🔍 Bu makalede ne bulacaksınız?
✓ Aile konutu kavramının hukuki tanımı, unsurları ve şerhin açıklayıcı niteliği
✓ Şerhin tapu müdürlüğüne başvuru ve aile mahkemesinde dava yoluyla tesisi ile gerekli belgeler
✓ Eşin açık rızası olmadan yapılan devir, bağış ve ipotek işlemlerinin geçersizliği ile iyiniyet tartışması
✓ Ayrılık, boşanma ve ölüm hallerinde aile konutu vasfının akıbeti, şerhin terkini ve özgüleme talepleri
✓ Görevli mahkeme, ispat araçları ve güncel Yargıtay ile Anayasa Mahkemesi kararlarının değerlendirilmesi
Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadıkları konutun bu niteliğinin tapu kütüğüne işlenerek üçüncü kişilere karşı alenileştirilmesi ve malik eşin tasarruf yetkisinin görünür biçimde sınırlandırılmasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, konut üzerindeki hakları sınırlayamaz ve konuta ilişkin kira sözleşmesini feshedemez.
Uygulamadaki en kritik sorunun yanıtı şudur: tapuda aile konutu şerhi bulunmaması, TMK m. 194 korumasını ortadan kaldırmaz. Şerh, hakkı doğuran (inşai) değil, mevcut fiili durumu sicilde görünür kılan açıklayıcı bir kayıttır. Bu nedenle rızası alınmayan eş, şerh hiç konulmamış olsa bile rızası olmadan yapılan satış veya ipotek işlemine karşı tapu iptali ve tescil ya da ipoteğin kaldırılması davası açabilir. Şerhin işlevi, üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının alanını daraltarak korumanın ileri sürülebilirliğini güçlendirmektir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Aile Hukuku'' ve ''Gayrimenkul Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Aile Konutu ve Aile Konutu Şerhi Kavramı
- 2. Aile Konutu Vasfı Hangi Delillerle İspatlanır?
- 3. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur? Tapu Müdürlüğü ve Mahkeme Yolu
- 4. Eşin Açık Rızası Olmadan Yapılan Devir, Bağış ve İpotek İşlemleri
- 5. Ayrılık, Boşanma ve Aile Konutu Vasfının Sona Ermesi
- 6. Kiralanan Aile Konutu, Tahliye Taahhüdü ve Haciz Boyutu
- 7. Eşin Ölümü Halinde Aile Konutunun Tespiti ve Özgüleme Talepleri
- 8. Güncel Yargı Kararlarının Karşılaştırmalı Özeti
- 9. Sonuç ve Değerlendirme
- 10. İlgili Makaleler
1. Aile Konutu ve Aile Konutu Şerhi Kavramı
Aile konutu, eşlerin ve varsa çocuklarının yaşam faaliyetlerini sürdürdükleri, ailenin barınma merkezi olarak özgülenmiş konuttur. Aile konutu şerhi ise bu niteliğin tapu kütüğünde gösterilmesidir. Şerh hakkı kurmaz; mevcut korumayı sicilde görünür kılarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini güçlendirir.
Aile konutu, mülkiyetin kime ait olduğundan ve konutun kira ile mi yoksa mülkiyet yoluyla mı sağlandığından bağımsız olarak korunur. Belirleyici ölçüt, konutun aile yaşamına fiilen özgülenmiş olmasıdır. Bu yönüyle aile konutu, klasik anlamda bir taşınmaz olmaktan çıkarak evlilik birliğinin devamı bakımından özel statülü bir malvarlığı unsuru haline gelir.
1.1. Aile Konutunun Unsurları ve Yargı İçtihadındaki Tanımı
Aile konutunun tanımı, yargı kararlarında istikrarlı biçimde fiili yaşam merkezi ölçütüne dayandırılmaktadır. Buna göre konutun tapu kaydındaki niteliği, edinim tarihi veya bağımsız bölüm olarak kayıtlı olup olmaması tek başına belirleyici değildir.
