Hasar Tespiti ➔ Yazılı Bildirim (TBK m. 335) ➔ Yıpranma Payı ➔ Makul Süre Kira Kaybı ➔ Dava
Hor kullanma tazminatı, kiracının kiralananı özen yükümlülüğüne aykırı biçimde kullanması sonucu oluşan zararların kiraya verene ödenmesini sağlayan bir tazminat türüdür. Kiracının tahliyesi sonrası hasar tespiti ve tazminat süreci, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) geri verme borcuna ilişkin hükümleri ile şekli şartlara sıkı sıkıya bağlıdır. Kiracı, kiralananı hangi durumda teslim aldıysa kural olarak o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskimelerden sorumlu değildir.
Bu içerikte; olağan eskime ile hor kullanma ayrımı, kiraya verenin gözden geçirme ve yazılı bildirim külfeti (TBK m. 335), yıpranma payının hesaplanması, onarım süresi kira kaybı, tahliyenin ve anahtar tesliminin ispatı ile görevli mahkeme konuları güncel Yargıtay kararları ışığında nesnel biçimde ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Hor Kullanma Tazminatı Nedir?
- 2. Tahliye Sonrası Hasar Tespiti Nasıl Yapılır?
- 3. Gözden Geçirme ve Yazılı Bildirim Külfeti (TBK m. 335)
- 4. Hor Kullanma Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
- 5. Onarım Süresi Kira Kaybı ve Erken Tahliye Sorumluluğu
- 6. Tahliyenin ve Anahtar Tesliminin İspatı
- 7. Sorumluluğu Ortadan Kaldıran Haller
- 8. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- 9. Sonuç ve Değerlendirme
- 10. İlgili Makaleler
1. Hor Kullanma Tazminatı Nedir?
Kiralananın geri verilmesi borcu, kira ilişkisinin sona ermesiyle tarafları bir tasfiye sürecine sokar. Kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü kullanım süresince (TBK m. 316), geri verme yükümlülüğü ise sözleşmenin bitiminde (TBK m. 334) gündeme gelir. Bu iki yükümlülüğün ihlali, hor kullanma tazminatının hukuki temelini oluşturur.
📜 KANUN METNİ —
“(1)Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. (2)Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 334
1.1. Olağan Eskime ile Hor Kullanma Ayrımı
Sorumluluğun sınırını “olağan eskime” ile “hor kullanma” ayrımı belirler. Sözleşmeye uygun kullanımın doğal sonucu olan yıpranmalar tazminat konusu edilemez; kötü, özensiz veya kasıtlı kullanımdan doğan zararlar ise kiracının sorumluluğundadır. Yargıtay, boya ve badana giderlerini kural olarak olağan kullanımın sonucu kabul etmekte ve aksi somut olarak açıklanmadıkça bu kalemleri hor kullanma kapsamına almamaktadır.
Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle oluşan eskime ve bozulmalardan değil, yalnızca kötü kullanım (hor kullanma) sonucu oluşan zarardan sorumludur. Sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça boya-badana masrafı normal kullanımın sonucu sayılır; hor kullanma olarak kabulü için raporda somut gerekçe gösterilmelidir.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 01.12.2021 tarihli, 2021/7613 E. ve 2021/12348 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
1.2. Eski Hale Getirme ve Faydalı İmalatlar
Kiracının izinle yaptığı tadilatları, kira sonunda kiralanana zarar vermeden söküp alma hakkı bulunur. Ancak sökme sırasında oluşan hasardan ve yarım bırakılan işlerin tamamlanma masrafından kiracı sorumludur. Kiralananda gerekli izinler alınmadan başlanan ve yarım bırakılan tadilat, kiracının eski hale getirme yükümlülüğünü doğurur.
