Bu makalede ne bulacaksınız?
Geçersizliğin dayanağı: emredici hükümler, nispi emredici koruma ve kesin hükümsüzlük
Sözleşmenin tamamını geçersiz kılan haller ile yalnızca tek bir kaydı düşüren haller
Geçersiz sanılan ancak geçerli olan düzenlemeler, kısmi hükümsüzlük sonucu ve izlenecek usul
Kira sözleşmesinde geçersiz kayıt, taraflar imzalamış olsa da kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğu için hüküm doğurmayan sözleşme maddesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine ceza koşulu ve muacceliyet kaydı (TBK m. 346), üç aylık kirayı aşan güvence bedeli (TBK m. 342) bunların başında gelir; geçersizlik kural olarak yalnızca ilgili maddeyi etkiler.
Tahliye sebebine göre ilgili rehberler: Kira ödemeyen kiracının tahliyesi, tahliye taahhütnamesi, 10 yıllık kiracının tahliyesi ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye.
Kira sözleşmesinde geçersiz kayıtlar, tarafların karşılıklı iradesiyle metne konulmuş olmasına rağmen kanunun emredici hükümlerine aykırılığı nedeniyle hiçbir hüküm doğurmayan sözleşme maddeleridir. Bu kayıtların ayırt edici özelliği, geçersizliğin ileri sürülmesine gerek bulunmamasıdır; hakim kesin hükümsüzlüğü resen gözetir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ceza koşulu, sonraki kiraların muaccel olacağına dair kayıtlar, üç aylık kira bedelini aşan güvence, yasal tavanı aşan artış oranı, olağan eskime için maktu tazminat taahhüdü ve bağlantılı borç yükümlülükleri kesin olarak hükümsüzdür. Geçersizlik kural olarak yalnızca ilgili kaydı etkiler; sözleşmenin kalanı kanun hükümleriyle tamamlanarak ayakta kalır.
Aşağıda önce geçersizliğin hukuki temeli, ardından sözleşmenin tamamını düşüren haller, kiracı aleyhine geçersiz sayılan kayıtlar ve uygulamada yanlışlıkla geçersiz sanılan düzenlemeler ele alınmaktadır. Sözleşmenin kurulması, tarafların borçları ve sona ermesine ilişkin genel çerçeve için kira sözleşmesi ana rehberine başvurulabilir.
Konuyla ilgili diğer makalelere ''Kira Hukuku'' başlıklı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.
İçindekiler
- 1. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar Ne Anlama Gelir?
- 2. Sözleşmenin Tamamını Geçersiz Kılan Haller Nelerdir?
- 3. Kiracı Aleyhine Düzenlenen ve Geçersiz Sayılan Kayıtlar
- 4. Geçersiz Sanılan Ancak Geçerli Olan Düzenlemeler
- 5. Geçersiz Kaydın Sözleşmenin Tamamına Etkisi Nedir?
- 6. Geçersiz Kayıt İçermeyen Sözleşme Nasıl Kurgulanır?
- 7. Geçersizlik İddiası Hangi Usulle İleri Sürülür?
- 8. Sonuç ve Değerlendirme
- 9. İlgili Makaleler
- 10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira Sözleşmesinde Geçersiz Kayıtlar Ne Anlama Gelir?
Kira sözleşmesinde geçersiz kayıtlar, Türk Borçlar Kanunu m. 27 uyarınca kanunun emredici veya nispi emredici hükümlerine aykırılık sebebiyle kesin hükümsüz sayılan sözleşme maddeleridir. Kayıtlar tarafların karşılıklı iradesiyle sözleşmeye eklenmiş olsa da hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Kesin hükümsüzlük hakim tarafından resen gözetilir.
Sözleşme özgürlüğü sınırsız değildir. TBK m. 26 taraflara sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleme yetkisi tanırken, m. 27 bu yetkinin sınırını çizer. Kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler kesin olarak hükümsüzdür ve bu yaptırım, tarafların bilgisi, rızası veya sonradan verdikleri onayla giderilemez.
KANUN METNİ —
“Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 27
Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sınır daha da daralır. Kanun koyucu, kiracıyı sözleşme kurulurken içinde bulunduğu zayıf pazarlık konumundan korumak amacıyla bir dizi nispi emredici hüküm öngörmüştür. Bu hükümler kiracı lehine değiştirilebilir; ancak kiracı aleyhine yapılan her düzenleme, matbu sözleşmede yer alsa dahi geçersizdir.
