Bu makalede ne bulacaksınız?
Kira ilişkisinin devrinin tanımı, unsurları ve alt kira ile kullanım hakkının devrinden farkı
Kiraya verenin yazılı rızası, haklı sebep denetimi, devrin sonuçları ve iki yıllık müteselsil sorumluluk
Hava parası ile peştemaliye ayrımı, izinsiz devrin tahliye sonuçları, görevli merci ve dava şartı arabuluculuk
Kira ilişkisinin devri, mevcut bir kira sözleşmesinde kiracının sözleşmeden tamamen çekilmesi ve onun yerine üçüncü bir kişinin kiracı sıfatıyla sözleşmeye girmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 323 uyarınca bu işlem, kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; işyeri kiralarında ise kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rıza yoksa devir kiraya verene karşı hüküm doğurmaz, kiracılık sıfatı devreden üzerinde kalır ve kiralananın üçüncü kişiye bırakılması akde aykırılık oluşturabilir.
Uygulamada devir işlemi çoğu zaman "hava parası", "peştemaliye" veya "işletme devir sözleşmesi" adı altında ödenen bedellerle iç içe geçtiğinden, uyuşmazlık yalnızca devrin geçerliliğiyle sınırlı kalmamakta; ödenen bedelin iadesi, cezai şart ve tazminat talepleri de gündeme gelmektedir. Aşağıda önce devrin hukuki çerçevesi, ardından hava parasına ilişkin yargı uygulaması, izinsiz devrin sonuçları ve usul hukuku boyutu ele alınmaktadır.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira İlişkisinin Devri Nedir ve Hangi Şartlara Bağlıdır?
- 2. Kiraya Verenin Yazılı Rızası: Şekil, Zaman ve Haklı Sebep
- 3. Devrin Hukuki Sonuçları ve İki Yıllık Müteselsil Sorumluluk
- 4. Hava Parası Nedir? Peştemaliye ile Arasındaki Fark
- 5. İzinsiz Devir, Akde Aykırılık ve Tahliye Riski
- 6. Görevli ve Yetkili Merci ile Dava Şartı Arabuluculuk
- 7. Uygulamada Karşılaşılan Riskler ve Önleyici Tedbirler
- 8. Sonuç ve Değerlendirme
- 9. İlgili Makaleler
- 10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira İlişkisinin Devri Nedir ve Hangi Şartlara Bağlıdır?
Kira ilişkisinin devri, Türk Borçlar Kanunu m. 323 uyarınca kiracının taraf sıfatını tüm hak ve borçlarıyla üçüncü kişiye aktardığı, kiraya verenin yazılı rızasına bağlı üç taraflı hukuki işlemdir. Rıza verildiğinde devralan doğrudan kiracının yerine geçer ve kira ilişkisi devralanla sürer.
Kira ilişkisinin devri, sözleşmenin devri niteliğinde bir tasarruf işlemidir. İşlemde sözleşmenin konusu değil, tarafı değişir. Yürürlükten kalkan 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde kurum bağımsız bir madde ile düzenlenmemiş, uygulama öğreti ve içtihat üzerinden şekillenmişti. 6098 sayılı Kanun ile devir, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu m. 263 esas alınarak açık bir hükme bağlanmıştır.
Önemli bir geçiş hukuku ayrıntısı vardır: 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi (6353 sayılı Kanunun 53. maddesi ile değişik) uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında TBK m. 323, 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştır. Hüküm, 01.07.2020 tarihinden itibaren anılan kiracı grupları bakımından da uygulanmaya başlamıştır. Dolayısıyla bu tarihten önceki devir işlemlerinde öncelikle sözleşme hükümlerine bakılması gerekir.
KANUN METNİ —
"Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 323
1.1. Devrin Unsurları ve Üç Taraflı Yapısı
Geçerli bir devir için üç unsurun bir arada bulunması gerekir. Birincisi, devre konu olabilecek, halen ayakta olan bir kira sözleşmesinin varlığıdır. İkincisi, devreden kiracı ile devralan üçüncü kişi arasında devre ilişkin bir anlaşmadır. Üçüncüsü ve belirleyici olanı, kiraya verenin yazılı rızasıdır.
