BU MAKALEDE NE BULACAKSINIZ?
Günlük kiralamanın hukuki niteliği ve yüz günlük eşiğin anlamı
TBK m. 339’daki altı aylık eşik ile kiracı korumalarının sınırı
Kiracının evi günlük kiraya vermesi: alt kiralama yasağı ve sonuçları
İzin belgesi başvurusu, oy birliği şartı ve Anayasa Mahkemesi kararı
Mühürleme, kimlik bildirimi, vergilendirme ve idari para cezaları
Günlük kiralama, bir konutun tek seferde yüz gün veya daha kısa süreyle kullanıcılara bırakılmasıdır ve 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun uyarınca “turizm amaçlı kiralama” sayılır. Airbnb, Booking ve benzeri platformlar üzerinden yürütülen kısa süreli konut kiralamaları da bu tanımın içindedir. Kanun’un ilgili hükümlerinin 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girmesiyle bu alan, salt bir borçlar hukuku ilişkisi olmaktan çıkmış; Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınmasını gerektiren, denetime ve idari yaptırıma tabi bir faaliyet hâline gelmiştir.
Konunun kira hukuku bakımından kritik yanı, iki ayrı mevzuat katmanının aynı ilişki üzerinde çalışmasıdır. Bir yanda 7464 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliğinin oluşturduğu özel rejim, diğer yanda ilişkinin özü itibarıyla bir kullandırma borcu doğurması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri bulunur. Bu iki katmanın kesişim noktaları; süre eşikleri, alt kiralama yasağı ve sözleşmenin nitelendirilmesi başlıklarında yoğunlaşır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Günlük Kiralama Hukuken Nedir?
- 2. Türk Borçlar Kanunu m. 339: Altı Aylık Eşik ve Kiracı Korumaları
- 3. Kiracı Evi Günlük Kiraya Verebilir mi? Alt Kiralama Yasağı
- 4. İzin Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır?
- 5. Kat Malikleri Oy Birliği Şartı ve Anayasa Mahkemesi Denetimi
- 6. Yüksek Nitelikli Konut (Rezidans) İstisnası
- 7. Ruhsatsız Apart İşletmeciliği ve Mühürleme İşlemleri
- 8. Kimlik Bildirimi ve Vergisel Yükümlülükler
- 9. İdari Para Cezaları ve İzin Belgesinin İptali
- 10. Devre Mülkler ve Düzenleyici İşleme Karşı Dava
- 11. Sonuç ve Değerlendirme
- 12. İlgili Makaleler
1. Günlük Kiralama Hukuken Nedir?
Günlük kiralama, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır ve 7464 sayılı Kanun uyarınca turizm amaçlı kiralama sayılır. Bu faaliyet için, kiralama sözleşmesi yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur. Süre eşiği aşıldığında ilişki genel kira hükümlerine döner.
Kanun, nitelendirmeyi tek bir ölçüte, yani süreye bağlamıştır. Kanun’un 2. maddesinde turizm amaçlı kiralama, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle “her türlü amaçla” kiralanması olarak tanımlanır. Buradaki ifade uygulamada sıkça gözden kaçar: kullanıcının tatil, iş, eğitim veya tedavi amacıyla konutta kalması sonucu değiştirmez. Amaç değil, süre belirleyicidir.
📜 KANUN METNİ —
“(1) Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.”
Konut kavramı da Kanun’da tanımlanmıştır: tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm bu kapsamdadır. Dolayısıyla tapuda işyeri olarak kayıtlı bir bağımsız bölüm bu rejimin dışındadır ve kendi mevzuatına tabidir.
1.1. Yüz Günlük Eşik ve Dört Sözleşme Kuralı
Kanun’un 1. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca, tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar Kanun kapsamı dışındadır. Eşik, sözleşmenin süresine göre belirlenir. Buna karşılık kanun koyucu, uzun süreli sözleşme görüntüsü altında fiilen kısa süreli işletmecilik yapılmasını da yaptırıma bağlamıştır: her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında idari para cezası uygulanır.
Bu hüküm, sözleşmeyi yüz bir güne uzatarak izin rejiminden kaçınma pratiğine karşı getirilmiş bir güvencedir ve uygulamada en sık göz ardı edilen kurallardan biridir.
1.2. Kim Kiraya Verebilir? Kiraya Veren ve Acente Kuralı
İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kanun’un tanımına göre kiraya veren; konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişidir. Kiraya veren dışında bir kişinin turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütmesi hâlinde bu kiralamalar, münhasıran 1618 sayılı Kanun uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acenteleri aracılığıyla yapılabilir.