Kiralananda başlattığı tadilatı yarım bırakarak taşınmazı hasara uğratan kiracı, kiralananın eski hale getirilmesi için gerekli giderleri ödemekle yükümlüdür. Kiracı, tadilat amacıyla yaptığı masrafları ancak kiraya veren tarafından benimsenen imalatlar yönünden isteyebilir.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.10.2023 tarihli, 2022/8298 E. ve 2023/2733 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
2. Tahliye Sonrası Hasar Tespiti Nasıl Yapılır?
Uygulamada en güvenli yöntem, tahliye anında tarafların birlikte imzalayacağı bir teslim-tesellüm tutanağı düzenlemektir. Böyle bir tutanağın bulunmadığı hâllerde kiraya veren, tahliyeden hemen sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’nden delil tespiti (HMK m. 400 vd.) talep ederek hasarın durumunu tespit ettirmelidir.
Bilirkişi İncelemesi ve Yerinde Keşif
Yargıtay, tazminat miktarının salt fatura tutarları üzerinden belirlenmesini eksik inceleme kabul etmektedir. Hasarın hor kullanımdan mı yoksa olağan kullanımdan mı kaynaklandığı, konusunda uzman bir bilirkişi heyeti tarafından, gerektiğinde mahallinde keşif yapılarak belirlenmelidir. Hasar kalemleri tek tek değerlendirilmeli, her kalem için ayrı ayrı sorumluluk analizi yapılmalıdır.
Kiracının kiralanana ve demirbaşlara zarar verip vermediğinin tespiti ile zararın hesaplanması için mahallinde keşif yapılıp uzman bilirkişilerden rapor alınması gerekir; eksik araştırmayla verilen ret kararı isabetli değildir.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.12.2021 tarihli, 2021/8224 E. ve 2021/13632 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
3. Gözden Geçirme ve Yazılı Bildirim Külfeti (TBK m. 335)
Bu külfet, hor kullanma tazminatı davasının en kritik dönüm noktasıdır. Kiraya veren teknik olarak haklı olsa bile, gözden geçirme ve yazılı bildirim yükümlülüğünü ihmal ederse davasını usulden kaybedebilir. Bu nedenle tahliye/teslim anında derhal inceleme yapılmalı ve tespit edilen hasarlar noter veya iadeli taahhütlü mektupla kiracıya bildirilmelidir.
📜 KANUN METNİ —
“Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 335
“Derhal” Kavramı ve Makul Süre
Kanundaki “hemen” (derhal) ifadesi, dürüstlük kuralı çerçevesinde “makul süre” olarak yorumlanır; kesin bir gün sayısı öngörülmemiştir. Süre, hasarın niteliğine ve taşınmazın büyüklüğüne göre değişir. Yargıtay uygulamasında kimi olaylarda birkaç haftalık gecikme makul kabul edilirken, aylara varan sessizlikler bildirim külfetine aykırı bulunabilmektedir. Kiraya veren yönünden en güvenli yol, bildirimin gecikmeksizin yazılı olarak yapılmasıdır.
4. Hor Kullanma Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre bilirkişi; hasarlı kalemlerin marka, model ve vasfını belirlemeli, her kalemin hor kullanmadan mı yoksa olağan kullanımdan mı kaynaklandığını ayırmalı ve kullanım süresine bağlı yıpranma payını hesaptan düşmelidir. Zenginleşme yasağı gereği, kiracıdan taşınmazı sıfır/yeni hâle getirme bedeli değil, teslim aldığı hâle getirme bedeli istenebilir.