"Aile konutu, eşlerin varsa çocuklarının bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdikleri, acı ve tatlı günlerin içinde yaşandığı anılarını taşıyan konuttur."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 26.02.2026 tarihli, 2025/2543 E. ve 2026/2267 K. sayılı İlamı
Aynı kararda, tapuda bağımsız bölüm olarak kayıt bulunmamasının aile konutu tespitine engel oluşturmadığı belirtilmiş; tapuda "bir zemin bir normal katlı kargir bina ve arsası" niteliğiyle kayıtlı taşınmazın fiilen konut olarak kullanılan katının aile konutu olarak belirlenebileceği kabul edilmiştir.
"...taşınmazın tapuda bağımsız bölüm olarak kaydının bulunmaması, aile konutu olarak belirlenmesine engel değildir."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 26.02.2026 tarihli, 2025/2543 E. ve 2026/2267 K. sayılı İlamı
1.2. Aile Konutu Şerhinin Hukuki Niteliği: Kurucu Değil Açıklayıcı
Aile konutu şerhi, taşınmaz üzerinde yeni bir ayni hak yaratmayan, tasarruf yetkisine ilişkin mevcut sınırlamayı sicilde görünür kılan açıklayıcı nitelikte bir kayıttır. Şerhin yokluğu korumayı ortadan kaldırmaz; varlığı ise üçüncü kişinin iyiniyet iddiasını büyük ölçüde etkisizleştirir.
"...bir taşınmazın fiilen aile konutu olması halinde tapu kaydına şerh verilmemiş olması bu taşınmazın aile konutu olduğu gerçeğini değiştirmeyecektir, yani bir başka anlatımla tapu kaydına verilecek aile konutu şerhi inşai değil açıklayıcı - tespit edici bir şerh olup, tapuda aile konutu şerhi yazılmamış aile konutları için de aile konutuna dair yasal düzenlemeler geçerli olacaktır."
— Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 10.10.2023 tarihli, 2022/1574 E. ve 2023/1616 K. sayılı İlamı
Aynı yönde, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tapuda şerh bulunmamasına rağmen taraf beyanları ve tanık anlatımlarından taşınmazın aile konutu niteliğinde olduğunun anlaşıldığını kabul etmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.02.2025 tarihli, 2024/2122 E. ve 2025/440 K. sayılı İlamı).
📜 KANUN METNİ
"Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 194
Anayasa Mahkemesi de bu düzenlemeyi, aile hayatına saygı hakkı bakımından devletin pozitif yükümlülüklerinin somutlaşmış hali olarak değerlendirmektedir.
2. Aile Konutu Vasfı Hangi Delillerle İspatlanır?
Aile konutu vasfı, fiili kullanımı gösteren delillerle ispatlanır. Yargı uygulamasında kolluk ve muhtarlık araştırması, MERNİS adres kayıtları, abonelik ve fatura bilgileri, komşu tanık beyanları ile keşif ve bilirkişi raporu belirleyici kabul edilmektedir. İspat yükü, konutun aile konutu olduğunu iddia eden eştedir.
Mahkemeler, tek bir delile değil delillerin bütününe göre sonuca ulaşmaktadır. Nitekim bir kararda vasfın "emniyet tahkikatı, UYAP üzerinden incelenen taraflara ait adres kayıt bilgileri ve tanık beyanı ile" belirlendiği ifade edilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 16.04.2024 tarihli, 2023/5013 E. ve 2024/2473 K. sayılı İlamı). Başka bir kararda ise tarafların MERNİS adreslerinin dava konusu konutta kayıtlı olması ile tanık beyanları birlikte değerlendirilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 09.05.2024 tarihli, 2023/6828 E. ve 2024/3344 K. sayılı İlamı).
2.1. MERNİS Kaydının Farklı Olması ve Evlilik Öncesi Edinim
Malik eşin MERNİS adresinin başka bir yerde görünmesi veya konutun evlilikten önce edinilmiş olması, tek başına aile konutu vasfını ortadan kaldırmaz. Belirleyici olan fiili yaşamın nerede sürdürüldüğüdür.
"...taşınmazın evlilik birliği kurulmadan önce davalı tarafından alınmasının taşınmazın aile konutu niteliğine etkisinin bulunmadığı..."