Bunun pratik sonucu şudur: (A) grubu seyahat acentesi işletme belgesi bulunmayan emlak ofislerinin veya aracı işletmelerin turizm amaçlı konut kiralamasına aracılık etmesi hukuken mümkün değildir ve her bir sözleşme için ayrı idari para cezasını gündeme getirir.
2. Türk Borçlar Kanunu m. 339: Altı Aylık Eşik ve Kiracı Korumaları
Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi uyarınca, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler uygulanmaz. Bu altı aylık eşik, 7464 sayılı Kanun’daki yüz günlük eşikten farklı bir işlev görür.
İki eşiğin birbirine karıştırılmaması gerekir. Yüz günlük sınır, faaliyetin idari izin rejimine tabi olup olmadığını belirler ve kamu hukuku sonucu doğurur. Altı aylık sınır ise sözleşmenin özel hukuk bakımından hangi hükümlere tabi olacağını, özellikle kiracıyı koruyan tahliye sınırlamalarının uygulanıp uygulanmayacağını belirler.
📜 KANUN METNİ —
“Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 339/1
2.1. Yüz Gün ile Altı Ay Arasındaki Aralık
Uygulamada en çok tereddüt doğuran alan, yüz günün üzerinde fakat altı ayın altında kalan kiralamalardır. Bu aralıktaki bir sözleşme, süresi itibarıyla 7464 sayılı Kanun’un izin rejiminin dışında kalabilir. Buna karşılık taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmişse, kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerinden de yararlanamayabilir.
Sonuç olarak bu aralıkta kiracı, ne turizm mevzuatının kullanıcıya tanıdığı güvencelerden ne de konut kirasının klasik korumalarından tam olarak yararlanabilir. Sözleşmenin süresi ve taşınmazın niteliği bu nedenle sözleşme kurulurken açıkça belirlenmelidir.
| Kiralama Süresi | İdari İzin Rejimi (7464 s. K.) | Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Korumaları |
|---|---|---|
| Tek seferde 100 gün ve altı | Uygulanır; izin belgesi ve plaket zorunludur | Uygulanmaz; ilişki turizm amaçlı kiralama sözleşmesidir |
| 100 günden fazla, 6 ay ve altı | Uygulanmaz (dört sözleşme kuralı saklıdır) | Taşınmaz niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmişse uygulanmaz (TBK m. 339/1) |
| 6 aydan uzun | Uygulanmaz | Kural olarak uygulanır; tahliye ve süre güvenceleri devreye girer |
2.2. Sözleşmenin Nitelendirilmesi ve Görevli Mahkeme
Sözleşmenin adı ile hukuki niteliği örtüşmeyebilir. Yargılama hukukunda maddi olayları ileri sürmek taraflara, hukuki nitelendirme yapmak ve uygulanacak kanun maddelerini belirlemek hâkime aittir. Sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, bir kiralama uyuşmazlığında bu ilkeleri uygulayarak sözleşmenin vasfı üzerinde durulması gerektiğini; ilişkinin kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi hâlinde, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıklarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirtmiştir. Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olduğundan, yargılamanın her aşamasında resen gözetilir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
3. Kiracı Evi Günlük Kiraya Verebilir mi? Alt Kiralama Yasağı
Hayır. Kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından, kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması 7464 sayılı Kanun ile açıkça yasaklanmıştır. Bu fiil için her bir sözleşme başına ayrı idari para cezası uygulanır; ayrıca kira sözleşmesinin feshi ve tahliye riski doğar.
Alt kiralama yasağı, Airbnb üzerinden yürütülen ve uygulamada “kiralama arbitrajı” olarak anılan modelin temel hukuki riskini oluşturur. Bu modelde kişi, uzun süreli kira sözleşmesiyle tuttuğu konutu platformlar üzerinden kısa süreli kiraya vererek aradaki farktan kazanç elde etmeye çalışır. 7464 sayılı Kanun bu yapıyı doğrudan hedef almıştır.
📜 KANUN METNİ —
Yasağın kira hukuku boyutu da vardır ve idari yaptırımdan bağımsız olarak sonuç doğurur. Türk Borçlar Kanunu’nun alt kira ve kullanım hakkının devrine ilişkin 322. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Kiracının bu yasağa aykırı davranması, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması niteliğindedir ve kiraya verene, yazılı ihtar sonrasında sözleşmeyi feshetme imkânı verebilir.
