Bu makalede ne bulacaksınız?
Ortak gider ve yan gider kavramlarının hukuki tanımı ile aralarındaki nitelik farkı
Kat maliki ile kiracının sorumluluk sınırları, kanuni mahsup ve rücu ilişkisi
Toplu yapı ve alışveriş merkezi rejimleri, gider kalemleri paylaşım matrisi
Gecikme tazminatı, tahliye riski, dava şartı arabuluculuk ve ispat yükü
Ortak giderler, kat mülkiyetine tabi ana taşınmazın ortak yerlerinin ve tesislerinin korunması, bakımı, işletilmesi ve yönetilmesi amacıyla yapılan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat maliklerince karşılanan harcamalardır. Uygulamada "aidat" olarak anılan bu kalemin kimin tarafından ödeneceği, bağımsız bölümün kiraya verildiği hallerde en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıklarından biridir.
Sorunun yanıtı tek bir kurala indirgenemez; çünkü ödeme yükümlülüğü iki ayrı rejimin kesiştiği noktada belirlenir. Kısaca: ortak giderin asli borçlusu kat malikidir; kiracı ise yalnızca kiralananın olağan kullanımıyla doğrudan bağlantılı yan giderlerden sorumludur ve yönetime karşı sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır. Ana yapının güçlendirilmesine, esaslı onarımına ve sigortasına ilişkin kalemler ise sözleşmeye hüküm konulsa dahi kiracıya devredilemez.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Ortak Gider Nedir ve Asli Borçlusu Kimdir?
- 2. Yan Gider Nedir? Kira Hukukundaki Karşılığı
- 3. Ortak Gider ile Yan Gider Arasındaki Temel Farklar
- 4. Kiracının Yönetime Karşı Sorumluluğu ve Sınırı
- 5. Hangi Gideri Kim Öder? Kalem Bazlı Paylaşım Matrisi
- 6. Toplu Yapılarda ve Sitelerde Ortak Gider Paylaşımı
- 7. Alışveriş Merkezlerinde Ortak Gider Rejimi
- 8. Ödeme Yapılmamasının Sonuçları: Gecikme Tazminatı, Takip ve Tahliye
- 9. Usul Hukuku: Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Kısmi Dava
- 10. İspat Yükü ve Harcamaların Belgelendirilmesi
- 11. Sonuç ve Değerlendirme
- 12. İlgili Makaleler
- 13. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Ortak Gider Nedir ve Asli Borçlusu Kimdir?
Ortak gider; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca ana taşınmazın ortak yerlerinin korunması, bakımı, işletilmesi ve güçlendirilmesi amacıyla yapılan, asli borçlusu kat maliki olan ve yönetim planında aksine hüküm bulunmadıkça kapıcı/personel giderlerinde eşit, diğer koruma/işletme giderlerinde ise arsa payı oranında paylaştırılan harcama kalemidir.
Ortak gider borcu, eşyaya bağlı bir borç niteliği taşır ve doğrudan mülkiyet hakkından kaynaklanır. Bu nedenle bağımsız bölümün kiraya verilmiş olması, kat malikinin yönetime ve diğer kat maliklerine karşı olan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kanun koyucu, hangi kalemin hangi ölçüte göre paylaştırılacağını da açıkça belirlemiştir.
Paylaşım Ölçütü: Eşit Katılım ve Arsa Payı
Kanun iki farklı dağıtım ölçütü öngörür. Personel giderlerinde eşit katılım esası geçerlidir; buna karşılık ana taşınmazın korunmasına ve işletilmesine yönelik giderlerde arsa payı oranı esas alınır. Kat malikleri, yönetim planında veya aralarında yapacakları anlaşmayla kanunun belirlediğinden farklı bir ödeme planı da kararlaştırabilirler.
KANUN METNİ —
"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür."