"...dosya kapsamından ve görgüye dayalı tanık anlatımlarından, dava konusu taşınmazda davacı kadın ve ortak çocuğun aile yaşantısını sürdürdüğü, uzun zamandır bu taşınmazda ikamet ettikleri, faturaların bu adres ilgi tutularak kesildiğinin görüldüğü..."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 23.10.2024 tarihli, 2024/800 E. ve 2024/7804 K. sayılı İlamı
Eşlerin tayin, iş değişikliği gibi nedenlerle dönemsel olarak ayrı kalmaları da vasfı zorunlu olarak sona erdirmez. Bir kararda, konutun tadilatının birlikte yapılması, kadının çocuklarıyla konuta yerleşmesi ve eşlerin zaman zaman burada birlikte yaşaması karşısında "tarafların ortak iradesiyle konutun aile konutu olarak tahsis edildiği" sonucuna varılmıştır (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.05.2025 tarihli, 2025/772 E. ve 2025/4943 K. sayılı İlamı).
Buna karşılık ispat yükünün karşılanamaması davanın reddi sonucunu doğurur. Ölen eşle konutun aile konutu olarak kullanıldığının "somut maddi deliller ile şüpheden uzak şekilde" kanıtlanamadığı olayda dava reddedilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 06.05.2024 tarihli, 2023/8047 E. ve 2024/3130 K. sayılı İlamı).
2.2. Karma Nitelikli Yapılar ve Paylı Mülkiyet
Taşınmazın bir bölümünün işyeri olarak kullanılması veya paylı mülkiyete konu olması, korumayı bütünüyle dışlamaz; ancak koruma ve şerh, fiilen aile konutu olarak kullanılan bölümle sınırlı tutulur.
"...öncelikle aile konutu olarak kullanılan bölümün belirlenmesi gerektiği, buna göre bilirkişiden ek rapor alınması ve gerekiyorsa yeniden keşif yapılması ile sonucuna göre aile konutu olan bölümle sınırlı olacak şekilde aile konutu şerhi konulması ve bu bölümün tapu iptali ile tesciline karar verilmesi gerektiği..."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 23.11.2023 tarihli, 2023/8409 E. ve 2023/5579 K. sayılı İlamı
Paylı mülkiyet bakımından da benzer bir sınırlama uygulanır. Yargıtay, "taşınmazın paylı mülkiyete konu olması aile konutu şerhi konulmasına engel teşkil etmediği" sonucuna varmakla birlikte, şerhin taşınmazın tamamına değil iptal ve tescile karar verilen 1/2 hisse üzerine konulması gerektiğini, aksi halde infazda tereddüt doğacağını belirtmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 16.05.2024 tarihli, 2023/6303 E. ve 2024/3567 K. sayılı İlamı).
3. Aile Konutu Şerhi Nasıl Konur? Tapu Müdürlüğü ve Mahkeme Yolu
Aile konutu şerhi iki kanaldan tesis edilir. Malik olmayan eş, TMK m. 194/3 uyarınca doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak şerh talep edebilir; bu talep için malik eşin rızası aranmaz. Başvurunun reddi veya tereddüt halinde ise taşınmazın bulunduğu yer aile mahkemesinden tespit kararı alınarak şerh işlenir.
Tapu müdürlüğüne başvuruda gerekli belgeler:
✓ Başvuru dilekçesi ve kimlik belgesi,
✓ Evlilik cüzdanı örneği veya nüfus kayıt örneği (evlilik birliğinin devam ettiğini gösterir),
✓ Konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren yerleşim yeri (ikametgah) belgesi,
✓ Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri; gerektiğinde muhtarlıktan alınacak ikamet yazısı.
Uygulamada eşlerin MERNİS adreslerinin farklı görünmesi halinde tapu müdürlüğü talebi reddedebilmektedir. Bu durumda malik olmayan eşin aile mahkemesinde tespit davası açmakta hukuki yararı doğar. Nitekim tapu müdürlüğünce reddedilen talep sonrasında açılan davada, kolluk araştırması ve site yönetimi yazısı esas alınarak şerh talebi kabul edilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 23.10.2024 tarihli, 2024/800 E. ve 2024/7804 K. sayılı İlamı).