Buna göre izinsiz günlük kiralama yapan bir kiracı üç ayrı riskle karşılaşır: her sözleşme için idari para cezası, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebi, faaliyet kapsamına göre kayıt dışı ticari kazanç nedeniyle vergisel inceleme. Bu risklerin her biri diğerinden bağımsız olarak gündeme gelebilir.
Kat maliki olan kiraya verenler için not: Kiraya verilen konutun kiracı tarafından turizm amaçlı kullanılmasını engellemek isteyen malikin, kira sözleşmesine kullanım amacını ve alt kiralama yasağını açıkça yazması; aykırılık hâlinde ise ihtar çekerek TBK’nın sözleşmeye aykırı kullanıma ilişkin hükümleri uyarınca süreç yürütmesi gerekir.
4. İzin Belgesi Başvurusu Nasıl Yapılır?
İzin belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden yapılır; fiziki başvurular değerlendirmeye alınmadan iade edilir. Başvuruda kimlik veya tüzel kişilik belgeleri, güncel tapu kaydı ve binada birden fazla bağımsız bölüm varsa kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği ibraz edilir. İşlemler otuz gün içinde sonuçlandırılır.
4.1. e-Devlet Başvurusu ve İbrazı Zorunlu Belgeler
Yönetmelik uyarınca aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır. Başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması hâlinde bu hususu bildirmesi zorunludur. Konut üzerinde paylı mülkiyet varsa pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde maliklerin onayı, elbirliği mülkiyeti varsa tüm maliklerin onayı aranır.
Başvuru sahibi, sunduğu belgelerin aslına uygun olduğunu ve gerçeği yansıttığını kabul ve beyan eder. Gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi hâlinde başvuru reddedilir, konut belgelendirilmişse belgesi iptal edilir ve belgeleri sunanlar hakkında Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur. Bu nokta, vekâleten yürütülen başvurularda özel bir özen yükümlülüğü doğurur.
Belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir ve belge tarihinden itibaren otuz gün içinde konutta denetim yapılır. Düzenlenen izin belgelerinin birer örneği Bakanlığa, ilgili mahalli idareye, bölgeden sorumlu kolluk güçlerine ve konutun bulunduğu yer vergi dairesi müdürlüğüne gönderilir. Belgenin vergi dairesine bildirilmesi, faaliyetin vergisel boyutunun kendiliğinden idarenin bilgisine girmesi anlamına gelir.
Yönetmelikte ayrıca açık bir sınır vardır: kiraya verenin mesken amaçlı kullanımında olan belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemez. Bu şekilde kiralama tespit edilirse izinsiz kiralamaya ilişkin yaptırım uygulanır.
4.2. Konutta Aranan Asgari Nitelikler ve Kapasite Sınırı
Yönetmeliğin 9. maddesi, izin belgesi için başvurulan konutların taşıması gereken asgari nitelikleri sayar. 10 Ekim 2025 tarihli ve 33043 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle bu maddede önemli güncellemeler yapılmış; bilgilendirme kartı yükümlülüğü eklenmiş ve duman dedektörü şartı yeniden düzenlenmiştir.
| Konu | Aranan Nitelik | Dayanak |
|---|---|---|
| Mekân düzeni | En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi | Yönetmelik m. 9/1-a |
| Tefrişat | Soğuk ve sıcak su; kişi başı yastık, yastık kılıfı, çarşaf, pike veya yorgan; banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu | Yönetmelik m. 9/1-b |
| Bilgilendirme | Site veya apartman yönetimince belirlenen kurallar ile binadan çıkış yollarını gösteren bilgilendirme kartı | Yönetmelik m. 9/1-b (10.10.2025 değişikliği) |
| Yangın güvenliği | Kimyevi yangın söndürücü ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde duman dedektörü | Yönetmelik m. 9/1-c (10.10.2025 değişikliği) |
| Kapasite | Her yatak odası iki kişilik hesaplanır; üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişi | Yönetmelik m. 9/1-d |
| Oda bazlı kiralama | İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemez | Yönetmelik m. 10/2 |
10 Ekim 2025 değişikliğiyle Yönetmeliğe eklenen 5/A maddesi, izin belgesinin hukuki niteliğini de açıklığa kavuşturmuştur. Buna göre izin belgesi yalnızca konutun Yönetmelikte belirtilen nitelikleri sağladığını ve turizm amaçlı kiralanmasına izin verildiğini gösterir; binada sadece izin verilen bağımsız bölümü kapsar ve konutun asli fonksiyonunu değiştirmez. Ayrıca izin belgesi, imar planı yapımına veya değişikliğine dayanak teşkil etmez ve İmar Kanunu ile Kıyı Kanunu kapsamında sahibine hak sağlamaz.