— 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/1
Kat maliklerinin kanuni ölçütten ayrılabileceği, yerleşik uygulamada da kabul edilmektedir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 09.03.2020 tarihli, 2020/743 E. ve 2020/1236 K. sayılı İlamında, kat maliklerinin aralarında Kat Mülkiyeti Kanununun belirlediği ödeme şeklinden farklı bir ortak gider ödeme planı belirleyebilecekleri ifade edilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
1.2. Ortak Alanı Kullanmama Gerekçesiyle Ödemeden Kaçınma Yasağı
Kat malikinin, ortak yerlerden yararlanmadığı ya da bunlara ihtiyaç duymadığı gerekçesiyle gider payını ödemekten kaçınması mümkün değildir. Zemin katta oturan malikin asansör giderine, otoparkı bulunmayan malikin otopark işletme giderine itirazı, yönetim planında geçerli bir muafiyet bulunmadıkça sonuç doğurmaz. Bu kural emredici niteliktedir.
KANUN METNİ —
"Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz."
— 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/1-c
2. Yan Gider Nedir? Kira Hukukundaki Karşılığı
Yan gider; Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiralanan konut veya çatılı işyerinin sözleşmeye uygun kullanımıyla doğrudan bağlantılı olarak ortaya çıkan, aksi kararlaştırılmadıkça ısınma, aydınlatma ve su gibi tüketim harcamalarından oluşan ve asli yükümlüsü kiracı olan kira bedelinden bağımsız harcama türüdür.
Türk Borçlar Kanunu bakımından genel kural, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderlere kiraya verenin katlanmasıdır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından özel bir düzenleme getirilmiş ve tüketim niteliğindeki kullanma giderleri kiracıya bırakılmıştır. Ödeme zamanı da kanunda gösterilmiştir.
KANUN METNİ —
"Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 314
2.1. Bir Harcamanın Yan Gider Sayılmasının Şartları
Kiralananın fiili ve olağan kullanımıyla doğrudan ilgili olmalıdır.
Kiraya veren veya üçüncü bir kişi tarafından sunulan bir edimin ya da hizmetin karşılığı olmalıdır.
Kira bedelinden ayrı ve bağımsız bir harcama kalemi teşkil etmelidir.
Bu üç ölçütü karşılamayan bir harcama, sözleşmede "aidat" veya "gider" adıyla anılsa dahi yan gider sayılmaz. Nitelendirme, kalemin adına göre değil işlevine göre yapılır.
2.2. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m. 346)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu nedenle ana taşınmazın değerini artıran, esaslı onarım veya sermaye yatırımı niteliğindeki ortak giderlerin sözleşmeye konulacak genel kayıtlarla kiracıya devredilmesi geçersizdir. Sözleşmede "bütün masraflar kiracıya aittir" biçiminde bir kayıt bulunması, bu sonucu değiştirmez; kiracının yenileme ve demirbaş paylarını ödemekten kaçınması haklı kabul edilir.
3. Ortak Gider ile Yan Gider Arasındaki Temel Farklar
Ayrımın pratik değeri, hem ödeme yükümlüsünün hem de ihlal halinde uygulanacak yaptırımın değişmesinden kaynaklanır. Aşağıdaki tablo iki kavramı karşılaştırmalı olarak göstermektedir.
| Kıyas Ölçütü | Ortak Gider (KMK m. 20) | Yan Gider (TBK m. 303, 341) |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 ve m. 22 | 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 303, 314, 341 |
| Bağlandığı unsur | Mülkiyet hakkı ve ana taşınmazın korunması | Kiralananın fiili ve olağan kullanımı |
| Asli borçlu | Kat maliki | Kiracı |
| Tipik kalemler | Sigorta primi, güçlendirme, esaslı onarım, yönetici aylığı | Isıtma, aydınlatma, su, temizlik, günlük işletme |
| Sözleşmeyle devri | Yapısal ve yatırım nitelikli kalemler TBK m. 346 uyarınca kiracıya yüklenemez | Sözleşme veya yerel adet ile düzenlenebilir |
| Ödenmemesinin yaptırımı | Aylık yüzde beş gecikme tazminatı, dava ve icra takibi | TBK m. 315 uyarınca temerrüt, fesih ve tahliye |
4. Kiracının Yönetime Karşı Sorumluluğu ve Sınırı
Kiracının kat mülkiyeti yönetimine karşı sorumluluğu; Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 uyarınca kat malikinin ortak gider borcundan müteselsilen sorumlu kılınmasını ifade eden, ancak kapsamı ödemekle yükümlü olunan kira miktarı ile sınırlandırılan ve yapılan ödemenin kanunen kira borcundan mahsubuna imkan veren sınırlı sorumluluk rejimidir.