Yargı uygulamasında devir, ya üç tarafın bir arada yaptığı tek bir hukuki işlemle ya da kiracı ile üçüncü kişi arasındaki anlaşmaya kiraya verenin onay vermesiyle gerçekleştirilebilmektedir. Onayın devirden sonra icazet biçiminde verilmesi de mümkündür; ancak her halde yazılılık aranır.
"Kira sözleşmesinin devri için kiraya veren, kiracı ve kira konusunu devralmak isteyen üçüncü kişi aralarında anlaşmaya varmalıdır."
— Trabzon Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 14.10.2024 tarihli, 2023/1425 E. ve 2024/1638 K. sayılı Kararında benimsenen ilk derece mahkemesi gerekçesi
Aynı kararda, devrin ya üç taraflı tek bir hukuki işlemle ya da kiracı ile devralan arasındaki sözleşmeye sözleşmede kalan tarafın onay vermesiyle gerçekleşebileceği; somut olayda kiraya verenin devre yazılı onayı bulunmadığından devrin kiraya verene karşı geçersiz olduğu kabul edilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
1.2. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devrinden Farkı
Kira ilişkisinin devri, uygulamada en çok alt kira ve kullanım hakkının devri ile karıştırılır. Oysa TBK m. 322 kapsamındaki alt kirada kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder ve kiraya verene karşı sorumluluğunu sürdürür. TBK m. 323 kapsamındaki devirde ise kiracının kendisi değişir. Bu ayrım, hem kiraya verenin kime başvuracağını hem de devreden kiracının sorumluluğunun ne zaman sona ereceğini belirler.
KANUN METNİ —
"Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 322/1-2
"TBK'nun 322. maddesine göre, Alt kira, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Kiracılığın devri ise TBK'un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 01.04.2026 tarihli, 2024/2671 E. ve 2026/967 K. sayılı Kararı
| Ölçüt | Kira İlişkisinin Devri (TBK m. 323) | Alt Kira / Kullanım Hakkının Devri (TBK m. 322) |
|---|---|---|
| Sözleşmenin tarafı | Kiracı değişir; devralan, sözleşmede kiracının yerine geçer | Kiracı değişmez; asıl kira sözleşmesinin tarafı olarak kalır |
| Kiraya verenle bağ | Devralan ile kiraya veren arasında doğrudan kira ilişkisi kurulur | Üçüncü kişi ile kiraya veren arasında sözleşme ilişkisi doğmaz |
| Rıza şartı | Kiralananın türü ne olursa olsun kiraya verenin yazılı rızası zorunludur | Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası zorunludur |
| Devredenin sorumluluğu | Kural olarak borçlardan kurtulur; işyeri kirasında en fazla iki yıl müteselsil sorumluluk sürer | Kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder |
| Rızadan kaçınma | İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz | Kanunda kiraya veren için benzer bir sınırlama öngörülmemiştir |
2. Kiraya Verenin Yazılı Rızası: Şekil, Zaman ve Haklı Sebep
Kira ilişkisinin devrinde yazılı rıza; devir işleminin kiraya verene karşı geçerli ve hüküm ifade edebilmesi için aranan yasal geçerlilik şartı olup, devirden önce, devir anında veya sonradan icazet şeklinde verilebilen ve işyeri kiralarında ancak haklı bir sebebin varlığı halinde reddedilebilen kurucu onaydır.
2.1. Yazılı Rızanın Şekli ve İspatı
Kanun rızanın yazılı olmasını aradığından, sözlü mutabakat veya salt fiili durum kural olarak yeterli sayılmaz. Uygulamada sıklıkla ileri sürülen "kiraya veren durumu biliyordu, kira bedelini devralandan tahsil etti, itiraz etmedi" biçimindeki savunmalar tek başına yazılı rıza yerine geçmez. Devralanın banka havalesiyle kira ödemesi yapması ya da vergi kaydının değişmesi de rızanın varlığını tek başına kanıtlamaz.