Aynı değişiklikle denetim rejimi de sıkılaştırılmıştır. İzin belgeli konutlar, belge düzenlendikten itibaren en az iki yılda bir, önce belgelendirmeye esas evrakların kontrolü yapılarak denetlenir; evrak eksikliği hâlinde otuz gün süre verilir. Bildirilen denetim tarihinde konutun açık ve hazır bulundurulmayarak denetime engel olunması da başlı başına bir yaptırım sebebidir.
5. Kat Malikleri Oy Birliği Şartı ve Anayasa Mahkemesi Denetimi
İzin belgesi başvurusunda, konutun bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde bu şart yalnızca kiralamanın yapılacağı bina için aranır. Anayasa Mahkemesi 2025 yılında bu kuralı Anayasa’ya uygun bulmuştur.
Oy birliği şartı, uygulamada faaliyetin önündeki en belirleyici eşiktir. Binadaki tek bir kat malikinin muhalefeti, izin belgesi alınmasını hukuken imkânsız kılar. Bu nedenle kural, mülkiyet hakkına yönelik ölçüsüz bir sınırlama oluşturduğu iddiasıyla defalarca tartışma konusu olmuştur.
📜 KANUN METNİ —
“İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.”
Kanun’un 3. maddesinin dördüncü fıkrası ayrıca bir yoğunluk sınırı getirir: üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi hâlinde ise başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı zorunlu hâle gelir. Bu eşik, tek elde toplanan çok sayıda dairenin fiilen otel işletmeciliğine dönüşmesini sınırlamayı amaçlar.
5.1. Anayasa Mahkemesi’nin 25.12.2025 Tarihli Kararı
Bir idare mahkemesi, site içindeki müstakil konutlar bakımından oy birliği şartının uygulanmayacak olmasının mülkiyet hakkını ihlal ettiği kanısıyla itiraz yoluna başvurmuştur. Anayasa Mahkemesi, itiraza konu kuralı kanunilik, meşru amaç ve ölçülülük ölçütleri bakımından incelemiş ve iptal talebini reddetmiştir.
“Kuralın binadaki diğer kat maliklerinin huzur ve düzenini korumak ve kat malikleri arasında olası uyuşmazlıkları engellemek amacı taşıdığı anlaşılmaktadır. Bu itibarla kuralın kamu yararı dışında başka bir amaç güttüğü söylenemez.”
“Kuralla konutunu turizm amacıyla kiralamak isteyen kat malikinin mülkiyet hakkına yönelik olarak getirilen sınırlama kat malikinin, mülkü turizm amacı dışında kullanmasına engel oluşturmamaktadır.”
— Anayasa Mahkemesinin 25.12.2025 tarihli, 2025/147 E. ve 2025/275 K. sayılı Kararı (RG: 02.04.2026, S. 33212)
Mahkeme, kuralın komşuların hak ve menfaatlerini koruyan mekanizmalar bakımından da yeterli olduğu sonucuna varmıştır. Bu değerlendirmede, Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin 737 ve devamı maddelerine, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesindeki kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme yükümlülüğüne ve Kabahatler Kanunu ile Türk Ceza Kanunu’nun kişilerin huzur ve sükûnunu koruyan hükümlerine dayanılmıştır.
5.2. Karşı Oy: Site İçindeki Müstakil Konut Sahipleri
Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oy gerekçelerinde, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan sitelerde oy birliği aranırken müstakil konutlardan oluşan sitelerde diğer maliklerden izin alınmamasının bir eşitsizlik doğurduğu; turizm amaçlı kullanımın getirdiği sürekli değişim ve yoğun sirkülasyon karşısında komşuluk hukuku hükümlerinin tek başına yeterli koruma sağlamayacağı vurgulanmıştır. Karşı oyda ayrıca, kuralın müstakil konutlardan oluşan sitelerin fiilen otel fonksiyonuna dönüşmesini engelleyecek bir düzenleme içermediğine dikkat çekilmiştir.
Bu karşı oy, ileride yapılabilecek mevzuat değişiklikleri bakımından yön gösterici niteliktedir; hâlihazırda ise yürürlükteki kural değişmemiştir.
