Bu makalede ne bulacaksınız?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin yasal dayanağı ve temerrüt nedeniyle tahliyeden farkı
İhtarların geçerli sayılması için aranan sekiz temel şart ve ihtarnamede bulunması gereken kayıtlar
İhtarın haklılığını ortadan kaldıran haller: muacceliyet kaydı, tebliğden önce ödeme, kira bedelinde uyuşmazlık
Bir aylık hak düşürücü süre, zorunlu arabuluculuk ve görevli mahkeme
Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu ve bölge adliye mahkemesi kararlarından çıkan uygulama ilkeleri
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kira bedelini zamanında ödemeyen kiracıya aynı kira yılı içinde iki kez yazılı ihtarda bulunulması halinde kiraya verene tanınan, kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirme hakkıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen bu tahliye sebebi, kiracının kira borcunu her defasında ancak ihtar üzerine ödemesi durumunda kiraya vereni korumayı amaçlar.
Tahliye kararı verilebilmesi için ihtarların farklı aylara ait ve muaccel kira bedellerine ilişkin olması, her ay için ayrı ayrı ve yazılı olarak gönderilmesi, aynı kira yılı içinde tebliğ edilmesi ve davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. İhtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemeler tahliye hakkını ortadan kaldırmaz; buna karşılık ihtar kiracıya ulaşmadan önce yapılan ödeme, o ihtarı haklı olmaktan çıkarır. Uygulamada davaların önemli bir kısmı, esasa ilişkin bir eksiklikten değil, bu usuli şartlardan birinin gözden kaçırılmasından dolayı reddedilmektedir. İki haklı ihtar, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden yalnızca biri olup diğer sebeplerle ilişkisi ve aralarındaki tercih kiracının tahliyesi rehberinde bütüncül biçimde ele alınmıştır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
- 2. İki Haklı İhtarın Şartları
- 3. İhtarın Haklılığını Ortadan Kaldıran Haller
- 4. Dava Süresi, Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
- 5. Yargı Kararları Işığında Uygulama İlkeleri
- 6. Usule İlişkin Özellikli Durumlar
- 7. Sonuç ve Değerlendirme
- 8. İlgili Makaleler
- 9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca bir kira yılı içinde vadesinde ödenmeyen kira için iki kez yazılı ihtar gönderilen kiracıya açılan davadır. Dava konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
Bu dava türü, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 7. maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde düzenlenmekteyken, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 352. maddenin ikinci fıkrasına taşınmıştır. Hükmün koruduğu menfaat açıktır: kiracı, kira bedelini yalnızca kendisine ihtar gönderildiğinde ödeyerek sözleşmeyi fiilen sürüncemede bırakabilir. Kanun koyucu, bu davranışın tekrarlanması halinde kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanımıştır. Aynı maddenin birinci fıkrasında düzenlenen tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliyesi yolu ise yazılı bir taahhüde dayanması yönüyle iki haklı ihtardan ayrılır.
1.1. Hangi Kira İlişkilerinde Uygulanır?
Kapsamdaki kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca iki haklı ihtar bakımından yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. Arsa, tarla ve otopark gibi çatılı işyeri niteliği taşımayan taşınmaz kiraları ile taşınır kiraları kapsam dışındadır. Kira parasının yıllık ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmelerde ve süresiz sözleşmelerde şartlar gerçekleşse dahi iki haklı ihtar oluşmaz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlendiği ve sözleşmeyle yeni bir sebep yaratılamayacağı kuralı tahliye sebeplerinin sınırlılığı başlığı altında ayrıntılı olarak incelenmiştir.
"İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz."
— Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026
1.2. Temerrüt Nedeniyle Tahliyeden Farkı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, TBK m. 315'te düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye ile sıklıkla karıştırılır. Her iki kurum da kira bedelinin ödenmemesine dayanır; ancak ihtarın sayısı, ihtarın hukuki sonucu ve dava açma zamanı bakımından birbirinden ayrılır.