Uygulamada iki farklı geçersizlik hali birbirine karıştırılmaktadır. Kimi hallerde sözleşmenin tamamı, kimi hallerde ise yalnızca tek bir madde hükümsüz sayılır. Bu ayrım, uyuşmazlıkta ileri sürülecek talebi de belirlediği için önem taşır.
Sözleşmenin Geçersizliği ile Kaydın Geçersizliği Arasındaki Fark
Kira sözleşmesinin kurulması için tarafların kiralanan, kira bedeli ve karşılıklı irade beyanı üzerinde anlaşması yeterlidir; kanun ayrıca bir geçerlilik şekli aramaz. Sözleşmenin kuruluşu, tarafların borçları ve sona ermesine ilişkin genel çerçeve ana rehberde ele alınmıştır.
Buna karşılık bazı hallerde sözleşme hiç kurulmamış veya baştan hükümsüz sayılır: imzanın sahteliği, paylı mülkiyette gerekli çoğunluğun sağlanmaması, kamu taşınmazlarında ihale usulüne uyulmaması ve tarafların kararlaştırdığı iradi şekle uyulmaması bunlardandır. Bu haller aşağıda ikinci bölümde incelenmektedir.
Kayıt geçersizliği ise sözleşmenin varlığını tartışmaya açmaz. Sözleşme geçerli biçimde kurulmuştur; yalnızca içindeki bir veya birkaç madde yazılmamış sayılır. Kiracı aleyhine düzenlenen ceza koşulu, muacceliyet ve ek ödeme kayıtları bu kategoridedir.
2. Sözleşmenin Tamamını Geçersiz Kılan Haller Nelerdir?
Sözleşmenin tamamını geçersiz kılan haller, kira sözleşmesinin baştan itibaren hükümsüz veya yok sayılmasına yol açan hukuki sakatlıklardır. Sahte imza, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamaması, kat mülkiyeti ortak alanlarında oybirliği bulunmaması, kamu taşınmazlarında ihale usulüne uyulmaması ve iradi şekil şartına riayet edilmemesi tipik hallerdir.
2.1. İmzanın Sahteliği
Sözleşmenin bağlayıcılığı, tarafların gerçek iradesine dayanır. İmzaların kiraya verene ait olmadığı bilirkişi incelemesiyle saptandığında sözleşme geçerli olmaz ve bu belgeye dayanarak kiracılık sıfatı ileri sürülemez. Bu nedenle sözleşme imzalanırken tarafların kimlik doğrulaması, tüzel kişilerde ise temsil yetkisinin sicil kaydıyla teyidi belirleyicidir.
“kira sözleşmesi geçerli olmadığından bu sözleşmeye göre davacının kiracılık sıfatı bulunmadığı”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25.06.2025 tarihli, 2025/598 E. ve 2025/3546 K. sayılı İlamı
Not: Alıntı, kararda aktarılan ve onanan Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesine aittir.
2.2. Paylı Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Ortak Alanları
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işlerindendir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 691. maddesi ve 1955 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir; aksi halde sözleşme geçersizdir ve kiracının kullanımı geçerli bir sebebe dayanmaz.
“paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilebilmesi için 4721 sayılı TMK'nın 691 inci maddesi ve 1955 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yapılması gerektiği, ancak somut olayda bu şart gerçekleşmediğinden, kira sözleşmesinin geçersiz olup davalının taşınmazı kullanımının geçerli bir sebebe dayanmadığı”
— Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 13.06.2023 tarihli, 2023/2961 E. ve 2023/3320 K. sayılı İlamı
Not: Alıntı, kararda aktarılan ve onanan İlk Derece Mahkemesi gerekçesine aittir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 45 uyarınca ana gayrimenkulün ortak yerlerinde tesis niteliğindeki işler ve bu yerlerin reklam amaçlı kiralanması için kat maliklerinin oybirliği aranır. Çatı veya dış cephenin reklam panosu amacıyla kiralanmasında yalnızca yönetici imzasına dayanılması, sözleşmeyi hükümsüz kılar.
2.3. Kamu Taşınmazlarında İhale Usulü
Mülkiyeti belediyeye ait taşınmazların kiraya verilmesi, 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun yollamasıyla 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale usulüne tabidir. İhale yapılmaksızın yalnızca meclis kararına dayanılarak kurulan ilişkide yargı, sözleşmeyi yok hükmünde saymakta ve kullanıcıyı fuzuli şagil olarak nitelendirmektedir.