Buna karşılık tapu müdürlüğüne hiç başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde, talebin hukuken veya fiilen yerine getirilmediği belgelendirilmedikçe hukuki yarar yokluğundan usulden ret kararı verilebileceği yönünde kararlar bulunmaktadır. Bu nedenle önce idari başvuru yolunun tüketilmesi ve ret cevabının belgelendirilmesi usul ekonomisi bakımından önem taşır.
| Ölçüt | Tapu Müdürlüğüne Başvuru | Aile Mahkemesinde Dava |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | TMK m. 194/3 | TMK m. 194 ve HMK hükümleri |
| Malik eşin rızası | Aranmaz | Aranmaz |
| Talep sahibi | Malik olmayan eş | Malik olmayan eş |
| Temel evrak | Dilekçe, evlilik cüzdanı örneği, yerleşim yeri belgesi, tapu bilgileri | Dava dilekçesi, nüfus kaydı, tapu kaydı, kolluk ve muhtarlık araştırması talebi, tanık listesi |
| İnceleme türü | Belge üzerinden idari inceleme | Kolluk araştırması, tanık beyanı, gerektiğinde keşif ve bilirkişi |
| Süre | Kısa; başvuru günü sonuçlanabilir | Yargılama süresine bağlı |
| Ne zaman tercih edilir | Adres kayıtları konutla uyumlu ise | Başvuru reddedilmişse veya adres kayıtları uyumsuzsa |
| Sonuç | Şerhin sicile doğrudan işlenmesi | Tespit kararının tapu müdürlüğüne ibrazı ile şerhin işlenmesi |
4. Eşin Açık Rızası Olmadan Yapılan Devir, Bağış ve İpotek İşlemleri
Aile konutu üzerinde malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan yaptığı devir, bağış veya ipotek işlemi geçersizdir. Yargı uygulamasında bu işlemler kesin hükümsüz sayılmakta; hükümsüzlük iddiası rızası alınmayan eş tarafından evlilik birliği süresince her zaman ileri sürülebilmekte ve hakim tarafından resen gözetilmektedir.
4.1. Devir ve Bağışlama İşlemlerinin Akıbeti
Rızası alınmayan eş, tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın malik eş adına yeniden tesciline ve aynı kararda aile konutu şerhi konulmasına karar verilmesini isteyebilir. Rızanın varlığını ispat yükü, işlemin geçerliliğini savunan tarafa aittir.
"...rıza alınmadan yapılan işlemin kesin hükümsüz olacağı, kesin hükümsüzlük iddiasının rızası alınmayan eş tarafından her zaman ileri sürülebileceği, hakim tarafından resen dikkate alınması gerektiği..."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 18.05.2023 tarihli, 2022/9819 E. ve 2023/2562 K. sayılı İlamı
Boşanma davası açıldıktan sonra aile konutunun üçüncü kişiye devredildiği olaylarda mahkemeler, devrin diğer eşin haklarını engellemeye yönelik olup olmadığını da değerlendirmektedir. Devralanın malik eşin yakını veya iş ilişkisi içinde bulunduğu kişi olması, iyiniyet iddiasının dinlenmemesi sonucunu doğurabilmektedir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2024/3842 E. ve 2024/7850 K. sayılı İlamı). Bağışlama işlemleri bakımından da, devralanın malik eşle fiili birliktelik yaşaması nedeniyle taşınmazın aile konutu olduğunu bilmemesinin mümkün olmadığı kabul edilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 25.04.2024 tarihli, 2023/5638 E. ve 2024/2840 K. sayılı İlamı).
4.2. Rızasız İpotek, Tapu Siciline Güven ve Basiretli Tacir Ölçütü
İpotek tesisi, TMK m. 194 anlamında aile konutu üzerindeki hakların sınırlanması niteliğindedir ve diğer eşin açık rızasına bağlıdır. Rıza alınmadan kurulan ipotek bakımından mahkemeler ipoteğin kaldırılmasına karar vermektedir. İpotek tarihinde tapuda şerh bulunmaması, alacaklının iyiniyetini kendiliğinden kanıtlamaz; özellikle banka, finans kuruluşu veya kooperatif gibi tacir sıfatını haiz alacaklılar bakımından basiretli davranma yükümlülüğü esas alınır.
