli belirlenip fiilen Türk Lirası olarak ödenen kira bedellerinin iadesinde ödemenin yapıldığı tarihteki fiili Türk Lirası tutarının esas alınmasını zorunlu kılan, iade alacağının döviz cinsinden hesaplanarak dava tarihindeki kur üzerinden Türk Lirasına çevrilmesini ise hatalı kabul eden hukuki ilkedir.
"Bu halde, Mahkemece; tahliye tarihinden sonraki döneme ilişkin kira bedelinin, ödeme yapılan kira bedeli üzerinden hesaplanması gerekirken, döviz cinsinden iadesi gereken bedel hesaplanması ve dava tarihindeki döviz kuru üzerinden Türk Lirasına çevrilerek hatalı hesaplama yapılmış olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.04.2026 tarihli, 2025/3771 E. ve 2026/2161 K. sayılı İlamı
Yasağa rağmen veya geçersiz artış klozuna dayanılarak fazla ödeme yapılmışsa, kiracı sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak iade talebinde bulunabilir. Talep sonucunun dava açılırken tam olarak belirlenemediği hallerde, HMK m. 109 uyarınca fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava açılması ve bilirkişi incelemesinden sonra talep artırımı yoluna gidilmesi usul ekonomisine uygun bir yöntemdir.
| Hukuki Mesele | Uygulama Esası | İlgili Karar |
|---|---|---|
| Takip başlatma imkanı | Yasak, takip başlatılmasına doğrudan engel değildir. | Yargıtay 12. HD, 23.10.2024, 2024/3544 E., 2024/8974 K. |
| Alacağın likit olması | Mutabakat yoksa bedel belirsizdir; alacak yargılamayı gerektirir. | İstanbul BAM 59. HD, 28.02.2025, 2025/2304 E., 2025/1050 K. |
| Resen uygulama | Borçlunun kira borcuna itirazı yeterlidir; yasak resen gözetilir. | Yargıtay 12. HD, 22.01.2024, 2023/9500 E., 2024/636 K. |
| Görevli mahkeme | Dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4/1-a). | İstanbul BAM 13. HD, 30.09.2022, 2022/858 E., 2022/1330 K. |
| Kira tespitinde para birimi | Kiracının açık kabulü yoksa bedel Türk Lirası olarak takdir edilir. | İstanbul BAM 54. HD, 19.03.2025, 2025/121 E., 2025/822 K. |
| Tahliye sonrası iade hesabı | Fiilen ödenen Türk Lirası bedel esas alınır. | Yargıtay 3. HD, 14.04.2026, 2025/3771 E., 2026/2161 K. |
9. Yasağın Dayanağına İlişkin Anayasal Gelişme ve Takip Edilmesi Gereken Husus
Döviz üzerinden kira yasağının normatif dayanak zinciri, 1567 sayılı Kanun m. 1 ile Cumhurbaşkanına tanınan düzenleme yetkisine ve bu yetkiye dayanılarak çıkarılan 32 sayılı Karar ile 2008-32/34 sayılı Tebliğ'e uzanır. Anayasa Mahkemesi, 17.06.2025 tarihli ve 2024/193 E., 2025/136 K. sayılı kararıyla 1567 sayılı Kanun'un 1. maddesini yasama yetkisinin devredilmezliği ilkesine aykırı bularak iptal etmiş; karar 15.10.2025 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanmış ve iptal hükmünün yürürlüğü yayımdan itibaren dokuz ay ertelenmiştir. Erteleme süresinin sona erdiği tarih 15.07.2026'dır.
Bu süreçte 1567 sayılı Kanun'un 1. maddesinin birinci fıkrası 20.07.2025 tarihli ve 7555 sayılı Kanun ile yeniden düzenlenmiştir. İptal kararının, yeniden kaleme alınan yetki hükmü ve buna dayanan ikincil düzenlemeler üzerindeki etkisi ile yasağın güncel uygulanabilirliği, tarih itibarıyla ayrıca teyit edilmesi gereken bir konudur.
Elde bulunan yargı kararları, en güncel tarihli olanlar dahil, yasağı emredici nitelikte kabul ederek uygulamaya devam etmektedir. Bu nedenle derdest uyuşmazlıklarda ve yeni kurulacak sözleşmelerde mevcut yargısal yaklaşımın esas alınması, aynı zamanda anayasal gelişmenin takip edilmesi gerekir.