Sözleşmeye ekli projeler ile taşınmazın tahliye tarihindeki durumu kıyaslanarak her bir zarar kalemi tespit edilmeli; her kalemin hor kullanımdan mı olağan kullanımdan mı kaynaklandığı belirlenmeli ve kullanım süresiyle orantılı yıpranma payı düşülerek zarar hesaplanmalıdır.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.09.2025 tarihli, 2025/501 E. ve 2025/4087 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
| Kalem | Kapsam / Yargısal Yaklaşım | İlgili Karar |
|---|---|---|
| Olağan Eskime | Sözleşmeye uygun kullanım sonucu yıpranma (örn. boya-badana) kiracının sorumluluğunda değildir. | 3. HD, 01.12.2021, 2021/12348 K. |
| Hor Kullanma | Kötü kullanım, söküm sırasında verilen zarar veya özen yükümlülüğüne aykırılık kiracıya aittir. | 3. HD, 16.06.2021, 2021/6656 K. |
| Eski Hale Getirme | Tadilatların sökülmesi veya yarım bırakılan işlerin tamamlanması masrafı kiracıya aittir. | 3. HD, 17.10.2023, 2023/2733 K. |
| Yıpranma Payı | Her kalemden kullanım süresiyle orantılı amortisman düşülür; salt fatura esas alınamaz. | 3. HD, 17.09.2025, 2025/4087 K. |
| Onarım Süresi Kira Kaybı | Hasarın giderileceği makul sürede mahrum kalınan kira geliri tazmin edilir. | 3. HD, 30.05.2023, 2023/1673 K. |
Likit Olmama ve İcra İnkâr Tazminatı
Hor kullanma tazminatı ve kira kaybı alacakları, miktarları yargılamayı gerektirdiğinden “likit” (belirli/belirlenebilir) değildir. Bu nedenle bu alacaklar icra takibine konulup itirazın iptali istense dahi, alacaklı lehine icra inkâr tazminatına hükmedilemez.
Hor kullanma tazminatı ve onarım süresi kira bedeli alacakları yargılamayı gerektirdiğinden likit değildir; bu nedenle icra inkâr tazminatına hükmedilmesi doğru değildir.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.05.2023 tarihli, 2022/2522 E. ve 2023/1673 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
5. Onarım Süresi Kira Kaybı ve Erken Tahliye Sorumluluğu
Onarım süresi kira kaybı, hor kullanma tazminatının tamamlayıcı kalemidir. Hasarın giderilmesi için gereken teknik onarım süresi bilirkişi tarafından belirlenir ve bu süreye denk gelen kira bedeli tazminata eklenir. Erken tahliyede ise sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar süresi (örneğin üç ay öncesinden bildirim) çoğunlukla makul süre olarak esas alınır.
📜 KANUN METNİ —
“(1)Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. (2)Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 325
Depozito (güvence bedeli) bakımından TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Hasar tazminatı alacakları bu güvenceden mahsup edilebilir; ancak kiraya verenin, tahliyeyi izleyen üç ay içinde dava açması ya da icra takibi başlatması beklenir.
6. Tahliyenin ve Anahtar Tesliminin İspatı
Tahliye tarihi, hem kira borcunun ne zamana kadar süreceği hem de hasarın hangi ana göre değerlendirileceği bakımından belirleyicidir. Kiracı, anahtarı teslim ettiğini yazılı delille ispatlayamazsa, kira sözleşmesi devam ediyor kabul edilir ve kiraya verenin beyan ettiği tarih tahliye tarihi sayılır.
Bir yerin tahliye edildiğinin kabulü için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp anahtarların da kiraya verene teslim edilmesi gerekir; bu husus yazılı delille ispatlanmalıdır. İspat yükü kiracıya aittir.
— İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesinin 09.02.2021 tarihli, 2019/569 E. ve 2021/88 K. sayılı Gerekçeli Kararı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
Kira ilişkisinin hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir; kiracı tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar edilmesi gerekir.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.01.2024 tarihli, 2023/2267 E. ve 2024/215 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
7. Sorumluluğu Ortadan Kaldıran Haller
7.1. Mücbir Sebep
Yoğun yağış ve sel gibi öngörülemez doğal afetler sonucu oluşan zararlarda kiracının kusuru bulunmadığından, bu zararlardan kiracı sorumlu tutulamaz. Zararın hor kullanmadan değil mücbir sebepten kaynaklandığı, itfaiye veya resmî kurum raporlarıyla ortaya konulmalıdır.