"...davalı bankanın 'tacir' olduğu, her tacir gibi bütün ticari faaliyetlerinde yasal olarak basiretli hareket etmekle yükümlü olduğu, bu yükümlülüğün alacağına teminat olarak gösterilen taşınmazın hukuki ve fiili durumunu bilmeyi de gerektirildiği, kendisinden beklenen bu özeni göstermemiş ise, iyiniyet iddiasında bulunamayacağı..."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 02.05.2024 tarihli, 2023/7104 E. ve 2024/3058 K. sayılı İlamı
Aynı doğrultuda, aile konutu niteliğinde duraksama bulunmayan taşınmaz üzerinde davacının açık rızası alınmadan TMK m. 194/1'e aykırı biçimde tesis edilen ipoteğin bağlayıcılığının bulunmadığı kabul edilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 30.04.2024 tarihli, 2023/3910 E. ve 2024/3014 K. sayılı İlamı). Şerhin ipotekten yıllar sonra işlenmiş olması da sonucu değiştirmemiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 16.04.2024 tarihli, 2023/5013 E. ve 2024/2473 K. sayılı İlamı).
4.3. Rızanın Şekli, Kapsamı ve Geçerlilik Sınırları
Rıza belirli bir şekle tabi olmamakla birlikte "açık" olmalıdır. Uygulamada matbu ve içeriği doldurulmamış muvafakat belgeleri geçerli rıza sayılmamaktadır. Rızanın hangi borç için ve hangi limitle verildiğinin belirtilmemesi, belgenin açık rıza olarak kabulünü engellemektedir.
"Bir kişinin kefalet veya ipotek verirken kimin borcuna karşılık kefalet veya ipotek verdiği ve ne kadar limitle verdiği son derece önem arz etmektedir."
— Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 10.10.2023 tarihli, 2022/1574 E. ve 2023/1616 K. sayılı İlamı
Aile konutuna dayalı tapu iptali ve tescil davası, aynı taşınmaza ilişkin mülkiyete dayalı davaları da etkiler. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, aile mahkemesindeki tapu iptali ve tescil davasının sonucunun beklenmeden elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davasının esası hakkında karar verilmesini eksik inceleme saymıştır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 11.02.2021 tarihli, 2020/4849 E. ve 2021/1155 K. sayılı İlamı). Bu nedenle aile konutu davası, mülkiyet uyuşmazlıklarında bekletici mesele niteliği taşıyabilmektedir.
5. Ayrılık, Boşanma ve Aile Konutu Vasfının Sona Ermesi
Eşlerin fiilen ayrı yaşaması veya boşanma davası açılmış olması, konutun aile konutu vasfını kendiliğinden sona erdirmez. Vasıf, evlilik birliğinin boşanma ile kesin olarak sona ermesi, konutun kalıcı biçimde terk edilerek başka bir aile konutu kurulması veya eşlerden birinin ölümü gibi hallerde ortadan kalkar.
Yargı kararlarında geçici ayrılıkların vasfı etkilemediği istikrarlı biçimde vurgulanmaktadır.
"...dava konusu yerden bir müddet yaşadıktan sonra ayrılmasının ve uzun süredir oraya gitmemesinin, orada yaşamamasının, davacı eşi aleyhine boşanma davası açmasının ilgili dairenin aile konutu olması özelliğini kaybettiği anlamına gelmeyeceği..."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 25.04.2024 tarihli, 2023/5638 E. ve 2024/2840 K. sayılı İlamı
Benzer şekilde "eşlerin fiilen ayrı yaşamasının aile konutu niteliğini değiştirmeyeceği" kabul edilmiş (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 24.10.2024 tarihli, 2024/3842 E. ve 2024/7850 K. sayılı İlamı); açılan boşanma davasının reddedilerek evlilik birliğinin devam ettiği olayda taşınmazın aile konutu olma vasfını yitirmediği sonucuna varılmıştır (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 13.05.2024 tarihli, 2023/5594 E. ve 2024/3366 K. sayılı İlamı).