İspat bakımından sonuç nettir: yazılı rızanın veya devre muvafakatin varlığını ileri süren taraf bunu yazılı delille ortaya koymak zorundadır. Yargı kararlarında, kira sözleşmesinin asıl tarafının başka bir kişi olduğu ya da devre muvafakat edildiği yönündeki iddiaların tanık beyanıyla kanıtlanamayacağı vurgulanmaktadır.
2.2. İşyeri Kiralarında Haklı Sebep Denetimi
İşyeri kiralarında kural, devredilebilirlik lehine kurulmuştur. Kiraya veren rızayı ancak haklı bir sebebe dayanarak reddedebilir. Madde gerekçesinde haklı sebebin somut olaydaki durum ve koşullar göz önünde tutularak hakim tarafından belirleneceği ifade edilmiştir. Uygulamada devralanın ödeme gücünün yetersizliği, faaliyet konusunun kiralananın tahsis amacıyla veya yönetim planıyla bağdaşmaması ya da mevzuata aykırı bir kullanımın öngörülmesi gibi olgular haklı sebep tartışmasına konu olmaktadır.
"6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323. maddesi gereğince, kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. İşyeri kiraları bakımından kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yine, işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olmaya devam edecektir."
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.05.2025 tarihli, 2024/3415 E. ve 2025/2813 K. sayılı İlamı
Anılan uyuşmazlıkta kiraya veren idare, kiracının ortağı olduğu şirket adına işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesini sözleşmeye aykırı devir sayarak yıllık kira bedelinin on katı tutarında cezai şart talep etmiştir. Yargıtay, dosya kapsamına göre sözleşmede tanımlandığı anlamda bir devrin gerçekleşmediği sonucuna vararak kararın onanmasına hükmetmiştir. Bu yaklaşım, her biçimsel değişikliğin kendiliğinden devir sayılmadığını; kiracılık sıfatının fiilen ve hukuken el değiştirip değiştirmediğine bakıldığını göstermektedir.
3. Devrin Hukuki Sonuçları ve İki Yıllık Müteselsil Sorumluluk
Kira ilişkisinin devrinin hukuki sonuçları ve müteselsil sorumluluk; devralanın sözleşmedeki kiracı sıfatını kazanmasıyla devredenin kural olarak borçlarından kurtulması esasına dayanan, ancak işyeri kiralarında devreden kiracının sözleşme süresince ve en fazla iki yıl boyunca devralanla birlikte kiraya verene karşı borçlardan sorumlu kalmaya devam etmesini öngören yasal rejimdir.
Devir geçerli biçimde tamamlandığında kiracılık sıfatına bağlı tüm hak ve yükümlülükler devralana geçer. Kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma, ayıpları bildirme ve sözleşme sonunda kiralananı teslim etme borçlarının muhatabı artık devralandır. Devreden kiracı ise kural olarak sözleşme dışında kalır.
Bu kuralın işyeri kiralarına özgü istisnası, TBK m. 323/3'te düzenlenen müteselsil sorumluluktur. Süre iki yönlü bir sınıra tabidir: sorumluluk en geç kira sözleşmesinin bitiminde sona erer ve her halde iki yılı aşamaz. Öğretide bu sorumluluğun yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlı olmadığı, devralanın kiralanana verdiği zararları da kapsayabileceği kabul edilmektedir. Devreden kiracının bu riski yönetebilmesi için devir protokolüne rücu ve teminat hükümleri konulması uygulamada tercih edilen bir yöntemdir.
"Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 01.04.2026 tarihli, 2024/2671 E. ve 2026/967 K. sayılı Kararı
4. Hava Parası Nedir? Peştemaliye ile Arasındaki Fark
Hava parası; kiracılık sıfatının veya taşınmazın kullanım hakkının bedel karşılığında üçüncü kişiye devredilmesi amacıyla ödenen, yargı uygulamasında kiracılık hakkının satılamayacağı ilkesi uyarınca TBK m. 27 kapsamında kesin hükümsüz (geçersiz) kabul edilen ve hukuki dayanağı bulunmayan bedeldir.