10. Sonuç ve Değerlendirme
Döviz üzerinden kira, kambiyo mevzuatının emredici kuralları ile borçlar hukukunun sözleşme serbestisi ilkesinin birlikte uygulanmasını gerektiren çok katmanlı bir alandır. Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki yurt içi gayrimenkul kiralarında bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi kural olarak yasaktır; istisnalar ise kiracının vatandaşlığı, sermaye yapısı veya kiralananın niteliğine bağlı olarak sınırlı biçimde tanınmıştır.
Uygulamada sonucu belirleyen unsurlar; sözleşmenin akdedilme tarihi, tarafların yerleşiklik ve vatandaşlık statüsü, Türk Lirası dönüşümünde mutabakat bulunup bulunmadığı ve talep edilen bedelin mevzuattaki hesaplama usulüne uygun olup olmadığıdır. Bu unsurların eksik değerlendirilmesi, icra takibinin durması, kira tespiti davasının usulden reddi veya iade hesabının bozulması gibi sonuçlara yol açabilmektedir.
Yasağa aykırılık ayrıca idari para cezası riski doğurmaktadır ve bu yaptırım sözleşmenin her iki tarafı bakımından ayrı ayrı gündeme gelebilir. Somut bir kira ilişkisinde döviz unsuru bulunması halinde, sözleşme metninin, ödeme geçmişinin ve ticaret sicili kayıtlarının bir bütün olarak incelenmesi ve sürecin hukuki dayanaklarıyla birlikte yürütülmesi önem taşır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
11. İlgili Makaleler
12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Döviz üzerinden kira sözleşmesi geçerli midir?
Cevap: Döviz üzerinden kira sözleşmesi, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki yurt içi gayrimenkul kiralarında kural olarak mevzuata aykırıdır. 32 sayılı Karar m. 4/g ve 2008-32/34 sayılı Tebliğ m. 8/2 uyarınca bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi yasaktır; yargı kararlarında bu hükümler emredici kabul edilmektedir.
Soru 2: Yabancı uyruklu kiracı döviz üzerinden kira ödeyebilir mi?
Cevap: Yabancı uyruklu kiracı bakımından döviz üzerinden kira mümkündür. Tebliğ m. 8/3 uyarınca Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişiler ile Tebliğ m. 8/19 kapsamındaki yabancı kontrolündeki şirketlerin kiracı olduğu sözleşmelerde bedel döviz cinsinden kararlaştırılabilir.
Soru 3: Dövize endeksli kira bedeli Türk Lirasına nasıl çevrilir?
Cevap: Dövize endeksli kira bedeli öncelikle tarafların mutabakatı ile Türk Lirası olarak yeniden belirlenir. Mutabakat sağlanamazsa bedel, 02.01.2018 tarihli Merkez Bankası efektif satış kuru ile hesaplanan Türk Lirası karşılığının bu tarihten yeniden belirleme tarihine kadar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması suretiyle bulunur.
Soru 4: Döviz üzerinden kira alacağı için icra takibi yapılabilir mi?
Cevap: Döviz üzerinden kira alacağı için icra takibi başlatılmasını yasaklayan bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak borçlu kira bedeline itiraz ederse, mutabakat bulunmayan dövizli bedel likit sayılmadığından alacağın varlığı ve miktarı yargılamayı gerektirir ve itirazın kaldırılması istemi reddedilebilir.
Soru 5: Geçerli döviz kirasında kira bedeli kaç yıl sabit kalır?
Cevap: Geçerli bir döviz kirasında kira bedeli beş yıl boyunca değiştirilemez. TBK m. 344/4 uyarınca beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklı olup, beş yıl sonunda bedel yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek belirlenir.
Soru 6: Kira tespiti davasında hakim bedeli hangi para biriminden belirler?
Cevap: Kira tespiti davasında hakim, kiracının açık kabulü bulunmadığı sürece bedeli Türk Lirası olarak takdir eder. Yenilenen dönemde sözleşmedeki yabancı para kaydının yenilendiği kabul edilmediği için sözleşmedeki boşluğun Türk Lirası bedel üzerinden doldurulması gerekir.
Soru 7: Döviz yasağına aykırı kira sözleşmesinin yaptırımı nedir?
Cevap: Döviz yasağına aykırı kira sözleşmesinde dövizli belirleme şartı yargı kararlarında geçersiz kabul edilmekte ve bedel mevzuattaki usulle Türk Lirasına çevrilmektedir. Ayrıca 1567 sayılı Kanun m. 3/1 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında güncellenen idari para cezası, sözleşmenin taraflarına ayrı ayrı uygulanabilir.