Buna karşılık boşanmanın gerçekleşmesi vasfı sona erdirir. Elatmanın önlenmesi istemine ilişkin bir dosyada, dava sırasında eşlerin boşanmış olması karşısında "boşanma ile taşınmazın aile konutu vasfının sona erdiği" gözetilerek karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.02.2025 tarihli, 2024/2122 E. ve 2025/440 K. sayılı İlamı).
Konutun uzun süreli olarak kiraya verilmesi ve ailenin yaşam merkezinin başka adrese taşınması da vasfın yitirilmesi sonucunu doğurabilir. Anayasa Mahkemesi, satış tarihi itibarıyla eşlerin yerleşim yeri adreslerinin farklı olduğu ve konutun kiraya verildiği olayda derece mahkemelerinin vasfın sona erdiği yönündeki değerlendirmesini takdir yetkisi kapsamında görerek başvuruyu kabul edilemez bulmuştur (Anayasa Mahkemesinin 13.05.2025 tarihli, 2021/29738 Başvuru Numaralı Kararı).
Şerhin terkini ise vasfın sona ermesine bağlıdır. Terkin kural olarak tapu müdürlüğüne başvuru ile yapılır; diğer eşin muvafakati bulunmuyor veya vasfın sürdüğü iddia ediliyorsa aile mahkemesinden şerhin terkini kararı alınması gerekir. Bu davalarda mahkeme, konutun halen aile yaşamına özgülenip özgülenmediğini ve başkaca bir aile konutu kurulup kurulmadığını araştırır.
Adres beyanına ilişkin ceza soruşturmalarında da tapu kaydındaki aile konutu şerhinin araştırılması gerektiği kabul edilmektedir. Yargıtay 19. Ceza Dairesi, taşınmaza aile konutu kaydı konulup konulmadığı sorulmadan ve beyan dilekçesi getirtilmeden verilen kararı eksik soruşturma saymıştır (Yargıtay 19. Ceza Dairesinin 21.06.2021 tarihli, 2021/5503 E. ve 2021/6924 K. sayılı İlamı).
6. Kiralanan Aile Konutu, Tahliye Taahhüdü ve Haciz Boyutu
Aile konutu kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelir ve diğer eşle müteselsilen sorumlu olur. Bu bildirim yapıldıktan sonra kira sözleşmesinin feshi ve tahliye taahhüdü bakımından diğer eşin rızası gündeme gelir.
TMK m. 194/4 hükmü, mülkiyet ilişkisi bulunmayan hallerde de barınma menfaatini korur. Kiracı eşin tek başına imzaladığı tahliye taahhütnamesi, pratikte kira ilişkisini sona erdirme sonucunu doğurduğundan, kiralananın aile konutu olması halinde diğer eşin rızası bakımından tartışma yaratır. Uygulamada aile konutu itirazının icra takibinde dikkate alınabilmesi için, sözleşmeye taraf olmayan eşin takipten önce kiralayana bildirimde bulunmuş olması aranabilmektedir. Bu nedenle bildirimin icra veya dava aşaması başlamadan yapılması hak kaybı riskini azaltır.
Cebri icra boyutunda ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nda aile konutuna özgü ayrı bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak konut, borçlunun "haline münasip ev" niteliğinde ise haczedilmezlik şikayetine konu edilebilir. Şikayet, öğrenme tarihinden itibaren yedi günlük süreye tabidir. Aile konutunda oturan ve takip dosyasında borçlu sıfatı bulunmayan eşin de bu yolla şikayette bulunmakta hukuki yararı kabul edilmektedir. Öte yandan taşınmaz üzerinde haciz bulunması, aile konutu şerhi konulmasına engel oluşturmaz.