Temerrütte kiracı verilen süre içinde borcunu öderse fesih hakkı doğmaz; iki haklı ihtarda ise ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme kiraya verenin hakkını ortadan kaldırmaz. Temerrüt yolunun kendi şartları, otuz günlük sürenin hesabı ve icra takibi seçeneği kira ödemeyen kiracının tahliyesi başlıklı makalede ayrıca ele alınmıştır.
| Ölçüt | İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2) | Temerrüt (TBK m. 315) |
|---|---|---|
| İhtar sayısı | Aynı kira yılı içinde, farklı aylara ait en az iki ayrı ihtar | Tek bir yazılı ihtar yeterlidir |
| İhtarda verilecek süre | Yargı kararlarına göre otuz günlük ödeme süresi ve tahliye davası açılacağı ikazı bulunmalıdır | Konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün |
| İhtardan sonra ödeme | Tebliğden sonraki ödeme tahliye hakkını ortadan kaldırmaz | Verilen süre içinde ödeme fesih hakkını ortadan kaldırır |
| Dava açma zamanı | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde | Ödeme süresinin dolmasıyla birlikte |
| Sürenin niteliği | Hak düşürücü süredir, resen gözetilir | Ayrı bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir |
| Uygulama alanı | Konut ve çatılı işyeri kiraları | Tüm kira ilişkileri |
2. İki Haklı İhtarın Şartları
İki haklı ihtarın şartları, tahliye kararı verilebilmesi için birlikte gerçekleşmesi gereken sekiz unsurdan oluşur: sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirası olması, iki ihtarın aynı kira yılında yapılması, farklı aylara ait bedellerin istenmesi, bedellerin muaccel olması, her ay için ayrı ihtar çekilmesi, ihtarın yazılı olması, tebliğden önce ödeme yapılmamış olması ve davanın süresinde açılmasıdır.
| Şart | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| Sözleşmenin niteliği | Kira ilişkisi konut veya çatılı işyeri kirası olmalıdır | TBK m. 352/2 |
| Aynı kira yılı | Her iki ihtar da aynı kira yılı içinde yapılmış ve tebliğ edilmiş olmalıdır | Yargıtay HGK, E. 2017/1289 |
| Farklı aylar | İhtarlar aynı kira dönemi içindeki farklı ayların kira bedellerine ilişkin olmalıdır | İstanbul BAM 36. HD, E. 2019/3134 |
| Muacceliyet | İhtara konu kira bedeli, ihtar tarihinde muaccel hale gelmiş olmalıdır | İstanbul BAM 36. HD, E. 2019/3134 |
| Ayrı ihtar | Ödenmeyen aylar üst üste dahi olsa her ay için ayrı ihtar çekilmelidir | Yargıtay HGK, E. 2017/1289 |
| Yazılı şekil ve içerik | İhtar yazılı olmalı; hangi ayın kirası olduğunu, otuz günlük ödeme süresini ve tahliye davası açılacağı ikazını içermelidir | Yargıtay HGK, E. 2017/1289 |
| Tebliğden önce ödeme bulunmaması | İhtar kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa o ihtar haklı sayılmaz | Bursa BAM 4. HD, E. 2024/3141 |
| Dava süresi | Kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır | TBK m. 352/2 |
2.1. İhtarların Aynı Kira Yılı İçinde Yapılması
Aynı kira yılı şartı, iki haklı ihtarın ön koşuludur. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde taraflarca kararlaştırılan süre, bir yıllık sözleşmelerde ilk yıl ve TBK m. 347/1 uyarınca birer yıl uzayan dönemlerin her biri, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise başlangıç tarihine göre hesaplanacak her bir kira yılı esas alınır. İki ihtardan birinin önceki, diğerinin sonraki kira yılına ait olması halinde şart gerçekleşmez.
2.2. Farklı Aylara Ait ve Muaccel Kira Bedelleri
İhtarların konusu, aynı kira dönemi içindeki farklı ayların kira bedelleri olmalıdır. Aynı ayın kira bedeli için gönderilen ikinci bir ihtarname iki haklı ihtar oluşturmaz. Bedelin ihtar tarihinde muaccel hale gelmiş olması da zorunludur; henüz vadesi gelmemiş bir kira için gönderilen ihtar sonuç doğurmaz. Bu nedenle sözleşmede kararlaştırılan ödeme günü, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olur.
"TBK'nun 352/2 maddesi gereğince iki haklı ihtar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için; kiracının ödemediği kiraların aynı kira dönemi içerisinde farklı ayların kira bedellerine ilişkin olması, ihtarnamede belirtilen kira bedellerinin muaccel olması, kiracıya gönderilecek ihtarnamelerin hangi aylara ait olduğunun açıkça belirtilmesi ve ihtarnamelerin tebliğinden önce, kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemiş olması gerekmektedir."
—İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesinin 22.09.2021 tarihli, 2019/3134 E. ve 2021/1779 K. sayılı İlamı
Ödeme gününün sözleşmede özel olarak düzenlenmiş olması halinde bu hüküm taraflar arasında bağlayıcıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 08.11.2021 tarihli kararında, kira bedelinin ait olduğu ayın on beşinci gününde peşin ödeneceğine dair sözleşme hükmünün serbest irade ile kararlaştırıldığı ve tarafları bağladığı, tahliye şartlarının bu hüküm gözetilerek değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2021/7138, K. 2021/10994, T. 08.11.2021 -- karardan aktarılarak özetlenmiştir).
2.3. İhtarnamenin İçeriği ve Şekli
İhtarın yazılı olması zorunludur; sözlü uyarılar veya mesaj yoluyla yapılan bildirimler bu şartı karşılamaz. Uygulamada ihtar, noter aracılığıyla gönderilen ihtarname veya İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca düzenlenen tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek No: 13) ile yapılır. Hukuk Genel Kurulu, ihtarnamenin içeriğinde bulunması gereken unsurları açıkça saymıştır.
"İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir. (...) İhtar ile hangi ayın kira bedelinin ödenmediği ve kira bedelinin otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, ödenmediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarını içermelidir."
—Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.11.2021 tarihli, 2017/1289 E. ve 2021/1314 K. sayılı İlamı
2.4. Tebliğden Önce Ödeme Yapılmamış Olması
İhtarın haklılığı, tebliğ anındaki borç durumuna göre belirlenir. İhtarname düzenlenmiş olsa dahi kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa, o ihtar haklı ihtar sayılmaz. Buna karşılık ihtar usulüne uygun biçimde tebliğ edildikten sonra yapılan ödeme, kiraya verenin haklılığını etkilemez. Hukuk Genel Kurulu bu ilkeyi, ihtar kiracıya tebliğ edildikten sonra ödeme yapılmasının kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmayacağı biçiminde ifade etmiştir.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'nin 05.02.2026 tarihli kararına konu olayda kiracı, aylık kira bedelini her ay iki ayrı havale ile ödemiş; ödemelerin bir kısmına "kira bedeli", bir kısmına ise "elden borç ödemesi" açıklaması düşülmüştür. Daire, iki ödemenin aynı gün yapılmış olması ve toplamının sözleşmedeki kira bedeline eşit olması karşısında her iki havalenin de ilgili ayın kirası sayılması gerektiği sonucuna varmış; icra takibine konu aylar bakımından ihtar şartlarının oluşmadığını belirterek ilk derece mahkemesinin kabul kararını kaldırıp davayı reddetmiştir (Bursa BAM 4. HD, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 -- karardan aktarılarak özetlenmiştir).
3. İhtarın Haklılığını Ortadan Kaldıran Haller
İhtarın haklılığını ortadan kaldıran haller, şeklen usulüne uygun düzenlenmiş bir ihtarnameyi iki haklı ihtar sayılmaktan çıkaran hukuki sebeplerdir. Bu haller sözleşmede muacceliyet kaydı bulunması, muaccel bedellerin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi, kira bedelinin miktarında gerçek bir uyuşmazlık bulunması ve tahliye ihtarı içermeyen ödeme emri gönderilmesi olarak sıralanabilir.
3.1. Muacceliyet Kaydı ve İhtarların Bölünememesi
Muacceliyet kaydı, bir kira bedelinin ödenmemesi halinde dönemin kalan kiralarının da istenebilir hale geleceğine ilişkin sözleşme hükmüdür. Böyle bir kayıt varsa muaccel hale gelen kira bedelinin tamamının tek ihtarla istenmesi gerekir; alacağın bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz. Bu kural, kiraya verenin yapay biçimde ihtar sayısı üretmesini engeller.
KANUN METNİ
"Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 346
TBK m. 346 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet anlaşmaları geçersizdir. Ancak 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında bu madde 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle, yani 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmamıştır. Dolayısıyla tacir kiracılar bakımından bu tarihten önceki dönemlere ilişkin muacceliyet kayıtları geçerliliğini korur.
"Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir."
—Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli, 2024/2951 E. ve 2025/3118 K. sayılı İlamı
Aynı ilke, muacceliyet kaydı bulunmayan hallerde de birikmiş kira alacakları bakımından geçerlidir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, bir ay kirası için ihtarname gönderdikten sonra aynı döneme ait dört aylık kira farkları için ikinci bir ihtarname gönderen kiraya veren yönünden, muaccel olan tüm kiraların tek bir ihtara konu edilmesi gerektiğini, muaccel bedellerin bölünerek iki haklı ihtara konu edilemeyeceğini belirterek bu sebebe dayalı tahliye talebini yerinde görmemiştir. Anılan dosyada tahliye, iki haklı ihtar sebebiyle değil sözleşmenin on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle hükme bağlanmış olup bu sebebin şartları 10 yıllık kiracının tahliyesi makalesinde açıklanmıştır.
3.2. Kira Bedelinin Miktarında Uyuşmazlık Bulunması
İhtarın haklılığı, istenen bedelin gerçekten muaccel bir borç olmasına bağlıdır. Kiraya verenin sözleşmede kararlaştırılandan yüksek bir bedel talep ederek eksik ödeme gerekçesiyle ihtar göndermesi halinde, ihtarın haklılığı tartışmalı hale gelir. Kiracının bir veya birkaç ay sözleşmedeki bedelden fazla ödeme yapmış olması, sözleşmenin zımnen tadil edildiği ve kira bedelinin artırıldığı anlamına gelmez.
"Ancak iki ay üst üste kiranın 10.000 TL olarak yatırılması aylık kiranın 10.000 TL olduğu, diğer bir anlatımla sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez ve bu nedenle de iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartlarının oluştuğundan bahsedilemez."
—Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 32. Hukuk Dairesinin 16.04.2026 tarihli, 2025/4912 E. ve 2026/846 K. sayılı İlamı
Bu kararda daire, ilk derece mahkemesinin tahliye yönündeki hükmünü kaldırarak davayı reddetmiştir. Karar, kira bedelinin yazılı sözleşme, varsa ek protokol ve kanuni artış sınırları çerçevesinde belirleneceğini; kiracının fiili ödemelerinin tek başına bedel tadili sayılamayacağını göstermesi bakımından uygulamada sık karşılaşılan bir sorunu çözmektedir.
3.3. İcra Takibinin İhtar Yerine Geçmesi ve Ödeme Emri Türü
İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca düzenlenen tahliye ihtarlı ödeme emri, TBK m. 315'teki temerrüt ihtarnamesi hükmündedir ve iki haklı ihtar bakımından da ihtar niteliği taşır. Ancak bunun için takibin tahliye talepli olarak açılması ve borçluya Örnek No: 13 ödeme emrinin tebliğ edilmesi gerekir. Yalnızca alacağın tahsiline yönelik Örnek No: 7 ödeme emri, otuz günlük süre ve fesih ihtarını içermediğinden bu sonucu doğurmaz.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi'nin 13.11.2024 tarihli kararına konu olayda, icra dosyasında Örnek No: 13 ödeme emri bulunmasına rağmen borçluya fiilen Örnek No: 7 ödeme emri tebliğ edilmiş; daire, tebliğ evrakı ve icra müdürlüğünün cevabı karşısında tahliye şartlarının oluşmadığı sonucuna vararak istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir (İstanbul BAM 54. HD, E. 2022/2631, K. 2024/2334, T. 13.11.2024 -- karardan aktarılarak özetlenmiştir). Bu karar, takip türü ile fiilen tebliğ edilen evrak arasındaki uyumsuzluğun tek başına davayı kaybettirebileceğini göstermektedir.
3.4. Yıllık Ödemeli ve Peşin Ödemeli Sözleşmeler
Kira parasının yıllık olarak ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde iki haklı ihtar oluşmaz; çünkü bir kira yılı içinde ayrı ayrı muaccel olan iki kira bedeli bulunmaz. Kira bedelinin bir yıl öncesinden taksitler halinde peşin ödendiği sözleşmelerde ise ihtarların hangi kira yılına ait olduğunun doğru tespiti önem taşır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 28.05.2025 tarihli kararına konu olayda, ödemeleri bir yıl önceden yapılan kira döneminin 01.01.2022 -- 31.12.2022 aralığı olduğu, davanın ise bu dönem sona ermeden 26.01.2022 tarihinde açıldığı belirlenerek dava süresinde görülmemiştir.