“Netice olarak kira sözleşmesine konu taşınmazların kiraya verilmesi 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında ihale usulüyle yapılmak zorundadır.”
— Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 01.10.2020 tarihli, 2019/5894 E. ve 2020/5689 K. sayılı İlamı
2.4. Kararlaştırılan İradi Şekle Uyulmaması
TBK m. 17 uyarınca kanunda şekle bağlanmamış bir sözleşmenin taraflarca belirli bir şekilde yapılması kararlaştırılabilir. Sözleşmeye "her türlü değişiklik noterde yapılmadıkça geçerli olmaz" biçiminde bir madde konulduğunda bu kayıt tarafları bağlar.
Bunun sonucu şudur: Böyle bir madde içeren sözleşmede adi yazılı olarak yapılan ek sözleşme veya tadil, kararlaştırılan şekle uyulmadığı için karşı tarafı bağlamaz. Sözleşmeye iradi şekil kaydı koymadan önce, ileride yapılması muhtemel değişikliklerin bu külfeti kaldırıp kaldıramayacağı değerlendirilmelidir.
“07.08.2002 tarihli sözleşmenin 15 inci maddesinde sözleşme ile ilgili herhangi bir değişikliğin geçerlilik kazanabilmesinin yazılı olarak hazırlanıp ilgili noterlik nezdinde taraflarca imzalanması koşuluna bağlı olduğunun düzenlendiğini, bu maddenin sözleşme serbestisi ilkesine göre tarafları bağlayıcı ve geçerli olduğunu”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 06.06.2023 tarihli, 2022/7844 E. ve 2023/1789 K. sayılı İlamı
Not: Alıntı, kararda aktarılan ve onanan İlk Derece Mahkemesi gerekçesine aittir.
3. Kiracı Aleyhine Düzenlenen ve Geçersiz Sayılan Kayıtlar
Kiracı aleyhine geçersiz sayılan kayıtlar; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma amacı taşıyan nispi emredici kurallar uyarınca kira bedeli ve yan giderler dışında mali yükümlülük getiren ceza koşulu, muacceliyet kaydı, üç aylık sınırı aşan güvence (depozito) ve bağlantılı borç şartı gibi kanunen hükümsüz kabul edilen düzenlemelerdir.
Aşağıdaki tablo, kira sözleşmesinde geçersiz kayıtlar bakımından uygulamada en sık karşılaşılan maddeleri, dayanağını ve hukuki sonucunu göstermektedir.
| Sözleşmedeki Kayıt | Dayanak Hüküm | Hukuki Sonuç |
|---|---|---|
| Kira bedelinin geç ödenmesi halinde ceza koşulu ödeneceği | TBK m. 346 | Kayıt geçersizdir; yalnızca temerrüt faizi istenebilir. |
| Bir kira ödenmezse sonraki kiraların muaccel olacağı | TBK m. 346 | Muacceliyet kaydı geçersizdir; her kira kendi vadesinde muaccel olur. |
| Kira ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü | TBK m. 346 | Ek ödeme kaydı geçersizdir; talep edilemez. |
| Üç aylık kira bedelini aşan güvence (depozito) | TBK m. 342 | Aşan kısım yönünden geçersizdir; para vadeli hesaba yatırılır. |
| Yasal tavanı aşan artış oranı | TBK m. 344 | Aşan kısım geçersizdir; yasal tavan uygulanır. |
| Kiralanan elverişsiz olsa dahi kira ödeneceği | TBK m. 301 | Kiracı aleyhine değiştirilemez; kayıt geçersizdir. |
| Olağan eskime için önceden maktu tazminat taahhüdü | TBK m. 334 | Taahhüt geçersizdir; olağan eskimeden sorumluluk doğmaz. |
| Kullanımla ilgisi olmayan bağlantılı borç yükümlülüğü | TBK m. 340 | Bağlantılı sözleşme geçersizdir; kira sözleşmesi ayakta kalır. |
| Tahliye sebeplerinin kiracı aleyhine genişletilmesi | TBK m. 354 | Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler aleyhe değiştirilemez. |
3.1. Ceza Koşulu ve Muacceliyet Kaydı Yasağı
TBK m. 346, kiracıyı ekonomik baskıdan koruyan temel hükümdür. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm 01.07.2020 tarihinden itibaren tacir ve tüzel kişi kiracıların taraf olduğu çatılı işyeri kiralarında da tam olarak uygulanmaktadır.