KANUN METNİ —
"Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür."
— 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22/1
Kira Bedeli Sınırı ve Kanuni Mahsup
Sınır kuralı, yönetimin kiracıdan sınırsız biçimde tahsilat yapmasını engeller. Yönetim, kiracıya yönelttiği takipte ancak kiracının o dönem ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı kadar alacağını isteyebilir. Kiracının yönetime yaptığı ödeme ise kanun gereği kira borcundan düşülür; bu, ayrıca bir anlaşmaya gerek olmayan kanuni bir mahsuptur. Uygulamada, yapılan ödemenin kira borcuna mahsup edildiğinin kiraya verene yazılı olarak bildirilmesi ihtilafları önler.
"kat malikinin 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan, gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır"
— Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.02.2023 tarihli, 2022/9197 E. ve 2023/1235 K. sayılı İlamı
4.2. Kiraya Verenin Rücu Hakkı
Kira sözleşmesinde ortak gider ödemesinin kiracıya bırakıldığı hallerde, kiraya veren yönetime kendi cebinden ödeme yapmak zorunda kalırsa bu tutarı kiracıdan talep edebilir. İç ilişkideki bu rücu imkanı, dış ilişkideki müteselsil sorumluluktan bağımsızdır.
"Buna göre aidat bedellerinden kiracı sorumludur. Ancak, kiraya veren, apartman yönetimine kendi ödediği aidat bedelleri için kiracıya rücu edebilir."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 04.06.2025 tarihli, 2024/4411 E. ve 2025/3131 K. sayılı İlamı
5. Hangi Gideri Kim Öder? Kalem Bazlı Paylaşım Matrisi
Uyuşmazlık konusu bir harcamanın kime ait olduğu, kalemin adına değil niteliğine bakılarak belirlenir. Temel soru şudur: harcama tüketim ve işletme niteliğinde midir, yoksa ana taşınmazın malvarlığı değerinin korunmasına ve artırılmasına mı yöneliktir?
| Gider Kalemi | Dayanak | Nihai Yükümlü |
|---|---|---|
| Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri | TBK m. 341 | Kiracı |
| Temizlik ve küçük bakım giderleri | TBK m. 314, 341 | Kiracı |
| Kapıcı, bekçi ve güvenlik personelinin işletme payı | KMK m. 20/a, TBK m. 341 | Kullanıma bağlı olarak kiracı |
| Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenilenmesi | KMK m. 20/b, TBK m. 346 | Kat maliki |
| Ana taşınmazın sigorta primleri | KMK m. 20/b | Kat maliki |
| Yönetici aylığı ve tesis yönetim şirketi genel giderleri | KMK m. 20/b | Kat maliki |
| AVM reklam, pazarlama ve danışmanlık harcamaları | 6585 s. K. m. 11/4 | AVM maliki veya yönetimi |
Karma nitelikli kalemler tartışmalıdır. Güvenlik ve danışma personeline ilişkin kıdem tazminatı karşılığı gibi uzun vadeli istihdam yükümlülüklerinin, günlük işletme gideri değil malike ait bir yük olduğu yönündeki yaklaşım öğretide ağırlık taşımaktadır.
6. Toplu Yapılarda ve Sitelerde Ortak Gider Paylaşımı
Toplu yapılarda ortak gider paylaşımı; ortak alanların ve tesislerin tahsis edildiği bağımsız bölümlere göre ayrıştırılmasını esas alan özgülenme ölçütü uyarınca, belirli bir bloğa ait giderlerin sadece o blok kat maliklerince, site geneline ait giderlerin ise tüm maliklerce karşılanması esasıdır.