4.1. Hava Parasının Hukuki Niteliği ve Geçerliliği
Yürürlükten kalkan 6570 sayılı Kanun döneminde hava parası açıkça yasaklanmıştı. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda konuya ilişkin özel bir hüküm bulunmamaktadır. Bu boşluk, yargı uygulamasında sözleşmenin konusu ve amacı üzerinden, kesin hükümsüzlüğe ilişkin TBK m. 27 çerçevesinde doldurulmaktadır.
"Hava parası alınması mülga 6570 sayılı Yasa'nın 16. maddesi ile yasaklanmış olup 6098 sayılı Kanun'da hava parası ile ilgili açık bir hüküm bulunmamakla birlikte TBK.nın 27. maddesi gereğince hava parası ile kiralananın devri mümkün olmayacaktır. Bu durumda, hava parası olarak belirlenen bedel karşılığında kiracılık sıfatının satışa konu olamayacağı da açıktır."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 13.07.2023 tarihli, 2021/2056 E. ve 2023/1103 K. sayılı Kararında aktarılan ilk derece mahkemesi gerekçesi
Not: Bölge adliye mahkemesi, istinaf başvurusunu esastan reddederken öncelikli gerekçeyi sözleşmedeki imzanın şirketi temsile yetkili kişiye ait olmamasına dayandırmış; neticeten verilen kararın yerinde olduğunu belirtmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Bu yaklaşımın pratik sonucu ağırdır: kiracılık sıfatının bedel karşılığı devrini konu alan bir sözleşme geçersiz sayıldığında, yalnızca bakiye bedel değil, bu sözleşmeye bağlanan cezai şart talebi de dayanaksız kalabilmektedir. Anılan dosyada bilirkişi heyeti, hava parasının hukuka aykırı olması nedeniyle talep edilemeyeceği ve bu amaçla öngörülen cezai şartın da istenemeyeceği yönünde görüş bildirmiştir.
4.2. Peştemaliye (İşletme Değeri) Farklı Bir Kurumdur
Hava parası kira ilişkisine, peştemaliye ise ticari işletmeye bağlıdır. Ticari işletmenin bir bütün olarak devrinde, devralanın işletmenin ünü ve manevi değerleri için ödediği bedel peştemaliye olarak adlandırılır. İşletme değeri, TTK m. 11/3 uyarınca devir sözleşmesinin kapsamında kabul edilir.
KANUN METNİ —
"Ticari işletme, içerdiği malvarlığı unsurlarının devri için zorunlu tasarruf işlemlerinin ayrı ayrı yapılmasına gerek olmaksızın bir bütün hâlinde devredilebilir ve diğer hukuki işlemlere konu olabilir. Aksi öngörülmemişse, devir sözleşmesinin duran malvarlığını, işletme değerini, kiracılık hakkını, ticaret unvanı ile diğer fikrî mülkiyet haklarını ve sürekli olarak işletmeye özgülenen malvarlığı unsurlarını içerdiği kabul olunur. Bu devir sözleşmesiyle ticari işletmeyi bir bütün hâlinde konu alan diğer sözleşmeler yazılı olarak yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir."
— 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m. 11/3
Peştemaliye (işletme değeri), karara göre "ticarette ün kazanmış bir müessesenin başkasına devri halinde üne neden olan manevi değere veya müessesenin bulunduğu yörenin onur ve önemine karşılık olmak üzere ödenen bedel olup, taşınmazın kiralanmasında değil ticari bir işletmenin devri halinde işletmeyi devralanın bu işletmenin ünü ve manevi değerleri için ödenmesi lazım gelen bedel olup kira ilişkilerinde ödenen hava parası olarak nitelenemeyeceği sonucuna varılmaktadır."
— İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 17.03.2022 tarihli, 2019/2086 E. ve 2022/422 K. sayılı Kararı (metin, aynı Dairenin 29.04.2026 tarihli, 2026/104 E. ve 2026/804 K. sayılı Kararında aynen aktarılmıştır)
Not: Süreci takip eden aşamada uyuşmazlık, dayanak sözleşmenin dava dışı şirket ad ve hesabına yapıldığı kabul edilerek aktif husumet yokluğu yönünden sonuçlandırılmıştır. Peştemaliyeye ilişkin nitelendirme, bu usuli sonuçtan bağımsız olarak değerlendirilmelidir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Ayrımın pratik değeri büyüktür. Sözleşme yalnızca kiralananın boşaltılmasını ve kiracılık sıfatının bırakılmasını konu alıyorsa, ödenen bedel hava parası olarak nitelendirilmekte ve talep edilebilirliği tartışmalı hale gelmektedir. Buna karşılık sözleşme demirbaşları, ticaret unvanını, marka kullanım hakkını ve müşteri çevresini kapsayan gerçek bir işletme devrini konu alıyorsa, bedel peştemaliye olarak değerlendirilebilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin başlığından çok, içerdiği edimlerin somut kapsamı belirleyicidir.
| Ölçüt | Hava Parası | Peştemaliye (İşletme Değeri) |
|---|---|---|
| Konusu | Kiracılık sıfatının veya kiralananın kullanımının bedel karşılığı bırakılması | Ticari işletmenin bir bütün olarak devri ve işletmenin ünü |
| Hukuki dayanak | 6098 sayılı Kanunda açık hüküm yoktur; TBK m. 27 çerçevesinde değerlendirilir | TTK m. 11/3 uyarınca işletme değeri, devir sözleşmesinin kapsamındadır |
| Yargı uygulaması | Kiracılık sıfatının satışa konu olamayacağı kabul edilmektedir | İşletmenin manevi değeri karşılığı olarak geçerli sayılabilmektedir |
| Bedelin talebi | Bedel ve buna bağlı cezai şart talepleri reddedilebilmektedir | Sözleşmeye dayalı bakiye devir bedeli talep edilebilmektedir |
| Şekil ve tescil | Özel bir şekil şartı öngörülmemiştir | Devir sözleşmesi yazılı yapılır, ticaret siciline tescil ve ilan edilir |
5. İzinsiz Devir, Akde Aykırılık ve Tahliye Riski
İzinsiz (rızasız) kira devri; kiraya verenin yazılı izni bulunmaksızın taşınmazın üçüncü kişiye bırakılmasıyla ortaya çıkan, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilen en az otuz günlük ihtar süresinde giderilmediği takdirde sözleşmenin feshine ve tahliye davasına yol açan akde aykırılık halidir.
KANUN METNİ —
"Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir."
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 316/1-2
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin 01.04.2026 tarihli Kararına konu olayda kiraya veren, kiracıya gönderdiği ihtarname ile kiralananın sözleşmedeki devir ve kiralama yasağına aykırı olarak üçüncü bir kişiye kullandırılmasının sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğini bildirmiş ve otuz günlük süre vermiştir. Aykırılık giderilmeyince tahliye davası açılmış; yargılama sırasında taşınmaz tahliye edildiğinden dava konusuz kalmıştır. Mahkeme, HMK m. 331 uyarınca dava tarihindeki haklılık durumuna göre yargılama giderlerinden davalıları sorumlu tutmuş, bölge adliye mahkemesi de bu değerlendirmeyi yerinde bulmuştur (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Bu dosyanın öğretici yanı ispat hukukuna ilişkindir: kiralananın başka bir kişi tarafından kullanılmasına kiraya verenin muvafakat ettiği ve kira sözleşmesinin asıl tarafının başka bir kişi olduğu yönündeki savunmalar usulüne uygun yazılı delillerle ispat edilemediği için dikkate alınmamış, tanık delili yeterli görülmemiştir. Devrin geçersiz olması, kiracılık sıfatının devreden üzerinde kalması sonucunu doğurduğundan, tahliye istemi devreden kiracıya da yöneltilebilmektedir.
6. Görevli ve Yetkili Merci ile Dava Şartı Arabuluculuk
Kira ilişkisinin devrinden doğan uyuşmazlıklarda görevli merci ve arabuluculuk; kiracılık hakkının devrine ilişkin davalarda Sulh Hukuk Mahkemesini, ticari işletme devrine ilişkin alacak uyuşmazlıklarında Asliye Ticaret Mahkemesini görevli kılan ve ilamsız icra takipleri hariç dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmasını emreden dava şartı kuralıdır.