6. Yüksek Nitelikli Konut (Rezidans) İstisnası
Yüksek nitelikli konut, yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının yer aldığı, çeşitli otel benzeri hizmetlerin verilebildiği çok bağımsız bölümlü konut binasıdır. Bu konutlarda oy birliği ve yüzde yirmi beş şartları aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir.
7464 sayılı Kanun’un 3. maddesinin onuncu fıkrası, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan yüksek nitelikli konutlar için özel bir rejim öngörür. Bu konutlarda üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir; kiralama faaliyeti konut işletmesi eliyle de yapılabilir ve bu durumda belge, işletmeyi yürüten şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama, alt kiralama yasağının kapsamı dışındadır.
İstisnadan yararlanmanın anahtarı yönetim planıdır. Yönetim planında kısa süreli kiralamaya izin veren bir hüküm bulunmuyorsa, binanın fiziki olarak rezidans standardında olması tek başına yeterli olmaz. Mevcut yönetim planlarında bu yönde hüküm bulunmayan yapılar bakımından, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yönetim planı değişikliğine ilişkin nisapları gündeme gelir.
Yönetmeliğin geçici 1. maddesi ise bir köprü hüküm getirir: 1 Ocak 2024’ten önce, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilen yönetim planına göre hâlihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen ve sayılan hizmetlerin tamamının verildiği konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartı aranmaksızın yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümler uygulanır.
7. Ruhsatsız Apart İşletmeciliği ve Mühürleme İşlemleri
Mesken nitelikli bir dairenin kısa süreli konaklama birimine dönüştürülerek otel benzeri hizmetlerle işletilmesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerektiren bir faaliyet sayılır ve ruhsatsız işletme hâlinde yetkili idare tarafından mühürlenerek faaliyetten men edilir. Ancak idarenin, günübirlik konaklama yapıldığına dair somut tespit sunması şarttır.
7.1. İşyeri Ruhsatı Hangi Hâllerde Aranır?
7464 sayılı Kanun’un 18. maddesiyle 3572 sayılı Kanun’un 2. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar kural olarak işyeri açma ve çalışma ruhsatı yükümlülüğünden muaftır; ancak 7464 sayılı Kanun kapsamında ruhsat alma yükümlülüğü getirilenler bu muafiyetin dışındadır. Yani aynı kiraya veren adına aynı binada beşten fazla bağımsız bölüm için belge talep edilmesi hâlinde ruhsat yeniden zorunlu hâle gelir.
7464 sayılı Kanun’dan önceki döneme ilişkin uyuşmazlıklarda Danıştay, ölçütü faaliyetin niteliğinde aramıştır. Bir binanın tümünün çok kısa süreli olarak kiraya verilmesi ve kiracılara toplu konaklama ünitelerinde olduğu gibi ek hizmetler sunulması hâlinde, faaliyetin rutin kiralama değil ruhsat gerektiren işyeri işletmeciliği sayılacağı kabul edilmiştir.
“…bu kiralama faaliyetinin ana yapının tümünün bu şekilde çok kısa süreli (günlük, haftalık vs.) kiraya verilmesi şeklinde uygulanması halinde bu kiracılara toplu konaklama ünitelerinde olduğu gibi ayrıca bir takım hizmetler sunulması halinde yürütülen faaliyetin "rutin" kiralama değil bir ruhsat gerektiren "işyeri" olarak kabulünün gerektiği…”
— Danıştay 10. Dairesinin 12.11.2020 tarihli, 2016/12167 E. ve 2020/4923 K. sayılı İlamı (onanan ilk derece mahkemesi gerekçesinden)
Benzer biçimde Danıştay 4. Dairesi, üç adet dairenin tadilatla eşyalı ve numaralandırılmış on sekiz odaya dönüştürüldüğü; sakinlerine çamaşır yıkama ve internet gibi hizmetlerin sunulduğu, elektrik ve su faturalarının kiraya veren tarafından toplanıp ödendiği bir olayda, faaliyetin kazanç amacı güdülen ve sürekli oturma amacı taşımayan apart işletmeciliği olduğu yönündeki değerlendirmeyi hukuka uygun bulmuştur (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
7.2. İdarenin Somut Tespit ve İspat Yükümlülüğü
Mühürleme işlemleri her durumda hukuka uygun sayılmamaktadır. Danıştay 4. Dairesi, matbu bir tutanağın boş yerlerinin doldurulması suretiyle düzenlendiği ve idarece taşınmazın günlük ya da aylık kiraya verilmek suretiyle ruhsatsız pansiyon olarak kullanıldığını destekleyecek somut bilgi ve belgenin dosyaya sunulamadığı bir olayda, davacının sunduğu belgelerden taşınmazın mevzuatına uygun şekilde uzun süreli kiralık daire olarak kiralandığı sonucuna varmış ve mühürleme işleminde hukuka uyarlık görmemiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Aynı Daire, üç, dokuz, on ve on bir aylık gibi sürelerle kiralanan meskenlerin gecelik veya günübirlik bir kullanım içermediği; bu hâliyle İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında “umuma açık istirahat yeri” olarak değerlendirilemeyeceği yönündeki ilk derece kararını da onamıştır. Buradaki ölçüt yine sürenin ve sunulan hizmetin niteliğidir.