Birden fazla bloktan oluşan sitelerde, tek bir bloğa hizmet eden asansörün bakım gideri ile tüm sakinlerin yararlandığı sosyal tesisin işletme gideri aynı havuzdan karşılanmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu bu ayrımı, giderin hangi yapıya özgülendiğine bakarak kurar.
"Ana taşınmaz üzerinde birden çok yapı (blok) bulunması durumunda, yapılardan her birine ilişkin ortak giderler, salt o yapıdaki kat malikleri tarafından karşılanacaktır."
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2021 tarihli, 2017/1995 E. ve 2021/383 K. sayılı İlamı
Yönetim planında belirli maliklere tanınan geçerli muafiyetler, o bağımsız bölümde oturan kiracıya da yansır. Buna karşılık kooperatif bünyesindeki taşınmazlarda, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesinin 29.12.2022 tarihli, 2019/2440 E. ve 2022/1634 K. sayılı İlamında da değinildiği üzere, ortak sıfatı bulunmayan ancak sunulan hizmetlerden fiilen yararlanan malikten yapılan giderlerin vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde istenebileceği kabul edilmektedir.
7. Alışveriş Merkezlerinde Ortak Gider Rejimi
Alışveriş merkezlerinde ortak gider rejimi; 6585 sayılı Kanun m. 11/4 uyarınca perakende işletmelerden yalnızca elektrik, su, temizlik, güvenlik ve bordrolu yönetim personeli gibi fiili kullanıma ilişkin belgelendirilebilir ortak alan giderlerinin tahsil edilebilmesini öngören, reklam, pazarlama ve danışmanlık kalemlerinin kiracıya yüklenmesini engelleyen özel kanuni düzenlemedir.
Bu sınırlama, 6585 sayılı Kanuna 26.01.2023 tarihli ve 7435 sayılı Kanunla eklenen fıkralarla getirilmiştir. Düzenleme, AVM kiracıları bakımından hem katılım payının kapsamını daraltmış hem de yönetime raporlama yükümlülüğü yüklemiştir.
KANUN METNİ —
"Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğal gaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım, onarım, güvenlik ve temizlik giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan giderler ile alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler ortak giderdir. Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden yalnızca bu giderler için katılım payı tahsil edilebilir; reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez."
— 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun m. 11/4
Kanunun geçici 3. maddesi uyarınca, düzenlemenin yürürlüğünden önce kurulan ve reklam ile pazarlama giderleri için katılım payı öngören sözleşme hükümleri sözleşme süresince geçerliliğini korur; ancak sözleşmenin yenilenmesi veya süresinin uzatılmış sayılması halinde bu kalemler için katılım payı tahsil edilemez. Ayrıca AVM maliki veya yönetimi, her yıl bir önceki yıla ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlayarak perakende işletmelere göndermekle yükümlüdür.
8. Ödeme Yapılmamasının Sonuçları: Gecikme Tazminatı, Takip ve Tahliye
Ortak ve yan giderlerin ödenmemesinin hukuki sonuçları; kat maliki bakımından KMK m. 20 uyarınca aylık yüzde beş gecikme tazminatı ile icra/dava takibini, kiracı bakımından ise TBK m. 315 uyarınca otuz günlük ihtar sonrası sözleşmenin feshini ve tahliye davasını doğuran yasal yaptırımlar bütünüdür.
8.1. Aylık Yüzde Beş Gecikme Tazminatı ve İcra Takibi
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir ya da icra takibi yapılabilir. Gecikme tazminatı, kanunda sabit oranla belirlendiğinden ayrıca kararlaştırılmasına gerek yoktur.
KANUN METNİ —
"Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."