7. Eşin Ölümü Halinde Aile Konutunun Tespiti ve Özgüleme Talepleri
Eşlerden birinin ölümü halinde sağ kalan eş, TMK m. 240 ve m. 652 uyarınca birlikte yaşadıkları konut üzerinde intifa, oturma veya koşulları varsa mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir. Bu taleplerin dayanağını oluşturmak üzere, taşınmazın ölüm tarihi itibarıyla aile konutu olduğunun tespitinde hukuki yarar bulunmaktadır.
📜 KANUN METNİ
"Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; mal rejimi sözleşmesiyle kabul edilen başka düzenlemeler saklıdır. (...) Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, sağ kalan eşin veya ölen eşin yasal mirasçılarının istemiyle intifa veya oturma hakkı yerine, konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınabilir."
— 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 240/1 ve m. 240/3
Bu davalarda uyuşmazlık, konutun murisin ölüm tarihinde aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığı noktasında toplanır. Yargıtay, miras hakkına mahsuben özgülenme bakımından taşınmazın aile konutu olduğunun tespitine karar verilebileceğini kabul etmektedir.
"Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre miras hakkına mahsuben özgülenme bakımından taşınmazın aile konutu olduğunun tespiti yönünde karar verilebileceği..."
— Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 26.06.2024 tarihli, 2024/4856 E. ve 2024/4853 K. sayılı İlamı
Sağ kalan eşin bu davayı açmakta hukuki menfaatinin bulunduğu açıkça belirtilmiştir: "davacının bu davada 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 240 ıncı ve 652 nci maddelerindeki hakları için hukuki menfaati bulunduğu" (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 12.03.2024 tarihli, 2024/1417 E. ve 2024/1688 K. sayılı İlamı). Ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması da bu talebi engellemez; nitekim mirasçılar tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davası karşısında sağ kalan eşin aile konutu tespiti talebi kabul edilmiştir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 23.10.2024 tarihli, 2024/969 E. ve 2024/7803 K. sayılı İlamı).
Yurt dışında yaşama veya konutta yılın yalnızca bir bölümünde bulunma da tek başına vasfı ortadan kaldırmamaktadır. Bir kararda, eşlerin yurt dışına gitmiş olmalarına rağmen Türkiye'de bulundukları sürede konutu aile olarak kullanmaya devam ettikleri ve konutun yalnızca bu amaçla kullanıldığı gerekçesiyle tespit talebi kabul edilmiştir (aynı ilam). Buna karşılık ölüm tarihinde birlikte yaşamanın kanıtlanamadığı hallerde talep reddedilmektedir (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 06.05.2024 tarihli, 2023/8047 E. ve 2024/3130 K. sayılı İlamı).
Katılma alacağına mahsuben mülkiyet hakkı tanınması bakımından ise, aile konutu niteliği belirlenen bölüm yönünden TMK m. 240 uyarınca talebin kabulüne karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 26.02.2026 tarihli, 2025/2543 E. ve 2026/2267 K. sayılı İlamı).
8. Güncel Yargı Kararlarının Karşılaştırmalı Özeti
Aşağıdaki tablo, aile konutu uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan sorun tipleri ile yargı organlarının vardığı sonuçları özetlemektedir.