4. Dava Süresi, Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
Dava süresi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliyede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayan bir aylık hak düşürücü süredir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olup görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
4.1. Bir Aylık Hak Düşürücü Süre
Tahliye davasında bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece resen gözetilir. Sürenin başlangıcı, ihtarların yapıldığı kira yılının sona erdiği tarihtir. Kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır; takvim yılı esas alınmaz. Uygulamada en sık yapılan hata, davanın kira yılı sona ermeden, yani dava hakkı henüz doğmadan açılmasıdır.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararına konu olayda 27.07.2022 başlangıç tarihli bir yıllık sözleşme bulunduğu, ihtarlara konu ayların yer aldığı kira döneminin 27.07.2024 tarihinde sona erdiği ve 25.08.2024 tarihinde açılan davanın süresinde olduğu kabul edilmiştir. Benzer biçimde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 08.11.2021 tarihli kararında, ihtarların yapıldığı kira yılının 01.09.2017 - 01.09.2018 dönemi olduğu ve 30.09.2018 tarihinde açılan davanın süresinde bulunduğu belirtilmiştir.
4.2. Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı)
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan tahliye davası, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Bu düzenleme, bir aylık hak düşürücü süre ile birlikte değerlendirildiğinde özel bir dikkat gerektirir: arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamayacağı için, kira yılının bitimi yaklaştığında başvurunun zamanında yapılması gerekir.
4.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir. Taşınmazın İstanbul'da bulunması halinde dava, taşınmazın bağlı olduğu adliyedeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
| Aşama | İşlem | Süre / Not |
|---|---|---|
| 1. İhtar | Vadesi geçen ilk ay kirası için yazılı ihtarname veya tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek No: 13) | Bedel muaccel olduktan sonra |
| 2. İkinci İhtar | Aynı kira yılı içinde farklı bir aya ait kira için ikinci ihtar | İhtarlar aynı kira yılında tebliğ edilmelidir |
| 3. Kira Yılının Sonu | Dava hakkının doğduğu an | Sözleşme başlangıç tarihine göre hesaplanır |
| 4. Arabuluculuk | Dava şartı arabuluculuk başvurusu ve son tutanak | HUAK m. 18/B, 01.09.2023'ten itibaren zorunlu |
| 5. Dava | Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası | Kira yılının bitiminden itibaren bir ay |
| 6. İcra | Kesinleşen tahliye kararının icrası | İlamlı icra yoluyla |
5. Yargı Kararları Işığında Uygulama İlkeleri
Uygulama ilkeleri, Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarının iki haklı ihtar konusunda oluşturduğu ve birbirini tamamlayan içtihat bütünüdür. Bu ilkeler ihtarın içeriği, ödemelerin mahsubu, muacceliyet kaydı, ödeme emri türü ve dava süresi olmak üzere beş temel eksende toplanır.
| Karar | Kararın Ortaya Koyduğu İlke |
|---|---|
| Yargıtay HGK, E. 2017/1289, K. 2021/1314, T. 02.11.2021 | Her ay kirası için ayrı ihtar çekilmelidir; ihtar hangi ayın kirası olduğunu, otuz günlük ödeme süresini ve tahliye davası açılacağı ikazını içermelidir. Tebliğden sonraki ödeme haklılığı ortadan kaldırmaz. |
| Bursa BAM 4. HD, E. 2024/3141, K. 2026/302, T. 05.02.2026 | Süresiz sözleşmelerde ve yıllık ödemeli kiralarda iki haklı ihtar oluşmaz. Aynı gün yapılan ve toplamı aylık kiraya eşit olan iki ayrı havale, ilgili ayın kira ödemesi sayılır. |
| Ankara BAM 32. HD, E. 2025/4912, K. 2026/846, T. 16.04.2026 | Kiracının iki ay üst üste sözleşmedekinden fazla ödeme yapması sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez; bu durumda iki haklı ihtar şartları oluşmaz. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2024/2951, K. 2025/3118, T. 28.05.2025 | Muacceliyet koşulu bulunan sözleşmelerde muaccel kira tek ihtarla istenmelidir; bedelin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi mümkün değildir. Peşin ödemeli kiralarda dava süresi ilgili kira yılının bitimine göre belirlenir. |