— 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/2
8.2. Yan Gider Temerrüdü ve Tahliye Riski
Yan giderin ödenmemesi, kira bedelinin ödenmemesiyle aynı hukuki rejime tabidir. Kanun koyucu, nitelik farkına rağmen her iki yükümlülüğü fesih bakımından birlikte değerlendirmiştir.
KANUN METNİ —
"Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315
"Yan giderler ve bunların ifasına ilişkin yükümlülükler her ne kadar nitelik yönünden kira bedelinden ayrı olsa da kanun koyucu, TBK m. 315'in uygulanması bakımından, her iki yükümlülüğü de aynı hukuki rejime tâbi tutmuştur."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 64. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, 2025/1868 E. ve 2026/1215 K. sayılı İlamı
"TBK nın 314 ve 315. maddelerinde kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrüdü düzenlenmiş (Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı akdin feshini isteyebilir.) olup kiralayan alacaklı, sadece kira borcunu değil yan gideri ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle akdin feshini isteyebilir."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesinin 30.10.2024 tarihli, 2024/681 E. ve 2024/934 K. sayılı İlamı
| Senaryo | Başvurulacak Yol | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Kat maliki ortak gider payını ödemiyor | Yönetici veya diğer kat maliklerince dava ya da ilamsız icra takibi | Asıl alacak ve gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı |
| Kiracı yönetime karşı ortak gideri ödemiyor | KMK m. 22 uyarınca kiracıya yöneltilen takip | Sorumluluk ödemekle yükümlü olunan kira miktarı ile sınırlıdır |
| Kiracı yan gideri ödemiyor | TBK m. 315 uyarınca yazılı ihtar ve süre verilmesi | Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün; ifa edilmezse fesih ve tahliye |
| Kiracı malikin borcunu yönetime ödedi | KMK m. 22 kanuni mahsup ve yazılı bildirim | Yapılan ödeme kira borcundan düşülür |
9. Usul Hukuku: Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Kısmi Dava
Ortak gider ve yan gider uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk; ilamsız icra takipleri hariç olmak üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu ve kira ilişkisinden kaynaklanan tüm alacak ve tahliye davalarında dava açılmadan önce başvurulması zorunlu olan dava şartı usul kuralıdır.
9.1. Dava Şartı Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Ortak gider alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın iptali davasında da arabuluculuk süreci tüketilmelidir.
9.2. Belirsiz Alacak Davasının Kaldırılması ve Kısmi Dava
7589 sayılı Kanunun 19. maddesiyle, Hukuk Muhakemeleri Kanununun belirsiz alacak davasını düzenleyen 107. maddesi 31.07.2026 tarihinde yürürlükten kaldırılmıştır. Bu tarihten önce açılmış belirsiz alacak davaları eski hükümlere göre görülmeye devam eder. Yeni açılacak davalarda ise alacağın tamamı dava edilmeli veya kısmi dava yoluna gidilmelidir. Kanunun 20. maddesiyle Hukuk Muhakemeleri Kanununun 109. maddesine eklenen dördüncü fıkra uyarınca kısmi davada talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; zamanaşımı, artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Ortak gider alacaklarında bilirkişi incelemesiyle miktarın netleşmesi sık görüldüğünden, bu mekanizma uygulamada belirleyici olacaktır.
10. İspat Yükü ve Harcamaların Belgelendirilmesi
Ortak gider alacağında ispat yükü; gideri talep eden kat maliki, yönetim veya kiraya verenin, harcamanın kaynağını, zorunluluğunu, projeye uygunluğunu ve ait olduğu dönemi fatura, makbuz ile banka kayıtları gibi somut belgelerle kanıtlama yükümlülüğüdür.