| Karar Künyesi | Temel Uyuşmazlık | Varılan Sonuç |
|---|---|---|
| Yargıtay 2. HD, 26.02.2026 T., 2025/2543 E., 2026/2267 K. | Bağımsız bölüm kaydı olmayan yapıda tespit ve TMK m. 240 talebi | Bağımsız bölüm kaydının bulunmaması tespite engel değildir; fiilen konut olarak kullanılan kısım aile konutu sayılır. |
| Yargıtay 2. HD, 25.04.2024 T., 2023/5638 E., 2024/2840 K. | Ayrılık, boşanma davası ve rızasız bağışlama | Ayrı yaşama ve boşanma davası vasfı düşürmez; fiili birliktelik yaşayan devralanın iyiniyet iddiası dinlenmez. |
| Yargıtay 2. HD, 02.05.2024 T., 2023/7104 E., 2024/3058 K. | Rızasız ipotekte alacaklının iyiniyet savunması | Tacir, basiretli davranarak taşınmazın fiili durumunu araştırmalıdır; aksi halde iyiniyet iddiasında bulunamaz. |
| Yargıtay 2. HD, 16.05.2024 T., 2023/6303 E., 2024/3567 K. | Paylı mülkiyete konu taşınmazın devri ve şerhin kapsamı | Paylı mülkiyet şerhe engel değildir; şerh yalnızca iptal edilen pay üzerine konulmalıdır. |
| Yargıtay 2. HD, 23.11.2023 T., 2023/8409 E., 2023/5579 K. | Karma nitelikli (dükkan ve konut) yapının devri | Şerh ve iptal kararı taşınmazın tamamına değil, aile konutu olarak kullanılan bölüme özgülenir. |
| Yargıtay 2. HD, 23.10.2024 T., 2024/800 E., 2024/7804 K. | Farklı MERNİS adresi ve evlilik öncesi edinim | Evlilik öncesi edinim veya farklı adres kaydı tek başına engel değildir; faturalar, tanıklar ve kolluk araştırması esastır. |
| Yargıtay 2. HD, 12.03.2024 T., 2024/1417 E., 2024/1688 K. | Ölüm anında tespit ile TMK m. 240 ve 652 hakları | Sağ kalan eşin özgüleme haklarını kullanabilmesi için tespitte hukuki menfaati vardır. |
| Trabzon BAM 4. HD, 10.10.2023 T., 2022/1574 E., 2023/1616 K. | Şerhsiz taşınmazda koruma ve rızanın kapsamı | Şerh açıklayıcıdır; şerh olmasa da rıza şartı geçerlidir, ipotekte borçlu ve limit açıkça belirtilmelidir. |
| Yargıtay 8. HD, 11.02.2021 T., 2020/4849 E., 2021/1155 K. | Aile konutu davasının mülkiyet davalarına etkisi | Tapu iptal ve tescil davası kesinleşmeden elatmanın önlenmesi davası esastan karara bağlanamaz. |
9. Sonuç ve Değerlendirme
1. Aile konutu koruması, TMK m. 194 ekseninde malik eşin tasarruf serbestisini diğer eşin açık rızası şartıyla dengeleyen bir güvence mekanizmasıdır. Koruma, konutun aile yaşamına fiilen özgülenmiş olmasına dayanır ve mülkiyetin kime ait olduğundan bağımsızdır.
2. Aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Şerhin bulunmaması korumayı ortadan kaldırmaz; ancak şerh, üçüncü kişinin iyiniyet savunmasının alanını daraltarak korumanın ileri sürülebilirliğini güçlendirir. Bu nedenle şerhin erken aşamada işletilmesi, sonradan açılacak iptal davalarının ispat yükünü hafifletir.
3. Rıza olmadan yapılan devir, bağış ve ipotek işlemleri geçersizdir. Alacaklının tacir olması halinde basiretli davranma yükümlülüğü nedeniyle iyiniyet iddiası dar yorumlanmakta; matbu ve içeriği belirsiz muvafakat belgeleri açık rıza sayılmamaktadır.
4. Fiili ayrılık ve derdest boşanma davası vasfı sona erdirmezken, boşanmanın kesinleşmesi, konutun kalıcı olarak terk edilmesi veya uzun süreli kiraya verilmesi vasfın yitirilmesi sonucunu doğurabilir. Bu nedenle uyuşmazlıklarda tarih ve delil yönetimi belirleyicidir.
5. Eşin ölümü halinde aile konutunun ölüm tarihi itibarıyla tespiti, TMK m. 240 ve m. 652 kapsamındaki intifa, oturma veya mülkiyet hakkı taleplerinin usuli ön koşulunu oluşturur. Ortaklığın giderilmesi süreçlerinde bu talebin zamanında ileri sürülmesi hak kaybını önler.
6. Aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklar tapu sicili, aile hukuku, icra hukuku ve miras hukuku kesişiminde yer aldığından, somut olayın delil durumuna göre yürütülmesi gereken çok aşamalı süreçlerdir. Bu süreçlerde başvuru sırası, süreler ve delil toplama yöntemi bakımından hukuki değerlendirme yapılması yerinde olur.