Kiralananın bulunduğu mahalde yaşanan yoğun yağış sonucu oluşan sel ve su baskını mücbir sebep niteliğinde bir afet olduğundan, kusuru bulunmayan kiracı bu zarardan sorumlu tutulamaz.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.05.2025 tarihli, 2025/2074 E. ve 2025/2949 K. sayılı İlamı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
7.2. Sigorta ve Üçüncü Kişilerin Zararları
Kiracıların tahliye sırasında demirbaşları sökerek götürmesi veya taşınmaza zarar vermesi, kural olarak sigorta poliçelerindeki “hırsızlık” teminatı kapsamında değerlendirilemez. Buna karşılık kiracı, kiralananı koruma ve gözetme yükümlülüğü gereği üçüncü kişilerin verdiği zararlardan da sorumlu tutulabilir; zararın failine yönelmek kiracının yükümlülüğüdür.
Kiracıların tahliye sırasında ayrılmaz parçaları sökerek götürmesi veya zarar vermesi eylemleri kapı kırılması gibi bir zorlama içermediğinden, sigorta poliçesindeki hırsızlık teminatı kapsamında değerlendirilemez.
— Ankara 11. Asliye Ticaret Mahkemesinin 25.04.2024 tarihli, 2022/824 E. ve 2024/279 K. sayılı Gerekçeli Kararı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
Kiralananda açık nitelikteki ayıba rağmen kiracının uzun süre uyuşmazlık çıkarmadan kullanmaya devam etmesi, taşınmazı mevcut hâliyle kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir; bu hâlde kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz.
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13.03.2024 tarihli, 2023/3326 E. ve 2024/1133 K. sayılı Gerekçeli Kararı (karardan aktarılarak özetlenmiştir)
8. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Uyuşmazlığın temeli kira ilişkisi olduğundan, ticari nitelik taşısa bile görev Sulh Hukuk Mahkemesi’ndedir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Davalı şirketin ticaret sicilinden terkin edilmiş olması hâlinde, taraf teşkilinin sağlanması için önce şirketin ihyası yoluna gidilmesi gerekir.
| Talep / Durum | Görevli Mahkeme | Dayanak / Karar |
|---|---|---|
| Hasar tazminatı, kira kaybı, depozito iadesi | Sulh Hukuk Mahkemesi | HMK m. 4/1-a |
| Taraflar tacir olsa dahi kira kaynaklı dava | Sulh Hukuk (ATM görevsiz) | Bakırköy 7. ATM, 2024/95 K. |
| Kira sözleşmesinden kaynaklı tazminat | Sulh Hukuk (ATM görevsiz) | İstanbul 14. ATM, 2023/957 K. |
| Terkin edilmiş davalı şirket | İhya sonrası taraf teşkili | 3. HD, 2021/13632 K. |
9. Sonuç ve Değerlendirme
Kiracının tahliyesi sonrası hor kullanma tazminatı süreci, teknik tespit kadar şekli şartlara da bağlı bir süreçtir. Kiraya verenin TBK m. 335’teki gözden geçirme ve yazılı bildirim külfetini ihmal etmesi, esasen haklı olduğu davayı usulden kaybetmesine yol açabilir. Bu nedenle tahliye/teslim anında derhal inceleme yapılması, delil tespiti yaptırılması ve hasarların yazılı olarak bildirilmesi büyük önem taşır.
Tazminat miktarı belirlenirken zenginleşme yasağı gereği yıpranma payı düşülmeli, hasarın hor kullanmadan mı olağan kullanımdan mı kaynaklandığı bilirkişi marifetiyle her kalem için ayrı ayrı saptanmalı ve taşınmazın yeniden kiralanabileceği makul süre titizlikle hesaplanmalıdır. Mücbir sebep, açık ayıbın kabulü ve kusursuzluk gibi hâllerde kiracının sorumluluğunun doğmayacağı da göz önünde bulundurulmalıdır. Sürecin, hak kayıplarını önlemek adına dikkatli ve usulüne uygun biçimde yürütülmesi gerekir.