Görev bakımından ölçüt, uyuşmazlığın kaynağıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil tüm uyuşmazlıklar HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık uyuşmazlık, kiracılık ilişkisinin ötesine geçerek ticari işletmenin devrini konu alıyorsa TTK m. 4 ve 5 uyarınca ticari dava niteliği kazanır ve asliye ticaret mahkemesi görevli olur.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesinin 23.05.2025 tarihli, 2023/372 E. ve 2025/569 K. sayılı Kararı bu ayrımın uygulamadaki sonucunu göstermektedir. İşletme devir sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkta dosya önce asliye hukuk mahkemesinde görülmüş, görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemesi olduğu belirlenerek dosya bu mahkemeye tevzi edilmiştir. Karara konu olayda devralan, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmede kiralananın devrinin kiraya verenin yazılı iznine bağlandığını sonradan öğrendiğini ileri sürerek işletme devir sözleşmesini feshetmiştir. Bölge adliye mahkemesi, işletmenin devralan tarafından fiilen işletildiği dönem, kazanç ve zarar durumu ile demirbaşların akıbeti araştırılmadan sonuca varılamayacağını belirterek ilk derece kararını kaldırmıştır (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile genel yetki kuralları birlikte değerlendirilir. İstanbul bakımından uyuşmazlıklar, kiralananın bulunduğu yargı çevresine göre İstanbul Adalet Sarayı veya İstanbul Anadolu Adalet Sarayı bünyesindeki mahkemelerde görülür; kanun yolu incelemesi ise İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin ilgili hukuk dairesince yapılır.
Dava şartına gelince: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu düzenleme 7445 sayılı Kanunla getirilmiş olup 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
| Uyuşmazlık türü | Görevli merci | Dava şartı arabuluculuk |
|---|---|---|
| İzinsiz devir nedeniyle akde aykırılık ve tahliye | Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4/1-a) | Evet (HUAK m. 18/B) |
| Kira alacağı ve hor kullanma tazminatı | Sulh hukuk mahkemesi (HMK m. 4/1-a) | Evet (HUAK m. 18/B) |
| Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi | İcra dairesi ve icra hukuk mahkemesi | Hayır (HUAK m. 18/B-a istisnası) |
| Ticari işletme devri sözleşmesinden doğan alacak | Asliye ticaret mahkemesi (TTK m. 4 ve 5) | Konusu para alacağı ise evet (TTK m. 5/A) |
7. Uygulamada Karşılaşılan Riskler ve Önleyici Tedbirler
Devir uyuşmazlıklarının büyük bölümü hukuki bir boşluktan değil, belgelendirme eksikliğinden doğmaktadır. Aşağıdaki başlıklar, dosyalarda en sık karşılaşılan risk noktalarını özetlemektedir.
Muvafakatin yazılı ve tarihli olması: Kiraya verenin rızası, kira sözleşmesine ek bir protokolle ve mümkünse üç tarafın imzasıyla belgelendirilmelidir.
Sözleşmedeki özel şartların incelenmesi: Devralan, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmede devir ve alt kira yasağı bulunup bulunmadığını devir öncesinde incelemelidir.
Ödemelerin izlenebilir olması: Devir bedeli banka kanalıyla ve açıklamalı biçimde ödenmeli, hangi edimin karşılığı olduğu sözleşmede açıkça gösterilmelidir.
Demirbaş ve durum tespiti: Devir anında demirbaş listesi ile kiralananın durumunu gösteren tutanak düzenlenmelidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.06.2020 tarihli, 2020/2044 E. ve 2020/3600 K. sayılı İlamında, hor kullanım ile olağan kullanım ayrımının her bir kalem hasar için ayrı ayrı yapılması ve tahliye tarihi itibarıyla rayiç birim fiyatlar esas alınarak kullanım süresiyle orantılı yıpranma payının düşülmesi gerektiği belirtilmiştir (karardan aktarılarak özetlenmiştir).
Tahliye ve anahtar tesliminin belgelenmesi: Aynı İlamda, kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için fiilen boşaltılması ve anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerektiği; tahliye tarihi çekişmeli ise ispat yükünün kiracıya ait olduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle anahtar teslimi tutanakla kayıt altına alınmalıdır.