| İstanbul BAM 35. HD, E. 2019/3006, K. 2021/2265, T. 19.10.2021 | Muaccel olan tüm kiralar tek bir ihtara konu edilmelidir; birikmiş kira farkları için ayrıca ikinci ihtar çekilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz. |
| İstanbul BAM 54. HD, E. 2022/2631, K. 2024/2334, T. 13.11.2024 | Tahliye ihtarını içermeyen Örnek No: 7 ödeme emri, otuz günlük süre ve fesih ihtarı içermediğinden tahliye kararına dayanak olamaz. |
| İstanbul BAM 36. HD, E. 2019/3134, K. 2021/1779, T. 22.09.2021 | İhtarların farklı aylara ait, muaccel ve hangi aya ilişkin olduğu açıkça belirtilmiş olması gerekir. Ödeme emrine itirazdan sonra yapılan ödeme, ödeme emrinin öğrenildiğini gösterir. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2021/7138, K. 2021/10994, T. 08.11.2021 | Sözleşmede kira bedelinin ayın belirli bir gününde peşin ödeneceğine ilişkin hüküm tarafları bağlar; tahliye şartları bu hükme göre değerlendirilir. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2020/2920, K. 2020/5059, T. 30.09.2020 | Tahliye davası aynı dava içinde birden fazla sebebe dayandırılabilir; talebin tamamı reddedilirse davalı yararına tek vekalet ücretine hükmedilir. |
| Yargıtay 3. HD, E. 2021/2714, K. 2021/4802, T. 28.04.2021 | Taleplerden her biri hakkında ayrı hüküm kurulması zorunludur; tahliye talebi hakkında olumlu veya olumsuz karar verilmemesi bozma sebebidir. |
6. Usule İlişkin Özellikli Durumlar
Usule ilişkin özellikli durumlar, tahliye davasının birden fazla sebebe dayandırılabilmesi ve yargılama sırasında taşınmazın boşaltılması hallerinde ortaya çıkan sonuçlardır. Birden fazla sebebe dayanılması halinde mahkeme her talep hakkında ayrı hüküm kurmak zorundadır; dava konusuz kalırsa yargılama giderleri ve vekalet ücreti, dava açıldığı andaki haklılık durumuna göre belirlenir.
6.1. Birden Fazla Tahliye Sebebine Dayanma
Kiraya veren, aynı dava dilekçesinde hem iki haklı ihtar hem de temerrüt gibi birden fazla tahliye sebebine dayanabilir. Bu durumda mahkeme, her bir sebebi ayrı ayrı incelemek ve sonucuna göre hüküm kurmak zorundadır. Örneğin iki haklı ihtar talebi ile birlikte, kiralananın özenle kullanılmaması gerekçesine dayanan kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye talebi de aynı dilekçede ileri sürülebilir.
Kiraya verenden kaynaklanan sebepler bakımından ise ihtiyaç sebebiyle tahliye davası farklı bir ispat ve süre rejimine tabidir. Taşınmazı sonradan edinen malikin bir aylık bildirim şartına bağlı olan yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye hakkı da iki haklı ihtardan bağımsız bir sebep oluşturur. Esaslı onarım veya değişiklik gerektiren hallerde ise yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye hükümleri uygulanır.
"Tahliye davaları, aynı dava içinde birden fazla sebebe dayanılarak açılabilir. Bunu yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur."
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.09.2020 tarihli, 2020/2920 E. ve 2020/5059 K. sayılı İlamı
Aynı kararda, tahliye talebinin her bir sebep yönünden ayrı ayrı reddedilmesi halinde davalı yararına birden fazla değil tek vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna karşılık taleplerden biri hakkında hiç karar verilmemesi usule aykırıdır: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, HMK m. 297/2 uyarınca taleplerin her biri hakkında hüküm verilmesinin zorunlu olduğunu, tahliye istemi hakkında olumlu veya olumsuz bir hüküm kurulmamasının bozma sebebi oluşturduğunu belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2021/2714, K. 2021/4802, T. 28.04.2021 -- karardan aktarılarak özetlenmiştir).