KANUN METNİ —
“Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 346
Uygulamada maddenin çevresinden dolaşmak için "gecikme tazminatı", "idari bedel" veya "hizmet bedeli" gibi adlandırmalar kullanılmaktadır. Kaydın adı değil, ekonomik işlevi esas alınır. Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya yüklenen her mali külfet aynı yaptırıma tabidir. Gecikme halinde kiraya veren yalnızca temerrüt faizi talep edebilir.
Muacceliyet kaydının geçersizliği icra takibi bakımından da sonuç doğurur. Kayıt hükümsüz olduğundan her kira bedeli kendi vadesinde muaccel olur; henüz vadesi gelmemiş dönem kiralarının tek ihtarla istenmesi mümkün değildir.
Kira ilişkisi dışındaki ticari sözleşmelerde durum farklıdır. Tacir sıfatını haiz borçlu kural olarak cezai şarttan indirim isteyemez; ancak cezanın borçlunun ekonomik yıkımına yol açacak derecede fahiş olduğunun bilirkişi incelemesiyle saptanması halinde istisnaen indirim yapılabilmektedir.
“TTK'nın 22. maddesi uyarınca tacir sıfatını haiz bir borçlu, fahiş olduğu iddiası ile cezai şarttan indirim yapılmasını isteyemez ise de; sözleşmede belirtilen cezai şart miktarının ekonomik yönden borçlunun mahvına sebebiyet verecek derecede fahiş olduğunun saptanması halinde istisnaen cezai şarttan indirim yapılabileceği Yargıtay'ın kararlılık kazanmış içtihadı ile kabul edilmiştir.”
— Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk Dairesinin 30.03.2023 tarihli, 2020/486 E. ve 2023/441 K. sayılı Kararı
Not: Karar, kira ilişkisine değil ticari bir sözleşmeye ilişkindir; TTK m. 22 bakımından genel ilkeyi ortaya koymaktadır.
3.2. Güvence Bedeli ve Artış Oranı Sınırı
TBK m. 342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa, kiracı bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırır veya bankaya depo eder. Uygulamada yaygın olan elden depozito alınması bu usule aykırıdır ve iade sürecinde kiraya veren aleyhine faiz ve tazminat riski doğurur.
KANUN METNİ —
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 342/1-2
Yenilenen dönemlerde uygulanacak artış bakımından TBK m. 344 emredici bir tavan getirmiştir: artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Yasal artış tavanının hesaplanması ve kira bedelinin yargı yoluyla belirlenmesi ayrı bir incelemenin konusudur; burada yalnızca tavanı aşan sözleşme kaydının aşan kısım yönünden geçersiz sayıldığı belirtilmekle yetinilmektedir.
KANUN METNİ —
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1
Artış maddesinin "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere" biçiminde formüle edilmesi, kaydın kısmen geçersiz hale gelmesini önler.
3.3. Bağlantılı Sözleşme ve Geri Verme Borcu
TBK m. 340 uyarınca sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgisi bulunmayan bir borç altına girmesine bağlanamaz. Kiracının kiraya verenden belirli bir hizmeti almaya, belirli bir şirketten sigorta yaptırmaya veya bir ürünü satın almaya zorlandığı düzenlemeler bu kapsamdadır ve geçersizdir. Bağlantılı sözleşmenin hükümsüzlüğü, kira sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez.
KANUN METNİ —
“Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/2-3
TBK m. 334 uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Sözleşmeye "tahliyede boya bedeli olarak şu tutar ödenir" biçiminde konulan maktu tazminat taahhütleri bu nedenle geçersizdir. Buna karşılık sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan zararların giderilmesi talep edilebilir; bu ayrımın ispatı için teslim sırasında ayrıntılı bir demirbaş ve durum tutanağı düzenlenmesi belirleyicidir.
KANUN METNİ —
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 340
4. Geçersiz Sanılan Ancak Geçerli Olan Düzenlemeler
Sözleşmede geçersiz sanılan ancak geçerli olan düzenlemeler; kiraya verenin taşınmazın maliki olmaması, sözleşme sayfalarının ayrı ayrı paraflanmamış bulunması, belgenin protokol başlığı taşıması veya kiracılık hakkının tapuya şerhine ilişkin hüküm içermesi gibi sözleşmenin geçerliliğini ve bağlayıcılığını ortadan kaldırmayan yasal kabullerdir.