| Karar | Uyuşmazlığın Özü | Sonuç |
|---|---|---|
| Danıştay 10. D., E: 2016/12167, K: 2020/4923, T: 12.11.2020 | Binadaki 16 konutun günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesi; yemek, temizlik ve alışveriş servisi sunulması | Faaliyet ruhsat gerektiren işyeri sayıldı; mühürleme hukuka uygun bulundu |
| Danıştay 4. D., E: 2023/9047, K: 2023/6613, T: 28.11.2023 | 3 dairenin tadilatla 18 numaralandırılmış odaya dönüştürülmesi; çamaşır, internet ve fatura hizmetleri | Apart işletmeciliği kabul edildi; davanın reddi yolundaki karar onandı |
| Danıştay 4. D., E: 2023/13161, K: 2025/45, T: 06.01.2025 | Matbu tutanağa dayanılarak mühürleme; idarece somut bilgi ve belge sunulamaması | Somut tespit yokluğu nedeniyle karar bozuldu |
| Danıştay 4. D., E: 2023/7987, K: 2023/5384, T: 11.10.2023 | 3, 9, 10 ve 11 aylık sürelerle kiralanan meskenlerin apart sayılıp sayılmayacağı | Günübirlik kullanım bulunmadığı gerekçesiyle iptal kararı onandı |
8. Kimlik Bildirimi ve Vergisel Yükümlülükler
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır ve bildirim yükümlülüğü bakımından izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir. Faaliyet süreklilik ve organizasyon içeriyorsa elde edilen gelir, gayrimenkul sermaye iradı değil ticari kazanç olarak vergilendirilir.
8.1. Kolluğa Anlık Kimlik Bildirimi
7464 sayılı Kanun’un 3. maddesinin sekizinci fıkrası, kimlik bildirim rejimini doğrudan turizm amaçlı kiralamaya bağlamıştır. Böylece izin belgesi sahibi, otel ve pansiyon işletmecileriyle aynı bildirim yükümlülüğüne tabi kılınmıştır. Konaklayanların kimlik bilgileri ile giriş-çıkış kayıtlarının genel kolluk kuvvetlerine anlık olarak bildirilmesi gerekir. Yükümlülüğün ihlali yalnızca idari para cezası doğurmaz; tekrarı hâlinde izin belgesinin iptaline kadar giden bir süreci tetikleyebilir.
Bu düzenlemenin önemi, 7464 öncesi dönemin içtihadıyla birlikte değerlendirildiğinde daha iyi anlaşılır. Yargıtay 19. Ceza Dairesi, 2021 yılında verdiği bir kanun yararına bozma kararında, 1774 sayılı Kanun’un 2. maddesindeki düzenlemenin açık olduğunu, “günübirlik” kavramının yoruma muhtaç olmadığını ve bir genelge ile Kanun’un uygulama alanının genişletilemeyeceğini benimsemiştir.
“…Kanun’un 2. maddesinde yer alan düzenlemenin açık olduğu, günübirlik kavramının yoruma muhtaç olmadığı, ayrıca genelge ile Kanun’un uygulama alanının genişletilmesinin de mümkün olmadığı…”
— Yargıtay 19. Ceza Dairesinin 09.02.2021 tarihli, 2019/35022 E. ve 2021/1264 K. sayılı İlamı (Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığı ihbarnamesinden, Daire tarafından yerinde görülen bölüm)
Bu karar, idari düzenlemelerle kanunun kapsamının genişletilemeyeceği yönündeki kanunilik ilkesini vurgulaması bakımından hâlen değerlidir. Ancak dikkat edilmelidir ki, 7464 sayılı Kanun ile bildirim yükümlülüğü doğrudan kanun düzeyinde turizm amaçlı kiralamaya bağlandığından, karara konu tartışmanın normatif zemini değişmiştir.