Ortak gider alacakları her türlü delille ispat edilebilir. Bununla birlikte yargı uygulaması, yalnızca kat malikleri kurulu kararına dayanılmasını yeterli görmemekte; harcamanın gerçekten yapıldığının ve zorunlu olduğunun belgelerle ortaya konulmasını aramaktadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 17.02.2025 tarihli, 2024/13855 E. ve 2025/1976 K. sayılı İlamında; ortak gider alacağının kaynağının, zorunlu olup olmadığının ve projeye uygunluğunun araştırılması, alacağın ait olduğu dönemin tespit edilmesi ve bu döneme ilişkin banka kayıtları, makbuz ve faturaların temin edilmesi gerektiği, eksik inceleme ile hüküm kurulamayacağı belirtilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Aynı ispat mantığı kira ilişkisinde de geçerlidir. Gideri kiracıdan talep eden taraf, harcamayı gösteren belgelerin birer örneğini istem üzerine sunmakla yükümlüdür; alışveriş merkezleri bakımından bu yükümlülük kanunla açıkça düzenlenmiştir.
11. Sonuç ve Değerlendirme
Ortak giderler bakımından ödeme yükümlülüğü, kalemin adına göre değil hukuki niteliğine göre belirlenir. Ana taşınmazın korunmasına, güçlendirilmesine, esaslı onarımına ve sigortasına ilişkin harcamalar mülkiyetten kaynaklanır ve asli borçlusu kat malikidir. Isıtma, aydınlatma, su, temizlik ve günlük işletme nitelikli harcamalar ise kiralananın kullanımından doğar ve kural olarak kiracıya aittir.
Kiracının yönetime karşı sorumluluğu müteselsil olmakla birlikte sınırsız değildir; ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yapılan ödeme kanunen kira borcundan düşülür. Sözleşmeye konulan genel nitelikli "tüm masraflar kiracıya aittir" kayıtları, yapısal ve yatırım nitelikli kalemler yönünden hüküm doğurmaz.
Uyuşmazlık halinde tarafların, öncelikle gider kalemlerini kullanım kaynaklı ve mülkiyet kaynaklı olarak ayrıştırması; ardından dava şartı arabuluculuk, kanuni mahsup ve kısmi dava kurallarını gözeterek hareket etmesi gerekir. Ortak gider ve yan gider uyuşmazlıkları usul kuralları bakımından teknik bir yapıya sahip olduğundan, sürecin hak kaybına yol açmayacak biçimde yürütülmesi önem taşır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
12. İlgili Makaleler
13. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Soru 1: Ortak gideri kim öder, kat maliki mi kiracı mı?
Cevap: Ortak giderin asli borçlusu kat malikidir. Kiracı, 634 sayılı Kanun m. 22 uyarınca yönetime karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Soru 2: Kiracı çatı onarımı veya dış cephe boyası bedelini ödemek zorunda mıdır?
Cevap: Çatı onarımı, dış cephe yalıtımı ve asansör yenilenmesi gibi ana yapının korunmasına ve değer artışına yönelik esaslı onarım giderleri kat malikine aittir. Bu kalemlerin kiracıya yüklenmesini öngören sözleşme hükümleri TBK m. 346 kapsamında geçersizdir.
Soru 3: Ortak alanı kullanmadığımı ileri sürerek aidat ödememezlik yapabilir miyim?
Cevap: Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20/c emredici nitelikte olup, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bunlara ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını düzenlemektedir.
Soru 4: Aidat ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Cevap: Kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan gideri ödememesi TBK m. 315 anlamında temerrüt oluşturur. Kiraya veren konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek yazılı ihtarda bulunur; ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.
Soru 5: Sitede yalnızca kendi bloğumu ilgilendiren giderlere mi katılırım?
Cevap: Toplu yapılarda özgülenme ölçütü geçerlidir. Belirli bir yapıya tahsis edilmiş ortak yerlerin giderleri yalnızca o yapıdaki kat maliklerince; tüm siteye tahsis edilmiş alanların giderleri ise bütün maliklerce karşılanır.
Soru 6: AVM yönetimi reklam ve pazarlama gideri talep edebilir mi?
Cevap: 6585 sayılı Kanun m. 11/4 uyarınca reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için perakende işletmelerden herhangi bir bedel tahsil edilemez.
Soru 7: Ortak gider alacağı için doğrudan dava açılabilir mi?
Cevap: Hayır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