Uygulamada geçersizlik iddiası çoğu kez yanlış bir varsayıma dayanmaktadır. Aşağıdaki düzenlemeler, sıklıkla sakatlık kaynağı sanılmalarına rağmen sözleşmenin geçerliliğini etkilemez.
4.1. Kiraya Verenin Malik Olmaması
Türk hukukunda kira ilişkisinde mülkiyet değil akit esası benimsenmiştir. Malik olmayan bir kişinin taşınmazı kiraya vermesi mümkündür ve bu sözleşme taraflar arasında geçerlidir.
“Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.”
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/976 E. ve 2021/1109 K. sayılı İlamı
Bu kural, malikin sözleşmeye katlanmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Malik, mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi veya ecrimisil talebinde bulunabilir. Kiracı bakımından, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki yetkisinin sözleşme öncesinde tapu kaydından incelenmesi bu nedenle önemlidir.
4.2. Sayfaların Ayrı Ayrı İmzalanmamış Olması
Çok sayfalı sözleşmelerde her sayfanın ayrı ayrı imzalanması geçerlilik şartı değildir. Metin, içerik ve maddelerin devamlılığı bakımından bütünlük taşıyorsa, son sayfadaki imzalar sözleşmeyi geçerli kılar.
“Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarına göre metin, içerik, anlam ve devam eden maddelerin bir bütünlük taşıması kaydıyla birden çok sahifeden oluşan yazılı sözleşmelerin tüm sahifelerinin taraflarca imza edilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır.”
— Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 19.11.2024 tarihli, 2024/1383 E. ve 2024/1780 K. sayılı Kararı
Bununla birlikte sayfa parafı, sonradan sayfa değiştirildiği iddialarına karşı güçlü bir koruma sağlar. Geçerlilik için zorunlu olmasa da ispat gücünü artıran bir tedbirdir.
4.3. Belgenin Adı ve İleride Resmi Sözleşme Yapılacağı Kaydı
Tarafların belgeye "protokol", "ön anlaşma" veya "mutabakat" başlığı koyması hukuki niteliğini değiştirmez. Aylık kira bedelini, süreyi ve başlangıç tarihini içeren belge, adı ne olursa olsun kira sözleşmesidir.
“Davaya dayanak yapılan "protokol" başlıklı 11/02/2016 tarihli belge, davacılardan ... ile davalılar ... ve ... arasında imzalanmış olup söz konusu belgede, aylık kira bedelinin 25.000 TL olduğu, kira süresinin 5+5 yıl olarak belirlendiği ve kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/03/2016 olduğu hüküm altına alındığı anlaşılmış olup belge tüm unsurlarını taşımakta olduğundan kira sözleşmesi niteliğindedir.”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.05.2022 tarihli, 2022/3072 E. ve 2022/4915 K. sayılı İlamı
Aynı şekilde, sözleşmeye ileride resmi bir sözleşme yapılacağına dair bir madde konulması da mevcut sözleşmeyi geçersiz kılmaz ve onu ön sözleşme haline getirmez.
“Her ne kadar 11.02.2016 tarihli sözleşmenin 9 uncu maddesinde "anahtar tesliminde resmi sözleşme yapılıp ödeme yapılacaktır" ifadesi bulunmakta ise de bu ifade sözleşmenin açıklanan hukuki niteliğini değiştirecek mahiyette değildir.”
— Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.06.2024 tarihli, 2023/852 E. ve 2024/320 K. sayılı İlamı
4.4. Kiracılık Hakkının Tapuya Şerhi
TBK m. 312 uyarınca taşınmaz kiralarında sözleşme ile kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Bu kayıt geçerlidir ve kiracıya, kiralananın el değiştirmesi halinde önemli bir koruma sağlar. Şerh anlaşması kira sözleşmesinden ayrı bir belgeyle düzenlenmişse, tapu işlemi sırasında o belgenin de ibrazı gerekir.
KANUN METNİ —
“Taşınmaz kiralarında, sözleşme ile kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.”
— 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 312
“Hemen belirtmek gerekir ki, şerh anlaşması, kira sözleşmesinden ayrı düzenlenmiş ise bu sözleşmenin de ibrazı gereklidir.”
— Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.05.2023 tarihli, 2022/8465 E. ve 2023/1236 K. sayılı İlamı
5. Geçersiz Kaydın Sözleşmenin Tamamına Etkisi Nedir?
Geçersiz kaydın sözleşmenin tamamına etkisi, Türk Borçlar Kanunu m. 27/2 uyarınca kural olarak yalnızca ilgili maddeyi geçersiz kılan ve sözleşmenin geri kalanını ayakta tutan kısmi hükümsüzlüktür. Geçersiz maddenin yerini kanunun emredici kuralları doldurur. Sözleşmenin tamamı ancak geçersiz kısım olmadan kurulmayacağı açıkça anlaşılırsa hükümsüz olur.
Kısmi hükümsüzlük kuralı sözleşmeyi hazırlayan taraf açısından çift yönlü bir sonuç doğurur. Bir yandan metindeki tek bir hatalı madde tüm ilişkiyi çökertmez. Diğer yandan taraflardan birinin sözleşmeden beklediği asıl güvence, örneğin yüksek bir ceza koşulu veya muacceliyet kaydı, hukuken hiç var olmamış gibi işlem görür.
Bu nedenle sözleşmeye geçersiz olduğu bilinen bir kayıt koymak caydırıcılık sağlamaz; yalnızca uyuşmazlık halinde tarafın hukuki pozisyonunu zayıflatır. Kiraya verenin ihtiyaç duyduğu güvence, kanunun izin verdiği araçlarla kurulmalıdır: kefalet, üç aylık sınır içinde kalan güvence bedeli veya usulüne uygun düzenlenmiş tahliye taahhüdü.
Dava stratejisi bakımından da bu ayrım belirleyicidir. Geçersiz bir kaydın hükümsüzlüğü ileri sürülürken, bu durumun sözleşmenin geri kalanını etkilemeyeceğinin TBK m. 27/2 üzerinden vurgulanması, karşı tarafın sözleşmenin tamamının hükümsüzlüğüne yönelik savunmasını karşılar.
6. Geçersiz Kayıt İçermeyen Sözleşme Nasıl Kurgulanır?
Geçersiz kayıt içermeyen kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu m. 342, m. 344 ve m. 346 uyarınca emredici sınırlara tam uyum sağlayan dengeli bir sözleşme tasarımıdır. Artış oranı TÜFE on iki aylık ortalama tavanına bağlanır, güvence bedeli üç aylık kirayı aşmaz ve banka vadeli hesabına yatırılır. Ceza koşulu ile muacceliyet maddelerine yer verilmez.
Aşağıdaki kontrol listesi, geçersizlik riskinin en sık doğduğu bölümleri ve her birinde gözetilmesi gereken hukuki noktayı özetlemektedir.
| Sözleşme Bölümü | Geçersizliği Önleyen Düzenleme |
|---|---|
| Taraflar | Kimlik doğrulaması; tüzel kişilerde temsil yetkisinin sicil kaydıyla teyidi. |
| Kiralanan | Paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, ortak alanlarda oybirliğinin belgelenmesi. |
| Kira bedeli ve ödeme | Kira ve yan giderler dışında kalem eklenmemesi; ödemelerin banka kanalıyla yapılması. |
| Gecikme hükmü | Ceza koşulu ve muacceliyet kaydı konulmaması; yalnızca temerrüt faizine atıf yapılması. |
| Artış oranı | Sabit oran yerine yasal tavana atıfla formülasyon yapılması. |
| Güvence bedeli | Üç aylık kira bedelini aşmayan tutar; vadeli hesaba yatırma usulünün yazılması. |
| Yan giderler | Aidat, ısıtma, elektrik ve su kalemlerinin hangi tarafa ait olduğunun ayrı ayrı gösterilmesi. |
| Teslim ve demirbaş | Olağan eskime için maktu tazminat yerine imzalı durum ve demirbaş tutanağı düzenlenmesi. |
| Bağlantılı edimler | Kullanımla ilgisi olmayan hizmet, sigorta veya alım yükümlülüğü getirilmemesi. |
| Şekil kaydı | İradi şekil kaydı konulacaksa ileriki tadillere etkisinin değerlendirilmesi. |
7. Geçersizlik İddiası Hangi Usulle İleri Sürülür?
Geçersizlik iddiası, Türk Borçlar Kanunu m. 27 uyarınca süreye veya zamanaşımına bağlı olmaksızın yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilen ve hakimin resen gözettiği bir savunmadır. Dava yoluna gidildiğinde Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca önce zorunlu arabuluculuk tamamlanır. Uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kesin hükümsüzlük, def'i değil itiraz niteliğindedir. Bu nedenle hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir; taraflar ileri sürmese dahi hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Geçersiz kayda dayanılarak yapılmış ödemelerin iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ve kendi zamanaşımı süresi içinde istenir.