8.2. Ticari Kazanç, Konaklama Vergisi ve Turizm Payı
Vergi hukuku bakımından belirleyici olan, faaliyetteki süreklilik ve organizasyon unsurudur. Konutun farklı kişilerin kullanımına hazır tutulması, ilan yoluyla sürekli pazarlanması ve kullanıcı değişiminde temizlik ile nevresim değişimi hizmetinin sunulması, ilişkinin klasik bir kira akdinden uzaklaşıp ticari işletme faaliyetine yaklaştığını gösterir. Bu nitelendirme; mükellefiyet tesisi, defter tutma, belge düzeni ve geçici vergi yükümlülüklerini de beraberinde getirir.
Konaklama vergisi, 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 34. maddesinde düzenlenmiş olup 1 Ocak 2023 tarihinden itibaren uygulanmaktadır. Verginin matrahı, katma değer vergisi hariç olmak üzere verginin konusuna giren hizmetler karşılığında alınan bedeldir. Ayrıca 7183 sayılı Kanun kapsamında turizm payı yükümlülüğü doğar ve turizm payının ödendiğine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içinde ibrazı gerekir; aksi hâlde idari para cezası uygulanır.
9. İdari Para Cezaları ve İzin Belgesinin İptali
İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama yapanlara her bir konut için idari para cezası uygulanır ve belge alması için on beş gün süre verilir. Süre sonunda faaliyete devam edilmesi hâlinde ceza kademeli olarak artar. Aracılık edenler ve uyarıya rağmen ilanı yayından kaldırmayan aracı hizmet sağlayıcıları da ayrıca cezalandırılır.
7464 sayılı Kanun’un 4. maddesi, izinsiz kiralama ile izin belgesi sahiplerine yönelik yaptırımları iki ayrı fıkrada düzenlemiştir. Aşağıdaki tabloda, izinsiz faaliyete ilişkin birinci fıkra yaptırımlarının Kanun metnindeki taban tutarları gösterilmiştir.
| Fiil | Kanun'daki Taban Tutar | Ek Sonuç |
|---|---|---|
| İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama (her bir konut için) | Yüz bin TL | Belge alması için on beş gün süre verilir |
| Verilen on beş günlük süre sonunda faaliyete devam | Beş yüz bin TL | Bir kez daha on beş gün süre verilir |
| İzin belgesi sahibinden kiralanan konutu üçüncü kişiye kiraya verme (her sözleşme) | Yüz bin TL | — |
| Mesken olarak kiralanan konutu turizm amaçlı kiraya verme (her sözleşme) | Yüz bin TL | — |
| İzin belgesi olmayan konutun kiralanmasına aracılık (her sözleşme) | Yüz bin TL | — |
| Uyarıya rağmen 24 saat içinde içeriği çıkarmayan aracı hizmet sağlayıcı (her konut) | Yüz bin TL | İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararı verilir |
| (a) ve (b) bentlerine rağmen izinsiz faaliyete devam | Bir milyon TL | — |
| Yüz günden fazla süreli sözleşmeye rağmen bir yıl içinde aynı konutu dörtten fazla kiraya verme | Bir milyon TL | — |
Belgenin iptali ise Kanun’un 5. maddesinde ayrı bir başlık altında düzenlenmiştir. İzin belgesi; sahibinin talebi, faaliyete son verildiğinin tespiti, kiraya veren değişikliğinde öngörülen otuz günlük sürede devir başvurusunun yapılmaması, konutun kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca bildirilmesi ve denetimde tespit edilen aykırılıkların verilen süreye rağmen giderilmemesi hâllerinde iptal edilir. İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
Yaptırım kararlarına karşı başvuru yolu bakımından ikili bir ayrım vardır. Aracı hizmet sağlayıcılarına ilişkin bent hariç olmak üzere birinci fıkradaki yaptırımlar konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri tarafından; anılan bent ile ikinci fıkradaki yaptırımlar ise Bakanlık tarafından tayin edilir ve uygulanır. İdari para cezalarına karşı 5326 sayılı Kanun’daki başvuru usulü, izin belgesinin iptali gibi diğer idari işlemlere karşı ise idari yargıda iptal davası gündeme gelir.
10. Devre Mülkler ve Düzenleyici İşleme Karşı Dava
Devre mülklerde turizm amaçlı kısa süreli kiralama, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2024/2 sayılı Genelgesi ile ayrıca düzenlenmiştir. Genelgenin ilgili hükmüne karşı açılan davada Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, davanın süresinde açılmış sayılması gerektiğine hükmederek esasa girilmesinin önünü açmıştır.