6.2. Yargılama Sırasında Taşınmazın Boşaltılması
Kiracının yargılama devam ederken taşınmazı boşaltması halinde dava konusuz kalır ve esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilir. Ancak yargılama giderleri ve vekalet ücreti bakımından, davanın açıldığı tarihteki haklılık durumu esas alınır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, dava tarihi itibarıyla iki haklı ihtar şartlarının oluştuğu ve davacının dava açmakta haklı olduğu bir olayda, yargılama giderlerinden davalının sorumlu tutulması gerektiği sonucuna varmıştır.
7. Sonuç ve Değerlendirme
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, esasa ilişkin bir uyuşmazlıktan çok usule ilişkin bir titizlik gerektiren dava türüdür. İncelenen kararların önemli bir bölümünde kiracının kira bedelini gerçekten geç ödediği tespit edilmiş; buna rağmen davalar ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmış olması, muaccel alacağın bölünerek iki ayrı ihtara konu edilmesi, kira bedelinin miktarında uyuşmazlık bulunması, tahliye ihtarı içermeyen ödeme emri gönderilmesi veya davanın bir aylık süre dışında açılması gibi sebeplerle reddedilmiştir.
Bu tabloya göre süreç yönetiminde üç nokta belirleyicidir. Birincisi, ihtarnamenin içeriği: hangi ayın kirasının istendiği, otuz günlük ödeme süresi ve ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı açıkça yazılmalıdır. İkincisi, ödeme kayıtlarının analizi: banka dekontlarındaki açıklamalar, ödeme tarihleri ve tutarların sözleşmedeki bedelle ilişkisi ihtar gönderilmeden önce incelenmelidir. Üçüncüsü, takvim yönetimi: kira yılının bitim tarihi, arabuluculuk süreci ve bir aylık hak düşürücü süre birlikte planlanmalıdır. Kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayalı tahliyelerde yeniden kiralama yasağı uygulanmadığından, iki haklı ihtar nedeniyle boşaltılan taşınmaz üçüncü kişilere serbestçe kiraya verilebilir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda her dosyanın sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat kayıtları farklılık gösterdiğinden, bu makalede yer alan açıklamalar genel bilgilendirme amacı taşır ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez. Süreç başlatılmadan önce sözleşmenin ve ödeme kayıtlarının bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından yerinde olur. Kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklanan tüm tahliye sebeplerinin karşılaştırmalı değerlendirmesi için tahliye sebepleri rehberi bu makaleyi tamamlar niteliktedir.
8. İlgili Makaleler
9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İki Haklı İhtar İçin Kaç Aylık Kira Ödenmemiş Olmalıdır?
Aynı kira yılı içinde farklı iki ayın kira bedelinin vadesinde ödenmemiş olması yeterlidir. Aylar üst üste dahi olsa her ay için ayrı ihtar çekilmesi gerekir. Aynı aya ilişkin iki ihtar veya tek ihtarda iki ayın istenmesi, iki haklı ihtar şartını karşılamaz.
İhtarname Tebliğ Edildikten Sonra Kira Ödenirse Tahliye Davası Açılabilir mi?
İhtar tebliğinden sonra yapılan kira ödemesi, kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmayan ve iki haklı ihtarın oluşmasını engellemeyen bir ödemedir. TBK m. 352/2 uyarınca bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse dava açılabilir. İhtar kiracıya ulaşmadan önce ödeme yapılmışsa ihtar haklı sayılmaz.
İcra Takibi İhtar Yerine Geçer mi?
Tahliye talepli icra takibinde gönderilen Örnek No: 13 ödeme emri, iki haklı ihtar bakımından ihtar niteliği taşıyan bir belgedir. Yargıtay uygulamasına göre İİK m. 269 kapsamındaki ödeme emri otuz günlük süre ve fesih ihtarı içerdiğinden ihtar yerine geçer. Yalnızca alacağın tahsiline yönelik Örnek No: 7 ödeme emri ise tahliye kararına dayanak oluşturmaz.
Sözleşmedeki Muacceliyet Kaydı İki Haklı İhtarı Engeller mi?
Muacceliyet kaydı, bulunduğu sözleşmede muaccel hale gelen kira bedelinin tamamının tek ihtarla istenmesini gerektiren bir sözleşme hükmüdür. Yargıtay uygulamasına göre alacağın bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında muacceliyet kayıtları ise TBK m. 346 uyarınca kural olarak geçersizdir.