7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Geçersiz kayda dayalı olarak tahsil edilen bedelin iadesi, fahiş depozitonun geri alınması ve artış oranının düzeltilmesi talepleri de bu kapsamda değerlendirilir; ilamsız icra yoluyla tahliye istisna tutulmuştur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
Başvuru, dava açılacak yetkili mahkemenin bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. İstanbul bakımından bu, uyuşmazlığın yargı çevresine göre İstanbul Adalet Sarayı veya İstanbul Anadolu Adalet Sarayı bünyesindeki arabuluculuk bürosudur.
Anlaşma sağlanamaması halinde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabilir. İlk derece kararlarına karşı istinaf incelemesi, İstanbul yargı çevresi bakımından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde yapılır.
8. Sonuç ve Değerlendirme
Kira sözleşmesinde geçersiz kayıtlar, sözleşme metnine özenle yazılmış olmalarına rağmen uyuşmazlık anında hiç yazılmamış sayılan maddelerdir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine getirilen ceza koşulu, muacceliyet, ek ödeme, fahiş güvence ve bağlantılı borç kayıtları yargı denetiminde istisnasız elenmektedir.
Bu tablo iki yönlü bir sonuç doğurur. Kiraya veren bakımından, geçersiz bir kayda dayalı güvence beklentisi uyuşmazlık anında karşılıksız kalır. Kiracı bakımından ise sözleşmeyi imzalamış olmak, geçersiz bir yükümlülüğe katlanmayı gerektirmez. Her iki taraf için de belirleyici olan, metnin imza aşamasından önce emredici hükümler karşısında denetlenmesidir.
Somut olayın koşulları; kiralananın niteliğine, tarafların sıfatına ve sözleşmenin kurulduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle sözleşme denetimi ve geçersizlik iddiasının ileri sürülmesi süreçlerinin hukuki değerlendirme eşliğinde yürütülmesi yerinde olur.
Muhammet Çoban Hukuk & Danışmanlık
Kurucu Avukat
Bu yazı; güncel mevzuat ve yargı kararları esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
9. İlgili Makaleler
10. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira Sözleşmesine Gecikme Cezası Maddesi Konulabilir mi?
Gecikme cezası maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin zamanında ödenmemesine ceza koşulu bağladığı için geçersiz olan bir kayıttır. TBK m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Gecikmede kiraya veren yalnızca temerrüt faizi isteyebilir; kaydın gecikme tazminatı veya hizmet bedeli olarak adlandırılması sonucu değiştirmez.
Muacceliyet Kaydı Nedir, Geçerli midir?
Muacceliyet kaydı, bir kira bedelinin ödenmemesi halinde sonraki dönem kiralarının tamamının istenebileceğini öngören ve konut ile çatılı işyeri kiralarında geçersiz olan bir sözleşme maddesidir. TBK m. 346 uyarınca sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Her kira bedeli ayrı vadesinde muaccel olur; vadesi gelmemiş kiralar tek ihtarla talep edilemez.
Sözleşmenin Her Sayfası İmzalanmazsa Geçersiz Olur mu?
Sayfa parafı, çok sayfalı kira sözleşmelerinde geçerlilik şartı olmayan ancak sonradan sayfa değiştirildiği iddialarına karşı ispat gücü sağlayan bir uygulamadır. Yargıtay uygulamasına göre metin, içerik ve maddelerin devamlılığı bakımından bütünlük taşıyan sözleşmenin tüm sayfalarının imzalanması zorunlu değildir. Bütünlüğün bozulduğu hallerde imzasız sayfaların içeriği bakımından ispat sorunu doğabilir.
Malik Olmayan Kişinin Yaptığı Kira Sözleşmesi Geçersiz midir?
Malik olmayan kişinin yaptığı kira sözleşmesi, kira borçlandırıcı bir işlem olduğu için taraflar arasında geçerli olan bir sözleşmedir. TBK m. 299 kira sözleşmesini kullanımın bırakılması borcu olarak tanımlar ve kiraya verenin malik olmasını aramaz. Sözleşmeden doğan hak ve borçlar taraflara aittir; malik ise mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi veya ecrimisil talep edebilir.