İki yıllık sorumluluğun yönetilmesi: İşyeri kirasında devreden kiracı iki yıla kadar müteselsilen sorumlu kalabileceğinden, devir protokolüne rücu ve teminat hükümleri eklenmesi değerlendirilmelidir.
8. Sonuç ve Değerlendirme
Kira ilişkisinin devri, TBK m. 323 ile açık bir hükme bağlanmış olmakla birlikte, uygulamadaki uyuşmazlıkların kaynağı çoğunlukla maddenin kendisi değil, yazılı rıza şartının ihmal edilmesidir. Yargı kararları istikrarlı biçimde, yazılı rıza bulunmadıkça devrin kiraya verene karşı hüküm doğurmayacağını ve devre muvafakat edildiği yönündeki iddiaların yazılı delille ispatlanması gerektiğini ortaya koymaktadır.
Hava parası bakımından tablo daha da hassastır. Kiracılık sıfatının bedel karşılığı devrini konu alan sözleşmeler TBK m. 27 çerçevesinde değerlendirilmekte, buna bağlı bedel ve cezai şart talepleri karşılıksız kalabilmektedir. Buna karşılık gerçek bir ticari işletme devrinde ödenen peştemaliye, TTK m. 11/3 kapsamındaki işletme değeriyle ilişkilendirilerek farklı bir hukuki rejime tabi tutulmaktadır. İki kurumun ayrımı sözleşmenin başlığına göre değil, edimlerin somut kapsamına göre yapılmaktadır.
Kira ilişkisinin devri; devreden, devralan ve kiraya veren bakımından sürekli borç ilişkisinin taraf yapısını değiştiren, sonuçları ağır bir işlemdir. Devir öncesinde sözleşme hükümlerinin incelenmesi, muvafakatin yazılı olarak alınması, edimlerin ve tespitlerin belgelendirilmesi ve başta dava şartı arabuluculuk olmak üzere usul kurallarının gözetilmesi, sonradan telafisi güç hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından belirleyicidir. Somut uyuşmazlıklarda sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesi yerinde olacaktır.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
9. İlgili Makaleler
10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira Sözleşmesi Kiraya Verenin İzni Olmadan Devredilebilir mi?
Kira ilişkisinin izinsiz devri, kiraya verenin yazılı rızası bulunmadığı için kiraya verene karşı hüküm doğurmayan bir işlemdir. TBK m. 323 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemez. Rızasız devirde kiracılık sıfatı devreden üzerinde kalmaya devam eder ve kiraya veren yönünden akde aykırılık gündeme gelebilir.
Kiraya Veren İşyeri Kirasında Devre İzin Vermekten Kaçınabilir mi?
İşyeri kirasında devre rıza, kiraya verenin ancak haklı bir sebebin varlığı halinde vermekten kaçınabileceği bir onaydır. TBK m. 323 uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep bulunmadıkça rızasını esirgeyemez. Haklı sebebin varlığını hakim somut olayın koşullarına göre belirler; devralanın ödeme gücü ve faaliyetin kiralananın tahsis amacına uygunluğu değerlendirmede rol oynar.
Kira İlişkisini Devreden Kiracının Sorumluluğu Ne Kadar Sürer?
Devreden kiracının sorumluluğu, geçerli devirle kural olarak sona eren ancak işyeri kiralarında belirli bir süre devam eden bir sorumluluktur. TBK m. 323 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur. İşyeri dışındaki kiralarda devreden kiracı, geçerli devirle kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
Hava Parası Ödenerek Yapılan Devir Sözleşmesi Geçerli midir?
Hava parası karşılığı yapılan devir sözleşmesi, kiracılık sıfatının bedel karşılığı satışını konu aldığı için geçerliliği sorgulanan bir sözleşmedir. Yargı uygulamasında kiracılık sıfatının bedel karşılığı satışa konu edilemeyeceği kabul edilmekte ve söz konusu sözleşmeler TBK m. 27 çerçevesinde değerlendirilmektedir. Sonuç olarak sözleşmeye dayanılarak bedel veya cezai şart talep edilmesi mümkün olmayabilir.