2024/2 sayılı Genelge’nin dava konusu edilen bendinde, devre mülk pay sahiplerinin taahhüt edilen süreler içinde dairelerini turizm amaçlı kısa süreli kiralayabileceği; ancak bunun için izin belgesi alınmasının zorunlu olduğu ve tapulu dönemini kiraya vermek isteyen kişinin diğer dönemlerin tapu sahiplerinden, aynı blokta birden fazla daire varsa onların tamamından muvafakat alarak başvuru yapması gerektiği düzenlenmiştir.
Danıştay Dördüncü Dairesi bu davayı süre aşımı nedeniyle reddetmiş; İdari Dava Daireleri Kurulu ise davacının düzenlemeyi öğrendiğini beyan ettiği tarihin ıttıla tarihi kabul edilmesi gerektiğini, aksinin ortaya konulamadığını belirterek red kararını bozmuştur. Kurul, düzenleyici işlemin yürürlüğe girmesinden sonra ilgililere tebligat veya ilan yapıldığının ileri sürülmediğini de gözetmiştir.
Öte yandan 10 Ekim 2025 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle devremülkler, başvuru ve denetim işlemleri Bakanlıkça yürütülecek konutlar arasına eklenmiştir. Bu düzenleme, devre mülklere ilişkin başvuruların il müdürlüğü yerine merkezî olarak değerlendirileceğini göstermektedir.
Düzenleyici işlemlere karşı açılacak davalarda usule ilişkin bir başka uyarı da Danıştay Dördüncü Dairesi’nin 17.04.2024 tarihli ve E: 2024/703, K: 2024/2529 sayılı kararında yer alır. Bu kararda, Yönetmeliğin tamamının iptali istenmesine rağmen hangi hükmün hangi yönden hukuka aykırı olduğunun ve davacının menfaatini ne şekilde ihlal ettiğinin açıkça ortaya konulmaması nedeniyle dilekçe reddedilmiştir. Karar bir esas incelemesi içermemekte; düzenleyici işlem davalarında dilekçenin konu, açıklamalar ve sonuç kısımlarının birbiriyle tutarlı ve somut biçimde düzenlenmesi gerektiğini göstermektedir.
11. Sonuç ve Değerlendirme
Günlük kiralama, 7464 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte serbest bir kira ilişkisi olmaktan çıkmış; izin, denetim ve yaptırım üçlüsü üzerine kurulu bir rejime tabi kılınmıştır. Kira hukuku bakımından belirleyici olan nokta, aynı ilişki üzerinde iki ayrı süre eşiğinin çalışmasıdır: yüz günlük eşik idari izin rejiminin, altı aylık eşik ise kiracı korumalarının sınırını çizer.
Kiracı açısından en kritik kural alt kiralama yasağıdır. Mesken olarak kiralanan bir konutun kiracı tarafından turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiraya verilmesi, hem her sözleşme başına idari para cezası hem de kira sözleşmesinin feshi ve tahliye riski doğurur. Bu iki sonuç birbirinden bağımsız olarak gündeme gelir.
Kat maliki açısından ise oy birliği şartı belirleyicidir. Anayasa Mahkemesi’nin 25.12.2025 tarihli kararı, bu şartın mülkiyet hakkına ölçülü bir sınırlama olduğunu ortaya koyarak alandaki en temel anayasal tartışmayı sonuçlandırmıştır. Buna karşılık karşı oy gerekçelerinde dile getirilen, site içindeki müstakil konut sahiplerinin korunmasına ilişkin boşluk, ileride yasal bir düzenleme ihtiyacını gündemde tutmaktadır.
İdari denetim boyutunda Danıştay içtihadı çift yönlü bir denge kurmaktadır. Bir yandan otel benzeri hizmetlerle yürütülen fiilî işletmecilik ruhsat yükümlülüğüne tabi tutulmakta, diğer yandan idarenin matbu tutanaklarla yetinmeyerek somut ve yeterli tespit yapması aranmaktadır. Uygulamada yükümlülükler kümülatiftir: kat maliklerinden muvafakat, izin belgesi ve plaket, konutta aranan asgari nitelikler, kimlik bildirim sistemine entegrasyon ve vergisel yükümlülükler birlikte sağlanmadıkça faaliyet hukuka uygun biçimde yürütülemez.
